Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства (стр. 5 )

Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства являются наименее разработанными в российском законодательстве, но их применение способно наиболее эффективно обеспечить защиту и предотвратить наступление неблагоприятных последствий, для устранения которых требуется применение компенсационных способов защиты.

В третьем параграфе «Восстановительные (компенсационные) способы защиты» обосновано, что такой восстановительный способ защиты, как неустойка, с течением времени развивается по направлению увеличения негативных последствий для нарушающей стороны.

В результате проведенного анализа судебной практики по взысканию неустойки автор приходит к выводу о невозможности реализовать указанный способ защиты в объеме, предусмотренном законодательством, в связи с правом суда уменьшить взыскиваемую сумму.

Автором делается вывод о необходимости законодательного закрепления положения о невозможности применения судом ст. 333 ГК РФ к отношениям в области долевого строительства, так как в этом случае неустойка является законной.

Указанная позиция обозначена Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей и в п. 2 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г.

Позиция о том, что уменьшена может быть только договорная неустойка, высказана и разработчиками концепции развития гражданского законодательства
(п. 3.3 Концепции).

Исследования такого восстановительного способа защиты, как гарантийные обязательства, приводят автора к выводу об отсутствии указанного способа защиты для последующих собственников долевого строительства.

Считаем, что не предоставление гарантии качества в пределах гарантийного срока покупателю уже готового объекта, может привести к сложностям защиты прав, в том числе и участников долевого строительства, если недостатки работ имеет общее имущество объекта строительства. В таком случае истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, добивающееся устранения недостатков всего жилого/нежилого фонда, относящегося к их владению. Обычно это товарищество собственников жилья или управляющая компания.

Таким образом, ТСЖ представляет интересы всех собственников помещений многоквартирного дама, в том числе и тех, что не имели права обращаться к застройщику с требованием о гарантийном ремонте, так как купили квартиру в уже построенном доме. В соответствии с общей теорией права (никто не может передать прав больше, чем имеет) указанное действие недопустимо.

В целях устранения данного пробела автором предлагается изменить редакцию ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве и включить право последующих собственников построенного помещения обращаться в пределах гарантийного срока с требованием к застройщику об устранении недостатков.

Глава 3 «Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика» состоит из трех параграфов и содержит анализ положений федерального и регионального законодательства.

В первом параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений» указывается, что законодательство о защите прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика интенсивно развивается в направлении совершенствования способов защиты прав участника долевого строительства - гражданина приобретателя жилой недвижимости.

Системный анализ Закона об участии в долевом строительстве и Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» свидетельствует о разобщенности указанных актов в вопросах защиты прав участников долевого строительства. Не смотря на то, что Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» фактически признал договора не соответствующие Закону о долевом строительстве, он не предоставляет гарантий получения жилого помещения участником долевого строительства при банкротстве застройщика. Указанная ситуация возникает в связи с тем, что арбитражный суд не проверяет действительность требований и может включить в реестр заявления двух и более участников долевого строительства на одну квартиру. В последующем, пока один из них не откажется от своего требования на объект незавершенного строительства, последний не будет передан для достройки кооперативу. Автор отмечает, что закон не регламентирует, кто из участников, имеющих право требования на одну и ту же квартиру, должен отказаться от своего права.

Во избежание процесса нарушения сроков передачи объекта незавершенного строительства кооперативу и дальнейшей достройки дома из-за наличия двух претендентов на одну квартиру необходимо из текста ч. 7 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» «в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства» исключить слово «отдельных» и изложить его в следующей редакции: «в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства». В представленном виде поправки будут соответствовать требованиям ст. 398 ГК РФ.

Во втором параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений» автор обращает внимание на то, что участником долевого строительства в зависимости от объекта предоставляется разная степень защиты.

Автор делает вывод о том, что в целях повышения уровня защиты прав участников долевого строительства, вложивших финансовые средства в строительство объектов нежилой недвижимости, необходимо на федеральном и региональном уровнях предоставить равную степень защиты участникам долевого строительства - потребителям, финансирующим строительство недвижимости для личных и семейных нужд вне зависимости от того, является помещение жилым или нежилым.

В третьем параграфе «Защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями» проводится анализ законодательства и судебной практики с целью выявить уровень предоставления действующим законодательством защиты участникам долевого строительства.

Автор приходит к выводу, что Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», признавая договоры не соответствующие Закону о долевом строительстве, не обеспечивает защиту участникам долевого строительства. Незалоговые кредиторы, каковыми являются участники строительства, по договорам, не соответствующим Закону о долевом строительстве, имеют право получить только 25 % от стоимости реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка на всех. Если учесть, что таких большинство, то закон гарантирует мизерные выплаты и фактически приводит к потере вложенных денежных средств и ожидаемого объекта недвижимости.

В заключении формулируются и обобщаются основные выводы диссертационного исследования, представляющие, по мнению автора, научный и практический интерес; вносятся теоретические и практические предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

Горбунова определения способов защиты прав участников долевого строительства // «Черные дыры» в Российском Законодательстве. – 2014. - № 1 – С. 47-49. (0,4 п. л.) Горбунова качества объекта долевого строительства / // Бизнес в законе. - 2013. - №5 - С. 37-39. (0,4 п. л.) Горбунова неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства / // Пробелы в российском законодательстве. – Юрид. журн. - 2012. - № 1. - С. 84-86. (0,3 п. л.) К вопросу о защите прав дольщиков в зависимости от объекта инвестирования / // Закон и порядок: Материалы V Междунар. науч. практ. конф. (31 мая 2012 г.): сб. науч. тр. М.: Изд. «Спутник+», 2012. – С. 21-24. (0,2 п. л.) Горбунова инвестиций в строительство жилья в условиях экономического кризиса в России и Европе / // Доклады междунар. науч. практ. конф. «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (г. Лиссабон (Португалия), 2 - 12 мая 2012 г.). – М.: Изд. «МЭЙЛЕР», 2012. – С. 180-182. (0,1 п. л.) Горбунова опыт защиты вложений при приобретении недвижимости на стадии строительства / // Вестн. молодых ученых МГУПИ. – 2012 - № 11. – С. 110-115 (0,2 п. л.) Горбунова прав участников долевого строительства в законодательстве субъектов РФ / // Вестн. молодых ученых МГУПИ. - 2012. - № 11 – С. 115-124 (0,5 п. л.) Горбунова прав дольщиков: поправки в закон о несостоятельности (банкротстве) / // Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики: сб. науч. тр. по материалам XIV Междунар. науч. практич. конф. – М.: МГУПИ, 2011. С. 233-238. (0,3 п. л.) Горбунова прав дольщиков при банкротстве застройщика / // Вестн. молодых ученых МГУПИ. - 2011. № 9. – С. 97-103. (0,3 п. л.) Горбунова договор купли-продажи недвижимости: защита прав сторон / // Вестн. молодых ученых МГУПИ. 2011. № 8. – С. 71 - 76. (0,3 п. л.)