Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства (стр. 1 )

       На правах рукописи

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва – 2014

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации» (РПА Минюста России)

Научный руководитель:	доктор юридических наук, доцент
Официальные оппоненты:	, доктор юридических наук, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, председатель 6-го судебного состава Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , кандидат юридических наук, ФГБОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет», заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин филиала в г. Твери.
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет»

Защита состоится «25» сентября 2014 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 229.001.01, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации», , стр. 6, ауд. 306,
зал заседаний ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке  и на сайте ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации».

Автореферат разослан «____»________ 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета  З. В. Каменева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).

Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.

К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы (2006 г.), (2012 г.), (2011 г.), (2011 г.), (2006 г.), (2006 г.),
(2008 г.), (2008 г.), (2007 г.), (2012),
(2011 г.), (2006 г.), (2009 г.), (2011 г.),
(2006 г.), (2009 г.).

Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:

характеристика и содержание договора долевого участия в строительстве; стали предметом исследований таких ученых как , ,
, ,

исследования, посвященные правовому статусу застройщика в работах и его гражданско-правовой ответственности труды ;

отдельные вопросы долевого строительства и защиты прав участников долевого строительства затрагивались в трудах многих ученых, в том числе , ,
, , и др.

Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.

Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.

Предмет исследования – положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;

исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;

исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;

выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;

определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;

предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.

Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.

Теоретическую основу данной диссертации составляют труды , ,
, ,
, ,
, ,
, , .
В. Петрухина , ,
, , и других авторов.

В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который  возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.

Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе  конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан – потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта – жилые помещения.