Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства (стр. 3 )

5. Выявлено, что страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты. Поэтому начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предлагается изложить в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)».

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.

Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики» (г. Москва, МГУПИ, 2011 г.); Международной научно-практической конференции «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (г. Лиссабон, 2012 г.); V Международной научно-практической конференции (г. Москва, 2012 г.). Использованы они также в практической деятельности: осуществлено представительство интересов участника долевого строительства в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве 2010 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта строительства 2011 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве , реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время; представительство интересов в Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи в 2011 - 2012 г.

Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, охватывающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и двух приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор и актуальность темы диссертации, показывается степень ее научной разработанности; определяются цель и необходимые для ее достижения задачи,  объект и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая основы; обосновывается научная новизна темы, формулируются положения, выносимые на защиту; отражается практическая и теоретическая значимость;  приводятся данные об апробации полученных результатов и структуре работы.

Первая глава – «Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства» объединяет два параграфа и посвящена возникновению, становлению и развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства в России.

В первом параграфе «Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства» исследуются исторические, экономические, законодательные и теоретические предпосылки возникновения и становления института долевого строительства.

На основе проведенного исследования автор считает, что зарождение института участия в долевом строительстве в его современном понимании возникло в 90-е годы ХХ в., когда граждане, вкладывающие денежные средства в строительство, получили право оформлять собственность на построенный объект. На этом этапе отсутствовала специальная нормативная правовая база, регулирующая сферу долевого строительства. Пользуясь свободой договора, предусмотренной ГК РФ, застройщик и участник строительства применяли к фиксации и регулированию отношений по строительству объекта недвижимости общие положения о договоре подряда, о совместной деятельности, элементы инвестиционного законодательства, купли-продажи векселей, предварительный договор и пр. При этом все существенные условия, права и обязанности сторон, сроки строительства, гарантии и штрафные санкции определялись непосредственно в договоре, заключаемом между сторонами. В условиях отсутствия специального законодательного регулирования нарушались права участников долевого строительства.

Государство урегулировало сферу долевого строительства, сочетающую в себе как инвестиционные, так и потребительские начала, посредством принятия специализированного нормативного правового акта, содержание которого согласно ч. 2 ст. 3 ГК РФ должно соответствовать ГК РФ. Но Закон о долевом строительстве фактически оказался вырванным из системы действующего российского законодательства в связи с тем, что регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства, осуществляется в большинстве императивными нормами не свойственными гражданскому праву. Закон о долевом строительстве в целях защиты прав участников долевого строительства ограничил свободу договора, установив вид договора, обязательную регистрацию, обязательные условия, основания расторжения договора, гарантии участникам строительства, требования к застройщику и штрафные санкции за неисполнение договора, административную ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве, а также государственный контроль. Особенно очевидны законодательные ограничения договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства - гражданином, связанных с возникновением права собственности последнего на жилое помещение. В ст. 40 Конституции РФ указано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, а обеспечение жильем относится только к категории малоимущих граждан. В указанном направлении действует и Жилищный кодекс РФ. Гражданское законодательство не содержит каких-либо особенностей возникновения права собственности именно на жилое помещение и руководствуется частноправовыми способами защиты. Закон РФ -1 «О защите прав потребителей», предоставляющий защиту слабой стороне договора, использует гражданско-правовые способы защиты.

В свою очередь государство, не являясь стороной договора и не участвуя в процессе строительства, с течением времени увеличивает публично-правовое регулирование сферы долевого строительства. 

Публично-правовое регулирование сферы долевого строительства привело к тому, что для застройщика процесс получения денежных средств от физических лиц усложнился, при этом практическое применение механизмов, защищающих права участников долевого строительства, оказалось недостаточно эффективным.

Пробелы в законодательстве обусловили применение большинством застройщиков схем обхода Закона о долевом строительстве, в результате опять появились тысячи обманутых дольщиков. Указанные обстоятельства привели к необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.

Второй параграф «Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства» посвящен развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства в России. В результате исследования вопросов реформирования законодательства автором выявлены правовые пробелы, не позволяющие осуществлять защиту в объеме, предусмотренном законом.

Анализ внесенных поправок позволяет сделать вывод, что для решения проблем защиты прав участников долевого строительства законодатель отдал предпочтение административным мерам, а не гражданско-правовым, которые в основном направлены на принуждение застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве. При этом законодателем не учтено, что административные меры за все время существования долевого строительства не смогли решить проблему появления новых обманутых дольщиков.

Реформы направлены на защиту прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство именно жилых помещений. Другие объекты недвижимости, в том числе и возводимые при помощи долевого строительства для личных и семейных нужд, остаются без должного внимания законодателя, что приводит к правовым коллизиям и требует соответствующих изменений.

Глава 2 «Способы защиты имущественных прав участников долевого строительства» состоит из трех параграфов и посвящена общему анализу способов защиты, а также анализу отдельных способов защиты по двум направлениям: предотвращающим нарушения прав участников долевого строительства и в последующем компенсирующим неблагоприятные последствия.

В первом параграфе «Понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства» рассматривается понятийный аппарат и приводится классификация основных способов защиты прав участников долевого строительства.

В результате сравнительного анализа законов, регулирующих сферу долевого строительства в России, Белоруссии, Казахстане и Туркменистане, автор пришел к выводу о слабом понятийном аппарате Закона о долевом строительстве России. Автор считает полезным учесть практику долевого строительства Казахстана о привлечении банка-агента, на депозитарный счет которого перечисляются денежные средства участника строительства, которые банк-агент переводит застройщику только после получения дольщиком доли в жилом доме.