Курсовая работа на тему: «Инвестиции в недвижимость и их оценка» (стр. 3 )

Доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости; Рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости; Затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении стоимости недвижимости путём расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

  2.Расчет эффективности инвестиционного проекта строительства ТЭЦ.

2.1. Описание инвестиционного проекта и необходимость капитальных вложений.

Исходные данные для расчета ТЭО приведены в таблице 1.[16]

Таблица 1 –  ­Исходные данные для расчета ТЭО 

Показатель	Вариант 6
Капитальные вложения, млрд. руб.:
собственные	8
акционерные	–
кредитные	2
Проценты за кредит	12
Нормы амортизации,  %:
оборудование	7,5
здания и сооружения	3
Объем выпуска:
электроэнергия, млн. кВт/ч	5600
тепло, тыс. Гкал	3700
Цена за единицу продукции, руб.:
электроэнергия	1,5
теплота	185
Норма расхода газа, т у. т.:
на 1 кВт/ч, г	16 9
на 1 Гкал, кг	157
Цена за 1 т у. т.	405
Расход воды, мі воды, руб.	1005
Цена за 1 мі воды, руб.	10
Химреактивы для очистки воды, % от затрат на воду	44
Численность персонала, чел.	255
Заработная плата, руб./мес.	7600
Прочие расходы, % к заработной плате	502

Капитальные вложения и ввод основных фондов.

Под финансированием понимается процесс образования денежных средств  или в более широком плане – процесс образования капитала фирмы во всех его формах. Понятие “финансирование” довольно тесно связано с понятием “инвестирование”; финансирование – это образование денежных средств, то инвестирование – это их использование. Расчеты представлены в Приложение 1. В данной курсовой работе приобретение оборудования и СМР осуществлялись в первые 7 лет. Основные фонды были введены в 3-ем, 4-ом и 7-ом году. Сумма капитальных вложений составила 10000 млн. руб.

Источники финансирования инвестиционных проектов по отношению к собственности делятся на:

1) собственные, к которым относятся: прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.; денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, переданные на безвозвратной основе (благотворительные взносы, пожертвования и т. п.);

2)привлеченные: средства, получаемые от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц; заемные финансовые средства инвесторов (банковские и другие
кредиты, облигационные займы и другие средства); денежные средства, централизуемые объединениями(союзами) предприятий в установленном порядке; инвестиционные ассигнования из бюджетов всех уровней и
внебюджетных фондов; иностранные инвестиции.

По видам собственности источники финансирования делятся на:

1) государственные инвестиционные ресурсы:

бюджетные средства; средства внебюджетных фондов; привлеченные (государственные займы, международные кредиты).

2) частные инвестиционные ресурсы коммерческих и некоммерческих организаций, общественных объединений, физических лиц.

Основными источниками финансирования деятельности предприятия являются собственные средства (8 млрд р.), привлеченные средства, заемные средства (2 млрд р.).В данном проекте в использование заемных средств не было необходимости.

  2.2. Расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта.

1.Расчет амортизации и остаточной стоимости основных фондов,

Амортизация – это возмещение в денежной форме износа ОПФ путем постепенного переноса ими своей стоимости на создаваемую в процессе производства продукцию. Расчеты представлены в Приложение 2.

Известны два способа начисления амортизации: нормальный (линейный) и ускоренный. Линейная амортизация построена по принципу равномерных ежегодных списаний основного капитала в течение всего срока его использования в производстве. Нормы исчисляются на основе средних сроков службы средств труда.

В отличие от действующей линейной амортизации ускоренная (нелинейная) амортизация охватывает все методы преднамеренного завышения амортизации в сравнении с размером списаний стоимости основного капитала по равномерному методу. Суть ее – в сокращении действующего срока амортизационного периода или в списании большей части стоимости в первые годы.

При линейном способе начисления амортизации используется метод равномерного начисления, когда предприятия начисляют амортизацию ежемесячно, исходя из ее месячной нормы (годовая норма амортизации / 12):

        АО = Фп * На           (9)

где АО – сумма амортизационных отчислений;

Фп – первоначальная стоимость объекта;

На – норма амортизации, %;

Тн – нормативный срок службы объекта.

При нелинейном способе начисления амортизации используется метод уменьшаемого остатка, когда амортизация начисляется исходя из остаточной стоимости основных фондов на начало года (Фо) и нормы амортизации (На):

       АО = Фо Ч На  ,         (10) где Фо – остаточная стоимость основных фондов;

Ку – коэффициент ускорения.

В данной курсовой работе по условию норма амортизации оборудования составляет 7,5 %, а норма амортизации зданий и сооружений – 3%. Отсюда найдем срок полезного использования (формула 11).

  (11) 

  1. Срок полезного использования оборудования:

СПИ=13,33 лет

  2. Срок полезного использования зданий и сооружений:

СПИ= 33,3лет        

Таким образом, амортизация по оборудованию будет начисляться 13,33 лет с того момента времени, когда было приобретено оборудование, и, соответственно, амортизация зданий и сооружений – 33,3 лет. Оборудование вводилось в эксплуатацию в 2-ем, 3-ом и 6-ом году, аналогично здания и сооружения.        

В данном проекте использовался линейный способ начисления амортизации, так как списание основного капитала в течение всего срока производилось ежегодно. Достоинством этого способа является простота расчетов ежегодных амортизационных отчислений

Существует шесть видов денежной оценки основных фондов: первоначальная стоимость; восстановительная стоимость; остаточная стоимость; ликвидационная стоимость; балансовая стоимость; рыночная стоимость.

Первоначальная стоимость основных фондов включает стои­мость приобретения оборудования (постройки здания), транспорт­ные расходы по доставке и стоимость монтажа. По первоначальной стоимости фонды принимаются на учет, определяется их аморти­зация и другие показатели.

Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизвод­ство основных фондов в современных условиях. Она устанавлива­ется, как правило, во время переоценки основных фондов.

Остаточная стоимость – разность между первоначальной или восстановительной стоимостью основных фондов и суммой их износа. Оценка по остаточной стоимости служит для выявления реальной стоимости ОПФ, она позволяет оп­ределить размер неизношенной или годной части фондов, т. е. вели­чину стоимости ОПФ, не перенесенную через амортизацию на стои­мость изготовленной при их использовании продукции.

Ликвидационная стоимость – стоимость реализации изношен­ных или выведенных из эксплуатации отдельных объектов основ­ных фондов.

Балансовая стоимость – это стоимость объектов с учетом пере­оценки, по которой они числятся на балансе предприятия. Является смешанной оценкой: для одних объектов в качестве балансовой стоимости используется восстановительная стоимость, для других – первоначальная. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи объ­ектов основных фондов с учетом их реального состояния, соотно­шения спроса и предложения.

Проблемами оценки ОФ являются: правиль­ность формирования первоначальной стоимости, в частности определение и включение затрат, связанных с доведением до состояния полез­ного использования; порядок определения срока полезного использова­ния объектов, поступающих в качестве вклада от учредителей и безвозмездно.