Курсовая работа на тему: «Инвестиции в недвижимость и их оценка» (стр. 5 )

Расчет нормы тепла = 8760000(всего дней)*65%/(3700*10000)

Расчет нормы электричества =8760000(всего дней)*35%/(5600*10000).

4.Расчет прибыли и убытков.

Расчеты представлены в Приложение 5.Различают следующие виды прибыли:

1) Валовая прибыль – это сумма прибыли (убытка) предприятия от реализации всех видов продукции предприятия (услуг, работ, имущества), а так же доходов от внереализационных операций (за минусом суммы расходов по ним). Валовая прибыль – показатель эффективности производства.

2) Прибыль (убыток) от реализации продукции равна выручке от реализации (без НДС и акцизов, а так же косвенных налогов и сборов) минус затраты на производство и реализацию (включаемые в себестоимость данной продукции).

3) Прибыль до налогообложения (или балансовая, бухгалтерская прибыль) – отражается в балансе предприятия, является конечным финансовым результатом деятельности предприятия; выявляется посредством бухгалтерского учета всех его хозяйственных операций и оценки статей баланса. Бухгалтерская прибыль является показателем эффективности всей хозяйственной деятельности предприятия.

4) Налогооблагаемая прибыль – рассчитывается при налоговом учете в рамках действующего законодательства, является основанием для определения налогооблагаемой базы.

5) Чистая прибыль (убыток) за отчетный период (или прибыль к распределению) – это та часть прибыли, которая остается у предприятия после уплаты всех налогов и обязательств и используется на нужды предприятия (развитие производства, социальные нужды и т. д.).

Налог на прибыль является одним из главных источников наполнения доходной части Госбюджета, а также бюджетов субъектов РФ. Согласно статье 284 НК РФ, налоговая ставка на прибыль устанавливается в размере 20 %. При этом, 2 % от суммы, начисленной по налоговой ставке на прибыль, идет в Федеральный Бюджет РФ, а 18 % от данной суммы перечисляют в местные бюджеты субъектов РФ. Налоговую ставку на прибыль, средства от которой зачисляются в местные бюджеты субъектов РФ, местные органы самоуправления имеют право снизить для отдельных категорий налогоплательщиков. Но при этом, ставка на прибыль не может быть ниже 13,5 %.Налоговые периоды для определения налога на прибыль: I квартал, полугодие, 9 месяцев, год.[1]

Размеры налоговых ставок на землю утверждают местные органы самоуправления. Налоговая база – это кадастровая стоимость одного участка земли. Для того чтобы рассчитать земельный налог нужно налоговую ставку умножить на налоговую базу, а потом результат разделить на 100. Налоговая ставка по земельному налогу не может быть больше чем 0,3 % в отношении сельскохозяйственного  казначейства.

Налог на землю был рассчитан по кадастровой стоимости земли равной 15 руб. за кв. м  по действующей ставке 1,5 %:

Налог на землю = (200 га * 10000 кв. м * 15 * 1,5%) / 1000000 = 0,45 млн. руб.[3]

Ставка по налогу на имущество устанавливается законодательными актами субъектов РФ и не может превышать 2,2 %. Размер налоговой ставки зависит от вида имущества и категории налогоплательщика.[1]Для расчета налога к уплате применяется формула:

  Налог на имущество = (НБ * НС)/100, где  (17)

  НБ – налоговая база,

  НС–налоговая ставка                

2.3. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта.

1.Денежные потоки проекта

Денежный поток представляет собой разницу между денежными поступлениями и выплатами организации. Грамотное управление денежными потоками способно снизить потребности в капитале, ускорив его обороты, а также выявить финансовые резервы внутри предприятия и тем самым снизить объемы внешних займов. Расчеты представлены в Приложение 6.

Все денежные потоки можно разделить на три группы:

1) Денежные потоки от операционной (производственной) деятельности. Это основная статья дохода. Прирост дают продажи, дивиденды и проценты, полученные от инвестиций. Уменьшается чистый доход за счет производственных расходов, в том числе выплат процентов и налогов.

2) Денежные потоки от инвестиционной деятельности. В эту группу входят денежные потоки, связанные с долгосрочными активами. Прирост средств происходит за счет уменьшения объема инвестиций, отказа от собственности, недвижимости, оборудования, нематериальных и других активов. Приращение же во всех этих областях приводит к тратам.

3) Денежные потоки от финансовой деятельности. Данную группу формируют долгосрочные пассивы и собственный капитал. Увеличение долгосрочных займов или продажа акций дает приток денег, уменьшение пассивов и распределение дивидендов акционерам – отток.

Операционная деятельность включает воздействие на денежные средства хозяйственных операций, оказывающих влияние на размер прибыли организации. К этой категории относятся такие операции как реализация товаров (работ, услуг), приобретение товаров (работ, услуг), необходимых в производственной деятельности организации, выплаты по заработной плате, перечисления налогов. Так, к притокам операционной деятельности относим выручку и возмещенный НДС, а в оттоки – себестоимость без учёта амортизации, налоговые отчисления (налог на имущество, на землю и на прибыль организации).

Под инвестиционной деятельностью понимают приобретение и реализацию основных средств, ценных бумаг, выдачу кредитов и т. д. То есть в притоках по инвестиционной деятельности учитывается реализация излишних оборотных активов, а в оттоках – капитальные вложения в основные средства. В данном инвестиционном проекте денежный поток по инвестиционной деятельности является отрицательным, так как компания имела только капитальные вложения в оборудование и СМР.

Финансовая деятельность включает получение от собственников и возврат собственникам средств  для деятельности компании, операции по выкупленным акциям и др. В притоки по финансовой деятельности включается взятие займа, а в оттоки входят возврат займа и величина выплаченных процентов и дивидендов.

В данном проекте выплаты по дивидендам не производились, так как у предприятия отсутствовали акционерные средства.

2.Расчет показателей эффективности.

Ставка дисконтирования представляет собой вознаграждение, которое требует конкретный инвестор за отсрочку поступления платежей, это своеобразная норма доходности (предельная норма доходности или альтернативные издержки, поскольку она представляет собой доход, от которого отказывается инвестор, вкладывая деньги в какой-либо проект). Субъективная оценка инвестором своей ставки дисконтирования может основываться на стоимости привлеченного капитала и средней ставке доходности на рынке капиталов либо в какой-либо конкретной отрасли и другие расчеты представлены в Приложение 7.

Ставка дисконтирования – это та ставка, которая устраивает инвестора. В качестве ставки дисконтирования используется средневзвешенная стоимость капитала, которая рассчитывается по следующей формуле:

  d=dск*R ср. по отрасли+% по риску        , где                                                 (18)

dск – доля собственного капитала; R ср. по отрасли – рентабельность бизнеса.                        

Для данного проекта ставка дисконтирования равна:

d=(8/8)*10%*+15%=25 % или 0,25,где Рентабельность бизнеса равна 10% ,а технические  риски 15%.

,  где                                                         (19)

СО–срок окупаемости; КВ – капитальные вложения;

ср. П– среднегодовая прибыль.

=   , где                                                                 (20)

– рентабельность статичным методом;

ЧДД – чистый дисконтированный доход.

= , где                                                         (21)

– рентабельность динамичная; 

Kd – коэффициент дисконтирования.

          (22) 

Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) — сумма ожидаемого потока платежей, приведенная к стоимости на настоящий момент времени.

На основе расчета ЧДД выполняется расчет внутренней нормы доходности (ВНД, IRR) характеризующей окупаемость инвестиций. Внутренняя норма доходности численно равна ставке дисконтирования при которой чистый дисконтированный доход становится равным нулю. Самым информативным способом нахождения данной ставки служит способ построения кривой ВНД, для которой берутся различные ставки дисконтирования и соответствующие им ЧДД, для данного инвестиционного проекта используются следующие ставки дисконтирования: