Курсовая работа на тему: «Инвестиции в недвижимость и их оценка» (стр. 1 )

Министерство транспорта Российской Федерации

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Омский государственный университет путей сообщения (ОмГУПС)»

Кафедра «Финансы, кредит, бухгалтерский учет и аудит»

КУРСОВАЯ  РАБОТА

на тему:

«Инвестиции в недвижимость и их оценка»

  Студент гр. 53 Ф

 

  ___  ___________ 2016

  Руководитель:

  доцент

 

  ___  ___________ 2016

Омск  2016

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

1.Инвестиции в недвижимость и их оценка…………………………………….5

1.1. Основные инвестиционные характеристики недвижимости………….5

1.2.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования………………………………………………………………..…..7

1.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости…....13

2.Расчет эффективности инвестиционного проекта строительства ТЭЦ……15

2.1. Описание инвестиционного проекта и необходимость капитальных вложений…………………………………………………………………………15

2.2. Расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта……..17

2.3. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта….…..26

Заключение………………………………………………………………….…....34

Библиографический список………………………………………………….….36

Приложение А…………………………………………………………………....38

Приложение Б…………………………………………………………………....39

Приложение В…………………………………………………………………....41

Приложение Г…………………………………………………………………....43

Приложение Д…………………………………………………………………....45

Приложение Е…………………………………………………………………....46

Приложение Ж…………………………………………………………………...47

Приложение З………………………………………………………………….....49

  Введение

Одним из фундаментальных понятий рыночной экономики является понятие инвестиции. Инвестиции – это наиболее важный и дефицитный ресурс любой экономики, использование которого позволяет совершенствовать производство, улучшать продукцию, увеличивать количество рабочих мест и т. д.        

Исторически сложилось так, что в хозяйственной практике наблюдается недооценка вопросов финансового управления, как в текущей работе, так и при разработке долгосрочных инвестиционных проектов. В рыночных условиях решение об инвестировании предприятие принимает самостоятельно и ему нужен инструмент для оценки эффективности этих вложений.

Актуальность данной темы заключается в том, что объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности, а так же рынок недвижимости является частью инвестиционного рынка и имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Инвестиционный проект – это проект, в котором все мероприятия и связанные с ним действия описываются с позиций инвестирования денежных средств и ресурсов и полученных в связи с этим результатов. Инвестиционный проект является организационной формой реализации процесса инвестирования. Для ускорения принятия инвестором решения о том вкладывать ли средства в то или иное предприятие необходимо составлять инвестиционный проект. [15]

Целью данной курсовой работы является оценка эффективности инвестиционного проекта недвижимости на примере строительства ТЭЦ.

Для достижения поставленной цели нужно решить следующие задачи:

рассмотреть основные инвестиционные характеристики недвижимости; изучить принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования; рассмотреть основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости; описать инвестиционный проект и необходимость капитальных вложений; выполнить расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта; произвести расчет бюджетной эффективности проекта.

Объектом является инвестиционный проект по строительству ТЭЦ.

Предметом данной курсовой работы являются теоретические аспекты осуществления и оценки инвестиций в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являлись труды по теории экономического анализа, теории финансов предприятий, инвестиционному  анализу, а также официальные нормативные документы.

В курсовой работе использовались статичные, динамичные методы исследования и сравнение.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав и заключения.

Первая глава включает в себя теоретическую часть по оценке эффективности инвестиций в недвижимость. Во второй главе отражены расчеты по оценке эффективности инвестиционного проекта «Строительство ТЭЦ». Расчеты по вложениям, выручке от проекта, движениям денежных потоков.

  1.Инвестиции в недвижимость и их оценка.

1.1. Основные инвестиционные характеристики недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.[1]

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:

относительная стабильность потока доходов; значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента; антиинфляционная устойчивость; повышенный уровень риска; отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности. [16]

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции.

Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

  1.2.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования.

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы [18]:

принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы: