Экономика недвижимости (стр. 2 )

Перечень рассматриваемых вопросов (варианты задания):	1. Расчет платежей по ипотечному кредиту. 2. Расчет показателей эффективности инвестирования в строительство здания  офисного назначения. 3. Оценить эффективность инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования объекта. 4. Оценить эффективность инвестиций в недвижимость при различных вариантах финансирования строительства.
Структура и ход работы:	Домашняя подготовка: проработка теоретического, методического и нормативно-правовых материалов, в том числе конспекта лекций, учебной литературы, ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке». Получение индивидуального задания. Расчетно-аналитическая работа.
Материально-техническое и методическое обеспечение:	Учебная и специальная литература, методические материалы, нормативные акты Компьютерный класс. Доступ в сеть Интернет. Доступ к правовым и статистическим базам данных. Программное обеспечение Excel»
Форма контроля:	Краткий  отчет в письменной форме, обсуждение, устный опрос
Трудоемкость:	4 часа аудиторной работы, 2 часа СРС

4. Методические рекомендации к расчетно-аналитической части практических занятий

4.1 Подходы к оценке недвижимости и их практическое применение

Оценка недвижимости – процесс определения стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, права аренды, права пользования и т. д.).

Объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (ФСО №7).

При проведении оценки используют три подхода к оценке: затратный, сравнительный, доходный.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединённых общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе используемой существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках соответствующего подхода.

4.2 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценка проводится также с учетом не только всех видов износа, но и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Технология оценки недвижимости включает четыре стадии:

Оценку стоимости земельного участка. Оценку стоимости восстановления или замещения улучшений. Вычет накопленного улучшениями износа. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях: для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом, когда нельзя сделать оценку земельного участка.

В затратном подходе существует четыре основных метода оценки:

сметный, индексный, сравнительной единицы, поэлементный.

При оценке стоимости улучшений используются следующие разделы сметных норм:

Строительно-монтажные работы (прямые затраты - ПЗ): основная заработная плата рабочих; стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций; затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов. Накладные расходы (НР). Плановые накопления (ПН). Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО). Прочие затраты застройщика, связанные со строительством (затраты на проектно-сметные и изыскательные работы, затраты, связанные с землеотводом, затраты по функциям заказчика, оплаты юристов и других консультантов, страховые платежи, налоги, расходы по продаже, текущие расходы (ПЗ). Прибыль застройщика (ПрЗ).

Итого стоимость объекта равна: Sоб = ПЗ+ НР+ ПН+ ЗО+ ПЗ+ ПрЗ.

Задание 1

Определение стоимости земельного участка методом изъятия.

Метод изъятия вычисляется по формуле

  Сзу = Сн – Сулуч.,  (1)

где Сзу – стоимость земельного участка., Сн – стоимость всего комплекса объекта недвижимости, Сулуч. – стоимость улучшений.

Рыночная стоимость объекта недвижимости 32 млн руб., восстановительная стоимость улучшений 30,5 млн руб.

Решение: Сзу = 32 000 000 – 30 500 000 = 1 500 000 руб.

Задание 2

Определение прибыли застройщика. Прибыль застройщика определяется по формуле

ПрЗ =НП * ВК,  (2)

где – прибыль застройщика,

НП– норма прибыли, %.

ВК– вложенный капитал, руб.

В свою очередь сумма вложенного капитала определяется по следующей формуле:

  ВК = ВКз + ВКс +КИ,  (3)

где ВКз – вложенный капитал в земельный участок (стоимость земельного участка),

ВКс – вложенный капитал в главное сооружение (стоимость строительства),

КИ – косвенные издержки.

Определите предпринимательскую прибыль исходя из следующих данных:

Показатели	Значения
Площадь земельного участка (м2)	500
Налоговая ставка (руб. за 1 м2)	4,5
Стоимость строительства главного сооружения, тыс. руб.	78575
Косвенные издержки (% от стоимости главного сооружения)	20
Норма прибыли (%)	8
Прибыль застройщика ?	?

Решение:

ВКз = 4,5 • 10 • 500 = 22 500

КИ = 78 575 000 / 100 • 20 = 15 715 000

ВК= 22 500 + 78 575 000 + 15 715 000 = 94 312 500

ПрЗ = 8 • 94 312 500/ 100 = 7 545 000 руб.

Задание 3

На основе полученных данных, используя алгоритм затратного метода, определить эффективный возраст улучшений.

Показатели	Значения
Срок экономической жизни здания, лет	100
Стоимость продажи, тыс. руб.	2160
Стоимость участка, тыс. руб.	405
Стоимость восстановления, тыс. руб.	2050
Эффективный возраст улучшений, лет	?

Последовательность решения:

Стоимость здания = Стоимость продажи – Стоимость земли; Стоимость износа = Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учёта износа – Стоимость здания; Коэффициент износа = Суммарный износ сопоставимого объекта /

/ Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учёта износа;

Эффективный возраст = Среднегодовой коэффициент износа • Срок экономической жизни.

Решение:

Стоимость здания = 2 160 000 – 405 000 = 1 755 000;

Стоимость износа = 2 050 000 – 1 755 000 = 295 000;

Коэффициент износа = 295 000 / 2 050 000 = 0,143

Эффективный возраст = 0,143 • 100 = 14, 39 (лет)

4.3 Доходный подход

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход.

Основные этапы оценки доходным методом:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов. Вычитание операционных издержек. Определение и корректировка чистого дохода. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Этот метод применяется при оценке только коммерческой недвижимости, которая используется для получение доходов – офисов, складских помещений, магазинов, квартир для найма. Стоимость, полученная доходным подходом, обычно заметно выше стоимости, полученной по затратному подходу или методом сравнения рыночных продаж.

Основывается доходный метод на финансовых расчетах, в частности, на формуле сложных процентов. Простые проценты рассчитываются формулой

  Сn = С0 (1 +n ۰ r / 100 %),  (4)

где r – норма доходности проекта или банковский процент по вкладам;
С0 – начальная сумма; Сn – конечная сумма; n – количество периодов начисления процентов.

В какой-то степени норму доходности экономики и банковский процент можно отождествить. Банковский процент по вкладам держится чуть ниже уровня нормы доходности. Ведь только в этом случае выгодно заниматься предпринимательством, не класть деньги в банк.

Сложные проценты рассчитываются по формуле

  Сn = С0 (1+r / 100 %)*n,  (5)

То есть, по сравнению с простыми процентами идет постоянное начисление процентов помимо основной суммы ещё и на проценты. Так сейчас происходит практически со всеми банковскими вкладами, когда процент начисляется каждый месяц на всю сумму, находящуюся на счете.

Чем больше процентная ставка или срок начисления, тем ощутимей разница между способами начисления.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: