Экономика недвижимости (стр. 5 )

Опираясь на известный фактический срок службы многоквартирного дома, определите процент износа по сроку службы.

Чтобы определить процент износа путем обследования, необходимо оценить износ основных конструктивных элементов Вашей квартиры, перечисленных в прил. 1. Износ таких элементов как фундамент, которые трудно оценить визуально, можно определить через соотношение фактического срока службы и предполагаемого. Предполагаемый срок службы здания зависит от материалов, группы капитальности, условий эксплуатации.

После того, как определите степени износа по каждому элементу, рассчитайте средневзвешенный износ Вашей недвижимости по формуле

Qf = У (ai • eif)/100,  (17)

где: Qf – процент физического износа;

ai – удельный вес стоимости конструктивного элемента;

eif – процент износа этого элемента.

Отдельно определите в процентах невосстановимый износ, который накапливается по таким элементам как стены, перекрытия, фундамент на сегодняшний день.

3. Сравните процент износа, полученный двумя способами.

4. Определите стоимость износа.

5. Рассчитайте остаточную стоимость Вашей квартиры, исходя из того, что «балансовая стоимость» по техническому паспорту равна «стоимости восстановления».

Методические рекомендации к решению задачи

Для упрощения расчетов возьмем четыре степени износа:

0–25 %, когда внешних признаков нарушения конструкции нет, но она эксплуатируется несколько лет.

26-50 %, когда есть небольшие внешние признаки: трещины, искривления, ржавчина, потертости, подтекание, провисание. При эксплуатации есть недостатки.

51-75 %, когда деформации заметно затрудняют функциональное использование конструкции или элемента.

76-100 %, когда систему или конструктивный элемент невозможно эксплуатировать без риска для жизни или здоровья.

Размер износа определяется визуально. Общий износ рассчитывается средневзвешенно.

Удельные веса конструктивных элементов в стоимости дома

№№п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес в стоимости, %	Степень износа данного конструктивного элемента
Стены, перегородки	43
Фундамент	4
Перекрытия	11
Конструкция крыши, кровля	7
Полы	11
Окна, двери	6
Отделка внутренняя	5
Внутренние инженерные системы:
Отопление	1,7
Водопровод	0,4
Горячее водоснабжение	0,5
Канализация	3,6
Газоснабжение	1,1
Электроснабжение	2,7
Прочие элементы (лестницы, балконы и др.)	3
Итого:	100

Задание 2

Существуют следующие варианты застройки земельного участка. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трёх альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Показатели	Офисное здание	Торговый центр	Гостиница
Стоимость застройки, у. е.	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, у. е.	150 000	250 000	100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, у. е.	20 000	25 000	5 000
Прочий доход, у. е.	5 000	10 000	3 000
Действительный валовой доход *	?	?	?
Операционные расходы, у. е.	50 000	120 000	30 000
Резерв на замещение, у. е.	5 000	10 000	3 000
Чистый операционный доход *	?	?	?
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12
Доход, относимый к зданиям и сооружениям *	?	?	?
Чистый остаточный доход от земли *	?	?	?
Расчёт стоимости земли *	?	?	?

* – данные величины нужно рассчитать, расчёт приводится ниже.

Расчёт производится по следующим формулам

Действительный валовой доход:

ДВД = Годовой валовой доход – Поправка на недоиспользование и потери при сборе + Прочий доход.

Чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Резерв на замещение.

Доход, относимый к зданиям и сооружениям:

ДЗС = Стоимость застройки х Коэффициент капитализации для зданий, сооружений.

Чистый остаточный доход от земли:

ЧДЗ = ЧОД – ДЗС.

Расчёт стоимости земли:

СЗ = ЧДЗ х Коэффициент капитализации для земли.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли будет иметь тот вариант застройки, при котором стоимость земли приобретает наибольшую величину.

Задание 3

Инвестор приобретает здание производственно-складского назначения стоимостью 4 млн. руб. с целью последующей сдачи его в аренду. Срок оставшегося полезного использования 80 лет. Предполагаемая ставка аренды 160 руб. за 1 кв. м в месяц. Полезная площадь здания 600 кв. м. Затраты на управление объектом составят ориентировочно 10% от валового дохода. Срок ожидаемой выгоды составит 8 лет.  Среднегодовой темп роста дохода от аренды - 3% в год. Оценить эффективность вложения инвестора, при условии, что он использует а) традиционную систему налогообложения; б) упрощенную систему налогообложения.

Задание 4.

Продолжение задачи 3. У инвестора есть альтернативный вариант использования приобретаемого объекта. Провести реконструкцию здания со сменой его функционального назначения на торговое. В этом случае инвестору необходимо понести дополнительные затраты на реконструкцию в сумме 3000 млн. руб. Срок реконструкции составит полгода. Через полгода владелец может начать сдавать здание в аренду. Полезная площадь здания после реконструкции составит 520 кв. м. Арендная ставка по торговым площадям составит по оценкам 600 руб. за 1 м. кв. в месяц. Затраты на управление оцениваются в 20% от  валового дохода от сдачи в аренду. Определить вариант наиболее эффективного использования приобретаемого объекта для инвестора.

Задание 5.

Оценить эффективность вложения инвестора согласно условий задачи №3 с использованием технологии стоимостной оцени недвижимости методами доходного подхода.

Задание 6.

Рассчитать платежи по ипотечному кредиту для инвестиционных вложений в объект недвижимости для заданий №3 и №4. Условия ипотечного кредита: ставка 15% годовых. Срок кредита 12 лет. Участие собственными средствами 10% от стоимости объекта. Провести оценку эффективности вложения в недвижимость с учетом ипотечного кредитования проекта и двух вариантов использования объекта (производственно-складское и торговое).

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Экономика недвижимости: учебник для вузов / . - СПб. : Питер, 2010 - 622 с. Горемыкин, недвижимости : учебник для студ. вузов по экон. спец. и направл. для подгот бакалавр., спец-в / . - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2010. - 883 с. Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / - Ростов-на-Дону: Феникс, 2010 - 343 с. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / . - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 с. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / , , . - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с. Иванов. В. В., Управление недвижимостью. - М. : ИНФРА-М, 2009. - 446с.  Экономика недвижимости : учебник для студ. учрежд. высш. проф. образ. по спец. "Экон. и упр. на предприятиях" (по отраслям). - М. : Академия, 2010. -  320 с. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студ. вузов по направл. 080500 "Менеджмент" / [и др.]. - 2-е изд., стер. - М. : КНОРУС, 2011. - 752 с. оммерческая недвижимость как объект инвестирования. - М.: Альпина Паблишер, 2009. - 245 с. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 01.01.01 года  102 ФЗ (с изм. и доп.). Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 135-ФЗ (с изм. и доп.). Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. № 000. Оценка недвижимости: теория и практика : учеб. пособие для студ. вузов, аспирантов / . - 2-е изд., стер. - М. : ОМЕГА-Л, 2012. - 269 с.