Экономика недвижимости (стр. 4 )

– 52 200 – 8 000 – 104 400 – 297 500 / 12 = 823 287 руб.

4.4 Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный (или сравнительный) подход используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости. Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

  С = Сан. + У K,  (15)

где С – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

Сан. – продажная цена аналогичного объекта или совокупности однородных аналогов);

У K – сумма поправочных корректировок.

Определение суммы поправочных величин – трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ, расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи почти двух идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на использовании следующей формулы:

  С = В х Х + а + с +… + n,  (16)

где С – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

а, с, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального строения данного элемента. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус».

Задание 1

Определение стоимости объекта недвижимости методом парных продаж.

Определите цену квартиры № 4. В результате поиска данных о сопоставимых продажах имеются следующие примеры сопоставимых продаж трех однокомнатных квартир, расположенных в одном районе города:

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Цена продажи, тыс. руб	1700	1800	1500	?
Размер, м2	33	33	33	33
Дата продажи	4 мес. назад	4 мес. назад	4 мес. назад	сейчас
Возраст дома, лет	10	10	35	35
Физические характеристики	угловая	внутренняя	внутренняя	угловая
Данные о предыдущей продаже сумма, руб.	1500 12 мес. назад

Определить: корректировки, основываясь на различиях между парными продажами; цену рассматриваемой квартиры № 4.

Решение:

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Цена продажи, тыс. руб	1700	1800	1500	?
Размер, м2	33	33	33	33
Возраст дома, лет	10	10	35	35
Корректировка на местоположение, тыс. руб.	-300	1500-1800 = -300	-
Физические характеристики	угловая	внутренняя	внутренняя	Угловая
Корректировка на физические характеристики, тыс. руб.	-	-100	1700-1800= = -100	-
Откорректированная цена, тыс. руб.	1500	1500	1500	-

Задание 2

Оценка стоимости земельного участка.

Наиболее распространенным методом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Цена продажи, руб.	10 000	12 500	11 000	?
Размер (сотки)	10	10	10	10
Дата продажи	4 мес. назад	4 мес. назад	4 мес. назад	сейчас
Расстояние до остановки в км	Неблизко 4	Близко 0,5	Близко 0,5	Неблизко 4
Данные о предыдущей продаже Сумма, руб Дата	9 000 9 мес. назад	- -	- -	- -
Физические характеристики	угловой	угловой	внутренний	Угловой

Определить: корректировки, основываясь на различиях между парными продажами; цену рассматриваемого .

Решение:

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Цена продажи, руб.	10 000	12 500	11 000	10 800
Дата продажи	4 мес. назад	4 мес. назад	4 мес. назад	сейчас
Корректировка на дату продажи, руб.	(10000-9000)х х 4 мес. / / (9- 4) мес.= = +800	+800	+800	-
Местоположение (расстояние до остановки в км)	Неблизко 4	Близко 0,5	Близко 0,5	Неблизко 4
Корректировка на местоположение, руб. -	10000- 12500 = = -2500 2500 -
Физические характеристики	угловой	угловой	внутренний	Угловой
Корректировка на физические характеристики, руб.	-	-	12500-11000 = +1500	-
Откорректированная цена, руб.	10 800	10 800	10 800	-

Задание 3

Определить стоимость недвижимости методом регрессионного анализа.

Средняя стоимость на малосемейную однокомнатную квартиру по ул. Дмитриева (район Левый берег 34 тыс. руб. за 1 м2). Площадь оцениваемой однокомнатной квартиры по адресу: /2 25 м2. По мнению оценщика хорошее состояние квартиры добавляет к стоимости 150 тыс. руб, а расположение на 9 этаже (девятиэтажного дома) снижает стоимость на 200 тыс. Определить стоимость оцениваемой квартиры.

Решение:

34 000 • 25 = 850 000 руб.

850 000 + 150 000 – 200 000 = 800 000.

4.5 Оценка эффективности вложений в недвижимость и управленческих решений в отношении объектов недвижимости

Для оценки эффективности управленческих решений в отношении объектов недвижимости используются традиционные методы оценки эффективности проектных решений:

Статические методы (показатели): уровень затрат, прибыль, рентабельность, чистый доход, срок окупаемости простой, индекс доходности инвестиций и пр. Дисконтные (основанные на анализе дисконтированных денежных потоков): чистый дисконтированный доход, срок окупаемости дисконтированный, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и пр.

Указанные методы и показатели и технологии их применения подробно изучаются на дисциплинах  «Экономическая оценка инвестиций», «Инвестиционная деятельность», в связи с чем порядок расчета указанных показателей здесь не приводится.

5 Задания для самостоятельного решения

Задание 1

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом с использованием уже имеющейся в документах оценки БТИ, указанной в техническом паспорте как «балансовая стоимость». Она по определению уже включает в себя стоимость земельного участка и улучшений.

Способы определения физического износа:

По срокам службы.

Путем обследования.

Нормативный срок службы здания в зависимости от материала:

Тип здания	Срок службы, лет
Кирпичное	100
Панельное	80
Деревянное	50
Монолитное	150

Исходя из нормативных сроков службы физический износ определяется по формуле

  Qf = Тф/ Тн,  (16)

где – процент физического износа;

Тф – фактический срок службы объекта;

Тн – нормативный срок службы объекта.