Экономика недвижимости (стр. 3 )

метод прямой капитализации; метод дисконтирования денежных потоков.

Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.

Метод прямой капитализации

Формула расчета сложных процентов отражает сущность такого понятия как капитализация. Капитализация - это процесс увеличения стоимости проекта через постоянное включение (инвестирование) получаемых доходов в дело. Коэффициентом капитализации является величина, обратная формуле начисления сложных процентов

С помощью коэффициента капитализации, рассчитываемого для каждого количества лет можно, определить ту сумму первоначального капитала, вложив которую, инвестор получит через указанное число лет рассчитываемый доход. Если недвижимость на сегодняшний день оценивается продавцом больше этой суммы, то покупателю выгоднее положить деньги на счет в банке. Если недвижимость стоит меньше, чем рассчитано, то инвестору выгоднее её всё-таки купить, т. к. тогда он как бы поместит деньги под более высокий процент, чем могут предложить в банке.

Таким образом, для случая, когда мы через какое-то время просто перепродаем дом, не получая с него дополнительных периодических доходов, его стоимости будет рассчитываться по следующей формуле:

  С0 = С1 • К кап. n.,  (6)

где Со - первоначальная или сегодняшняя стоимость объекта;

С1 - будущая предполагаемая стоимость объекта или цена продажи;

К кап. n.- коэффициент капитализации для данного периода.

Если у нас ожидается поступление доходов не в один прием, а периодически, то тогда нужно рассчитать необходимую на сегодняшний день сумму средств для получения в будущем каждого дохода (обозначим его как ГОД - годовой ожидаемый доход):

С01 для доходов первого года = ГОД1 • К кап.1;

С02 для доходов первого года = ГОД2 • К кап.2;

где С01 - часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор получает доходы первого года;

С02 - часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор получает доходы второго года.

Если просуммировать все Соn, то получим те средства, которые нужно вложить сегодня, чтобы получать в будущем определенные ожидаемые доходы:

  С0 = У (ГОДn • К кап. n),  (7)

При оценке совокупности объектов недвижимости для каждого из них может быть использован К кап., характерный для данной группы объектов. Например, для земельного участка и здания они, безусловно, будут отличаться.

Метод дисконтированных доходов

Дисконтирование - это еще один способ выразить зависимость между будущими доходами и нынешней ценой.

Дисконт - это процент скидки с будущей стоимости. Используется при определении продажной стоимости облигаций и векселей.

Можно заметить, что дисконт равен коэффициенту капитализации. Дисконтированием часто пользуются застройщики для того, чтобы рассчитать необходимые инвестиции на начало строительства. Используемый в строительстве показа+ r)n называют еще коэффициентом удорожания строительства. Часто в расчете этого коэффициента r означает не норму доходности, а прогнозируемый уровень инфляции.

В общем случае взаимосвязь между коэффициентом капитализации и дисконтирования можно выразить по следующей формуле

  К кап. = D - ∆ a,  (8)

где К кап. – коэффициент капитализации,

D – ставка дисконтирования (доходности),

a – составляющая, определенная рядом факторов, например, повышением стоимости актива и дохода (в годовом отчислении).

При этом

  D = Dr + If,  (9)

где Dr – реальный коэффициент дисконтирования,

If – фактор инфляции.

Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск.

  D = Df + в(Dm – Df),  (10)

D – ожидаемая ставка дохода;

Df – безрисковая ставка дохода;

В – коэффициент бета (мера риска);

Dm – среднерыночная ставка;

(Dm – Df) – рыночная премия.

Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск.

Задание 1

Определение текущей стоимости методом простых процентов.

Исходные данные: Ожидаемая стоимость через 3 года (С3) 16 млн руб., при норме доходности (r) 10 %. Определить текущую стоимость доходности для оцениваемого объекта по формуле

  Сn = С0 (1 +n • r / 100 %.),  (11)

где r - это норма доходности проекта или банковский процент по вкладам; С0 - это текущая стоимость;

Сn - это ожидаемая стоимость;

n - число лет (периодов) владения комплексом.

Решение: С0 = Сn / (1 +n • r / 100 %.) = 16 000 000 / (1 + 3 • 10 / 100) =

= 16 000 000 / 1,3 = 12 307 692.

Задание 2

Определение ожидаемой стоимости на оцениваемый период методом сложных процентов.

Исходные данные: Текущая стоимость доходности для оцениваемого объекта (С0) 14 876 546 рублей, норма доходности (r) равна 12 %. Определить ожидаемую стоимость объекта через 5 лет по формуле

Сn = С0 (1+r / 100 %) n.

Решение: Сn = 14 876 546 (1 + 12 / 100)5 = 14 876 546 • 1,762 =

= 41 245 833

Задание 3

Определение стоимости доходности на оцениваемый период методом прямой капитализации.

Исходные данные: Текущая стоимость доходности на оцениваемый период равна (С0) 6,5 млн рублей, норма доходности (r) равна 23 %, оцениваемый период (n) 3 года. Определите стоимость доходности на оцениваемый период по формуле

  С0 = Сn ۰ К кап. n.,  (12)

где К кап. n.– коэффициент капитализации для данного периода,

r – норма доходности проекта или банковский процент по вкладам;

С0 – текущая стоимость;

Сn – ожидаемая стоимость;

n – число лет (периодов) владения комплексом.

Решение:

К кап. n.= 1 / (1 + 23/100)3 = 1 / 1,86 = 0,54

С3 = 6 500 000 / 0,54 = 12 037 037 руб.

Задание 4

Исходные данные: Средняя норма доходности (r) на предприятии составляет 13 % в год, годовой ожидаемый доход первого года (ГОД1)
220 тыс. руб., годовой ожидаемый доход второго года (ГОД2) 255 тыс. руб., годовой ожидаемый доход третьего года (ГОД3) 270 тыс. руб. Определить капитал, необходимый для вложения на сегодняшний день, для получения данных доходов (С0) по следующим формулам:

С01 для доходов первого года = ГОД1 • К кап.1;

С02 для доходов первого года = ГОД2 • К кап.2;

  С0 = ГОДn • К кап. n.  (13)

где ГОД – годовой ожидаемый доход;

r – норма доходности;

С01 - это часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор получает доходы первого года;

С02 - часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор получает доходы второго года.

Решение:

С01 для доходов первого года = 220/(1+13/100) = 220/1,13 = 194,69 тыс. руб.

С02 для доходов второго года = 255/(1+13/100)2=255/1,28= 199,22 тыс. руб.

С03 для доходов третьего года = 270/(1+13/100)3=270/1,44= 187,50 тыс. руб.

С0 = ГОДn • К кап. n.= (С01 + С02 + С03) / 3 = (194,69+199,22+187,50) / 3 = (220+255+270)/3)) / (1,13+1,28+1,44)/3)) = 193 800 руб.

Задание 5

Определение ожидаемой стоимости объекта недвижимости с использованием метода прямой капитализации:

  С0 = Сn • К кап. n,  (14)

К кап. n = 1 / (1+r1 /100)(1+r2 /100)…(1+rn / 100).

Текущая стоимость объекта недвижимости равна 12 млн руб. Норма доходности первого года 14 %, норма доходности второго года 13 %, норма доходности третьего года 12 %.

Решение:

К кап. n = 1/(1+14/100)(1+13/100)(1+12/100) = 1/(1,14 • 1,13 • 1,12) =

= 1/1,44 = 0,69.

Сn= 12 000 000 • 0,69 = 17 391 304 руб.

Задание 6

Определение годовой доходности с использованием коэффициента годового валового дохода.

Площадь объекта оценки 230 м2. Рыночная стоимость объекта равна 42 тыс. руб. за 1 м2 , коэффициент годового валового дохода равен 28. Определите годовой валовой доход

Решение:

Cрын = 230 • 42 000 = 9 660 000.

Годовой валовой доход = 9 660 000 / 28 = 345 000 руб.

Задание 7

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчёт, в котором следует определить чистый доход (убыток) до налогообложения. Имеется следующая информация:

Месячная рента в среднем составляет 1000 руб. за м2; Текущие ставки при недогрузке около 13 %; Площадь каждой секции 300 м2; Здание состоит из 4-х секций; Плата управляющему составляет 3 % от действительного валового дохода; Управляющий получает дополнительное вознаграждение в 12 000 руб. в год; На ремонт здания ежегодно тратится 5 % от действительного валового дохода; Бухгалтеру собственник выплачивает 96 000 руб. в год; Остальные расходы составляют 10 % от действительного валового дохода; Ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 297 500 руб. Последовательность решения: Потенциальный валовой доход = Площадь всего здания х Месячная рента; Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход – – Потери от недогрузки; Зарплата управляющего = Действительный валовой доход х Ставка платы + Дополнительное вознаграждение в мес.; Зарплата бухгалтера = Вознаграждение бухгалтеру в год / 12 мес; Затраты на ремонт = Действительный валовой доход х Ежегодный процент отчислений; Остальные расходы = Действительный валовой доход х Ставка по остальным расходам; Чистый доход (убыток) до налогообложения = Действительный валовой доход - Зарплата управляющего - Затраты на ремонт - – Зарплата бухгалтера - Остальные расходы – Расходы на налоги и обслуживание долга / 12 мес.

Решение:

Потенциальный валовой доход = (300 • 4) • 1000 = 1 200 000;

Действительный валовой доход = 1 200 000 – (1 200 000 / 100 • 13) =

= 1 200 000 – 156 000 = 1 044 000;

Зарплата управляющего = 1 044 000 • (3/100) + (12 000 / 12) =

= 1 044 000 • 0,03 + 1000 = 31 321;

Зарплата бухгалтера = 96 000 / 12 = 8 000;

Затраты на ремонт = 1 044 000 • 5 / 100 = 52 200;

Остальные расходы = 1 044 000 • 10 / 100 = 104 400;

Чистый доход (убыток) до налогообложения = 1 044 000 – 31 321 –