Инвестиционная деятельность предприятия (стр. 2 )

В процессе отбора проектов для инвестирования венчурный капиталист обращает внимание на доходность тех или иных инвестиций. Последние могут быть оценены различными методами, при этом построение моделей оценки бизнеса может быть весьма длительным и трудоемким.  Уже на первоначальном этапе отбора компаний требуется оценить примерную доходность инвестирования в те или иные проекты. Для этого целесообразно использовать так называемый «метод венчурного капитала» ввиду его простоты и быстрого расчета конечных данных для инвестора. Порядок применения данного метода можно описать следующим образом:

Расчет терминальной стоимость (на определённый момент в будущем) Приведение терминальной стоимость к текущей стоимости Расчет требуемого процента владения Расчет текущего процента владения с учетом ожидаемого размытия доли инвестора в случае дополнительного выпуска акций

При положительном результате рассмотрения проекта по методу венчурного капитала инновационный проект может пройти на следующий этап отбора.

Следующим способом оценки инновационных проектов является метод реальных опционов8. Проект в целом можно рассматривать как портфель опционов ввиду того, что в создаваемый бизнес можно вложить дополнительный капитал, его можно расширить или переориентировать на выпуск несколько других товаров или услуг. У инвестора также может быть предусмотрено право на отсрочку инвестиций, сокращение доли в бизнесе либо право на выход из бизнеса по заранее оговоренной цене. Следует учитывать, что по мере исполнения опционов риск проекта будет меняться и это будет приводить к изменению ставок требуемой нормы возврата. Для оценки можно воспользоваться следующими формулами:

  Pu  =    (2) 

  Pd =  1–Pu,  (3)

где  Pu и Pd –риск нейтральные вероятности

Rf – безрисковая ставка в расчете на единичный период времени

d – возможный темп изменения денежного потока (ценности бизнеса)

u –  возможный темп роста денежного потока (ценности бизнеса)

По предложенной методике можно оценивать компании, находящиеся на разных стадиях развития и с учетом поэтапности осуществления инвестиций.

Далее можно отметить факторы лимитирования финансового обеспечения инвестиционной деятельности компании, в частности в России9:

недостаточность чистой прибыли компании как базового внутреннего источника финансового обеспечения: обусловлена дисбалансом цен на фондовые ресурсы, приближенных к общемировым, и цен на конечную продукцию; ограниченность финансовых средств для расширения (роста); недостаточность ресурсов для инвестиционной деятельности; ограниченная возможность задействования внешних источников финансирования; слабое развитие фондового рынка для успешного оперативного привлечения длинных денег.

Высокая стоимость внешнего (заемного) капитала – причина низкой стоимости капитала собственного. Отсюда незначительность дивидендов или вообще не выплат компаниями, что подрывает в значительной мере экономические основы успешного развития института собственности. Следовательно, заинтересованность крупных частных инвесторов сводится к нулю, они увеличивают собственные сбережения, но не приходят на фондовый рынок, что является одной из серьезнейших причин сдерживания развития, вплоть до полной стагнации. Очевидно, правильно будет считать положительным фактором своевременную выплату компаниями дивидендов в полном объеме даже в условиях экономического кризиса, поскольку такие действия в сложный период – яркий показатель качества управления предприятием.

Исходя из вышеизложенного, при низком уровне рентабельности выпускаемой продукции и собственного капитала, обновления базовых фондов, снижающих возможности для самофинансирования в виде прибыли и отчислений на амортизацию, а также мизерном использовании внешних источников финансирования (заемного капитала и привлекаемого в виде дополнительной эмиссии акций), возможности для успешного экономического развития, инвестиционной деятельности и планового внедрения инноваций для большинства предприятий являются сильно ограниченными. Поэтому для преодоления негативного воздействия перечисленных факторов, на взгляд автора, следует:

Интенсивно развивать национальный фондовый рынок за счет расширения использования инструментов «длинных денег». Повышать значение финансово – банковской структуры в процессе финансирования и кредитования экономики. Создать условия для стабильной работы экономики предприятия, в частности заморозить тарифы на базовые ресурсы на внутреннем рынке. Определить приоритетные направления концентрации национальных ресурсов.

Итак, привлечение инвестиций предприятиями является необходимой и результативной стороной их инвестиционной политики по развитию своей деятельности для обеспечения конкурентноспобоности и получения прибыли. При этом участники инвестиционного рынка вынуждены анализировать и оценивать экономическое состояние и результативность хозяйственной деятельности предполагаемых вариантов развития предприятия по распестрённым на практике методиками, в том числе и в динамике, с учетом ретроспективы и прогнозирования.10

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ

В практике инвестирования рынок недвижимости принято делить на три составляющие: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости и рынок земли.

Наиболее распространённым инструментов инвестирования в недвижимость в России, как и во всем мире, является ее покупка: либо путем прямого приобретения, либо с привлечением кредитования. Существует различие между операциями с коммерческой и жилой недвижимостью.11 В силу своих размеров и стоимости коммерческая недвижимость доступна в основном крупным инвестиционным фондам, причем нередко в сделках с ней участвует иностранный капитал. В то же время жилая недвижимость требует меньшего объема инвестиций и доступна как фондам, так и частным инвесторам. Можно выделить три основных варианта инвестирования в жилую недвижимость12:

Спекулятивный вариант, т. е. приобретение жилья с целью перепродажи по более высокой цене. Такой вариант наиболее эффективен в случае, если по тем или иным причинам недвижимость недооценена и если до перепродажи инвестор дополнительно вложит средства в улучшения состояния объекта. Рентный вариант подразумевает покупку жилья с целью его сдачи в аренду. Нередко его используют при покупке жилья в ипотеку, при этому арендные платежи идут на погашение кредита и выплату процентов. Можно отметить, что выгодность подобной сделки зависит от целого ряда факторов, начиная с уровня ставки по кредиту и заканчивая местоположением и временем приобретения недвижимости. Приобретение жилой недвижимости с расчетом на ее удорожание в будущем. Кроме того  в период между покупкой и продажей недвижимости инвестор также может сдавать объект в аренду.

Все три указанных подхода к инвестированию сочетают инвестиционные трасты недвижимости. Они ищут наиболее выгодные сделки покупки недвижимости, вкладывают средства в усовершенствование помещений, выгодно сдают объекты в аренду и затем перепродают по более высокой цене. Уже заключенный договор аренды положительно сказывается на стоимости объекта, так как гарантирует фиксированный поток средств для покупателя в будущем.

Финансирование инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость осуществляется в основном путем привлечения заемных средств под залог недвижимости: то есть можно сказать что организация, финансирующая сделку по инвестированию в недвижимость, сама является в каком–то смысле инвестором. Относительно инвестирования в частный заемный капитал, можно выделить две тенденции: постепенное развитие рынка жилищного ипотечного кредитования и развития мезонинного кредитования.

Далее можно сравнить инструменты инвестирования в недвижимость за границей и в России.

На фоне большого числа разорившихся в глобальном кризисе банков и компаний, а также иных типов институциональных инвесторов, выделяется один вид инвестиционных фондов, практически не пострадавших в глобальной турбулентности, – REIT. REIT, или Real Estate Investment Trusts (досл. инвестиционные трасты недвижимости) –появились в США (в 1960 г.), поэтому можно считать, что в других странах компании были созданы по их образу и подобию.13 Их относят к категории, «публичный капитал», это инструмент, приобретающий все более широкое распространение в мире благодаря стабильному уровню доходности за счет инвестирования в надежные объекты. Он решает основные проблемы инвестирования в недвижимость (низкая ликвидность инвестиций, необходимость иметь большое количество средств для приобретения «больших» объектов, а также необходимость самостоятельно управлять приобретенными объектами недвижимости).

Из всех существующих на российском рынке инструментов наиболее близко к понятию «публичный капитал» подходят паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Он представляет собой обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, и состоящий из имущества, переданного пайщиками управляющей компании, для доверительного управления, а также из имущества, полученного в процессе управления. Его зарубежный аналог REIT – представляет собой компанию (юридическое лицо), которая владеет и управляет приносящий доход недвижимостью или активами, связанными с недвижимостью.

Право собственности на имущество в ПИФ удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Состав активов фондов недвижимости может включать: денежные средства на счетах и вкладах, долговые инструменты, паи и акции фондов недвижимости и рентных фондов, паи и акции иностранных инвестиционных фондов. Доля недвижимого имущества и имущественных прав из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости в чистых активах ПИФов должна составлять не менее 40%. 14REIT может быть как частной, так и публичной компанией, однако, чтобы такая компания полностью выполняла свои функции инструмента, позволяющего решать основные проблемы инвестирования в недвижимость, ее ценные бумаги должны быть котируемы на бирже, т. е. максимально ликвидны.