Инвестиционная деятельность предприятия (стр. 4 )

Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в финансировании жилищного строительства.  Жилищное строительство – одно из самых важных секторов экономики Российской Федерации. Приоритетным направление и одним из определяющих факторов активизации процессов жилищного строительства является использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИНФ). Управляющая компания ЗПИНФ (УК ЗПИНФ)  –  главное действующее лицо в механизме финансирования жилищного строительства через  ЗПИНФ.22 Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии  с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Руководитель УК ЗПИНФ – работник организации, осуществляющей деятельность на финансовом рынке, назначенный на должность в установленном порядке в соответствии с учредительными документами организации, исполняющий функции ее единоличного исполнительного органа. Лицензирование осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам граждан, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами отдельных видов деятельности (деятельность по управлению ЗПИНФ). УК ЗПИНФ заключает договор о проведение аудиторских проверках, ежегодному аудиту подлежат: бухгалтерская отчётность УК ЗПИНФ; состав и структура имущества, составляющего ЗПИНФ; оценка расчетной стоимости одного инвестиционного пая, суммы, на которую выдается один инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая; соблюдение требований, предъявляемые к порядку хранения имущества ЗПИНФ; сделки, совершенные с активами ЗПИНФ.  Управляющая компания обязана страховать здания, сооружения, помещения, составляющие ЗПИНФ, от рисков их утраты и повреждения либо возложить данную обязанность на арендатора недвижимого имущества. Закрытый паевый инвестиционный фонд имеет риски, связанные с инвестированием: политический и экономический (изменение политической ситуации, экспроприации, национализации и пр.); системный (неспособность большего числа финансовых институтов выполнять свои обязательства); ценовой (изменение цен на недвижимость); риск неправомочных действий (в отношении ценных бумаг); кредитный (неисполнения обязательств со стороны эмитентов ценных бумаг и контрагентов по сделкам); рыночной ликвидности (невозможность реализовать активы по благоприятным ценам); операционный (неправильное функционирование программного обеспечения); законодательный (изменения в законодательстве); форс–мажорные обстоятельства (катаклизмы и военное время). Формирование ЗПИФН начинается не позднее 6 месяцев с даты регистрации правил договора. Датой завершения формирования фонда является дата регистрации изменений, которые вносятся в правила договора ЗПИНФ. В настоящее время в Российской Федерации осуществляют деятельность более 800 ПИФов причем количество их увеличивается.23 Девелопмент. Характеризуется следующими параметрами: наличие множества взаимосвязанных элементов в форме процессов и действий участников проекта; все элементы являются функционирующими поскольку выполняют четко определённые  функции обусловленные разделами проекта и приняты разделения труда; наличие целей функционирования каждого элемента и возможность оценки качества выполнения своих функций; наличие общей цели девелоперского проекта как системы и возможность оценки уровня достижения этой цели. Основные функции участников процесса девелопмента жилой недвижимости представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Основные функции участников процесса девелопмента жилой недвижимости24

участник	функция	результат
инвестор	выбор направления и объема инвестирования Финансирование строительства	наличие свободного капитала для инвестиций в капитальное строительство
заказчик	формулирование цели проекта; предоставление земельного участка	свободный участок под застройку
консультанты	рекомендации по разработке и внедрению концепции проекта	рекомендации по разработке и внедрению концепции проекта
девелопер	выбор экономически эффективного проекта; получение разрешений и согласование проекта с органами государственной власти; реализация созданного объекта недвижимости и передача его в эксплуатацию	проектная документация
государственные органы	организация и проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования РФ; выдача разрешений на строительство, на ввод объектов и эксплуатацию при осуществлении строительства, расположенных на подведомственных территориях	разрешение на строительство
заказчик	обеспечение исходных данных и исходно-разрешительной документации, требуемых для подготовки проектной документации	рабочая документация
подрядчик	выполнение всех работ согласно данному плановому документу и договору	сдача строительного объекта в сроки прописанные в договоре
заказчик	проверка хода и качества выполненных подрядчиком работ	готовый проект
конечные потребители	приобретение недвижимости для собственного потребления	удовлетворение потребности в жилье или реализация инвестиции в объекты капитального строительства

Логистическая координация в системе логистической поддержки девелопмента жилой недвижимости  – совокупность видом инженерной и экономической деятельности, направленных на достижение общего результата в цепи создания и реализации проектов посредством логистического менеджмента процессов девеломпента, инженерных  и информационных технологий, ориентированных на обеспечение высокого уровня надежности и изделий и необходимого уровня логистического сервиса при одновременном снижении затрат, связанных с эксплуатацией и обслуживанием объекта недвижимости.25

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости. В качестве таких бумаг могут выступать: облигации, выпускаемые компанией–девелопером для финансирования проекта; акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость; комбинированные ценные бумаги. Все эти формы развиваются на практике и каждая из них обладает своими преимуществами. Облигации, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако, они могут быть широко использованы лишь первоклассными девелоперами. Акции трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) привлекательны тем, что они обладают существенными преимуществами с точки зрения налогообложения, однако, при этом должны соблюдаться установленные ограничения по числу акционеров (не менее 100), по распределению получаемого дохода (95% его должно быть распределено между акционерами), по приобретаемым активам (более 90% средств должны быть вложены в недвижимость). Преимуществами трастов по инвестициям в недвижимость (фонды коллективного инвестирования) являются открытая отчетность в соответствии с принятыми для публичных компаний требованиями, профессиональный менеджмент, диверсификация вкладываемых средств. Лизинг – совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Основными видами лизинга являются: оперативный лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передачи его лизингополучателю за определенную плату на относительно небольшой срок, за который предмет лизинга не полностью амортизируется и может быть вновь передан новому лизингодателю; финансовый лизинг – это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передачи его лизингополучателю за определенную плату на определенный срок и определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Механизм проведения сделки лизинга недвижимости состоит из четырех основных этапов26: Выбор лизингополучателем объекта недвижимости и представление в лизинговую компанию комплекта документов согласно установленному перечню. Проведение специалистами лизинговой компании финансово–экономического и юридического анализа представленных документов и принятие решение о предоставление лизинга и покупки недвижимости. Разработка и подписание договора лизинга недвижимого имущества Одновременная регистрация договор купли–продажи и лизинга недвижимости.

Основными недостатками лизинга являются: относительная негибкость условий; налоговые последствия; отсутствие учета временного фактора; сокращение периода по расчета по лизинговым платежам; игнорирование отраслевых особенностей; лизингополучатель, не будучи собственником товара, ограничен в смысле распоряжения имущества, полученным в аренду; значительный срок амортизации объектов недвижимости и их значительная стоимость, детерминирующая размер выплачиваемого платежа; продавцы недвижимости часто отказываются работать «по–белому», занижая стоимости объекта недвижимости в целях сокращения суммы уплачиваемого налога на прибыль; связь полномочий по использованию объектов недвижимости с правом пользования землей, на которой они расположены. Несмотря на все трудности лизинг недвижимости развивается благодаря его существенным преимуществам пред другими способами финансирования инвестиций недвижимости, такие как: относительно дешевый вид финансирования капитальных затрат; относительная гибкость как инструмента средне– и долгосрочного финансирования; позволяет преодолеть проблему ограниченности финансовых возможностей в долгосрочной перспективе; одновременно решаются вопросы приобретения основных фондов и финансирования этой операции; поскольку предмет лизинга может быть использован в качестве залога, имущество получит в лизинг проще, чем ссуду на его покупку; вопрос приобретения и финансирования решается одновременно.