Инвестиционная деятельность предприятия (стр. 3 )

Первое различие между ПИФами недвижимости и REIT – во владении и управлении активами. Инвестиционный траст недвижимости является собственником имущества, управление активами осуществляется внутренним менеджментов. ПИФ недвижимости заключает договор с управляющей компанией для управления его имуществом, при этом собственник имущества и управляющий юридически разделены.

Еще один фактор, отличающий российские фонды недвижимости от западных, – передача активов инвесторами в собственность фонду и их управление управляющей компанией. Сложная структура владения и управления активами ПИФов затрудняет иностранное инвестирование в данные фонды.

Третье важное различие между ПИФами недвижимости и REIT – сроки существования. REIT может существовать любое количество времени при условии его финансовой стабильности. Инвестор, решивший вернуть свои средства, продает акции REIT на фондовой бирже. Российские ПИФы недвижимости могут существовать от 3 до 15 лет, а инвестор не вправе выкупить свой пай до окончания срока существования фонда.

Также можно сравнить REIT и ЗПИФН – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Основные различия15:

REIT – публичные компании, их акции обращаются на бирже, т. е. ликвидны. ЗПИФН – непубличные, единственный способ вернуть инвестиции раньше срока прекращения такого фонда – продать пай на вторичном рынке; в России принята практика оплаты услуг управляющей компании, даже если ее деятельность приносит убытки. Менеджмент западных REIT получает процент с прибыли, тем самым стимулирует эффективность его деятельности; главный фактор, который обособляет инвестиционные трасты недвижимости от прочих инструментов инвестирования в недвижимость, – наличие специального законодательства, которое подразумевает освобождение от налога на прибыль и уплату только лишь налога на дивиденды держателям акций в случае соблюдения всех требований к REIT. ЗПИФН, имеют налоговые льготы. Владельцы ЗПИФН получают доход в виде прироста пая. Они пользуются правом отложенного налогообложения и платят налог на прибыль только при продаже/погашении паев с суммы прироста стоимости пая. Передавая недвижимость в собственность фонду, пайщик также освобождается от налога на недвижимость.

Схожей чертой REIT и ЗПИФН является их способ извлечения дохода. Рассматриваемые организации занимаются:

приобретение объектов недвижимости для сдачи их в аренду; приобретение объектов с целью их усовершенствования и перепродажи по более высокой цене; приобретение недооценённых объектов с целью сдачи в аренду и перепродажи.16

В связи с выше сказанным, автор считает, что для полноценной интеграции России в мировую экономику в части международного движения капитала на рынках недвижимости, необходимо всесторонне развивать инструменты инвестирования в нее. Следует внедрять более сложные инструменты, такие как инвестирование в публичный капитал.

Рынок недвижимости в России всегда определялся наиболее выгодным и надежным для вложения свободных денежных средств, особенно в сложные экономические времена. Однако в связи с ситуацией конца 2014 начала 2015 гг. квартира (дом) может из инвестиции переквалифицироваться просто в жилое помещение.

Ажиотаж и спекулятивный спрос на рынке недвижимости в конце 2014 г. был на пике. По оценкам независимых экспертов, из десяти покупателей только один–два приобретали недвижимость, чтобы улучшить свои жилищные условия, большая же часть вкладывали накопленные сбережения. По анализу риэлторов, работающих с жильем вторичного рынка, спрос вырос на 60–70%.17

На пике возникшей паники на валютном рынке многие продавцы снимали свои объекты с продажи. Тем не менее, более половины быстро возвращались, объективно рассудив, что в дальнейшем продать жилье, скорее всего, будет значительно труднее. На первичном рынке квартир тоже было интенсивное движение. У девелоперов ценник изменялся практически ежедневно, а по отдельным, наиболее выгодным проектам – ежечасно. В целом на рынке масса примеров объектов, рост цен на которые с октября по декабрь достиг 30–40%. Многие застройщики отменяли озвученные ранее акции и скидки, приуроченные к праздникам.

По итогам прошедшего года был поставлен абсолютный рекорд по количеству сделок на рынке недвижимости, например в Москве, за двенадцать месяцев заключено более двадцати четырех тысяч договоров долевого участия.18

Сегодня спрос имеется, но ажиотаж сошел на нет. Большей частью закрываются сделки, заключенные в декабре прошлого года. Поэтому в краткосрочной перспективе возможно незначительное повышение рублевых цен. Вместе с тем развернувшийся кризис грозит до такой степени сократить платёжеспособность покупателей,  что повышение даже на 5% (ситуация на данный момент) может стать критичным. Если же неблагоприятная экономическая обстановка будет и далее сохранятся, то уже во втором квартале эксперты прогнозируют падения спроса цен (на 15%), а также ожидаются сезонные акции до 20%.

На ситуацию значительно влияет факт, что в прошлом году резко возросли объемы капитального строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию. За один и тот же период,  с одной стороны заметное увеличение предложения, с другой – тенденция снижения платежеспособности покупателей. Отсюда предпосылок к росту цен нет, для понижения – в наличии. Все будет в значительной мере зависеть от курса рубля.

Тем не менее, все предложенные сценарии с ростом или падением цен следует считать оптимистичными. Их реализация возможна в случае относительно стабильной экономической ситуации в стране. Так как, если уровень жизни покупателей недвижимости начнет существенно снижаться, то они будут продавать инвестиционные квартиры. В случае если такое явление приобретет массовый характер, оно вполне в состоянии обрушить рынок до 300$ за 1 кв. м (уровень кризиса 1998 года). Следовательно, падение цен вследствие рецессии в экономике может вызвать распродажу инвестиционных объектов, что приведет к снижению стоимости недвижимости.

Наиболее же серьезный обвал на рынке недвижимости может произойти в случае краха банковской системы. По данным «Секвойя кредит консолидейшн», за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1.7 трлн. руб. Если выплаты по данному виду кредитов станут менее доступны, банки не смогут оказать финансовую поддержку, граждане будут вынуждены распродавать ипотечные квартиры. Массовые продажи ипотечных квартир могут спровоцировать резкое падение цен в целом по рынку. Застройщики не в состоянии перекредитовываться в банках, начнут избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса приведет к резкому падению цен. Если недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом.19

Отсюда, инвестор, желая вложить свой капитал, должен взвешенно подходить к своему выбору.

МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Под методом финансирования недвижимости понимается способ привлечения финансовых ресурсов для строительства, приобретения, капитального ремонта и содержания недвижимости.

Можно выделить следующие методы финансирования недвижимости:

инвестирование пенсионных накоплений в недвижимость; использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в финансировании жилищного строительства; девелопмент; использование ценных бумаг при финансировании недвижимости; лизинг; самофинансирование; долевое строительство; ипотечное кредитование;

Далее можно подробно остановиться на каждом из них.

Инвестирование пенсионных накоплений в недвижимость. В мировой практике широко известны методические подходы пенсионных фондов к формированию и управлению инвестиционными портфелями, состоящих из финансовых активов, но не выявлены эффективные методы инвестирования в недвижимость. Под инвестированием пенсионных накоплений в недвижимость подразумеваются прямые вложения или вложения через специализированные организации (фонды, управляющие компании) в новые или приобретенные проекты недвижимости,  а также вложения в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.20

Особый интерес представляет изучение опыта стран, в портфеле которых наибольшую долю занимают инвестиции в недвижимость, Австралия и Канада. Австралийские пенсионные фонды придерживаются стратегии «инфраструктура как ведущий класс активов в диверсифицированном портфеле». Канадские – являются ведущими мировыми инвесторами в инфраструктуру согласно «модели прямого инвестирования», направленной на улучшение контроля и более низкой стоимости инвестиций. В политику формирования инвестиционных портфелей данных стран закладываются общие принципы ответственного инвестирования, которые рассматривают инфраструктуру, в частности недвижимость как социально–значимое направление для инвестирования пенсионных средств. Основным требованием для инвестиций в недвижимость является соблюдение местного экологического регулирования, которое способствует увеличению арендной платы, снижению эксплуатационных расходов и, таким образом, увеличивает стоимость объекта.21  Фонд Австралии инвестирует пенсионные средства в качественно подготовленные и регулируемые государственными органами проекты посредством государственно–частного партнерства (ГЧП) и через специализированные управляющие компании в недвижимость (торговые центры, офисы, порты, аэропорты, дороги и пр.) Управляющие компании Австралии осуществляют: прямое инвестирование в недвижимость, которое предполагает относительно стабильную доходность за счет сдачи ее в аренду; инвестирование в недвижимость через объединённые фонды (синдикаты и управляемые фонды). Для канадской управляющей организации главным является законность заключения сделки об организации проекта и включение его в одну из категорий: жилая недвижимость; коммерческая недвижимость; некоммерческая недвижимость; выкуп частной ипотеки; приобретение коммерческой недвижимости у владельца и сдача ему ее в аренду; неосвоенные участки земли и приусадебные участки (загородные дома). Фонда как Австралии, так и Канады при различных подходах имею схожую модель управления пенсионными накоплениями, основанную на принципах ответственного инвестирования ООН. Анализ мировой практики, показывает, что пенсионные фонды, выявляя сегменты рынка недвижимости, нуждающиеся в долгосрочных пенсионных инвестициях, гарантируют получение  стабильного инвестиционного дохода при соблюдении ответственного подхода к управлению и оценке сопутствующих рисков.