Сервитут в законодательстве Казахстана определен в качестве права ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд (п. 36 ст. 12 ЗК). В ранее действовавшем Законе «О земле» сервитут законодателем был отнесен к вещным правам. В современной редакции ЗК такого упоминания нет.
Традиционно считается, что сервитут имеет двойственную природу. Он может быть рассмотрен и определен в качестве субъективного вещного гражданского права, т. е. меры возможного поведения относительно индивидуально-определенной вещи (земельного участка). Во-вторых, сервитут рассматривается в качестве обременения господствующего земельного участка в пользу служебной или другой недвижимости. Обременение, ограничивающее право собственности или же право землепользования в пользу другого лица. [3]
Субъекты сервитутных отношений: а) сторона, требующая ограниченного пользования чужой вещью (управомоченное лицо (физическое или юридическое) – обладатель сервитутного права); б) сторона, предоставляющая возможность использования своего недвижимого имущества. В данном случае – собственник, землепользователь (п. 1 ст. 67 ЗК).
В данный момент, на практике, случается множество споров касательно сервитутов. Рассмотрим один из них.
ТОО «Байтерек» взяло кредит в банке, однако обязательств не выполнило, отчего банк взыскал заложенное имущество, а именно – 3 здания, на территории земельного участка. Банк реализовал данные здания с аукциона, продав их ТОО «Отан». ТОО «Байтерек» заключило договор с ТОО «Даму», однако не выполнило условия договора, и земельный участок, на котором были расположены 3 здания, отошел во владения ТОО «Даму». Здания расположены по всему земельному участку и, соответственно, ТОО «Отан» для пользования этими зданиями запросило сервитут, однако данные здания и сервитуты фактически препятствуют возможности использования данного земельного участка по целевому назначению. ТОО «Даму» и ТОО «Отан» к согласию относительно земельного участка и зданий не пришли, поскольку ТОО «Отан» уже приступило к эксплуатации зданий, и продать их ТОО «Даму» не представляет возможным, так же, как и выкупить земельный участок у ТОО «Даму».
В данной ситуации, для правильного разрешения подобного спора мы должны обратиться к природе сервитута.
Основания возникновения сервитута:
1) непосредственно из нормативного правового акта;
2) на основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем;
3) на основе акта местного исполнительного органа;
4) на основании решения суда;
5) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 2 ст. 67 ЗК РК).
Земельный кодекс содержит правило о том, что если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основе акта местного исполнительного органа, он может быть обжалован в судебном порядке заинтересованным в установлении сервитута лицом, собственником или землепользователем (п. 4 ст. 67 ЗК). В подобных ситуациях собственник или землепользователь наряду с указанным правилом может применить положения ст. 267 ГК РК и обратиться с иском в суд о признании соответствующего акта недействительным.
Еще один важный момент содержания понятия «сервитут» заключается в ограничении в пользу отдельных лиц (частно-правовое ограничение права собственности и вещных прав на чужую вещь), которое одновременно является особой разновидностью вещных субъективных гражданских прав и может быть установлено только на основании договора с собственником земельного участка или с землепользователем или, в случае недостижения соглашения, судом по иску заинтересованной стороны.
Кроме того, ЗК впервые ввел легальное понятие «публичных сервитутов», которые могут быть установлены на основании нормативных правовых актов местных исполнительных органов в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков для следующих целей: 1) прохода или проезда через земельный участок к объектам общего пользования, кладбищам, погребениям и иным культовым объектам; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) забора воды и водопоя; 5) прогона скота через земельный участок; 6) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; 7) временного использования земельного участка в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 8) свободного доступа к прибрежной полосе; 9) использования земельного участка для проведения культурно-массовых мероприятий по решению государственных органов; 10) в иных случаях, связанных с общественными и государственными интересами (п. 4 ст. 69 ЗК). При этом собственник или землепользователь земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать от государственного органа, установившего публичный сервитут, соразмерную плату, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка или землепользователь вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением государственным органом, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 69 ЗК).
В нашей ситуации, сервитут не является публичным, и применить данную статью не представляется возможным. Для дальнейшего разрешения конфликта ТОО «Даму» требуется реализовать земельный участок, однако и это правового конфликта не разрешит.
Согласно п. 1 ст. 73 ЗК сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. Данное правило имеет универсальное значение и распространяется на любые случаи перехода обремененного земельного участка к любому другому лицу (напр., реквизиции и изъятия земельного участка для государственных нужд (ст. ст. 253 и 255 ГК) и др.).
Т. е. вне зависимости от того, кто будет владельцем земельного участка – сервитут сохранится, а значит, пользоваться земельным участком, согласно его целевому назначению не возможно.
Итак, исходя из данной ситуации, для предотвращения повторения подобных споров, требуется, по нашему мнению, урегулировать правоотношения касательно сервитутов, в части препятствия сервитутами праву пользования земельным участком, т. е. оговорить законодательно выкуп земельного участка. Так же, касательно банковского законодательства, следует оговорить возможность принятия под залог такого имущества, как здания и сооружения, т. е. рассматривать возможность принятия таковых только с прилегающим земельным участком, если таковой имеется в праве собственности должника.
