отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п.23 ФСО №7, так как земельный участок застроен.
использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано. Критерии отбора не очевидны (п.22 «в» ФСО №7);
объекты-аналоги не являются аналогами объекта оценки по основным ценообразующим факторам: вид разрешенного использования земельного участка и площадь (п.22 «б» ФСО №7);
отсутствие корректировки на местоположение в расчете стоимости земельного участка на стр.34 отчета не обосновано и противоречит выводам на стр.33 отчета о значительном разбросе цен связанном с локальным расположением земельных участков (п.5 и п.13 ФСО №3);
копии объявлений о продаже объектов-аналогов на стр.70-74 отчета содержат информацию о виде разрешенного использования земельных участков – ИЖС, что противоречит информации приведенной в тексте отчета на стр.31-32, 34, 45-49 (п.5 ФСО №3).
Решили:
отклонить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
Итоги голосования согласно бюллетеням:
- | - против; |
- | - против; |
- | - против. |
8. О рассмотрении спора по вопросу определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Федора Лузана, д. 40, на основании заявления ПАО «МегаФон» 28.03.2017г., поступившего в комиссию 28.03.2017г. № 000.
Заявитель: | - ПАО «МегаФон» 23.03.2017г. №8-32/17; , 115035, г. Москва, Кадашевская набережная, д. 30; |
Кадастровый номер объекта недвижимости (нежилое здание) и его местоположение: | - 23:43:0201040:605, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Федора Лузана, д. 40; |
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: | - 23:43:0201040:605 – 175 753 634,98 руб.; |
Сведения о представителе исполнителя работ по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости: | - Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»; |
Основание подачи заявления: | - Установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, равной 114 748 000 руб.; |
Сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение рыночной стоимости объекта недвижимости: | - Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков. |
Пояснения присутствующих и иных лиц по заявлению ПАО «МегаФон» в комиссию не поступали.
Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.01.2001г. № 000.01-01-НИ не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что:
отказ от использования сравнительного и доходного подходов в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п.22 и п.23 ФСО №7;
обоснование величины физического износа на стр.38-39 отчета выполнено с использованием ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий», что некорректно для объекта оценки – нежилое здание – административное (п.5 ФСО №3).
Решили:
отклонить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером
Итоги голосования согласно бюллетеням:
- | - против; |
- | - против; |
- | - против. |
9. О рассмотрении спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, находящегося по адресу: Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 156-а, на основании заявления кирпичный завод крайпотребсоюза» 28.03.2017г., поступившего в комиссию 28.03.2017г. № 000.
Заявитель: | - кирпичный завод крайпотребсоюза» 06.03.2017г. №б/н; , Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 156 «а»; |
Кадастровый номер земельного участка и его местоположение: | - 23:48:0201037:44, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 156-а; |
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка: | - 23:48:0201037:44 – 51 012 122,10 руб.; |
Сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение кадастровой стоимости земельного участка: | - Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка»; |
Основание подачи заявления: | - Установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, равной 26 448 000 руб.; |
Сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение рыночной стоимости земельного участка: | - Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». |
Пояснения присутствующих и иных лиц по заявлению кирпичный завод крайпотребсоюза» в комиссию не поступали.
Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.01.2001г. №А-0011/17 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что:
отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п.23 ФСО №7, так как земельный участок застроен;
обоснование отсутствия корректировки на местоположение на стр.44 отчета выполнено на основании Постановления главы администрации Краснодарского края от 01.01.2001г. № 000, которое на дату проведения оценки утратило силу (п.5 ФСО №3);
обоснование корректировки на дату предложения на стр.45-46 отчета выполнено на основании индексов инфляции, который является индексом потребительских цен, учитывающим динамику цен на услуги и товары, однако цены на недвижимость, в частности на землю, данным индексом не учитываются. Проверка величины корректировки на соответствие рынку сегмента, к которому относится объект оценки, отсутствует (п.13 ФСО №3).
Решили:
отклонить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
Итоги голосования согласно бюллетеням:
- | - против; |
- | - против; |
- | - против. |
10. О рассмотрении спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, находящегося по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, улица Центральная, №33Б, на основании заявления 28.03.2017г., поступившего в комиссию 28.03.2017г. № 000.
Заявитель: | - 03.03.2017г. №б/н; , Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой, Б; |
Кадастровый номер земельного участка и его местоположение: | - 23:33:0110001:35, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой, ул. Центральная, №33Б; |
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка: | - 23:33:0110001:35 – 46 450 863,06 руб.; |
Сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение кадастровой стоимости земельного участка: | - Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка»; |
Основание подачи заявления: | - Установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, равной 12 694 000 руб.; |
Сведения о СРО оценщиков, члены которой осуществили определение рыночной стоимости земельного участка: | - Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». |
Пояснения присутствующих и иных лиц по заявлению в комиссию не поступали.
Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.01.2001г. №А-0010/17 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что:
отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п.23 ФСО №7, так как земельный участок застроен;
объекты-аналоги №2 и №3 не являются аналогами объекта оценки по основному ценообразующему признаку – местоположение. Объекты аналоги №1 и №2 не являются аналогами объекта оценки по основному ценообразующему признаку – площадь (п.22 «б» ФСО №7);
обоснование корректировки на дату предложения на стр.41 отчета выполнено на основании индексов инфляции, который является индексом потребительских цен, учитывающим динамику цен на услуги и товары, однако цены на недвижимость, в частности на землю, данным индексом не учитываются. Проверки величины корректировки на соответствие рынку сегмента, к которому относится объект оценки, нет (п.13 ФСО №3);
обоснование корректировки на местоположение выполнено экспертным методом. Проверки величины корректировки на соответствие рынку сегмента, к которому относится объект оценки, отсутствует (п.13 ФСО №3);
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 |
