Методические рекомендации по предоставлению дополнительных мер государственной поддержки семей (стр. 3 )

3.3. Сторонами по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) являются Продавец жилья (юридическое или физическое лицо) и Покупатель жилья (владелец гарантийного письма и (или) его супруг).

3.4. Особенности совершения сделок или участия в обязательствах по договору купли-продажи.

Договор купли-продажи жилого помещения - договор, заключенный между Покупателем (владельцем гарантийного письма и (или) его супругом) и Продавцом (физическое или юридическое лицо
, являющееся собственником жилого помещения), по которому Продавец обязуется передать жилое помещение в собственность Покупателя на определенных условиях (оплаты стоимости жилого помещения) и оформления Покупателем права собственности на жилое помещение.

3.5. В договоре купли - продажи жилого помещения в обязательном порядке должны быть указаны следующие данные:

-характеристики объекта недвижимости (адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора). Если эти характеристики отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным (статья 554 ГК РФ);

-цена жилого помещения. Цена определяется соглашением сторон договора. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор купли продажи жилого помещения считается незаключенным (статья 555 ГК РФ);

-вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

-перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).

3.6. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ). В соответствии со статьей 14 ФЗ от 01.01.2001 государственная регистрация договоров осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе.

Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права (пункт 2 статьи 8 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Переход права собственности на жилье удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, форма которого установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ .

Согласно пункту 74 Правил в случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указывается правообладатель доли, свидетельство выдается каждому из собственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на обратной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения осуществляется в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра).

3.7. При купле-продаже жилья совершаются два регистрационных действия:

1 действие: регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2 действие: регистрация перехода права к покупателю.

Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку или отсрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (пункт 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В этом случае добавляется третье регистрационное действие.

3 действие: регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения (ипотека в силу закона).

Третье регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны Продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке (отсрочке) платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то Управление Росреестра будет нести имущественную ответственность в соответствии с пунктом 1 статьи 31 ФЗ от 01.01.2001 за несвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для Продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества Покупателем до полной оплаты без согласия Продавца).

3.8. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество. Таким образом, для того чтобы оформить жилое помещение в общую собственность либо общую долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей, необходимо указать их в качестве Покупателя в договоре купли-продажи жилья. В этом случае письменное обязательство, предусмотренное подпунктом «в» пункта 7 Правил не предоставляется.

3.9. Стандартная форма договора купли-продажи жилого помещения, заключенного с физическим лицом представлена в Приложении 5.

3.10. Договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа.

ГК РФ не выделяет договор купли-продажи с рассрочкой платежа в качестве одного из видов договора купли-продажи, что дает основание применять в отношении него общие положения о договоре, а также нормы гражданского законодательства, регламентирующие договор купли-продажи. Поэтому договор данного вида содержит все условия, которые признаются законом существенными для договора купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа представляет собой гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (Продавец) обязуется передать обусловленный объект недвижимости в собственность другой стороне (Покупателю), которая обязуется оплатить за неё определенную денежную сумму поэтапно.

При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей (статья 489 ГК РФ).

3.11. Существенные условия договора купли-продажи с рассрочкой платежа:

- цена договора. В пункте договора, который определяет цену продаваемого объекта недвижимости, должна быть указана общая продажная стоимость квартиры, фактически оплаченная при подписании договора сумма (или до его подписания), оставшаяся сумма, которая подлежит оплате, и, в обязательном порядке, срок, в течение которого данная сумма должна быть оплачена.

-размеры платежей и сроки их внесения, т. е. указание на временные периоды (этапы), в течение которых обусловленная денежная сумма должна быть оплачена Покупателем.

3.12. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ) – 1-ое регистрационное действие;

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к Покупателю подлежит государственной регистрации и право собственности у Покупателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 8 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ) – 2-ое регистрационное действие.

Первый вариант: для договора купли-продажи с рассрочкой платежа, когда регистрируются оба действия.

регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи с рассрочкой платежа;

регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

При этом возможны два случая:

1. Возникновение залога в силу закона.

До момента полной оплаты имущества Продавец приобретает право залога в силу закона (пункт 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать или подарить купленную недвижимость без согласия Продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие – регистрация ограничения права Покупателя залогом в пользу Продавца. В этом случае Покупатель получает Свидетельство о праве собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

2. Жилое помещение не находится в залоге у Продавца в силу закона.

В этом случае стороны в договоре устанавливают, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.

Второй вариант: когда регистрируется только договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа (перехода права собственности на недвижимость от Продавца к Покупателю не регистрируется).

В этом случае в договоре должно быть установлено, что право собственности на переданное Покупателю жилое помещение не возникает у Покупателя до оплаты им полной стоимости жилого помещения и внесения всех платежей, предусмотренных договором. В этом случае Покупатель использует купленное жилье только для проживания.

3.13. Второй вариант чаще всего используется, когда договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается при покупке недвижимости в рамках различных государственных программ, когда гражданам передаются жилые помещения, находящиеся в собственности муниципалитетов. В этом случае заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором суммы выкупа. При этом Покупатель может использовать указанное жилое помещение только для проживания членов семьи, без права сдачи жилого помещения в поднаем.

Государственные программы по обеспечению жильем предусматривают заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа на длительный срок, на основании которого участнику программы предоставляется жилое помещение, являющееся собственностью муниципалитета, для проживания и выкупа.

Данный договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа подлежит государственной регистрации. При этом право собственности на жилое помещение, предоставленное по этому договору, регистрируется только после внесения Покупателем всей стоимости жилого помещения. Покупатель (участник программы) обязан в установленные договором сроки (ежемесячно, ежеквартально...) вносить платежи в счет выкупа жилого помещения.

Стандартная форма договора купли-продажи с рассрочкой платежа, заключенного с юридическим лицом представлена в Приложении 6.

Пример 1.

Владелец гарантийного письма обратилась с заявлением на распоряжение средствами КМ(С)К для оплаты средствами КМ(С)К стоимости приобретаемого объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства с земельным участком по договору купли-продажи.

Предоставила пакет документов в соответствии с Правилами, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности, в котором в объекте права приобретаемая собственность определена как объект незавершенного индивидуального жилищного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 82%

Вопрос. Можно ли принять решение об удовлетворении данного заявления?

Ответ. Средства могут быть направлены на приобретение (строительство) жилого помещения.

В представленном свидетельстве о государственной регистрации права собственности в объекте права приобретаемая собственность определена как объект незавершенного индивидуального жилищного строительства, а назначение: объект незавершенного строительства.

Следовательно, необходимо принять решение об отказе в удовлетворении заявления.

В том случае, если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности назначение объекта незавершенного строительства будет определено как жилое, нет оснований для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами КМ(С)К

Средства КМ(С)К могут быть направлены на оплату объекта незавершенного строительства, если владельцем гарантийного письма было бы предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Пример 2.

Владелец гарантийного письма обратилась с заявлением на распоряжение средствами КМ(С)К на УЖУ путем приобретения части жилого 2-х квартирного дома. Предоставила пакет документов в соответствии с Правилами:

-договор купли-продажи части жилого дома, в котором указано, что владелец гарантийного письма покупает в равную долевую собственность (по ¼ доли каждому) часть жилого дома в виде квартиры №2 по адресу: указан адрес.

- свидетельство о государственной регистрации права, где объект права указан как часть жилого дома, назначение: жилое, адрес: адрес совпадает с адресом, указанным в договоре;

- технический паспорт на домовладение, в котором имеется план 2-х квартирного жилого дома.

Вопрос. Можно ли принять решение об удовлетворении заявления в данном случае?

Ответ. Решение должно приниматься об удовлетворении (отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами КМ(С)К исходя из всестороннего анализа представленных документов.

Из представленных документов видно, что владельцем гарантийного письма и его семьей приобретается часть двухквартирного жилого дома в виде квартиры, расположенной по указанному в документах адресу и которая является изолированным жилым помещением, а также имеет отдельный вход, поэтому можно принять решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами КМ(С)К.

Пример 3.

Владелец гарантийного письма обратилась с заявлением на распоряжение средствами КМ(С)К на УЖУ путем приобретения 1/2 доли квартиры у бывшего супруга, приобретенной в браке в общую собственность супругов. На момент подачи заявления о распоряжении, брак расторгнут. Предоставила пакет документов в соответствии с Правилами:

-договор купли-продажи на приобретение 1/2 доли указанной квартиры в долевую собственность всех членов семьи владельца гарантийного письма по 1/8 доли каждому (владелец гарантийного письма и трое детей);

-договор о распределении долей приобретаемой квартиры, согласно которому бывшим супругам выделено по 1/2 доли (каждому) квартиры, которая была приобретена в совместном браке;

-свидетельство о праве собственности на 5/8 доли приобретаемой квартиры владельца гарантийного письма и по 1/8 доли каждому ребенку.

Вопрос. Можно ли принять решение об удовлетворении заявления в данном случае?

Ответ. За каждым из супругов закреплено равное право на общее имущество, приобретенное в браке. В связи с тем, что заявителем предоставлен договор о распределении долей, согласно которому каждый из бывших супругов является обладателем 1/2 доли квартиры, а после регистрации договора купли-продажи семья владельца гарантийного письма становится собственником всей квартиры, то нет оснований для отказа.

Пример 4.

Владелец гарантийного письма обращается с заявлением на распоряжение средствами КМ(С)К на УЖУ путем приобретения 1/2 доли в однокомнатной квартире. В результате приобретения 1/2 доли владельцем гарантийного письма, указанная доля квартиры оформлена в собственность всех четырех членов семьи (мать и трое детей) по 1/8 доли на каждого.

В свидетельстве о праве собственности в объекте права указана квартира, назначение: жилое, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/8. Помимо владельца гарантийного письма и его семьи правообладателем 1/2 доли в квартире является третье лицо.

Вопрос. Вправе ли центр социальной поддержки населения принять решение об удовлетворении заявления в данном случае?

Ответ. В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В данном примере приобретается часть (доля) в однокомнатной квартире, которая не является изолированным помещением, поэтому необходимо принять решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами КМ(С)К.

Примечание: в том случае, если из предоставленных документов не усматривается количество комнат в квартире, а указана только общая площадь, необходимо предложить заявителю предоставить технический паспорт квартиры, в которой приобретается указанная доля.

Пример 5.

Владелец гарантийного письма обращается с заявлением на распоряжение средствами КМ(С)К на УЖУ путем приобретения 1/3 доли в коммунальной квартире. Предоставила пакет документов в соответствии с Правилами:

-договор купли продажи 1/3 доли в коммунальной квартире в долевую собственность четырех членов семьи владельца гарантийного письма (по 1/12 доли каждому);

-свидетельство о праве собственности, в объекте права указана квартира, назначение: жилое, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/12. Помимо владельца гарантийного письма и его семьи правообладателями 2/3 доли в квартире являются третьи лица;

-технический паспорт жилого помещения, из которого усматривается, что приобретается отдельная комната.

Вопрос. Вправе ли центр социальной поддержки населения принять решение об удовлетворении заявления в данном случае?

Ответ. В приведенном примере владельцем гарантийного письма и его семьей приобретается доля в квартире, которая при этом является изолированным помещением (комнатой), что подтверждено техническим паспортом жилого помещения, и которая оформлена в долевую собственность всех членов семьи владельца, поэтому нет оснований для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами КМ(С)К на оплату приобретаемой доли в квартире за счет средств КМ(С)К.

4. Направление средств (части средств) КМ(С)К в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве (п. 9 Правил)

4.1. В случае направления средств (части средств) КМ(С)К в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее гарантийное письмо, одновременно с документами, указанными в пункте 6 Правил, представляет:

- копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

- документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору;

-нотариально заверенное письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) КМ(С)К, в общую собственность лица, получившего гарантийное письмо, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (Приложение 16).

4.2. Договор участия в долевом строительстве - договор, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 ФЗ от 01.01.2001 ).

Сторонами по договору участия в долевом строительстве являются застройщик дома (юридическое лицо) и участник долевого строительства (владелец гарантийного письма и (или) его супруг).

4.3. Застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ от 01.01.2001 для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 ФЗ от30.12.2004 ).

4.4. Участник долевого строительства (инвестор, дольщик) – владелец гарантийного письма и(или) его супруг, финансирующие строительство объекта недвижимости на условиях возникновения у него(них) после завершения строительства права собственности на этот объект недвижимости.

4.5. Согласно статьи 11 ФЗ от 01.01.2001 , участником долевого строительства допускается уступка прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор уступки права требования - договор, заключенный между владельцем гарантийного письма и(или) его супругом и первоначальным участником долевого строительства, по которому первоначальный участник передает владельцу гарантийного письма и(или) его супругу права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между первоначальным участником и застройщиком, в соответствии с которым при надлежащем исполнении застройщиком и первоначальным участником своих обязательств по договору у первоначального участника возникает право собственности на объект недвижимости.

В Договоре уступки права требования должны быть указаны стоимость объекта недвижимости, порядок оформления объекта недвижимости в собственность владельца гарантийного письма и(или) его супруга.

Согласно пункту 3 статьи 4, статье 17 ФЗ от 01.01.2001 , договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по месту строительства и считаются заключенными с момента такой регистрации.

4.6. В соответствии пунктом 4 статьи 4 ФЗ от 01.01.2001 , договор участия в долевом строительстве должен содержать:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (должен быть единым для участников долевого строительства);

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

-гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, перечисленных выше, такой договор считается незаключенным.

Договор участия в долевом строительстве представлен в Приложении 7.

Пример.

Владелец гарантийного письма обращается за распоряжением средствами КМ(С)К на улучшение жилищных условий в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, предоставив документы, предусмотренные Правилами, в том числе:

- договор долевого строительства, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства финансовая компания», которая осуществляет финансирование долевого строительства;

- договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства финансовая компания» и владельцем гарантийного письма, в котором указано, что финансовая компания» в части оплаты прав в отношении строительства данного жилого помещения перед застройщиком на момент заключения договора исполнила в полном объеме;

- письменное обязательство оформить построенное жилое помещение в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению.

Вопрос. Вправе ли принять решение об удовлетворении данного заявления?

Ответ. Участником долевого строительства допускается уступка прав требований по договору долевого строительства после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

В связи с тем, что участником долевого строительства перед застройщиком в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве выполнены все обязательства и договор уступки права требования заключен между владельцем гарантийного письма и первоначальным участником долевого строительства (юридическим лицом), по которому первоначальный участник « финансовая компания»» передает владельцу гарантийного письма права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, поэтому нет оснований для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами КМ(С)К.

5. Направление средств (части средств) КМ(С)К на оплату строительства индивидуального жилого дома, выполняемого с привлечением строительной организации (п. 10 Правил).

5.1. В случае направления средств (части средств) КМ(С)К на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, выполняемого с привлечением строительной организации, лицо, получившее гарантийное письмо, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

- копию разрешения на строительство, оформленного на лицо, получившее гарантийное письмо, или его супруга;

- копию договора строительного подряда;

-нотариально заверенное письменное обязательство лица (лиц), на которое оформлено разрешение на строительство, в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) КМ(С)К, в общую собственность лица, получившего гарантийное письмо, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (Приложение 17);

- копию документа, подтверждающего право собственности лица, получившего гарантийное письмо, или супруга лица, получившего гарантийное письмо, на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, или право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, или право пожизненного наследуемого владения таким земельным участком, или право аренды такого земельного участка, или право безвозмездного срочного пользования земельным участком, который предназначен для жилищного строительства и на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

5.2. Сторонами по договор устроительного подряда являются подрядчик (юридическое лицо) и заказчик (владелец гарантийного письма или его супруг).

Документами, подтверждающими намерение создать объект, индивидуального жилищного строительства являются:

-разрешение на строительство;

-договор строительного подряда.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ (Приложение 8).

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, осуществляется органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статья 8 Градостроительного кодекса).

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет и может быть продлено на основании заявления застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано в случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (статья 51 Градостроительного кодекса).

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (статья51Градостроительного кодекса).

Согласно Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной Приказом Министерства регионального развития РФ от 01.01.01 года № 000, в разрешении на строительство должно быть указано:

-кому именно оно выдается (Ф. И.О. гражданина);

-на какой конкретно вид строительства: строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (оставляется один из перечисленных видов строительства, на который оформляется разрешение на строительство, остальные виды строительства зачеркиваются);

-наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной и/или иной документацией;

-краткие проектные характеристики (общая площадь, количество этажей, площадь земельного участка и т. д.)

-местонахождение объекта (субъект РФ, поселение, район или городской округ, почтовый или строительный адрес).

Разрешение на строительство подписывается уполномоченным сотрудником, с расшифровкой его должности и подписи. Подлинность подписи удостоверяется печатью органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство.

Договор строительного подряда - это гражданско-правовой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором строительного подряда срок построить по заданию другой стороны (заказчика) определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

Основные отличительные признаки договора строительного подряда как разновидности договора подряда:

-выполнение работы в соответствии с заданием заказчика;

- наличие обязанности подрядчика выполнить работу и передать результат заказчику и обязанности заказчика принять результат и оплатить его;

- выполняемые работы ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости;

предмет договора носит всегда индивидуальный характер;

работы выполняются длительный период времени и их осуществление предполагает активное взаимодействие заказчика и подрядчика.

5.3. Подрядчиками в договоре строительного подряда выступают юридические лица: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах.

Существенные условия договора строительного подряда:

-Срок договора. В договоре должно быть указано два срока: срок начала и срок окончания работы. Без этих сведений он считается незаключенным.

-Цена договора. Ввиду большого объема строительных работ цена договора строительного подряда обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию. Также цена может быть согласована в самом тексте договора строительного подряда.

-Порядок оплаты работ. Если он не указан, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи работы при условии, что она выполнена надлежащим образом, в согласованный срок либо досрочно. Пока работа не закончена, заказчик может в любое время отказаться от исполнения договора, но тогда он уплачивает подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до извещения об отказе. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные вследствие прекращения договора подряда.

- Предмет договора. Им являются «результат выполненной работы», то есть объект нового строительства или иные работы, связанные со строящимся объектом. В любом случае, предметом является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретно-овеществленную форму.

5.4. Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (статья 743 ГК РФ).

Порядок сдачи и приемки работ. Сдача-приемка должна быть оформлена соответствующим актом, который обязаны подписать обе стороны (статья 753 ГК РФ).

В обязательном порядке договор строительного подряда должен быть заключен с юридическим лицом, заверен печатью подрядчика и подписью сторон.

Форма договора строительного подряда представлена в Приложении 9.

6. Направление средств (части средств) КМ(С)К на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации (п. п.12 – 14 Правил)

6.1. Средства (часть средств) КМ(С)К направляются на осуществляемые гражданами без привлечения строительной организации строительство или реконструкцию объекта ИЖС в следующем порядке (пункт 12 Правил):

а) первоначально в сумме, не превышающей 50 процентов размера средств КМ(С)К, полагающихся лицу, получившему гарантийное письмо, на дату подачи им заявления;

б) по истечении 6 месяцев со дня первоначального направления (с даты платежного поручения)- части средств КМ(С)К на улучшение жилищных условий при соблюдении требования о выполнении основных работ по строительству объекта ИЖС (монтаж фундамента, возведение стен и кровли) или проведении работ по реконструкции объекта ИЖС, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

6.2. Для направления части средств КМ(С)К на улучшение жилищных условий в соответствии с подпунктом "а" пункта 12 Правил лицо, получившее гарантийное письмо, одновременно с документами, указанными в пункте 6 Правил, представляет нотариально заверенные: