Основы оценочной деятельности (стр. 8 )

Копия экспертного заключения должна быть предоставлена оценщику.

Копия экспертного заключения хранится СРО оценщиков в течение трех лет. Данную копию возможно также хранить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭП.

Вывод эксперта по результатам экспертизы отчета об оценке должен быть однозначным - положительным или отрицательным. Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При проведении же экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Соответственно, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вышеприведенных. При этом отрицательное экспертное заключение должно содержать полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке должно быть утверждено внутренними документами СРО оценщиков. В нем должны содержаться сведения, определяющие:

- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;

- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

- форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;

- состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.

Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной ЭП.

Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 был принят Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)", который устанавливает требования к квалификации экспертов в саморегулируемых организациях оценщиков.

1.6. Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует ФСО N 4. По ФСО N 4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:

- При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

- Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

- Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

- Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

ФСО N 4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости:

- Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

- Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

- При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

В соответствии со ст. 24.14 Закона об оценочной деятельности исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб. При этом договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки. Таким образом, законодатель введением данного положения сузил круг оценщиков, которых можно привлекать к работе по оценке кадастровой стоимости, возложив на них дополнительную обязанность по страхованию ответственности.

Оценка кадастровой стоимости происходит путем построения моделей оценки. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении данной модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Согласно ФСО N 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Заметим, что лексика ФСО, использующая такие неточные формулировки, как "преимущественно", не способствует точному толкованию приведенных правовых норм.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, согласно ФСО N 4, должен вестись с соблюдением следующих правил:

- При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

- Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

- В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

- Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

- По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

- Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Здесь законодатель также ввел существенное ограничение возможности привлечения небольших оценочных коллективов для проведения кадастровой оценки крупных территорий.

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.

В соответствии с данной нормой права Приказом Министерства экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. N 53 был утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда. Согласно указанному Порядку ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства Российской Федерации о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных.

В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе:

- наименование субъекта Российской Федерации (муниципального образования);

- сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ);

- реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости;

- кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости;

- сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них;

- о результате группировки объектов оценки;

- о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки;

- о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки;

- о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;

- об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости.

Исполнителю работ по определению кадастровой стоимости отчеты об оценке, содержащиеся в фонде данных государственной кадастровой оценки, предоставляются по его запросу в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Практикум

Вопросы для самопроверки

1. Охарактеризуйте отличие иных видов стоимости от рыночной.

2. Презумпция определения рыночной стоимости.

3. Перечислите права и обязанности оценщика.

4. Перечислите основные документы, составляемые при оценке какого-либо объекта оценки.

5. Что такое саморегулируемая организация оценщиков? Какие СРО Вы знаете?

6. Перечислите случаи, при которых обязательно проведение оценки.

7. Какой орган и с помощью каких инструментов осуществляет контроль за деятельностью оценщиков?

8. Охарактеризуйте правовой режим различных целей оценки.

9. Перечислите требования Закона и стандартов оценки к договору на оценку и заданию на оценку.

10. Перечислите требования к отчету об оценке.

Тесты для самопроверки

1. Что не является требованием к субъекту оценочной деятельности?

а) быть юридическим лицом
;

б) состоять членом в СРО оценщиков;

в) быть членом Национального совета по оценочной деятельности.

2. К какому виду объекта оценки относится речное судно?

а) ценная бумага
;

б) недвижимая вещь;

в) движимая вещь.

3. Кто имеет право быть заказчиком оценки объекта недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения ФГУП?

а) генеральный директор ФГУП;

б) потенциальный покупатель;

в) российский фонд федерального имущества.

4. В каких случаях проведение оценки необязательно?

а) при ипотечном кредитовании;

б) при возникновении спора о величине ипотеки;

в) при внесении неденежного вклада в уставный капитал ООО.

5. В каких случаях определенная оценщиком величина стоимости является обязательной ценой отчуждения объекта оценки?

а) при проведении аукциона;

б) при оценке в рамках спора разводящихся супругов;

в) при купле-продаже объекта недвижимости.

6. Сколько оценщиков, работающих по трудовому договору с юридическим лицом, достаточно для того, чтобы оно могло заключать договоры на оценку?

а) 0;

б) 1;

в) 2.

7. Что не является обязательным требованием к оценщику?

а) отсутствие или погашение установленных судимостей;

б) наличие стажа в области оценочной деятельности;

в) внесение взноса в компенсационный фонд оценщиков;

г) наличие специального образования в области оценочной деятельности.

8. Что является функцией СРО оценщиков?

а) разработка федеральных стандартов оценки;

б) проверка деятельности оценщиков;

в) разработка правил деловой и профессиональной этики оценщиков.

9. Определите порядок обращения взыскания на источники обеспечения ответственности оценщиков: 1) имущество оценщика (его работодателя); 2) компенсационный фонд; 3) страховая сумма.

а) 1, 2, 3;

б) 3, 2, 1;

в) 2, 1, 3;

г) 3, 1, 2.

10. Что является отступлением от концепции рыночной стоимости?

а) высокий износ объекта оценки;

б) предполагаемый обмен объекта оценки на условиях бартера;

в) нематериальная форма объекта оценки.

Глава 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1. Основные понятия оценки

2.1.1. Понятия "стоимость", "цена", "затраты"

Исходя из определения оценочной деятельности, которое дано в Законе об оценочной деятельности, в результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта (в соответствии со ст. 3 под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости).

В предыдущей главе данного пособия мы коснулись вопросов, связанных с идентификацией объектов и субъектов оценочной деятельности. В данной главе более подробно рассмотрим категорию стоимости и ее виды.

Как известно, стоимость является центральным понятием экономической теории и относится к числу основополагающих и сквозных проблем экономической науки. Проблема оценки стоимости является одной из центральных проблем экономической науки и волновала ученых-экономистов во все времена, начиная с меркантилистов и классиков и заканчивая нашими современниками.

"На основе теории стоимости определяются цели и мотивы деятельности субъектов хозяйствования, выбираются варианты распределения ресурсов и доходов, функционирует процесс рыночного обмена" <1>.

<1> Румянцева экономическая энциклопедия. 2-е изд. М.: Инфра-М, 2006. С. 594.

Свои взгляды на проблему стоимости выражали такие классики политэкономии, как А. Смит, У. Петти, Д. Рикардо, данной проблемой занимался К. Маркс, а также другие представители различных учений и школ.

Развитие взглядов в данной области берет начало в трудах первого автора трудовой теории стоимости Уильяма Петти, развивает его понимание стоимости в рамках трудовой теории Адам Смит, а затем Давид Рикардо. Смит проводит деление стоимости на потребительскую и меновую. подробно рассматривает проблему трудовой теории стоимости в своем труде "Капитал".

В соответствии с трудовой теорией стоимость понималась как овеществленный в товаре труд товаропроизводителей.

С альтернативной позицией трудовой теории стоимости - с теорией предельной полезности - выступила австрийская школа (К. Менгер, Э. Бем-Баверк, Л. Вальрас и др.). Здесь ценность товаров определяется их "предельной полезностью" на базе субъективных оценок человеческих потребностей. При этом редкость товара является фактором, формирующим стоимость.

В современной экономической науке трудовая теория стоимости и теория предельной полезности дополняют друг друга. Теорию предельной полезности (маржинализма) и теорию издержек производства (классическую политэкономию) соединил воедино Альфред Маршалл, основатель кембриджской неоклассической школы. Одна из главных идей А. Маршалла заключалась в том, что он не согласился с попытками предшественников искать единственный фактор ценообразования.

Таким образом, стоимость - это общеэкономическое понятие, не имеющее общепринятого определения.

Однако стоимости присущи определенные общепринятые черты, которые определяют ее сущность.

Во-первых, это полезность вещи, т. е. стоимость, выступает как мера полезности вещи. Полезность - это способность вещи удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Большое внимание этой категории (полезности) уделено в п. 7 раздела "Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки" Международных стандартов оценки (далее - МСО).

Во-вторых, стоимость является мерой умственных и физических усилий человека (затрат труда) при создании вещи.

В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т. е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение).

В-четвертых, вещь для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в денежных единицах.

Международные стандарты оценки определяют стоимость "...экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг" <1>.

<1> Международные стандарты оценки. 8-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2008. С. 20.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. N 256, в п. 5 также содержит определение понятия "стоимость".

В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия "цена".

Цена - это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

ФСО N 1 трактует цену как денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую или уплаченную за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4).

В соответствии с МСО цена обозначает денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу.

Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки
.

Затраты - это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Это затраты, не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

В соответствии с МСО "затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги" <2>.

<2> Там же.

Пункт 9 ФСО N 1 указывает, что при установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Таким образом, стоимость является расчетной величиной, которая может обобщать в себе категорию затрат и проявляться в виде цены товара (имеется в виду меновая стоимость или стоимость в обмене). При этом возможны различные частные случаи, при которых стоимость может быть как выше, так и ниже цены и затрат или совпадать с ними.

2.1.2. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость

В условиях рынка большинство случаев оценки связано с определением рыночной стоимости, однако, в силу различных потребностей заказчика и целей оценки, необходимо использование и других видов стоимости. Существуют инвестиционная, ликвидационная и другие виды стоимости. Однако, как мы уже отмечали, стоимость со времен Смита делится на две большие категории: стоимость в обмене (меновая стоимость) и стоимость в пользовании (потребительская стоимость).

Стоимость в пользовании (стоимость использования, пользователя, потребительская стоимость) - стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.

Стоимость в обмене (стоимость обмена, меновая стоимость) - стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком.

Нетрудно заметить, что определение понятия "стоимость" в МСО и ФСО N 1 соответствует категории меновой стоимости.

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в Стандарте 1 Международных стандартов оценки (МСО) "Рыночная стоимость как база оценки". Определение рыночной стоимости содержится в Законе об оценочной деятельности и в ФСО N 1. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью "понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация сторон;

4) разумная информированность сторон;

5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;

6) отсутствие влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств на цену сделки.

Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, отличных от рыночной, которые могут применяться для целей оценки.

На сегодняшний день Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. N 255 (далее - ФСО N 2), включает в себя перечень и содержание еще трех видов стоимости, отличных от рыночной (п. п: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

"При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки" (п. 8 ФСО N 2).

"При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества" (п. 9 ФСО N 2).

При определении кадастровой стоимости объекта оценки "...определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения" (п. 10 ФСО N 2).

В МСО выделяют инвестиционную стоимость, стоимость действующего предприятия, страховую, налогооблагаемую, утилизационную, ликвидационную, специальную, стоимость ипотечного кредитования, стоимость с ограниченным рынком.

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.

Экономические факторы:

- спрос на объект оценки;

- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

- продолжительность получения доходов;

- риск, связанный с объектом;

- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

- степень ликвидности объекта оценки;

- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

- инфляция и курс доллара (евро);

- затраты на создание аналогичных объектов;

- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.

Социальные факторы:

- наличие и развитость инфраструктуры;

- демографическая ситуация и др.

Политические факторы:

- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;

- политико-правовая ситуация в стране.

Географические факторы:

- состояние окружающей среды;

- местоположение объекта;

- климатические особенности;

- близость источников сырья и др.

2.1.3. Принципы оценки

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменять величину стоимости или влиять на нее?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя);

2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

3) принципы, обусловленные действием рыночной (внешней) среды;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

- полезность;

- замещение;

- ожидание (предвидение).

Принцип полезности: объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность - это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы в оценке.

Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода.

К принципам, связанным с эксплуатацией объектов собственности, относятся:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- сбалансированность;

- возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

- экономическая величина;

- экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Данный принцип лежит в основе метода остатка для земли при оценке земельных участков.

Принцип вклада основывается на следующем: включение (вычленение) любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост (уменьшение) стоимости больше затрат на приобретение (вычленение) или строительство этого фактора. Указанное изменение стоимости и является вкладом. Данный принцип лежит в основе проведения корректировок в сравнительном подходе в оценке. Кроме того, на нем основано принятие решений в рамках стоимостного подхода (позволяет оценить эффективность управления решения относительно объекта оценки) к управлению бизнесом, недвижимостью и другими объектами оценки.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами, факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип является иллюстрацией закона предельной производительности, а также продукта изменения доходов и расходов в традиционном представлении жизненного цикла.

Принцип экономической величины (экономического размера) - это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок, здание слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости (имеется в виду стоимость единицы измерения (1 кв. м, 100 кв. м)).

Принцип экономического разделения - это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и, как следствие, максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип соответствия;

- принцип зависимости;

- принцип изменения.

Предложение и спрос - это ведущие факторы, влияющие на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке <1>. Когда объемы предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена, как правило, отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости от объема предложения и в обратной от объема спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность, которая лежит в основе формирования стоимости объекта оценки в сравнительном подходе.