О технологиях жилищного просвещения (сборник материалов) (стр. 5 )

Приложение 3

РЕКОМЕНДАЦИИ

УЧАСТНИКОВ ВСЕРОССИЙСКОГО ФОРУМА ЖИЛИЩНОГО ПРОСВЕЩЕНИЯ

ПЕРВЫЙ СЪЕЗД ВСЕРОССИЙСКОЙ АССОЦИАЦИИ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

ПО СОДЕЙСТВИЮ И РАЗВИТИЮ

ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПРЕАТИВОВ

(состоялся в рамках Всероссийского Форума жилищного просвещения)

13-14 декабря 2007 года

Участники Всероссийского Форума жилищного просвещения, члены Всероссийской ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию ТСЖ и ЖСК обсудили проблемы, влияющие на эффективность системы жилищного просвещения в России. Актуальность данной темы сложно переоценить в контексте текущей жилищной реформы в условиях, с одной стороны, отсутствия целевых программ по жилищному просвещению населения, а, с другой стороны, огромной потребностью в них всех субъектов жилищного взаимодействия - собственников помещений, ТСЖ/ЖСК, управляющих организаций, органов местного самоуправления и структур ЖКХ, строительных, страховых, риэлторских, девелоперских компаний, финансовых институтов.

Принципиально новые подходы к вопросам управления жилищным фондом вызывают необходимость проведения масштабных программ по профессиональному образованию, жилищному просвещению, информационной поддержке в Российской Федерации.

Особое место в этих процессах занимают организации гражданского общества, которые по своей сути реализуют посреднические функции между обществом и государством, обществом и бизнесом, государством и бизнесом. Некоммерческие организации могут и должны стать полноправным партнером власти в реализации задач, направленных на эффективное реформирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

В СФЕРЕ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ:

–  Подготовить и направить от имени Всероссийского Форума жилищного просвещения и Первого Съезда Всероссийской Ассоциации НКО по содействию и развитию ТСЖ и ЖСК обращение к Государственной Думе Федерального Собрания РФ, Министру регионального развития РФ, Общественной палате РФ, председателю Совета Федерации Федерального Собрания РФ о создании в Государственной Думе комитета по жилищной политике, который откроет новые возможности для формирования общественного запроса в сфере жилищной политики и его реализации на основе общественно-государственного партнерства.

–  Способствовать формированию сети школ жилищного просвещения в регионах Российской Федерации, в том числе, за счет бюджетных средств.

–  Способствовать формированию негосударственных институтов, объединяющих физические и юридические лица
, некоммерческие и коммерческие организации – участников жилищного взаимодействия, при органах власти разных уровней, несущих ответственность за реализацию государственной жилищной политики, в регионах Российской Федерации по модели Общественного совета при Министерстве регионального развития Российской Федерации. Рекомендовать Общественному совету при Министерстве регионального развития РФ проводить выездные заседания в субъектах Российской Федерации для популяризации институционального опыта и формирования общественного запроса в сфере жилищной политики.

–  Способствовать формированию и профессиональному развитию негосударственных объединений участников жилищного взаимодействия (саморегулируемые профессиональные организации, ассоциации/ союзы/ гильдии и др.), мотивированию их к сотрудничеству.

–  Сформировать рабочую группу при Общественном совете при Министерстве регионального развития Российской Федерации для подготовки законопроектов, предложений и поправок в жилищное законодательство РФ.

В СФЕРЕ КАДРОВОЙ ПОЛИТИКИ:

-  Способствовать формированию эффективной кадровой политики в сфере ЖКХ через программы по подготовке управленческих кадров, специалистов для предприятий жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации;

-  Способствовать развитию экспертного потенциала в сфере ЖКХ через формирование реестров экспертов по специальностям. Подготовить профессиональный экспертный корпус через проведение обучения профессорско-преподавательского состава среди специалистов экономических, юридических, социальных научных сообществ по вопросам общего и финансового управления, маркетинга, права в сфере жилищного самоуправления. Создать условия для использования экспертного потенциала общественного сектора и специалистов профильных ведомств, министерства регионального развития РФ, в частности, для подготовки и реализации просветительских программ, общественной оценки эффективности деятельности по работе с населением в сфере жилищно-коммунальной реформы;

-  Создать Рабочую группу при Общественном совете при Министерстве регионального развития РФ по вопросам формирования профессиональных и этических требований и стандартов для управленческих кадров жилищной сферы с последующим законодательным закреплением;

-  Способствовать организации дистанционного обучения в сфере жилищного управления через создание и поддержку территориальных информационно-образовательных центров;

-  Привлечь учебно-методические ресурсы ВУЗов РФ к подготовке учебно-методических материалов для организации системы непрерывного профессионального образования в сфере управления жилищным фондом на основе государственных образовательных стандартов;

-  Внедрять инновационные методы по обучению управленческих кадров и специалистов, представляющих все категории субъектов жилищных отношений;

-  Создать реестры социально-ориентированных управляющих организаций, профессиональных ТСЖ для предоставления доступа населению к управляющим структурам, способным обеспечить управление многоквартирными домами на основе высоких профессиональных стандартов.

-  Способствовать созданию федеральной целевой программы по образовательным и информационным мероприятиям в сфере жилищного самоуправления.

В СФЕРЕ МЕЖВЕДОМСТВЕННОГО, МЕЖСЕКТОРНОГО, МЕЖОТРАСЛЕОВГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ:

-  Создать постоянно действующую комиссию по взаимодействию с некоммерческими организациями России в сфере жилищного просвещении и информационного обеспечения при Общественном совете при Министерстве регионального развития РФ;

-  Разработать механизмы по интегрированию успешных просветительских технологий, разработанных и апробированных некоммерческими организациями, предоставляющими услуги в сфере жилищного просвещения, в систему государственных просветительских программ.

-  Организовать и провести конкурс программ для некоммерческих организаций по жилищному просвещению населения при поддержке Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ, через программу государственных грантов в рамках ежегодного открытого конкурса проектов Общественной Палаты РФ.

-  Разработать механизмы, позволяющие осуществлять общественный контроль за исполнением органами местного самоуправления обязанностей по реализации информационных кампаний в сфере жилищно-коммунальной реформы;

-  Организовать при Министерстве регионального развития РФ горячую линию и раздел на сайте по вопросам нормативно-методического обеспечения жилищной реформы;

-  Обеспечить открытый доступ к информации по вопросам жилищно-коммунальной реформы для населения России через систему поддержки профильных и иных СМИ, работающих на рынке ЖКХ;

-  Подготовить и провести Всероссийское совещание по проблемам информационного сопровождения жилищно-коммунальной реформы при поддержке Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ.

В СФЕРЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ:

-  Принять участие в подготовке законопроекта «О праве граждан на доступ к информации».

-  Подготовить специальное заседание Общественного Совета при Службе по тарифам на тему коммунальной политики;

-  Подготовить рекомендации по процедурам подготовки и сдачи застройщиками технической документации на многоквартирные дома в государственный архив;

-  Создавать и популяризировать практические примеры в части реализации права собственников помещений многоквартирных домов / ТСЖ по использованию своих средства при реконструкции многоквартирного дома (практика ТСЖ «Проспект Вернадского»);

-  Подготовить и опубликовать типовой пакет документов для создания и деятельности ТСЖ;

-  Внести дополнения в КОАП, регулирующие меру ответственности должностных лиц, нарушающих порядок оформления земельных участков, как объекта общей долевой собственности;

-  В целях оптимизации условий для реализации Федерального закона от 01.01.01 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» организовать проведение социологического исследования по актуальным проблемам реформы ЖКХ в субъектах Российской Федерации;

-  Министерству регионального развития обеспечить равное развитие и распространение всех способов управления многоквартирными домами. Запретить всякую дискриминацию одних способов управления (например, способа непосредственного управления, способа управления ЖК и ЖСК) по отношению к другим;

-  Установить для коммерческих управляющих организаций верхний предел размера объекта управления (в квадратных метрах общей площади) с целью обеспечения реальных условий конкуренции и противодействия появлению управляющих «монстров»;

-  Просить Министерство регионального развития способствовать скорейшему принятию Государственной Думой РФ изменений в статью 251 Налогового кодекса РФ, касающихся освобождения от налогообложения взносов собственников на содержание и ремонт общего имущества;

-  Просить Министерство регионального развития, Правительство Российской Федерации внести необходимые исправления в Постановление правительства № 000 в целях устранения неточностей и повышения значимости этого документа. Для этого:

-  а) отразить в Постановлении, что коммунальные услуги всегда направлены непосредственно тем, кто их потребляет. ЖСК, ТСЖ, управляющие организации не реализуют коммунальные услуги и не потребляют их сами, а лишь обеспечивают оказание коммунальных услуг путем надлежащего содержания общего имущества и заключения соответствующих договоров в интересах своих членов и других граждан, аккумулируют на своих счетах коммунальные платежи и перечисляют их поставщикам услуг;

-  б) исключить из Постановления понятие «коммунальные ресурсы» как не соответствующее реальной действительности;

-  в) исключить из Постановления концепцию «исполнителей» коммунальных услуг, роль которых определена ТСЖ, ЖСК и управляющим организациям, которые, по смыслу данного нормативного акта, приобретают коммунальные ресурсы и предоставляют коммунальные услуги собственникам помещений. Данная концепция игнорирует тот факт, что для любой услуги производитель и исполнитель – всегда одно и то же лицо.

-  Внести в Жилищный кодекс уточнения и дополнения, исключающие противоречия и устраняющие неопределенность в трактовке коммунальных услуг. В частности:

-  а) во всех статьях, где применено юридически неточную формулировку «предоставление коммунальных услуг», заменить на юридически точную «оказание коммунальных услуг»;

-  б) в пункте 2 статьи 162 заменить выражение «предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений» на правильное «обеспечивать оказание коммунальных услуг собственникам», тем самым привести данный пункт в соответствие с пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ.

Евгения Юнисова,

исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК

Просвещение граждан в жилищной сфере – основа реформы ЖКХ

По прошествии двух лет с момента принятия нового Жилищного Кодекса Российской Федерации можно уверенно сказать, что с этого началась новая эпоха в жилищной сфере. Эпоха разгосударствления системы управления жилищным фондом.

До принятия Жилищного кодекса управление большинством многоквартирных домов в городах и поселках страны осуществлялось государственными службами. Даже тогда, когда муниципальные власти принимали решение о вовлечении в сферу управления жилищным фондом частных управляющих компаний или активно содействовали созданию Товариществ собственников жилья, такие основополагающие вопросы, как: передача частной управляющей компании или ТСЖ надлежащих бюджетных дотаций, финансирование капитального ремонта, формирование объектов управления с нормативным земельным участком - остаются неразрешимыми.

Теперь перед всеми участниками жилищных правоотношений: органами местного самоуправления, собственниками помещений, управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями поставлена сложнейшая задача: собственники помещений могут и обязаны реализовать свое право на принятие решений по выбору способа управления многоквартирным домом, органы государственной власти должны оказать в этом всемерное содействие, а управляющие компании любых видов и форм активизировать свое участие в нарождающемся рынке управления жилищным фондом.

Законодательством установлены жесткие сроки, в которые собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом: до 01 января 2008 года. Правда, не реализация права (и обязанности) выбора в установленные сроки
не лишает собственников права совершить свой выбор в любое последующее время. Основная проблема, на наш взгляд, заключается в том, что преобладающее большинство собственников ни в настоящее время, ни в обозримом будущем, не готово принять решение в силу множества причин.

Первая и наиболее значимая причина – это неготовность жителей объединиться и приступить к совместному решению общих значимых для них проблем, в том числе и эффективное управление их общим недвижимым имуществом. Зачастую, люди, прожившие в доме не один десяток лет, не только не знают соседей из следующего подъезда, но и соседей по одной лестничной клетке с трудом распознают в лицо. Но не только разобщенностью объясняется неготовность собственников активно включиться в процесс управления многоэтажками. Правовая осознанность собственника находится пока еще в раннем зачаточном состоянии, т. е. на том уровне, когда понятие «собственность» не распространяется далее стен собственной квартиры. Всё, что далее этого – не мое и мне до этого дела нет, и кто-то иной (не особенно понятно, кто) обязан об этом «не моем» думать и заботиться. Чувство ответственности за состояние подъезда, лифта, лестницы, дворика с детской площадкой и хоккейной коробкой у большинства собственников сегодня полностью отсутствует.

Вторая причина – недостаточная информированность и отсутствие опыта участия в управлении недвижимым имуществом. Жители не владеют основами правовых и экономических знаний в данной сфере, не имеют представления об организационных и технических особенностях управления сложнейшим организмом (жилым многоквартирным домом) и не обладают необходимыми навыками и опытом. И, если некоторые теоретические знания можно получить на изредка организуемых органами власти курсах по самоуправлению или пройти обучение по специализированным краткосрочным программам в ВУЗах, либо прослушать курс повышения квалификации, то изучить практический опыт сегодня почти невозможно ввиду отсутствия площадок для формирования практических навыков по управлению и содержанию многоквартирного дома.

Третья, но не менее значимая проблема – это сложность обеспечения экономической стабильности в период перехода от старой формы управления к новой, от одной управляющей компании к другой. Существующий порядок финансирования в части бюджетных дотаций не позволяет собственникам безболезненно расстаться с прежней государственной и нерадивой службой заказчика и заключить договор с профессиональной и технологичной управляющей компанией нового поколения. При выборе нового способа управления дом автоматически лишается бюджетных дотаций, а процесс возобновления бюджетного финансирования занимает долгое время и больших усилий.

И так, тем не мене, всем нам, собственника жилья необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом. Так ли просто сделать выбор?

Экспертная группа фонда «Новая Евразия» в рамках Программы Развития Жилищного самоуправления и Проекта Создания Школ жилищного просвещения провела исследование проблем жилищного самоуправления.

Понятно, что реформа во многом буксует из-за того, что власть «не может и не хочет». Но что мешает жителям организоваться и стройными рядами прийти на собрания по выбору способа управления своим домом? Как показали исследования, причин этому не мало.

Как только жители начинают задумываться, нужно ли им выбирать способ управления многоквартирным домом, так тут же проявляются проблемы первого этапа, возникающие до инициации выбора способауправления:

К таковым относятся:

-  непонимание собственниками своих обязанностей по содержанию общего имущества, необходимости формирования объекта управления (в том числе земельного участка), выбора способа управления.

-  недостаток у населения знаний и практического опыта, отсутствие инициативы и лидеров, инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен;

-  различие в социальном и имущественном статусе собственников в многоквартирном доме;

-  противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации, зачастую откровенный шантаж и дезинформация;

-  конфликт интересов собственников и нанимателей; собственников-граждан и собственников - городской администрации и муниципалитетов.

Все понимают: если понадобится отремонтировать машину, холодильник, то надо идти в специализированную организацию и на определенных условиях получить эту услугу. При этом знают, что исполнитель несет обязательства по качеству и срокам. К сожалению, жители не воспринимают управление многоквартирным домом как услугу, не ощущают в ней потребности. Им никто никогда не говорил, что это такая же работа, как и ремонт холодильника, и что она стоит денег. Не знают об этой услуге еще и потому, что она не выделена в структуре квартплаты отдельной строкой.

Широкое информирование населения могло бы во многом облегчить задачу этого этапа. Необходимо создать на общероссийском канале ТV-программы по разъяснению этапов жилищно-коммунальной реформы: формирование класса собственников; введение рынка при оплате услуг; подомовое управление. Необходимо организовать при муниципалитетах и в общественных организациях консультационные пункты для жителей. А для этого необходимы средства из федерального бюджета для создания телепрограмм, из местных бюджетов - для поддержки инициативных групп.

Далеко не в каждом доме найдется инициативный человек, готовый взять на себя нелегкий труд по организации общего собрания, созданию ТСЖ, а потом еще несколько лет везти на себе управленческий воз. Кроме того, сложно найти единомышленников и добиться согласия в доме, где люди делят друг друга на своих и чужих, на богатых и бедных, на тех, кто давно здесь живет и приезжих. Все больше проявляется конфликт интересов собственников и нанимателей. Дальше – больше: собственники начнут понимать, что они - хозяева общедолевой собственности, а наниматели - всего лишь ее пользователи.

Итак, преодолев проблемы первого круга, инициативные собственники вплотную приближаются к процедуре выбора способа управления многоквартирным домом. И тут сталкиваются с проблемами следующего порядка.

Для того чтобы определиться, как управлять, надо знать, чем управлять. А вот с этим проблема. При передаче управления не обойтись лишь описанием общего имущества. Нужен мониторинг санитарного состояния здания, техническая документация, определяющая техническое состояние объекта, перечень уже выполненных работ по текущему ремонту и тех, которые нужно будет выполнить в определенные сроки. Уже на стадии инициации выбора способа управления собственники должны потратить много времени на то, чтобы разобраться в нормативах по численности персонала. Но им жилищные уроки, как физику или химию, в школе не преподавали…

А, кроме того:

-  организационные и финансовые сложности проведения общего собрания собственников: отсутствие финансов; обеспечение кворума; уклонение уполномоченных властью структур, представляющих интересы городской и муниципальной собственности, от участия в выборе способа управления;

-  сложность получения информации о составе собственников;

-  отсутствие технической документации, приводящее к сложностям в определении:

-  долей собственности, состава общего имущества многоквартирного дома, технического состояния дома;

-  сложность определения стоимости содержания и ремонта общего имущества, определения состава необходимых работ по восстановлению изношенного имущества (капитальному ремонту);

-  неравенство способов управления в рыночных отношениях;

-  противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.

Для того, чтобы обеспечить передаваемость каждого дома от прежней управляющей организации к вновь избранной, необходимо издать нормативно-правовые документы, определяющие обязательный пакет передаваемой технической документации: при любом виде изменения способа управления; при восстановлении утраченных документов при передаче управления. А также необходимо утвердить минимальные расценки на изготовление пакета документов, или формировать их за счет местных бюджетов.

Итак, граждане, преодолев недоверие и разногласия, определились с выбором. И столкнулись с трудностями следующего круга, возникающими при реализации выбранного способа управления:

-  отсутствие утвержденного администрацией порядка передачи домов в управление, включая передачу технической и проектной документации. Растет количество зарегистрированных ТСЖ, которые не могут заключить договора с монополистами из-за того, что им не передана техническая документация;

-  отсутствие порядка перенаправления всех видов бюджетных средств, предусмотренных на социальную (финансовую) поддержку населения при передаче управления от государства управляющим компаниям и ТСЖ. Сложность получения дотаций из бюджета для ТСЖ;

-  ликвидация необходимых государственных обслуживающих структур, например, городских ОДС, городской аварийной службы и т. д.

-  отсутствие утвержденного порядка финансирования невыполненного капитального ремонта;

-  сложность оформления общего имущества многоквартирного дома и отсутствие порядка оформления имущественных прав.

-  изъятие администрацией нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, с последующей их продажей или сдачей в аренду.

-  препятствование оформлению земельных участков собственниками многоквартирных домов путем непрерывного изменения правил приватизации земли;

-  дискриминация ТСЖ со стороны ресурсоснабжающих организаций после выбора способа управления многоквартирным домом: неравноправные договора; незаконные требования к установке регулирующей и измерительной аппаратуры; различие в подходе к расчетам потребления энергоресурсов населением и его объединениями.

Для обеспечения прав собственников в реализации выбора способа управления многоквартирным домом необходимо предусмотреть административную и судебную ответственность за отказ предоставить документы.

Необходимо социальную помощь в жилищной сфере направлять непосредственно гражданам. Перекладывание ответственности за социальную помощь в ЖКХ на членов ТСЖ, а также несоблюдение финансовой дисциплины администрацией должны быть наказуемы.

Необходимо ввести единые правила регистрации долевого имущества и возврата или компенсации за изъятое общее имущество. Упростить и удешевить процедуру оформления кадастровых планов и кадастровых номеров земельных участков. Следует приравнять юридически население и его объединения (ЖСК, ЖК, ТСЖ). Снять налогообложение с уставной деятельности этих организаций. Большинство документов должно быть уровня Российской Федерации, поскольку местные власти тормозят переход к подомовому управлению. Необходимо разработать механизм финансирования капитального ремонта из ряда источников (национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», местные бюджеты, кредитные средства граждан).

Граждане, выбравшие способ управления, должны иметь преимущества в получении финансирования от государства.

Нужна долгосрочная комплексная общественно-государственная программа. Она должна включать в себя адресное, правовое и организационно-методическое консультирование, сопровождение инициативных групп, конкретную помощь в выборе способа управления многоквартирных домом. Необходима популяризация ТСЖ, потому что людей останавливает негативный опыт, причиной которого зачастую является активное противодействие вновь созданным ТСЖ со стороны администраций, печатные издания, информирующие граждан об общественных движениях, о лучших практиках, о возможности проявления гражданской активности. И, конечно же, надо открывать бесплатные образовательные курсы, консультативные пункты, методические кабинеты. Конечно, и сейчас в ДЕЗ, управах есть один-два специалиста по работе с населением. Но эти люди встроены в существующую систему, на них возложена масса административных функций, обязанностей. И такой специалист не может «вести от и до» каждую инициативную группу, даже если бы он был горячим приверженцем ТСЖ.

Решение проблемы во многом зависит от общественности, жилищных объединений, союзов, ассоциаций. Кому как не им развернуть информационно-просветительскую работу среди жителей. Однако, без помощи администрации, органов местного самоуправления провести ее на должном уровне невозможно.

Сложившаяся структура управления жилищным фондом характеризуется тем обстоятельством, что сформировалась она многие годы тому назад и носит отчетливые черты административно-командной системы управления. Звенья управленческой структуры выстроены строго по вертикали, а объектом управления является весь разнородный жилищный фонд района или муниципального образования. Уполномоченная государственная организация осуществляет не только управленческие функции, но и несет в себе некоторые властные полномочия. Такая структура имеет бюджетное финансирование в виде дотаций, покрывающих издержки от эксплуатации. Бюджетные средства вливаются вне зависимости от объема и качества предоставленных услуг, а исчисляются неким расчетным методом, и, следовательно, не зависят от качества и своевременности предоставления услуг. А, вернее, вообще не способствуют повышению эффективности управления.

Другая часть средств – платежи жителей – так же мало зависит от качественных характеристик и эффективности управления, поскольку носит обязательный характер для потребителей, а разобщенность этих потребителей и отсутствие возможности со стороны потребителей повлиять на качество и истребовать своевременность и надлежащий объем предоставления услуг, так же порождает полное отсутствие мотивации к повышению эффективности работы управляющей организации.

Так что может дать полезного миллионам потребителей жилищно-коммунальных реформа ЖКХ? Что приведет к повышению эффективности, улучшению качества обслуживания и содержания жилищного фонда при всё повышающихся тарифах и ставках на фоне снижения бюджетной составляющей в этих тарифах и ставках?

На сегодняшний день стремлений у госпредприятий в государственной структуре управления к повышению качества предоставляемых услуг и эффективности управления нет, поскольку, в сложившейся системе им нет альтернативы, нет конкуренции, они – местные монополисты. Если бы у них были конкуренты, то в конкурентной борьбе за потребителей, за объекты управления, разорвался бы этот порочный замкнутый круг, возникло бы соревнование между множеством различных организаций, которое бы привело и к эффективному управлению, и к последовательному повышению качества при минимизации затрат. Возникло бы желание у управляющих организаций применять современные технологии, малую механизацию, качественные материалы и комплектующие, проводить модернизацию инженерного оборудования, своевременные текущие и профилактические ремонты.

Чего не хочет власть, администрация.

-  Необходимость разработки нормативных актов, регулирующих:

o  порядок передачи многоквартирных домов;

o  порядок финансирования бюджетных дотаций и капитального ремонта;

o  оформления имущественных и земельных прав;

-  Финансирование невыполненного капитального ремонта;

-  Перераспределение финансовых потоков;

-  Лишение управляемости со стороны Администрации;

-  Риск возникновения социальных проблем, связанных с неудачным опытом самоуправления либо недобросовестностью новых УК;

-  Подготовка технической документации практически на каждый дом;

-  Принятие решения по выбору способа управления в домах с муниципальными квартирами.

Чего боятся Жилищно-коммунальные службы, ДЭЗ или иная действующая управляющая организация

Возникновение конкурентов.

Перераспределение финансовых потоков и их сокращение в силу потери подрядов и дополнительных доходов (сдача в аренду крыш, подвалов)

Появление субъекта, контролирующего работу.

Необходимость формирования смет практически на каждый дом.

Как следствие – прозрачность финансовой составляющей, усиление контроля со стороны жителей, необходимость отчитываться и по финансовой и по технической составляющей.

Претензии (судебные иски) со стороны собственников в силу невозможности (нежелания в добровольном порядке) отчитаться за проделанные работы и вернуть часть денег (за невыполненный ремонт и т. п.)

Подготовка технической документации на дома, где выбирается иной способ управления. Необходимость передачи документации (часто отсутствующей)

Несоответствие многих ДЕЗов критериям конкурсов.

Изъятие властных полномочий.

Проблемы новых управляющих компаний

Принятие Жилищного Кодекса РФ в конце 2004 года разделило представление о возможностях и вариантности в сфере управления жилищным фондом на две эпохи: «до» и «после». «До» характеризовалось тем, что жители многоквартирного дома имели только две возможности: либо мириться с наличием всех прелестей государственной системы управления, либо набраться решимости и взвалить на себя всю полноту ответственности за содержание жилого дома, создав ТСЖ (Товарищество собственников жилья). «После» существенно раздвигает границы наших возможностей, добавляя некоторые другие варианты управления жильем. Но и возлагает на нас, собственников квартир и помещений в многоквартирном доме, обязанность не только нести расходы по обслуживанию, содержанию и ремонту нашего собственного жилья (что вполне логично, с точки зрения государства – оно же не несет бремени расходов по содержанию частных школ и клиник, почему же оно должно содержать частное жилье?), но и принятия решений по выбору способа управления этим самым домом.

Теперь, собственники обязаны! проводить ежегодное собрание, и обязаны! выбрать любой из возможных способов управления. Обязаны! заключить договор на управление с выбранной управляющей организацией. Обязаны заключить такой договор, даже если не выберут способ управления вне зависимости от причины: будь то пассивность и неорганизованность жителей многоквартирного дома, или невозможность достижения договоренности между участниками данных правоотношений. В этом случае выбор за собственников сделают местные власти, а собственники обязаны будут заключить договор на управление и, соответственно, этот договор выполнять.

И вот, с одной стороны непреодолимого препятствия - жители – разноликие, несговорчивые, разнообразные по уровню достатка, по уровню представлений о желаемом и возможном, не очень уверенные в необходимом и надлежащем объеме и качестве услуг. А с другой стороны – управляющая компания, которая хочет заключить с ними договор на управление.

Кто она? Откуда она взялась? Что она умеет и может? Справится ли она с поставленной задачей? Хватит ли у нее технических возможностей и средств? Есть ли у нее необходимая техническая документация? Сумеет ли она получить те самые бюджетные средства, которые выделяются госпредприятиям в ЖКХ на покрытие издержек, иначе предоставляемые услуги для потребителей резко вздорожают? Масса вопросов. Причем не только у жителей, но и у этих редких пока еще претендентов на управление домами. Кроме того, у этих редких представителей предпринимательской фауны возникает еще один немаловажный и очень резонный вопрос: а выгодно ли заниматься этим бизнесом? Смогут ли они заработать трудовую копейку и получить развитие начатого дела, или средства, которые они смогут выручить, столь скудны, что их едва хватит на покрытие расходов?

Вопросов и сомнений очень много и не без основания. Поскольку экономические и юридические условия вхождения частного бизнеса в сферу управления многоквартирными домами вряд ли можно посчитать идеальными. Проблем больше чем преимуществ. К примеру, пока не разработаны и не утверждены условия передачи многоквартирных домов от предыдущей управляющей организации к вновь избранной (собственниками ли - на общем собрании или органом местного управления – по конкурсу), очень сложно такой дом новой компании забрать из управления старой. Ведь что значит принять дом в управление? Это значит, что помимо акта приема-передачи, подписанного передающей и принимающей стороной, принимающая сторона должна получить: всю техническую документацию, необходимую ей для управления и обслуживания дома, финансовую и юридическую документацию, необходимую ей для перезаключения договоров как с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, так и с пользователями жилищных и коммунальных услуг: физическими и юридическими лицами – собственниками, нанимателями и арендаторами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Кроме того, необходимы документы, определяющие состав общего имущества многоквартирного дома, включая инженерное оборудование внутри дома и вне его и, естественно, придомовый земельный участок. Необходимо иметь достоверную информацию о проведенных ранее ремонтных работах, их составе и объемах. И многое-многое иное, что крайне необходимо для функционирования такого сложного организма, как многоквартирный жилой дом.

Помимо документации новой управляющей компании необходимо своевременно получить надлежащие финансовые средства. А это не только платежи жителей и владельцев нежилых помещений, но и те бюджетные средства, которые этому дому причитаются. К таковым относятся: субсидии малоимущим гражданам, возмещение льгот соответствующим категориям граждан и субвенции на покрытие убытков от предоставления гражданам социальных гарантий (оплата технического обслуживания по минимальным утвержденным ставкам).

А до тех пор, пока нет четкого регламента, определяющего порядок передачи дома в управление, процедура может быть затянута на неопределенное время. Особенно эта проблема скажется на получении финансирования.

Вторая проблема – недостаточность предложенного объема объектов управления. Чем больше объект управления (многоподъездный многоэтажный современный жилой дом, а еще лучше – компактно расположенная группа таких домов, или квартал или, что совсем хорошо – целый микрорайон!), тем ниже управленческие издержки и выше эффективность управления. Правда, это - не до бесконечности. Если объект управления слишком большой (целый район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество предоставляемых услуг снижается.

Третья проблема – существенная изношенность жилищного фонда, его хронический недоремонт, в связи с чем затраты на управление такими домами будут существенно выше, чем если бы управляющая компания получила бы новенький (и желательно без строительных недоделок!) только что построенный жилой комплекс, либо жилой дом после основательного капитального ремонта.