О технологиях жилищного просвещения (сборник материалов) (стр. 6 )

И четвертое – низкая платежеспособность населения. Услуги в жилищной сфере многокомпонентны и высокозатратны. Для того чтобы обеспечить Госстандарт предоставляемых услуг по текущему ремонту и содержанию (техническому обслуживанию), управляющая компания должна заключить договоры не менее чем с десятком различных специализированных организаций: с аварийной службой, с предприятием по техническому обслуживанию и ремонту лифтов, с автотранспортным предприятием по вывозу мусора и т. п. Работа лифтов и иного инженерного оборудования дома (насосы, бойлерная), освещение мест общего пользования и придомовой территории также требует значительных затрат на энергоресурсы. Реальная себестоимость затрат Управляющей компании на обеспечение надлежащего качества обслуживания сегодня приближается к 20 рублям за 1 кв. м. в месяц. И это в тех случаях, когда объект управления, как мы уже говорили, оптимален по размеру. Если же в расчет берется один дом или группа небольших жилых зданий, то сумма необходимых затрат поделится на меньший метраж, следовательно стоимость обслуживания одного квадрата может стать существенно выше. И это без учета стоимости коммунальных услуг: отопления, холодной и горячей воды, водоотведения, газа, электроэнергии. Большинство населения сегодня не «потянет» суммарную квартплату в 50-60 рублей за квадратный метр. Следовательно, рентабельность предприятий, которые придут в сферу управления жилищным фондом, будет крайне невысокой: 12-15% максимум.

Интересны ли такие доходы бизнесу сегодня? Наверное, в условиях стабильности и просматриваемой перспективе развития своего бизнеса, можно было бы подумать, НО!... Есть еще НО, и не одно. Первое – крайняя нестабильность, заключающаяся в том, что договор на управление заключается на срок от одного года до пяти лет, но при этом собственники помещений многоквартирного дома имеют право в любое время изменить выбранный способ управления, а значит, и сменить управляющую организацию. Возможно, наша управляющая организация, выбранная жителями на общем собрании или выигравшая открытый конкурс у огромного числа конкурентов, будет изо всех сил стараться закрепиться на данной территории надолго, и будет обслуживать нас из рук вон отлично! Возможно, что именно так и будет, НО (второе) мы не должны исключать конкурентную борьбу и в этой сфере. На прибыльный объект управления всегда найдется еще один желающий. Особенно, если наша управляющая компания приложила максимум материальных и трудовых усилий, повысила ресурсосбережение, отремонтировала инженерные коммуникации, привела в порядок фасады и дворы… Чего бы на такой пирожок не позариться? И.. совсем не долго до того времени, когда отработанные рейдерные схемы по захвату предприятий придут и в эту сферу. Тем более что для этого достаточно подговорить парочку-троечку «недовольных», которые всегда в любом доме при любом уровне обслуживания найдутся.

Так будет ли ответ на заданный вопрос: есть ли перспективы? Поскольку автор этой статьи страдает хроническим оптимизмом, то ответ будет скорее положительным, чем отрицательным. Еще и потому, что процесс разгосударствления и в этой сфере в конце-концов неизбежен. Еще и потому, что государство не управляет частными клиниками и школами, не будет оно управлять и частным жильем, какового в нашей стране более 60%. И еще потому, что эта сфера – реальный сектор экономики, а бизнес хотя и хочет высокой рентабельности, но всё непременно в этот реальный сектор придет.

Какие есть возможности по повышению эффективности управления и рентабельности? Думаю, что помочь делу может комплексный подход. Чего-то одно – волшебное и спасительное нам не поможет. Нужно использовать множественность возможностей и направлений.

Во-первых, и это уже не секрет, повышение энергоэффективности и ресурсосбережение. Второе – применение современных технологий, малой механизации. Сбор и переработка вторичных ресурсов, причем первичную сортировку нужно максимально приблизить к местам первичного сбора.

Третье – расширение спектра услуг. Сейчас управляющая компания для оказания услуги в минимальном, утвержденном государственном стандарте «собирает» с десяток обслуживающих и примерно такое же число ресурсопоставляющих организаций. Но ведь таким же образом она может «собирать» поставщиков иных услуг, не являющихся обязательными, но не менее необходимым жителям по месту их проживания. Спектр таких услуг безграничен, начиная от услуг по уборке помещений, мытью окон, мелкому (и не очень, вплоть до капитального) ремонту квартир, заканчивая дилерскими соглашениями с поставщиками строительных материалов и комплектующих изделий, Интернет-провайдерами и операторами связи.

Четвертое – управляющая компания – это наиболее логичный заказчик работ по капитальному ремонту дома, благоустройству прилегающей территории, устройству спортивных и детских площадок. Более того, по мере всё большего возложения обязанности проведения капитального ремонта на самих собственников, собственники всё чаще будут выступать с инициативой проведения капитального ремонта с надстройкой дома или пристройкой к нему в целях привлечения инвестиций для капитального ремонта дома (без его отселения, конечно).

Пятое – развитие собственных различных направлений деятельности, которые могут быть как направлены на снижение затрат на ремонт и содержание жилых домов, так и быть востребованы в жилищной сфере. К примеру, сегодня управляющая компания заключает договор с городской аварийной службой. Оплата такого договора носит, как правило, абонентный характер. Это же правило действует и в облуживании иного инженерного оборудования, начиная от домофона, заканчивая лифтами и бойлерными. Случилась поломка, не случилась – цена едина и непоколебима. При достаточном масштабе объекта управления становится целесообразным создавать специализированные службы при самой управляющей компании, а в перерывах между аварийными ситуациями (а при качественном содержании их должно быть всё меньше и меньше) задействовать этот персонал на профилактических работах и текущем ремонте.

То же касается и младшего обслуживающего персонала. К примеру, дворников и уборщиц. В домах, которые обслуживаются госконторами, их в течение трудового дня не сыщешь. Дворники появляются рано утром, пошаркают метлой по тротуару или поколотят ломиком по наледи, и конец работе. Уборщица так же в подъезде появляется только в ей ведомое время. Была – не была, убирала – не убирала. Никто не помнит. Частные же управляющие компании идут по другому пути – создают комплексные так называемые клининговые подразделения, оснащенные хорошим инвентарем, моечными и уборочными машинами, достаточным количеством бытовой химии для помывки и отчистки. Такая бригада на объекте трудится целую смену. Как правило, рабочие владеют и смежными специальностями: могут и подкрасить где надо, и подремонтировать. Ну и частный заказ по заявке на уборку или помывку выполнят. Перечень этот можно продолжать бесконечно. Главный же результат – благополучие жителей.

Исполнительный директор некоммерческой организации

«Фонд поддержки общественных инициатив

«Гражданская позиция»

доцент, заведующий кафедрой

«Развитие эффективных механизмов защиты от рейдерства через систему жилищного просвещения. Институты поддержки ТСЖ и ЖСК»

Общественная дискуссия, участниками которой мы являемся, необходима для того, чтобы с одной стороны, выработать поправки в административное и уголовное законодательство, ужесточающее наказания для организаторов недружественных захватов, а с другой – сформировать эффективные механизмы защиты от рейдерства. Используя в своей практике такие формы управления как товарищества собственников жилья и управляющие компании, рейдерство наносит большой вред реализации всей жилищной реформы.

В современной России имеется собственность, но не сформирован институт собственности. Отсутствует четкая нормативно-правовая база, защищающая собственников. Да и само понятие «рейдерство» отсутствует в юридическом обороте. Основная причина существования подобного явления, и особенно в жилищной сфере - спрос на объекты жилой недвижимости и земельные участки, не входящие в муниципальную собственность. Соответственно, появляется и предложение. В 1990-е гг. сформировался целый пласт специалистов по недружественным поглощениям и, появившись на рынке жилищно-коммунальных услуг и получив определенный заказ, они активно применяют свои умения сегодня.

Определяя механизмы поддержки и защиты ТСЖ/ЖСК от рейдерства, необходимо, в первую очередь, обращать внимание на анализ причин существующих проблем в данной теме. Поэтому мои рекомендации направлены на общественный сектор, на жилищные НКО, к которым, в том числе, относятся и ТСЖ/ЖСК.

1. Рейдерство с позиции ТСЖ/ЖСК как психологическая проблема.

1.1.  Проблема незащищенности ТСЖ/ЖСК от рейдерских атак, как ни странно, во многом объясняется психологическими причинами. Российские ТСЖ, направляя все силы на развитие МКД и устранение административных барьеров, еще не способны оценить свою деятельность с позиции потенциального рейдера, проанализировать возможные угрозы. Между тем, во многих случаях именно такой подход помогает нанести «захватчикам» превентивный удар на ранней стадии атаки. В результате ТСЖ/ЖСК пока воспринимают эту проблему на уровне обид, а такое понимание проблематики явно недостаточно.

1.2. В случаях рейдерских атак нужно помнить о персональной безопасности собственника и членов его семьи. В любой системе слабое звено – человек. И рейдеры прекрасно ориентируются в этом вопросе. Поэтому их противоправные действия направлены на конкретного человека – председателя правления ТСЖ/ЖСК, управляющего. И вход пускаются шантаж, угрозы. Одному легче сломаться, пойти на уступки.

Предложение:

Жилищным НКО важно, проводя работу по созданию и поддержке жилищных объединений собственников, обращать внимание на формирование коллектива Правления.

2. Рейдерство как управленческая проблема ТСЖ/ЖСК.

2.1. Как правило, поводом для рейдерских атак в ТСЖ является не только изначальная открытость в деятельности ТСЖ перед собственниками (НКО по форме управления), но и просчеты, недостаточное предвидение возможных рисков, да и зачастую не знание к кому обратиться с вопросом об оценке возможных сценариях развития.

Возможность завладеть чужой собственностью без явного нарушения закона имеется и тогда, когда в самом ТСЖ/ЖСК не все ладно: учет ведется плохо или с нарушениями, используются неправильные схемы управления, отсутствует прозрачная отчетность, налоговая и финансовая дисциплина.

В таком случае в арсенале рейдеров находится инструмент многочисленных проверок. Инициируются жалобы от "обиженных" собственников на нарушения о плохом управлении, запросы в органы милиции и прокуратуры. На ТСЖ обрушивается вал проверок, который сам по себе способен дезорганизовать не готовое к такому натиску НКО. По результатам проверок выставляются иски, штрафы, налоговые претензии, даже возбуждаются уголовные дела против руководителей. Небрежность и неточность в уставных и учредительных документах при возникновении конфликтов между собственниками также предоставляют хорошие возможности для рейдерства.

2.2. ТСЖ/ЖСК воспринимают проблему рейдерства с позиций справедливости и честности, между тем речь должна вестись о борьбе двух команд за получаемые выгоды. То есть ТСЖ/ЖСК следует осознать финансовые выгоды управления своей собственностью. При этом команда рейдеров лучше подготовлена и активно задействует административный и финансовый ресурсы. Всегда есть смысл помнить, что, по сути, рейд для рейдера - это инвестиционный проект. Рейдер готов вкладываться в данный инвестиционный проект потому, что это выгодная территория с точки зрения застройки и приносимых дивидендов.

2.3. Тема жилищного рейдерства во многом определяет необходимость формирования профессиональных подходов к управлению МКД. Выстраивая схемы управления МКД, собственники должны отдавать себе отчет в том, могут ли они обеспечить эффективную безопасность своего дома самостоятельно или доверить его в управление профессионалам.

2.4. Собственное противостояние рейдерам возможно при правильном отношении к управлению МКД, к управлению МКД как к управлению собственным бизнесом. Для этого необходимо проводить внутренний аудит безопасности ТСЖ, внимательно относиться к оформлению, хранению и изъятию документации, грамотно распределять риски. Установка «мы создали ТСЖ, работаем честно, значит, нам ничто не угрожает" абсолютно неверная. Такая леность приводит к тому, что ТСЖ легкомысленно относится к собственной безопасности и безопасности своего бизнеса.

2.5. Сегодня стоит обратить пристальное внимание на точечную работу старыми ЖСК. Именно у них большие земельные участки и, частенько, глубокие пенсионеры у власти. Старые хрущевки, управляемые ЖСК, ветшают, управление в них зачастую номинальное. Кончится все массовым выселением и сносом домов сразу же, как только сформируется политическая воля власти и денежная заинтересованность предпринимателей.

Предложения:

1.  В целях формирования профессиональных подходов к управлению МКД необходимо на региональном, государственном уровнях выстраивать образовательные/обучающие программы для председателей правлений ЖСК/ТСЖ по выстраиванию превентивных мер защиты от рейдерства, разработки стратегии безопасности ТСЖ/ЖСК.

2.  Выстраивание программ сопровождения ТСЖ/ЖСК на предмет безопасности управления МКД.

Рейдерство как информационная проблема

Большинство существующих ТСЖ/ЖСК замкнуты в себе, инкапсулированы.

Недостаточность положительных примеров успехов ТСЖ/ЖСК (историй успехов) сегодня сформировали неблагоприятный образ ТСЖ в жилищной среде.

Поэтому ТСЖ/ЖСК необходимо обучать работе с информацией:

-  Пресс-релизы,

-  Пресс-коференции,

-  Обращения к журналистам с предложением подать новость или включить интересующее событие в ленту новостей,

-  Брифинги для прессы,

-  Интервью на радио, телевидении, в газетах, журналах,

-  Соответствующее информационное наполнение собственного и партнерских Интернет-сайтов,

-  Интернет-реклама (баннеры «зазывающие» перейти на свой сайт, где размещена более подробная информация про захват),

-  Размещение в Интернете видеороликов и фотоподборок с хронологией захвата,

-  Создание собственных радио - и телепрограмм,

-  Встречи с редакторами СМИ,

-  Публикация подготовленных сообщений в местной прессе,

-  Письма к редакторам газет,

-  Размещение информации на Интернет-форумах,

-  Информационные подборки,

-  Объявления,

-  Внутриорганизационные публикации, информационные бюллетени,

-  Вывески, плакаты.

Предложение:

Обучение организации информационных компаний. Со стороны профильных жилищных НКО, Ассоциации ТСЖ/ЖСК оказание информационной поддержки ТСЖ/ЖСК, подвергшимся захвату.

Рейдерство как юридическая проблема ТСЖ/ЖСК.

В годах проблему корпоративного рейдерства, гринмейла стали озвучивать на самом высоком уровне, открыто заговорили о связи рейдерства и коррупции, в том числе в налоговых, правоохранительных и судебных органах, органах государственной власти.

Стали создаваться специальные антирейдерские органы в составе УВД субъектов федераций, межведомственные комиссии при правительствах субъектов федерации, призванные координировать деятельность различных органов в деле предотвращения и преодоления последствий недружественных захватов предприятий. В центре внимания оказалась и сфера корпоративных конфликтов - как причины и механизмы недружественных захватов.

При влиятельных ассоциациях бизнеса - Торгово-промышленной палате, Российском союзе промышленников и предпринимателей, Деловой России, Опоре России - формируются специальные комиссии и третейские суды.

Между тем проблеме безопасности жилищных сообществ в России не уделяется должного внимания на государственном уровне. Понятно, что такая позиция во многом объясняется новизной проблемы. Одной из причин является отсутствие у правоохранительных органов следственной практики. При этом зачастую традиционным лейтмотивом правоохранительных органов является ответ, что данное дело является спором хозяйствующих субъектов. При таком подходе, естественно, никакая следственная практика не может появиться. В итоге, за несколько лет существования бизнес-отношений в жилищной сфере этой проблемой на федеральном уровне не занялось еще ни одно ведомство, за исключением разве что органов Прокуратуры, а на региональном уровне каждый субъект волен влиять на проблему по своему усмотрению. Да и саму проблему, пока в основном озвучивают общественные организации жилищного движения России.

Предложение:

Продолжение данной дискуссии необходимо выстраивать в параллели с бизнес-сообществами, находить общие точки пересечения, включать жилищную тему в общую логику дискуссий корпоративного бизнеса, правоохранительных и государственных органов власти.

Предложения:

Необходимо эффективней формировать неблагоприятный образ рейдерства информационной в среде. Факты рейдерства должны вызывать жёсткую реакцию всего гражданского общества, а не только пострадавшего от рейдерской атаки собственника. Для этого:

-  Первым шагом должно стать создание реестра ТСЖ/УК – участников рейдерских атак.

-  Создание на сайтах Школы Жилищного просвещения www. ***** и Всероссийской Ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию ТСЖ/ЖСК раздела, посвященного теме безопасности в ТСЖ – «антирейд».

-  Всероссийской Ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию ТСЖ/ЖСК разработать памятку для регистрируемых/действующих ТСЖ/ЖСК о превентивных мерах безопасности (пошаговую инструкцию)

-  Необходима разработка разноуровневых образовательных/обучающих программ для УК, ТСЖ/ЖСК по выстраиванию превентивных мер защиты от рейдерства, разработки стратегии безопасности ТСЖ/ЖСК

-  Провести совместную дискуссию в регионах с бизнес-сообществами, ассоциациями бизнеса, органами власти, правоохранительными структурами по выстраиванию координационных планов деятельности, формированию межведомственных комиссий призванных координировать работу различных органов в деле предотвращения и преодоления последствий недружественных захватов.

ПРОЕКТ СЦЕНАРИЯ

проведения совместного заседания Общественных Советов

при Министерстве регионального развития РФ и

Федеральной службе по тарифам

«Реализация ФЗ-185: год спустя»

(подготовил А. Козлов, руководитель Волгоградской школы жилищного просвещения)

Актуальность темы:

Принятие решения о финансировании из федерального бюджета капитального ремонта изношенного жилого фонда и коммунальной инфраструктуры требует существенных капиталовложений со стороны всех заинтересованных лиц: собственников жилья, профильного бизнеса, муниципалитетов. С принятием ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» появились реальные механизмы проведения капитальных ремонтных работ многоквартирных домов, а также переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Однако первый год действия Закона проявил ряд сложностей в практике его правоприменения и реализации намеченных программ до 2012 года.

Основные цели Закона – повышение качества реформирования ЖКХ, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение ресурсосберегающих технологий. Поэтому на опыте первого года важно посмотреть, достигаются ли эти цели.

Цель мероприятия:

Мониторинг и выявление сложностей в правоприменительной практике и организации работ по реализации ФЗ - 185.

Члены рабочей группы:

Аудитория мероприятия:

-  члены Общественного совета при Министре регионального развития РФ

-  члены Общественного совета при ФСТ

-  Фонд содействия реформированию ЖКХ

-  Сеть Школ жилищного просвещения

-  Институт экономики города

-  представители профильных комитетов администраций муниципальных образований и субъектов федерации.

-  ассоциации городов (РСГ, АСДГ и др.)

-  союзы потребителей

-  представители управляющих организаций

-  представители ТСЖ

-  представители подрядных организаций

-  СМИ

Возможные вопросы для обсуждения:

1) формирование заявки на получение средств из Фонда субъектами федерации (своевременность, полнота и определенность методики подготовки региональной заявки; сложности, создаваемые самим Фондом реформирования: неоднократное обновление и изменение требований к оформлению и содержанию заявки, отсутствие публичной информации об изменениях; понятность заполнения форм, возможность отклонения от предложенных форм в рамках Закона; субъективный фактор оценки форм региональной заявки; проблемы выполнения установленных Законом условий участия регионов и муниципальных образований в реализации Закона);

2) формирование заявки на получения средств из Фонда муниципальными образованиями (координация Закона, региональной заявки и муниципальных заявок; установление регионами прозрачных и заранее известных условий участия муниципальных образований в региональной программе);

3) разработка критериев при отборе многоквартирных домов для включения в программу капитального ремонта (наличие критериев отбора многоквартирных домов в регионах; обеспечение разработанными критериями достижения целей Закона; анализ преимуществ или равенства условий для включения в муниципальные/региональные программы многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ/ЖСК/ЖК/СПК; стимулирование разработанными критериями комплексных капитальных ремонтов и ресурсосбережения);

4) информирование собственников помещений в многоквартирных домах, ТСЖ, управляющих организаций об условиях включения многоквартирных домов в муниципальные/региональные программы капитального ремонта;

5) проведение общих собраний в домах ТСЖ и УК (проблемы оформления протоколов; предотвращение фальсификации протоколов; обеспечение возможности принятия взвешенного решения собственниками помещений; давление со стороны ОМС; продолжительность периода для принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и порядка его софинансирования);

6) софинансирование капитальных ремонтов (федеральный, региональный, местный компонент и денежные средства собственников – анализ практики, опыт предоставления рассрочки по выплате собственниками помещений своей доли софинансирования капитального ремонта);

7) анализ конкурентных механизмов в распределении средств (1 уровень –региональный: плюсы и минусы подходов к распределению субъектом РФ средств финансовой поддержки Фонда и средств регионального бюджета между муниципальными образованиями; 2 уровень – муниципальный - конкуренция при распределении ОМС средств между многоквартирными домами при формировании адресного перечня муниципальной программы; 3 уровень – конкуренция между подрядными организациями при их отборе ТСЖ или управляющей организацией);

8) перечень и объем работ по капитальному ремонту (оправданность перечня, установленного ст. 15 Закона. Закон дал достаточно широкий перечень работ, но не допускает капитальный ремонт несущих конструкций, реконструкцию крыш многоквартирных домов.; оценка практики ограничения объема работ по кап. ремонту и возможности граждан влиять на перечень работ; необходимость выбора что ремонтировать («латание дыр») Ограничения, связанные с региональной/муниципальной политикой, путем установления малого размера предельной стоимости проведения капитального ремонта, который не позволяет выполнить допускаемый Законом перечень работ;

9) процедура выбора подрядных организаций (анализ подходов субъектов РФ по установлению порядка привлечения подрядных организаций товариществами, кооперативами, управляющими организациями. Участие собственников помещений, ТСЖ, кооперативов, управляющих организаций в выборе подрядчиков, степень влияния местных администраций на выбор или навязывание подрядчиков. Наличие в поселениях рынка подрядчиков. Доступность информации о подрядных организациях для ТСЖ/УО. Способы обеспечения такой информации. Оценка равенства условий предложения подрядными организациями своих услуг, распространение практики «навязывания» «своих» подрядчиков и возможные меры по противодействию такой практике);

10) механизмы перераспределения средств (выявление и анализ серых схем, «откаты», возможные меры по противодействию негативной практике Закон определил путь прохождения денег: получатели – ТСЖ и управляющие организации. Чтобы не было злоупотреблений на этом низовом уровне единственный рецепт – участие собственников помещений в решении всех вопросов и контроль за процессом от начала до конца: от принятия решения о проведении ремонта и участии в муниципальной программе до приемки работ у подрядчика. Антикоррупционное соответствие ФЗ-185 (антикоррупционная составляющая законодательного и методического регулирования принятия и одобрения региональной заявки);

11) контроль за проведением ремонтных работ (общественная и техническая экспертиза);

12) наличие просветительского компонента при реализации ФЗ-185;

13) программы повышения квалификации представителей ОМС и ОГВ;

Темы докладов:

Предварительная тема доклада	Предварительная кандидатура докладчика

Показательные примеры:

Описание ситуации (например, судебный прецедент)	Источник информации (копия решения суда, публикация в СМИ и т. д.)

Выставка просветительских материалов в свете ФЗ-185:

Наименование материала (буклет, журнал и т. д.)	Источник (регион, автор и т. д.)

Информационная доступность:

Наименование источника (сайт муниципального образования, газета, ТВ-радио передача и т. д.)	Регион, город

Мониторинг региональных и местных нормативно-правовых актов, принятых в целях реализации ФЗ-185:

Название нормативно-правового акта	Регион / город / номер и дата принятия