Следовательно, для учета денежных средств, принятых Банком по договору депозита (вклада), заключенному с коллегией адвокатов, Банк должен открыть соответствующий сроку депозита счет второго порядка на балансовом счете первого порядка 422.

Документы и литература.

1.  ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. I) от 01.01.2001г. , (ч. II) от 01.01.2001г. , (ч. III) от 01.01.2001г. , (ч. IV) от 01.01.2001г. ;

2.  Основы законодательства о нотариате - Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 01.01.2001г. № 4462-1;

3.  Закон – Федеральный закон Российской Федерации «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 01.01.2001г. ;

4.  Закон - Федеральный закон Российской Федерации «О некоммерческих организациях» от 01.01.2001г. № 7-ФЗ;

5.  Положение – Положение Банка России от 01.01.2001г. «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

6.  Инструкция – Инструкция Банка России от 01.01.2001г. «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)»;

7.  Настольная книга адвоката. Комментарий к Федеральному закону от 01.01.01г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (Постатейный).

О порядке определения показателей Овм*, Овт*, О* при расчете нормативов ликвидности

Описание ситуации

При расчете нормативов Н2, Н3, Н4 Банк включает показатели Овм*, Овт*, О*.

В соответствии с п. 3.7 Инструкции -И «Об обязательных нормативах банков» с одной стороны:

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

«расчет показателей Овт*, О* осуществляется в порядке, установленном настоящим пунктом для показателя Овм*, по остаткам средств на счетах соответствующей срочности» - т. е. на основе данных аналитического учета,

а с другой стороны:

«Определение значений остатков средств на соответствующих счетах на каждую отчетную дату расчетного периода осуществляется на основе отраженных в документах бухгалтерского учета фактических данных о величине остатков средств на отдельных лицевых счетах, включаемых в расчет показателей Овм*, Овт*, О*. В качестве источников данных используется форма отчетности 0409101 "Оборотная ведомость по счетам бухгалтерского учета кредитной организации».

Вопрос.

Так как форма 0409101 является регистром синтетического учета, следует ли считать, что в приведенном выше абзаце имеется в виду определение на основании ф. 0409101 состава счетов второго порядка, лицевые счета которых должны быть включены в расчет показателей Овм*, Овт*, О* по критерию срочности

либо правомерен следующий подход:

остатки на соответствующих счетах ЮЛ (кроме кредитных организаций) и ФЛ по состоянию на первое число каждого месяца расчетного периода берутся на основании данных аналитического учета, а средняя величина совокупных остатков средств на соответствующих счетах за расчетный период определяется на основании данных формы 0 т. е. данных синтетического учета?

Мнение консультантов.

Как справедливо отмечено Банком в тексте вопроса, в последним абзацем пункта 3.7 Инструкции установлено, что «Определение значений остатков средств на соответствующих счетах на каждую отчетную дату расчетного периода осуществляется на основе отраженных в документах бухгалтерского учета фактических данных о величине остатков средств на отдельных лицевых счетах, включаемых в расчет показателей Овм*, Овт*, О*. В качестве источников данных используется форма отчетности 0409101 "Оборотная ведомость по счетам бухгалтерского учета кредитной организации", установленная Указанием Банка России от 01.01.01 года N 1376-У[45]».

Прежде, чем изложить свое мнение, консультанты считают необходимым обратить внимание Банка на следующее.

Форма 0409101 «Оборотная ведомость по счетам бухгалтерского учета кредитной организации» является одной из форм отчетности, составляемых на 1-е число месяца, следующего за отчетным[46] (то есть - ежемесячно), и представляемых кредитными организациями в Банк России в соответствии с Указанием . Она не относится к документам (регистрам) синтетического бухгалтерского учета в силу норм пункта 2.2 Части III положения , в котором в качестве таковых поименованы:

    ежедневная оборотная ведомость по счетам кредитной организации, составляемая по форме, приведенной в Приложении 8 к Положению ; ежедневный баланс на определенную дату, форма и порядок составления которого изложены в Приложении 9 к Положению . Требования, которым должен отвечать баланс, изложены в Части I Положения .

Согласно пункту 1.12.11 Части I Положения «Обязательства отражаются в бухгалтерском учете в соответствии с условиями договора в целях обеспечения контроля за полнотой и своевременностью их исполнения.

В соответствии с пунктом 1.20 Части I Положения «В активе и пассиве баланса выделены счета, где это требуется, по срокам:

по балансовым счетам:

до востребования

сроком до 30 дней

сроком от 31 до 90 дней

сроком от 91 до 180 дней

сроком от 181 дня до 1 года

сроком свыше 1 года до 3 лет

сроком свыше 3 лет.

По межбанковским кредитам и ряду депозитных операций дополнительно предусмотрены сроки на один день и до 7 дней;

Суммы на соответствующие счета по срокам относятся в момент совершения операций. Сроки определяются с момента совершения операций (независимо от того, какая дата указана в документе, ценной бумаге).

На счетах "до востребования", помимо средств, подлежащих возврату (получению) по первому требованию (на условиях "до востребования"), учитываются также средства, подлежащие возврату (получению) при наступлении предусмотренного договором условия (события), конкретная дата которого неизвестна (на условиях "до наступления условия (события)").

В случаях, когда ранее установленные сроки привлечения и размещения денежных средств изменены, новые сроки исчисляются путем прибавления (уменьшения) дней, на которые изменен (увеличен (уменьшен)) срок договора, к ранее установленным срокам. При этом остаток по счету второго порядка с ранее установленным сроком переносится на счет второго порядка с новым сроком».

Иными словами, по совокупности норм пунктов 1.12.11 и 1.20 Части I Положения , на балансовых счетах второго порядка, в наименование которых включен срок, отражаются суммы привлеченных (размещенных) средств по соответствующим срокам, определяемым в день совершения операции на основании условий заключенных договоров.

В Инструкции в целях контроля за состоянием ликвидности банка установлены нормативы мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности, которые регулируют (ограничивают) риски потери банком ликвидности, то есть его способности обеспечить своевременное и полное выполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок с использованием финансовых инструментов (пункт 3.1).

«Норматив мгновенной ликвидности банка (Н2) регулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в течение одного операционного дня …» (пункт 3.2).

«Норматив текущей ликвидности банка (Н3) регулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в течение ближайших к дате расчета норматива 30 календарных дней …» (пункт 3.3).

«Норматив долгосрочной ликвидности банка (Н4) регулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в результате размещения средств в долгосрочные активы и определяет максимально допустимое отношение кредитных требований банка с оставшимся сроком до даты погашения свыше 365 или 366 календарных дней …» (пункт 3.5).

Иными словами, расчет нормативов мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности осуществляется исходя из срока, оставшегося до даты погашения, закрепленного условиями договора.

Определить указанный срок можно только на основании, как указано выше, «отраженных в документах бухгалтерского учета фактических данных о величине остатков средств на отдельных лицевых счетах», что и установлено в первом предложении последнего абзаца пункта 3.7 Инструкции , то есть по данным аналитического учета с использованием такого документа бухгалтерского учета как договор о привлечении денежных средств.

В связи с этим второе предложение последнего абзаца пункта 3.7 Инструкции , по мнению консультантов, не следует понимать буквально, так как, в отчетности по форме 0409101 приводятся данные о входящих и исходящих остатках на отчетные даты только по балансовым счетам второго порядка в целом. Данные отчетности по форме 0409101 могут использоваться в части счетов, на которых учтены остатки привлеченных средств на сроки «до востребования», «на один день», «до 7 дней» и «до 30 дней», а также в целях контроля за правильностью расчета показателей Овм* (код 8922)[47], Овт* (код 8930)[48] и О* (код 8978)[49], используемых при расчете нормативов Н2, Н3 и Н4, соответственно.

Пример.

На балансовом счете первого счета 421 «Депозиты негосударственных коммерческих организаций» открыты балансовые счета второго порядка 42101 (до востребования), 42102 (на срок до 30 дней), 42103 (на срок от 31 до 90 дней) и 42105 (на срок от 181 дня до 1 года), к которым открыты, в свою очередь, отдельные лицевые счета в соответствии с порядком ведения аналитического учета, установленным пунктом 4.52 Части II Положения , то есть - в разрезе вкладчиков по срокам привлечения, размерам процентных ставок, видам валют.

Остатки балансовых счетов 42101 и 42102 на момент расчета нормативов, принимаются в расчет Овм[50] и Овм*, Овт[51] и Овт*, ОД[52] и О* в полной сумме, учтенной на счетах 42101 и 42102 (за исключением суммы полученного банком субординированного кредита (займа, депозита) в части остаточной стоимости, включенной в расчет собственных средств (капитала) банка), то есть при этом могут использованы данные отчетности по форме 0409101.

Использовать при расчете Овт и Овт* остатки по балансовым счетам 42103 и 42105, отраженные в отчетности по форме 0 уже нельзя, так как в остатках этих счетов могут быть учтены обязательства Банка с различными оставшимися до их погашения сроками. Банк должен проанализировать данные аналитического учета, условия договоров и определить оставшиеся до погашения обязательств сроки. Все обязательства, которые учтены на балансовом счете 42103 и 42105 и подлежат погашению в течение ближайших 30 дней, следует учесть при расчете Овт и Овт*.

Включение в расчет ОД и О* остатков балансовых счетов 42103 и 42105 также может быть осуществлено на основе данных, отраженных в отчетности по форме 0409101.

Исходя из изложенного, консультанты считают, что более корректным можно признать мнение Банка, изложенное в первой части вопроса.

Документы и литература.

1.  Положение – Положение Банка России от 01.01.2001г. «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

2.  Указание - Указание Банка России от 01.01.2001г. «О перечне, формах и порядке составления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации»;

3.  Инструкция - Инструкция Банка России от 01.01.2001г. «Об обязательных экономических нормативах»;

4.  Указание – Указание Банка России от 01.01.2001г. «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации».

О налоговом учете и бухгалтерском учете задолженности по кредитам, не погашенной за счет стоимости предмета ипотеки

Описание ситуации.

Банк по Договору об уступке прав требования приобретает права (требования) в отношении обязательств Заемщиков по каждому Кредитному Договору, которые остались непогашенными за счет имущества Заемщиков, являвшемся предметом ипотеки после его реализации.

Вопросы.

1. На каком балансовом счете Банк должен отразить выкупленную задолженность в бухгалтерском учете?

2. Как Банк должен квалифицировать выкупленную задолженность в налоговом учете?

3. Если в будущем задолженность будет признана Банком безнадежной и списана в бухгалтерском учете за счет ранее сформированного под нее резерва, каким образом может Банк списать данную задолженность в налоговом учете?

Мнение консультантов.

1. По нашему мнению, приобретенные Банком права требования, не обеспеченные ипотекой, следует отразить на балансовом счете № 000 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств».

2. В целях налогообложения прибыли:

- приобретение Банком права требования по кредитному договору является операцией по реализации финансовых услуг. Исчисление налоговой базы при последующей реализации и (или) погашения долга по приобретенному праву осуществляется в порядке, установленном пунктом 3 статьи 279 НК РФ;

- под затраты, понесенные на приобретение прав требования по кредитным договорам (суммы учтенные на балансовом счете 47802), Банк вправе создавать резервы на возможные потери по ссудам в соответствии со статьей 292 НК РФ;

- под требования по уплате процентов за период с даты приобретения права требования по кредитному договору (если начисление процентов не прекращено до перехода к Банку прав по договору), признаваемые сомнительными долгами в порядке, установленном статьей 266 НК РФ, Банк вправе формировать резервы по сомнительным долгам (пункт 3 статьи 266 НК РФ).

3. Списание в налоговом учете за счет сформированного резерва на возможные потери по ссудам задолженности по приобретенным правам требования, признанной безнадежной, осуществляется в порядке, установленном Главой 8 Положения .

Обоснование мнения консультантов.

По первому вопросу.

Как следует из текста вопроса, Банк приобретает права требования по кредитным договорам, в части задолженности, не погашенной за счет стоимости предмета залога (предмета ипотеки). Таким образом, консультанты делают вывод, что приобретаемые права требования уже не обеспечены ипотекой.

Порядок бухгалтерского учета операций, связанных с осуществлением кредитными организациями сделок по приобретению права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме установлен Приложением № 12 к Положению (далее по тексту - Приложение 12), согласно пункту 2.1 которого 2.1 «Бухгалтерский учет прав требования осуществляется на балансовом счете первого порядка N 478 "Вложения в приобретенные права требования", на котором открываются следующие балансовые счета второго порядка:

счет N 47801 "Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой", на котором отражаются приобретенные права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение которых обеспечивается ипотекой как с оформлением, так и без оформления закладной;

счет N 47802 "Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств";

счет N 47803 "Права требования, приобретенные по договорам финансирования под уступку денежного требования».

Таким образом, приобретаемые права требования, не обеспеченные ипотекой, учитываются на балансовом счете счет 47802 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств».

В соответствии с пунктом 1.2 Приложения 12 в балансе кредитной организации – приобретателя право требования учитывается в сумме фактических затрат на его приобретение (далее - цена приобретения). В цену приобретения кроме стоимости права требования, определенной условиями сделки, при их наличии входят затраты по оплате услуг сторонних организаций, связанные с их приобретением и регистрацией.

По второму вопросу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 НК РФ, определяющей особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав, при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных имущественных прав. При этом, при реализации имущественного права, представляющего собой право требования долга, налоговая база определяется с учетом положений статьи 279 НК РФ.

Одновременно, согласно пункту 3 статьи 279 НК РФ реализация права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, в целях налогообложения прибыли операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 265 НК РФ при налогообложении прибыли приравниваются к внереализационным расходам убытки, полученные налогоплательщиком по сделке уступки права требования в порядке, установленном статьей 279 НК РФ.

Банки в целях налогообложения прибыли вправе создавать следующие резервы:

- по сомнительным долгам, в толковании данного понятия в соответствии с пунктом 1 статьи 266 НК РФ (пункт 1 статьи 266 НК РФ). При этом, «Банки вправе формировать резервы по сомнительным долгам в отношении задолженности, образовавшейся в связи с невыплатой процентов по долговым обязательствам, а также в отношении иной задолженности, за исключением ссудной и приравненной к ней задолженности» (пункт 3 статьи 266 НК РФ);

- по ссудам по ссудной и приравненной к ней задолженности, включая задолженность по межбанковским кредитам и депозитам (пункт 1 статьи 292 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 266 НК РФ сомнительным долгом признается любая задолженность перед налогоплательщиком, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией. Одновременно, для налогоплательщиков-банков не признается сомнительной задолженность, по которой в соответствии со статьей 292 НК РФ предусмотрено создание резерва на возможные потери по ссудам.

В соответствии со статьей 292 НК РФ (пункт 1) расходом банков признаются суммы отчислений в резервы на возможные потери по ссудам, сформированные в порядке, устанавливаемом Банком России в соответствии с Законом , кроме:

- отчислений в резервы по ссудам, сформированных банками под задолженность, относимую к стандартной, в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации,

- отчислений в резервы на возможные потери по ссудам, сформированных под векселя, за исключением учтенных банками векселей третьих лиц, по которым вынесен протест в неплатеже.

Порядок формирования резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности установлен Положением , в Приложении 1 к которому приведен перечень денежных требований и требований, вытекающих из сделок с финансовыми инструментами, признаваемых ссудами, включающий требования банка по приобретенным по сделке правам (требованиям) (уступка требования) (абзац 6 Приложения 1 к Положению ).

Из изложенного следует, что в целях налогообложения прибыли:

- приобретение Банком права требования по кредитному договору является операцией по реализации финансовых услуг, исчисление налоговой базы при последующей реализации и (или) погашения долга по приобретенному праву осуществляется в порядке, установленном пунктом 3 статьи 279 НК РФ;

- под затраты, понесенные на приобретение прав требования по кредитным договорам (суммы учтенные на балансовом счете 47802), Банк вправе создавать резервы на возможные потери по ссудам в соответствии со статьей 292 НК РФ;

- под требования по уплате процентов за период с даты приобретения права требования по кредитному договору (если начисление процентов не прекращено до перехода к Банку прав по договору), признаваемые сомнительными долгами в порядке, установленном статьей 266 НК РФ, Банк вправе формировать резервы по сомнительным долгам (пункт 3 статьи 266 НК РФ).

Дополнительно отметим, что специалисты Минфина РФ в своих письмах неоднократно выражали мнение, что по приобретенным правам требования резервы в соответствии со статьей 266 НК РФ налогоплательщиками (не только банками) не формируются на том основании, что возникновение таких требований не связано с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг (например, Письма Минфина РФ от 01.01.2001г. № /3, от 01.01.2001г. № /1/318).

По третьему вопросу.

Порядок формирования и использования банком резервов на возможные потери под ссуды в целях налогообложения прибыли установлен статьей 292 НК РФ. Согласно пункту 2 указанной статьи суммы резервов на возможные потери по ссудам, отнесенные на расходы банка, используются при списании с баланса кредитной организации безнадежной задолженности по ссудам в порядке, установленном Банком России. Таким образом, Банк списывает рассматриваемую задолженность в бухгалтерском и в налоговом учете в одном и том же порядке.

Порядок списания безнадежной задолженности по ссудам определен Главой 8 Положения .

Согласно пункту 8.1 Положения «Задолженность по ссудам признается безнадежной в случае, если кредитной организацией предприняты необходимые и достаточные юридические и фактические действия по ее взысканию и по реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, при наличии документов и (или) актов уполномоченных государственных органов, необходимых и достаточных для принятия решения о списании безнадежной задолженности по ссуде за счет сформированного под нее резерва, а также когда предполагаемые издержки кредитной организации по проведению дальнейших действий по взысканию безнадежной задолженности по ссуде и (или) по реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, будут выше получаемого результата».

Обращаем внимание, что при списании безнадежной задолженности по ссудам и процентов по ней кредитная организация обязана предпринять необходимые и достаточные юридические и фактические действия по взысканию указанной задолженности, возможность осуществления которых вытекает из закона, обычаев делового оборота либо договора.

Списание безнадежной задолженности по ссудам и процентов по ней является обоснованным при наличии документов, подтверждающие факт неисполнения заемщиком обязательств перед его кредиторами в течение периода не менее одного года до даты принятия решения о списании безнадежной задолженности по ссуде, а если сумма ссуды превышает 1% от величины собственных средств банка - актов уполномоченных государственных органов, к которым могут относиться судебные акты, акты судебных приставов-исполнителей, акты органов государственной регистрации, а также иные акты, доказывающие невозможность взыскания безнадежной задолженности по ссуде (пункты Положения ).

Согласно пункту 8.6 Положения списание безнадежной задолженности по ссуде за счет сформированного по ней резерва осуществляется по решению уполномоченного органа (уполномоченных органов) кредитной организации или в порядке, им установленном.

Документы и литература.

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч. I) от 31.07.98г. и (ч. II) от 01.01.2001г. ;

2.  Закон - Федеральный закон Российской Федерации от 01.01.2001 г. «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»;

3.  Положение – Положение Банка России от 01.01.2001г. «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

4.  Положение - Положение Банка России от 01.01.2001г. «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности.

Об отдельных аспектах бухгалтерского учета и порядка применения п. 5 ст. 170 НК РФ при разделении помещения, находящегося в собственности, на два инвентарных объекта по направлению использования

Описание ситуации.

Банк приобрел в собственность помещения в состоянии «под отделку» общей площадью 2 056.50 квадратных метров. Свидетельство о праве собственности оформлено на общую площадь помещений.

На площади 1 247,60 квадратных метров был сделан ремонт, и Банк переехал в эти помещения.

Оставшиеся 808,90 квадратных метров на текущий момент остаются в состоянии «под отделку», и не используются. При этом количество метров посчитано приблизительно, и в настоящий момент не может быть подтверждено документом.

Банком было принято решение о разделении помещения на 2 инвентарных объекта площадью 1247,60 и 808,90 квадратных метров соответственно, первый из которых поставлен на учет в качестве основного средства, а другой в соответствии с п.3.1.2 Положения 302-П продолжает учитываться на балансовом счете 607 «Капитальные вложения» до момента его доведения до пригодности к использованию. Рассматривается вопрос передачи его в аренду.

Часть налога на добавленную стоимость, относящаяся к банковским помещения отнесена на счет расходов Банка и принята в уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль в соответствии с п.5 ст.170 НК РФ и Учетной политикой Банка. Оставшаяся часть НДС продолжает учитываться на балансовом счете 607 «Капитальные вложения».

Налог на имущество рассчитывается только с части помещений, учтенной на балансовом счете 604 «Основные средства».

Вопрос.

Правильна ли позиция Банка с точки зрения бухгалтерского и налогового учета в целом, и каким образом могут быть минимизированы риски возникновения разногласий с контролирующими органами?

Мнение консультантов.

По нашему мнению, позиция Банка с точки зрения бухгалтерского и налогового учета операций в рассматриваемой ситуации, в целом, правомерна.

Риски возникновения разногласий с контролирующими органами минимизируются при условии соблюдения норм, приведенных в разделе «Обоснование мнения консультантов».

Обоснование мнения консультантов.

В тексте вопроса приведена информация о том, что «Свидетельство о праве собственности оформлено на общую площадь приобретенных помещений».

Согласно Закону в отношении объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) осуществляется кадастровый учет (пункт 5 статьи 1) путем внесения сведений о недвижимом имуществе, подтверждающих существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), в государственный кадастр недвижимости, который является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

К основаниям осуществления кадастрового учета согласно пункту 1 статьи 16 Закона относятся образование или создание объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости) либо изменение его уникальных характеристик (учет изменений объекта недвижимости).

В силу пункта 1 статьи 7 Закона «В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение».

В число документов, которые необходимо представить с заявлением в орган кадастрового учета, законодатель, наряду с другими документами, включил технический план здания, сооружения, помещения (подпункт 3 пункта 1 статьи 22 Закона ).

На основании пункта 2 статьи 23 Закона «При постановке на учет объекта недвижимости, учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку:

1) кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);

2) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости)».

Следовательно, предполагается правомерным вывод о том, что:

    помещения, приобретенные Банком, зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости как единый объект (помещение, объект незавершенного строительства), под единым номером, с указанием общей площади всех помещений; на указанные помещения оформлены и получены единый технический план[53], кадастровая выписка[54] об объекте недвижимости, кадастровый паспорт[55] объекта недвижимости.

Законодательные и нормативные акты не содержат запрета на поэтапный, частичный ввод в эксплуатацию объекта недвижимости после завершения работ по доведению его части в состояние, пригодное к эксплуатации.

Более того, в пункте 3.12 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ № 15/1, дается определение такого понятия как «пусковой комплекс» - «Пусковой комплекс включает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам».

В связи с этим Банк вправе, по нашему мнению, принять решение об осуществлении ввода в эксплуатацию объекта недвижимости (помещений) по частям.

Однако, в этом случае, Банк, по мнению консультантов, будет обязан обеспечить выполнение требований Закона , в том числе подать заявление о внесении изменений в кадастровый учет, приложив к нему, в числе прочих необходимых документов, технический план, в котором и должна быть указана точная площадь вводимой в эксплуатацию части помещения.

Методологические основы формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах устанавливает Порядок учета основных средств, нематериальных активов, материальных запасов, приведенный в Приложении 10 к Положению (далее по тексту – Приложение 10) (пункт 1.1 Приложения 10).

При этом, согласно пункту 1.2 Приложения 10 бухгалтерский учет имущества должен обеспечить, наряду с другими целями:

    правильное оформление документов и своевременное отражение поступления имущества; достоверное определение первоначальной стоимости имущества с учетом всех затрат, связанных с приобретением имущества и полное отражение затрат по изменению первоначальной стоимости имущества при достройке и дооборудовании; получение информации об имуществе, необходимой для раскрытия в бухгалтерской отчетности.

Банк правомерно, в соответствии с нормами пункта 3.1 и его подпунктов 3.1.1 и 3.1.2 Приложения 10, отразил вложения в приобретение недвижимого имущества (помещения) на балансовом счете 607 «Вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств и нематериальных активов», так как из информации, приведенной в текста вопроса, следует, что приобретенные Банком помещения не могли эксплуатироваться им до осуществления работ по доведению помещения до состояния, пригодного к использованию.

Консультанты предполагают, что аналитический учет на счете по учету капитальных вложений ведется Банком в соответствии с требованиями пункта 3.1.3 Приложения 10 в разрезе каждого сооружаемого (строящегося), создаваемого (изготавливаемого), реконструируемого, модернизируемого, приобретаемого объекта. Иными словами, учет общей суммы вложений в приобретение помещения осуществляется на одном лицевом счете балансового счета 60701, специально открытом для указанной цели, а также для учета затрат капитального характера по доведению помещения до состояния пригодности к использованию.

Пунктом 1.4 Приложения 10 установлено, что «Все операции должны оформляться оправдательными документами. Эти документы являются первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Оформление первичных учетных документов производится в соответствии с требованиями Федерального закона "О бухгалтерском учете"».

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7