Дайджест СМИ по теме международный инвестиционный форум proestate 2007 (стр. 3 )

– Если победит представитель Москвы, это еще не проблема. Если руководитель московской компании является членом нашей Гильдии, то это значит, что в Северной столице у него есть серьезные интересы. И, как правило, половину своего рабочего времени он проводит в нашем городе, поэтому штаб-квартира переезжать не будет. Вот когда победит на выборах президента представитель Екатеринбурга, надо будет думать. В любом случае мы будем стараться, чтобы Гильдия усилилась, но штаб-квартира все же оставалась в Петербурге.

— Какое достижение вы считаете главным за время Вашего президентства в ГУД?

– Основным итогом можно назвать именно усиление Гильдии: мы существенно расширили членскую базу. На момент моего избрания членами Гильдии состояло 47 компаний. Таким образом, увеличение произошло более чем в два раза. И сейчас членами партнерства являются компании из 24 городов, в том числе из Киева, Астаны и Минска. Если брать соотношение компаний из Москвы и Петербурга, то сейчас оно составляет 40 против 60 соответственно. По качественному составу в основе Гильдии – управляющие компании. За прошлый год к нам пришли международные консультанты Colliers International, Knight Frank, Jones Lang Lassale. Очень важно, что к нам присоединились девелоперские компании: «Морской фасад», «Адитум», ЛенСпецСМУ, Ruric, А+Estate (одна из компаний группы ЛСР), «Макромир», «Торговый квартал». В совокупности члены ГУД имеют в управлении более 17 млн кв. м недвижимости. Еще 6 млн кв. м находится у них в собственности.

СПРАВКА «ДН»:

Новый президент нацелился на регионы

На ежегодном съезде Гильдии управляющих и девелоперов

5 сентября избран новый президент. Им стал Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор .

По словам Александра Ольховского, главной тенденцией будущего развития Гильдии управляющих и девелоперов станет увеличение ее роли в регионах России. В ближайших планах Гильдии – создание региональных представительств. Первым шагом в этом направлении станет проведение в ноябре 2007 года тематической конференции с участниками рынка коммерческой недвижимости Урала – специалистами из Челябинска, Екатеринбурга, Перми, Кургана.

Источник: данные компании

— Какова стоимость участия компаний в Гильдии?

– Для московских и петербургских компаний – 36 тысяч рублей в год, 18 тысяч рублей – для региональных фирм.

— Вступительные взносы есть?

– Тридцать тысяч рублей для всех.

— В чем выгода участия в Гильдии для бизнес-структур?

– Самый главный ресурс – они могут участвовать во всех мероприятиях, которые организует Гильдия. А за последние два года было проведено 68 мероприятий: круглые столы, семинары, бизнес-конференции, рождественские саммиты. Причем по всем этим мероприятиям все члены Гильдии получают отредактированные расшифровки стенограмм. То есть даже если по какой-то причине представители компании не смогли участвовать в конференции, они все равно в курсе того, что на ней обсуждалось. Из всех проведенных ГУД мероприятий только треть проходила в Петербурге, остальные – в Москве и регионах.

Очень важный момент: мы за последние два года сделали прорыв – провели все четыре ступени CCIM. Это самый рейтинговый Диплом в среде специалистов в области коммерческой недвижимости. Раньше такой знак присваивался только в Москве, поскольку до недавнего времени по этой программе готовила профессионалов только Российская Гильдия риэлторов.

— Какие проекты у ГУД в работе? Как Вы считаете, что наиболее важно будет реализовать Вашему преемнику?

– Мы сейчас думаем о создании своей премии. Большинство премий в области коммерческой недвижимости ориентированы на уже готовые, реализованные проекты, многим же компаниям нужна поддержка на стадии подготовки проектов. Поэтому есть идея учредить премию для проектов в начальной стадии реализации.

На будущее я бы выделил четыре главных направления, на мой взгляд, перспективных для развития Гильдии. Это обучение, стандартизация и сертификация, развитие сети региональных представительств (причем больше внимания уделять девелопменту). И одно из самых главных направлений – развивать площадку PROEstate. Мы должны выиграть конкуренцию у других организаций, проводящих конференции в этой области. Год назад мы ездили в Азию – мюнхен-ский форум Expo-Real теперь проходит и там. Представители Expo-Real заявили, что они будут очень внимательно следить за конференциями и форумами, проходящими в России, чтобы решить, чьим партнером стать. В итоге их логотип появился на материалах PROEstate.

— Нет ли у Гильдии планов по продаже PROEstate какому-нибудь оператору международных выставок уровня Expo-Real или MIPIM?

– Нет, конечно, об этом речи нет и быть не может. Речь только о партнерстве. Причем – безвозмездном. Мы ничего не платили Expo-Real за то, что они стали нашими партнерами, а им ничего не стоило то, что их значок есть на всех наших материалах и баннерах.

— Можете выделить какие-либо ошибки, возникшие в ходе первого форума PROEstate?

– Мы с самого начала ставили перед собой задачу организовать форум на должном уровне, поэтому никаких скидок – из-за того, что это «первый раз» – себе не давали. Ошибки и просчеты были, но они есть в любом мероприятии. Наверное, главная заминка у нас случилась в первый день, когда регистрировали участников. Тогда выстроилась большая очередь, медленно шла печать бейджей. Мы решили снабдить все бейджи фотографиями, а мини-фотокамер оказалось недостаточное количество, и это вызвало непредвиденные задержки.

В рамках форума было проведено 28 деловых мероприятий, по четыре-пять событий происходили одновременно, из-за чего тоже возникали технические накладки. Но заминки такого рода случаются на мероприятиях любого уровня. Часто докладчики работают над материалами в последнюю ночь, заранее получить их на электронных носителях сложно, а потому подобные неприятности неизбежны.

Если же говорить о деловых мероприятиях, то мы поставили для себя высокую планку. По насыщенности, по уровню проведенных встреч, я думаю, на следующем форуме даже повторить такую программу будет трудно.

Вообще, выставка показала нам, что Петербург переживает новый инвестиционный бум в сфере недвижимости – только успевай подсчитывать квадратные метры.

— Сколько участников работало на выставке?

– По совокупности было 1 763 участника, плюс еще 200 человек без регистрации – по билетам, которые они купили за тысячу рублей, и посетители выставки по пригласительным билетам – гости экспонентов. Итого – более двух тысяч.

— Как Вы считаете, выставка сумела выявить какие-то новые тенденции, показать какие-то новые веяния на рыке?

– Одна выставка не может определить какой-то тренд. Изменения происходят плавно. Для того чтобы сформировалось верное представление о каких-либо тенденциях, надо в течение года посещать массу мероприятий. Задача выставки заключается в создании импульсов, которые впоследствии родят новые представления, новые веяния и новые проекты.

Для меня стало открытием то, что давно нам известные компании (с которыми каждый день бок о бок работаешь, общаешься) представили проекты, о которых мы и не знали. Вообще, выставка показала нам, что Петербург переживает новый инвестиционный бум в сфере недвижимости – только успевай подсчитывать квадратные метры. Даже с пониманием того, что до финиша доберется только треть из заявленных проектов, – это очень много.

— «До финиша доберется треть» – это у аналитиков есть такая статистика?

– Это, скорее, профессиональная шутка. На самом деле все сложнее. Процент высчитывается достаточно сложно, но, упрощенно говоря, из уже продвигаемых проектов реализуется около 70%, а еще половина из них – в предварительно заявленные сроки.

— Вы говорите, что новых проектов все больше и больше. Однако когда мы с Вами общались весной, Вы прогнозировали, что насыщение рынка торговой недвижимости произойдет к середине 2007 года. Половина 2007-го прошла. Как Вы думаете, сбылись прогнозы, наступило насыщение?

– Вряд ли я мог говорить об этом весной. На саммите 2005 года я говорил, что если все заявленные тогда проекты будут реализованы, к 2008 году мы подойдем к насыщению рынка. И действительно, мы видим, что постепенно Петербург приближается к этой точке. Но проблема в том, что точка насыщения – величина не материальная, измерить ее нельзя. Вот когда ставки на аренду торговых помещений поползут вниз – тогда, наверное, можно будет считать, что произошел перелом. Но пока снижение не наступило. И 2006 год внес коррективы в прогнозы аналитиков, сразу несколько факторов тормозят приближение этой точки насыщения. Ведь торговля сегодня переживает беспрецедентный рост. По самым скромным подсчетам, рост оборотов розничной торговли составляет около 25% в год. В то время как в Европе этот показатель в среднем равен 3%.

— Раз уж мы заговорили о макроэкономических факторах, скажите, как Вы считаете: кризис на рынке ипотеки Америки способен повлиять на коммерческую недвижимость Петербурга так же, как он повлиял на фондовые рынки Европы, Азии?

– Рынки недвижимости по определению локальны, поэтому никак кризис американской ипотеки не повлияет на недвижимость российской Северной столицы. И на местную ипотеку не повлияет. Максимум, что сделают наши банки, – проанализируют ошибки американцев, чтобы самим избежать аналогичных проблем. У нас кризиса не будет.

— А как обстоят дела с офисной недвижимостью? Она тоже далека от насыщения?

– По-моему, собственники проектов сейчас пребывают в некоей эйфории, новых проектов по строительству бизнес-центров все больше и больше. Такое ощущение, что девелоперы не замечают, какая борьба разворачивается за арендатора, это новый этап. Ведь сейчас каждый девелопер считает своим долгом заявить не менее 50 тыс. кв. м офисных площадей. Один только «Морской фасад» из 6 млн кв. м, которые он намерен построить на намытых территориях, собирается половину отдать под коммерческую недвижимость. Это же огромные масштабы! Меня часто представители инвестиционных фондов спрашивают: «На чем делаются деньги в Петербурге?» На чем делаются деньги в Москве, я могу сказать. В столице с советских времен мало что изменилось, то есть как крутилось около 80% денег страны, так и крутится. Ну, может, теперь не 80, а 90%. А в Петербурге источников не так много. Из современных – создается автомобильный кластер, и пока все. Для нас, участников рынка, очень большое благо, что администрация города сюда привлекла ряд крупных компаний-налогоплательщиков – это будущие клиенты строящихся офисов. Сложно предположить, что вы, владельцы всех заявленных проектов, делали бы без них.

— Получается, что если не в этом году, то в ближайшие два-три года произойдет насыщение на рынке коммерческой недвижимости. Как же дальше он будет развиваться?

– Жизнь не останавливается, появляются новые форматы, арендаторы офисных центров будут мигрировать – за те же деньги, но в лучшие помещения... На первый план станет выходить работа консультантов, агентов, профессиональных управляющих. Мы вступаем в эпоху настоящей конкуренции, где выигрывают и потребители, и профессионалы.

ДОСЬЕ «ДН»:

Александр Анатольевич Ольховский

1991 год – окончил Винницкий политехнический институт, назначен заместителем генерального директора БК «Ижора-1».

1993–1998 гг. – руководил компаниями «Акко-Траст-Инвест», «Энергокапитал», «УК БФА».

2003 год – возглавил инвестиционную дирекцию Промстройбанка.

2004 год – избран председателем совета директоров «ПСБ-ИНВЕСТ-ГРУПП».

2005 год – назначен первым заместителем президента – председателя правления Капитал».

С 2006 год – вице-президент, управляющий директор банка ВТБ.

Под руководством Александра Ольховского в Петербурге создано десять бизнес-центров. В соавторстве с Николаем Вечером написана книга «Инвестиции в коммерческую недвижимость».

Макропозитив для российского real estate - Деловая Недвижимость, 27.09.2007

По итогам первого полугодия 2007 года Россия опередила лидеров Восточной Европы по притоку инвестиций в недвижимость. И прежде всего инвесторов привлекали высококлассные объекты коммерческой недвижимости. В 2006 году в российскую коммерческую недвижимость иностранцы вложили рекордную сумму – 3,4 млрд евро. Это на порядок больше, чем в 2005-м.

Доходы граждан растут, благодаря этому увеличивается и оборот розничной торговли. Как ни удивительно для иностранцев, официальные данные не позволяют понять, откуда россияне берут деньги на то, чтобы тратить их на покупки. Тем не менее это обеспечивает достаточно внятную перспективу торговым сетям. Именно торговая недвижимость у зарубежных инвесторов оказалась самой востребованной. По некоторым оценкам, 49% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга приходится как раз на торговый сегмент. Объем инвестиций в создание бизнес-центров в нашем городе за последние три года вырос втрое и сегодня занимает почетное второе место с результатом 31%. Данные можно считать отражением общероссийских тенденций. А вот отмеченный в Северной столице рост инвестиций в гостиничный сегмент для страны уже не характерен. С другой стороны, на рынках Восточной Европы ставки капитализации коммерческой недвижимости снизились. И инвесторы (в том числе институциональные) перестали приглядываться к России как к одной из быстроразвивающихся стран, а стали искать объекты для вложения средств.

Причем Москва, по традиции, находится в своем собственном русле, отдельно от всей страны: там и обеспеченность высококлассными офисами близка к европейским столицам, и ставки доходности примерно такие же. Как сказал маркетолог из петербургской компании Praktis CB Вал Жердес, в Москве рынок коммерческой недвижимости стоит перед стеной денег. В Петербурге и других регионах стены пока нет, но перспективы просматриваются.

Другой воодушевляющий для инвесторов в России фактор – доля вакантных площадей в офисных, торговых и складских комплексах. В Петербурге, например, она настолько мала, что это даже может быть опасно: девелоперы вполне способны, ориентируясь на «остроту текущего момента», позволить себе небрежность в разработке концепции. Однако расчет на то, что при дефиците качественного предложения будет востребован любой проект, оправдывает себя только при дефиците. Ситуация же меняется. Конкуренты не дремлют, и уже в отдельных городах или отдельных районах мегаполисов замечены признаки насыщения в сегменте торговой недвижимости, например. В среднем, безусловно, до перенасыщения рынку офисов, торговых центров и складов в России далеко. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости эффектно оттеняется макроэкономическими успехами. Растут ВВП и кредитные рейтинги страны и регионов, все оптимистичнее прогнозы Правительства по инфляции. На этом фоне стабильного роста, как уверены чиновники и представители крупного бизнеса, доходность инвестиций в российскую коммерческую недвижимость еще 5–7 лет будет выше, нежели на восточноевропейских рынках.

Западные инвесторы сочли Россию Европой - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Анна Александрова

За позитивом макроэкономических показателей участники рынка коммерческой недвижимости не забывают о нерешенных проблемах. Дискуссия участников Международного инвестиционного форума PROEstate 2007 показала, что таковых целый арсенал. И стало ясно, что взгляд на трудности российского девелопмента и рынка real estate у российских и западных инвесторов несколько разнится.

Ставки капитализации на рынке помещений коммерческого использования в России, по данным компании Knight Frank, превышают показатели стран Восточной Европы. В Варшаве, Будапеште или Праге, например, ставки по офисным, торговым и складским помещениям составляют 6–7%, в России же по офисным помещениям они обеспечивают прибыль до 9%, а торговая недвижимость дает 9–11%. По складским комплексам доходность составляет до 12,5%.

В результате происходит перераспределение капитала от проектов на европейских рынках к проектам на более доходном российском рынке недвижимости. По мнению вице-президента ГУД, президента Becar Realty Group Александра Шарапова, сам факт, что восточноевропейские инвесторы проявляют интерес к России, недвусмысленно показывает растущую привлекательность российской недвижимости по сравнению с восточноевропейской.

Хотя и в России ставки капитализации продолжают снижение. По офисным центрам ставки доходности в 2005 году составляли 11–12%, а по торговым центрам – 12–13,5%. Складские помещения обеспечивали 12–13,5% вместо нынешних 11–12,5%.

Уильям Кистлер

президент Urban Land Institute

Инвестор, оценивая перспективность того или иного города, ориентируется прежде всего на качество жизни в нем. Об этом свидетельствуют данные исследования, проведенного экспертами ООН. Инвестиции не придут, если в городе не будет обеспечено достаточно высокое качество жизни. Именно это – долгосрочная ценность. Хочу предостеречь от того, чтобы план развития города пренебрегал потребностями дня завтрашнего под воздействием сегодняшних требований. Приоритет должен быть отдан превентивным действиям перед корректирующими. В целом по качеству жизни лидируют европейские города.

Несмотря на это доходность российского рынка коммерческой недвижимости остается более высокой, чем в Европе – на фоне постепенного снижения рисков. Например, по проектируемым торговым комплексам в Екатеринбурге и Волгограде австрийская компания Meinl European Land прогнозирует доходность 14%.

Одним из основных факторов, влияющих на рост привлекательности коммерческой недвижимости в стране, эксперт из Knight Frank считает высокий уровень спроса и недостаточное предложение качественных объектов жилой и коммерческой недвижимости в России.

Миллионники

Иностранные инвесторы в России прошли «точку перегиба», как называет перелом в психологическом восприятии российского рынка экс-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер Ай-Би. «Россия для них перестала ассоциироваться исключительно с Москвой. И особенно заметна активность западных инвесторов в Петербурге».

Как отметил президент американского Института управления недвижимостью IREM Роберт Тусейкер, на сегодняшний день темпы развития Петербурга гораздо выше, чем в других крупнейших городах мира в соответствующий период их развития.

Сейчас объем инвестиций в экономику Северной столицы составляет около $5 млрд ежегодно. Город, по мнению главы петербургского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, находится на острие инвестиционной активности. Но до тех пор пока западные инвестиции массово не придут во все регионы России, об инвестиционном буме говорить будет нельзя, уверен экс-президент ГУД Юрий Борисов.

На российский рынок коммерческой недвижимости в последние годы вышли около 30 иностранных инвестфондов. По их заявлениям, совокупный объем вложений в России превысит $80 млрд. В планах зарубежных инвесторов – инвестиции от $100 млн, а многие говорят о миллиардах.

Среди «миллиардеров» – американский фонд прямых инвестиций TPG Capital, который купил половину пакета акций компании «7К-Инвестхолдинг» (владелец сети «Седьмой континент»).

Планы того же масштаба – у британских инвестфондов London & Regional Properties и у Raven Russia (логистические комплексы и терминалы). L & RP вышла на российский рынок в начале 2006-го, а уже к концу года стала одним из наиболее активных иностранных инвесторов: инвестировано более $ 300 млн в реализацию проектов в Москве и Петербурге. В планах компании строительство совместно с VVV Company логистических комплексов в 10 городах России общей площадью до 1 млн кв. м. В целом объем инвестиций должен составить $750 млн. Эта компания приобрела также гостиницу у петербургского девелопера – холдинга ЛенСпецСМУ. Австрийская Meinl European Land уже инвестировала в проекты 260 млн евро, согласованы контракты на сумму в 1 млрд евро.

Фонд Fleming family & Рartners Cаpital management LLP инвестировал более $100 млн, стоимость текущих проектов в нашей стране составляет $320 млн. Фонд IMMOEAST взял на себя инвестиционные обязательства на 1 млрд евро, а Quinn Group планирует вложить в проекты российской коммерческой недвижимости до $5 млрд.

Что касается регионов, то они перестали быть terra incognita для иностранных инвестиционных фондов. Ирландский инвестфонд Quinn Properties вышел за пределы московско-петербургской коммерческой недвижимости и направился в Казань возводить складской комплекс.

В Липецке, Ростове-на-Дону, Самаре, Нижнем Новгороде намерена построить полтора десятка логистических комплексов казахская ИПГ «Евразия».

Австрийская компания Meinl European Land купила в Самаре два торговых комплекса. Кроме того, в данный момент продолжается стадия проектирования торговых комплексов в Ростове-на-Дону (70 тыс. кв. м), в Волгограде (41 тыс. кв. м) и Екатеринбурге (50 тыс. кв. м).

Компания Warimex AG на сегодняшний день имеет три защищенных проекта, еще четыре находятся в процессе разработки. В Рязани и Ярославле уже инвестировано 100 и 150 млн евро соответственно. В ближайшие пять лет немецкая компания вместе со своими партнерами планирует инвестировать в российскую экономику порядка 1 млрд евро.

Западные инвесторы редко берутся за девелоперские проекты с нуля, предпочитая вкладывать деньги в объекты уже готовые либо такие, по которым оформлен весь пакет проектной документации. Чаще, по оценке Александра Шарапова, они покупают готовые объекты. Он говорит: «Готовность западных инвесторов вписываться в российские проекты на ранних стадиях реализации заметна, но сегодня еще не налажены четкие схемы по осуществлению такого участия. Пока иностранцы делают первые шаги на рынке девелопмента в России».

Александр Шарапов

вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group

Привлекательность для инвесторов российской коммерческой недвижимости в значительной мере определяется дефицитом качественных коммерческих площадей в России. Я считаю, что неправильно говорить о снижении ставок капитализации на рынке других стран Восточной Европы. Скорее, просто в России эти показатели изначально выше. Это дает возможность зарабатывать в нашей стране больше. Но инвесторы долго боялись идти в Россию. Когда они поверили, что экономическая ситуация в стране стабильна, а политика предсказуема, тогда и пошли к нам на рынок. Это случилось год-два назад.

Варианты покупки готовых объектов и доли в акционерном капитале использует в России австрийская компания Meinl European Land. Подобным образом действуют американский фонд прямых инвестиций TPG Capital и британский инвестфонд Raven Russia. Инвестфонд Fleming Family & Partners приобрел у компании PNK Logistics складской комплекс класса «А» в Петербурге. Финансовая группа Morgan Stanley вложилась в доли в девелоперских компаниях RBI Holding (Петербург) и RGI International (Москва), а также в региональные проекты компании «РосЕвроДевелопмент» (эти компании имеют портфели проектов на общую сумму более $3 млрд).

Рисков не может не быть

Юрий Борисов отмечает, что до тех пор пока на кадастровый учет не будет приниматься единый объект недвижимости – объект капитального строительства вместе с земельным участком, на котором он расположен, – право собственности в стране не станет незыблемым.

Переход к такому механизму, дающему гарантии собственнику, по обещанию заместителя главы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилла Янкова, должен завершиться к 2012 году. Пока же несовершенство системы учета и регистрации прав на объекты недвижимости – одна из актуальных проблем для участников рынка недвижимости.

Чиновники, участвовавшие в PROEstate 2007, обещали выполнить свою задачу – создание благоприятного инвестиционного климата, обеспечение проектов транспортной, энергетической и другой инфраструктурой.

Пока же «международные институциональные инвесторы видят значительные риски на российском рынке недвижимости», как говорит президент Urban Land Institute Уильям Кистлер. По его словам, привлекательность города для инвесторов зависит от множества показателей, в том числе – от уровня коррупции и преступности, качества рабочей силы (числа выпускников университетов и студентов), темпов развития экономики, уровня образования и медицинского обслуживания в городе, демографической ситуации. Для инвесторов важна и плотность застройки, и доля свободных площадей в офисных и торговых центрах.

По результатам исследования, проведенного Urban Land Institute, десять европейских городов из рассмотренной выборки, которые лидируют со знаком «минус», отличаются крайне невысокими темпами развития и снижением численности населения. К этой «десятке минус» Urban Land Institute относит Детройт, Новый Орлеан, Берлин, Франкфурт, Манилу и Джакарту. Уильям Кистлер, оперируя данными исследования, отмечает, что их инвестиционную привлекательность ограничивают высокая плотность застройки, деиндустриализация и огромные покинутые территории, требующие реабилитации. Еще один симптом «нездоровья» – высокая доля вакантных площадей в офисных зданиях.

«Россия – это полностью европей-ское государство», – исполнен оптимизма Петер Кучера, региональной директор австрийской компании Warimex AG. Столь же оптимистична его оценка доходности объектов коммерческой недвижимости. Толика негатива предсказуема: уровень рисков здесь несколько выше, чем в странах Восточной Европы, как отмечает г-н Кучера. Компания Warimex AG инвестирует в проект по организации деловой застройки зоны международного аэропорта Пулково-2. Кроме того, в ближайшее время планируется открытие фонда, для работы исключительно с Россией. «Из средств фонда 60% будет инвестировано в Петербург и Москву, а 40% – в регионы России, в которых мы видим значительный потенциал», – сообщает директор компании по странам Восточной Европы Чарльз Восс.

«Россия – большая площадка для маневров, осуществления новых проектов, причем не только в сфере торговли», – отмечает управляющий директор немецкой компании ECE Projektmanagement International Expansion Йорк Банзаф.

Дэвид О'Хара, глава московского офиса американской консалтинговой компании DTZ, подчеркнул, что институциональное инвестирование в российские регионы очень перспективно. «В Екатеринбурге, Челябинске, Перми, Новосибирске, Ростове, как и в других городах России, – огромный потенциал», – отметил он. Однако г-н О'Хара обратил внимание и на трудности, с которыми сталкивается инвестор: отсутствие информационной прозрачности, особенности менталитета в разных регионах страны, различия в федеральных и местных правилах ведения бизнеса.

Мимо жилья

Рост доходов россиян служит инвестиционной привлекательности не только торговой, но и жилой недвижимости. Тем не менее, по мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Натальи Кирпиченко, для западного инвестора гораздо более понятен механизм инвестирования средств в российскую коммерческую недвижимость, а не в жилую. «Инвестору важно понимать основные характеристики российского рынка недвижимости и прежде всего – рынка жилой недвижимости. Сложность данного сектора рынка в том, что именно здесь необходимо четко улавливать конъюнктуру. От этого и зависит успех любого проекта в этом сегменте», – считает г-жа Кирпиченко.

Емкость российского рынка жилья оценивается в $370 млрд, и он должен быть интересен инвестору. Однако для иностранных фондов и компаний есть два нюанса, мешающих в полной мере использовать данный потенциал. Первый, как отмечает Наталья Кирпиченко, – это механизм платежеспособного спроса. Второй – менталитет покупателя жилья в России. Западный инвестор не готов строить жилье с потребительскими характеристиками ниже тех, что в Москве соответствуют жилью «бизнес-класса». Российский же покупатель, по словам главы «МИЭЛЬ-Брокеридж», хочет «жить лучше, чем вчера, но не так хорошо, как мы ему предлагаем».

Основные трудности, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы, это отсутсвие информационной прозрачности, особенности менталитета, различия в федеральных и местных правилах ведения бизнеса.

объясняет факт, что сегодняшние покупатели жилья ориентированы на приобретение квартиры, в которой на каждого члена семьи приходится не более 20 кв. м площади. Если в 1991 году средняя площадь квартиры в строящихся домах составляла 61 кв. м, то к 2007-му этот показатель увеличился на 23 кв. м – до 84 «квадратов».

Оценки спроса на жилье в России, по мнению большинства брокеров, грешат неточностью. Они учитывают миллионы квадратных метров, а должны – количество семей, способных приобрести квартиры определенного ценового сегмента.

Среди зарубежных инвестиционных фондов, действующих на российском рынке жилой недвижимости, АIG Global Real Estate Investment (возводит поселок таун-хаузов Покровские Холмы в Москве, объем инвестиций – около $230 млн). Кроме того, на жилищном рынке присутствует финансовая группа Morgan Stanley, которой принадлежат доли россий-ских компаний, реализующих жилищные проекты, – RBI Holding и RGI International.

В качестве итога – оптимистичное заявление старшего вице-президента консалтинговой компании Knight Frank Андрея Закревского о том, что все успешные проекты будут востребованы институциональными инвесторами.

Девелопмент отелей: главное – начинка - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Ирина Полякова

Улучшение экономической ситуации в России вызвало увеличение числа деловых поездок и развитие туризма. Это приводит к росту потребности в строительстве новых гостиниц и способствует повышению интереса российских и зарубежных девелоперов к реализации инвестиционных гостиничных проектов во всех регионах страны. У западных специалистов есть свои секреты в сфере девелопмента отелей.

В рамках Международного инвестиционного форума PROEstate представители компании GVA Sawyer провели семинар на тему «Основы практической деятельности в недвижимости». В рамках встречи они поделились своими профессиональными секретами с коллегами по бизнесу. Оказывается, при проектировании гостиницы нужно идти от конца к началу: выбор площадки под строительство становится не только не первым звеном в работе девелопера, а фактически завершающим. После него остается только создание архитектурного решения.

Досье «ДН»:

Компания GVA Sawyer

Компания GVA Sawyer ( и Ко.») была образована в январе 1993 года. Сфера деятельности компании – предоставление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая девелопмент, консалтинг, строительство, управление строительством и эксплуатацию зданий, брокерские услуги, организацию финансирования проектов, создание проектов «под заказчика».

С 1999 года GVA Sawyer – член международной ассоциации GVA Worldwide.

Первым крупным девелоперским проектом компании стало офисное здание класса «А» – «Дом на Берниковской набережной» в Москве.

Источник: данные компании

А знаете ли вы, что…

Существует несколько конкретных рекомендаций, соблюдение которых может значительно облегчить процесс девелопмента гостиницы или гостиничного комплекса. «Девелопер и гостиничный оператор заключают договор на гостиничное обслуживание. Я уверен, что идеальный вариант – заключение такого договора на самой ранней стадии. Лучше всего заранее знать все требования гостиничного оператора к площадке, где отель будет построен», – объясняет технический директор программы Citylights hotels компании GVA Sawyer Патрик Браун.

«Никогда нельзя принимать решение о пригодности площадки под строительство отеля без участия гостиничного оператора. Без него нельзя также выбирать формат будущей гостиницы», – подтвердила президент GVA Sawyer, партнер Вера Сецкая. По ее словам, необходимо заранее договориться о «звездности» отеля и сразу подписать два соглашения с гостиничным оператором – «Об управлении проектом» и «О техническом сопровождении».

Когда становится понятно, какой именно объект будет возводиться и на какого клиента он ориентирован, можно выбирать место будущей строительной площадки. При этом специалисты GVA Sawyer согласны с распространенным мнением, что в российских регионах пока нет четкой сегментации гостиниц по «звездной» категории.

Также на самой ранней стадии к проекту должен подключиться брокер. «Именно брокер рисует портрет конкретного клиента и называет уровень арендной ставки, приемлемый для данного клиента», – полагает вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. По ее мнению, если департамент маркетинга дает обычно общие сведения, то брокер готов поделиться конкретными цифрами. При отсутствии таковых проект отеля рискует окупаться дольше, чем планируется изначально.

Недвижимость – это не бетон и кирпичи. В основном, это – финансовые операции. И об этом не надо забывать.

Наше или импортное

В сфере строительства гостиниц западные девелоперы достигли больших успехов. Никто из отечественных специалистов не отрицает, что на Западе есть чему поучиться. Самые современные технологии позволяют сочетать архитектурные изыски, доходность и обеспечение максимального комфорта гостям отелей. Поэтому, казалось бы, естественным ходом событий должно было стать повсеместное приглашение иностранных специалистов для разработки российских проектов гостиниц. Тем не менее в последние несколько лет именно в этой области наблюдается склонность к созданию тандемов иностранных и российских зодчих. Это связано с тем, что, реализуя свои архитектурные фантазии, западные проектировщики не учитывают наших отечественных технических норм и требований российского законодательства. И все-таки первые такие тандемы были не всегда удачны.

«Мы сделали ошибку, пригласив для реализации одного из проектов отечественное и западное архитектурные бюро на свой выбор. Мы потеряли очень много времени, так как началась борьба амбиций. И теперь мы делаем иначе: приглашаем западного проектировщика и предлагаем ему привести с собой тех российских коллег, с которыми он сам привык работать. Их задача – адаптировать проект под наши СНИПы», – говорит Вера Сецкая.

При этом надо понимать, что у западных специалистов гораздо больше «набита рука». Каждый крупный международный оператор имеет концепцию и отработанную технологию строительства своего отеля, протестированную в разных регионах по всему миру. Например, количество общих площадей (коридоры, холл, вестибюли и др.) строго регламентировано. Если девелопер создает огромные роскошные площади без понимания этой концепции, отель не окупится в срок и не обеспечит ту рентабельность, которая заложена в бизнес-плане проекта. Поэтому существует мнение, что отели нерентабельны, а это не так.

Главное – начинка

Выбирая, где остановиться, клиент отеля первым делом смотрит на внешний вид холла, номера, ресторана и т. д. Однако для девелопера оболочка проекта имеет второстепенное значение. Все требования по техническому оснащению необходимо получить от гостиничного оператора. И сделать это следует заблаговременно. «Не все инвесторы понимают, насколько важны в гостиничном бизнесе такие вещи, как мебель и оборудование. Кстати, мебелью мы называем все, что упадет, если отель перевернуть вверх ногами», – рассказывает Патрик Браун. «Очень много отелей с красивой оболочкой, но с плохой инженерной начинкой», – резюмирует г-н Браун.

«Не все инвесторы понимают, насколько важны в гостиничном бизнесе такие вещи, как мебель и оборудование. Кстати, мебелью мы называем все, что упадет, если отель перевернуть вверх ногами».

Удачное сочетание оболочки и начинки Вера Сецкая отметила в Golden Apple (бутик-отель в Москве). По ее словам, он отличается от большинства гостиниц современным дизайном. При этом общая идея яблока обыграна во всем, вплоть до того, что гостю в подарок дают большое красное яблоко. Это говорит о выдумке и создании комфортной среды, что для отеля является самым важным моментом.