Дайджест СМИ по теме международный инвестиционный форум proestate 2007 (стр. 5 )

Из-за особенностей московского рынка мини-гостиницы развиваются не слишком динамично. «У малых гостиниц меньше возможностей развивать бизнес, чем у сетевых, – заявляет Марина Усенко. – В каком-то смысле у них связаны руки (в вопросе выхода на клиентов). Они могут продвигать себя только через интернет и по «сарафанному радио». Поэтому на рынке мини-отелей, как, впрочем, на гостиничном рынке Москвы вообще, наметилась тенденция консолидации – объединения в сети. Так, например, компания линия» планирует построить в Москве сеть малых трехзвездных гостиниц. В настоящее время открыт один мини-отель, в ближайшие годы компания планирует открыть еще четыре. Вместимость отелей не превысит 35 номеров. Кроме того, в ближайшие годы заявлено о строительстве еще примерно 10 объектов. И располагаться они будут как в центральных, так и в окраинных городских районах.

Что до западных сетей, в столицу России они пришли давно. Однако мини-отелями в Москве они не управляют. «По текущей ситуации на рынке западные операторы в большей степени заинтересованы в открытии полноформатных гостиниц. Наибольший интерес для них представляют объекты с фондом не менее 100 номеров (наиболее предпочтительное число номеров 150–250)», – объясняет Анна Любимова. Почти все малые отели находятся в самостоятельном управлении у собственника. Лишь две гостиницы входят в сети, которые управляются отечественными гостиничными операторами, – Heliopark Group и «Стабильной линией».

Анна Любимова

проект-менеджер по консалтингу GVA Sawyer

В мини-отелях предлагается высокий уровень комфорта проживания при невысоком разнообразии дополнительных услуг. Если полноформатный отель включает ресторан, конференц-залы и переговорные комнаты, прачечную, оздоровительный центр, парковку и др., то в мини-отелях предлагаются в основном услуги проживания и питания. В трети гостиниц предоставляется возможность посещения сауны и услуги прачечной. Менее четверти предлагают услуги конференц-зала и комнат для переговоров, тренажерного зала. Бассейн включается в инфраструктуру мини-отелей крайне редко.

Источник: Becar Commercial Property Moscow

Медленное развитие сектора мини-отелей в Москве отчасти объясняется и тем, что столице отели требуются в первую очередь для бизнесменов и командированных. А в маленькой гостинице элементы инфраструктуры для деловых людей предусмотрены не всегда. «В отличие от Петербурга Москву не назовешь туристическим городом, и в ближайшей перспективе у нее мало шансов стать туристической столицей страны, – считает Марина Усенко. – Москва – деловой город. Понятно, что приезжающим бизнесменам требуются прежде всего такие стандарты размещения, как удобство бронирования и оплаты, качественная шумоизоляция в номере, наличие удобных средств коммуникации (интернет) и прочие факторы для полноценного отдыха и работы. Не все малые гостиницы могут это обеспечить». Впрочем, среди девяти четырехзвездных московских мини-отелей четыре имеют конференц-залы и четыре – переговорные комнаты.

В отношении стоимости проживания между большими и малыми отелями не наблюдается разницы. Цены соответствуют среднерыночному уровню в той категории, в которой отели позиционируются на рынке. В категории «три звезды» цены находятся на уровне 3–4,5 тыс. руб. в сутки, в категории «четыре звезды» – от 5 до 10 тыс. руб. в сутки, в зависимости от периода заезда. В категории «пять звезд» мини-отели не позиционируются.

Однако многие представители бизнеса, приезжающие в Москву, констатируют, что в мини-отелях останавливаться приятнее, поскольку организация их более четкая, сервис лучше, чем в больших «муравейниках». Будем же надеяться, что этот сектор все же продолжит свое развитие в столице. В целом можно говорить о перспективности данного сегмента.

Оценка недвижимости для налогообложения - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Татьяна Елекоева

Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. Все мы помним, сколько проблем – как финансовых, так и административных – возникло при реализации проекта под условным названием «монетизация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь затронуты были лишь интересы пенсионеров.

Первый вице-президент СМАО, заместитель начальника ГУИОН Сергей Грибовский отметил: «Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон – граждан, бизнеса и власти».

В своей статье «Оценка недвижимости для налогообложения» Сергей Грибовский говорит: «Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его по-строения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи – практики. Попробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложения. С точки зрения методологии системного подхода система налогообложения недвижимости любой страны может быть создана в одном из двух вариантов – как централизованная или децентрализованная система.

Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается не только разработкой методик налогообложения, но и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что основной принцип такой системы – неукоснительное выполнение требований центра к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.

Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ характерны единство методологии и, что очень важно, свои методы расчета, а также свои, местные факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юридическую, финансовую и техническую ответственность местных органов власти за результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны».

По мнению Сергея Грибовского, с юридической точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может выступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам власти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы федерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона. «На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры. Для государств, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, в каждом штате которых имеется своя методика налогообложения.

Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализуется принцип «одна голова хорошо, а две – лучше». С политической точки зрения децентрализованная система также более приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране».

Без фискальных комплексов – Эксперт Северо-Запад, 01.10.2007, Игорь Архипов

Город как собственник земли при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне может предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья

Один из предметов гордости руководителей Смольного – внедренные в Петербурге технологии торгов объектами недвижимости. Аукционы проходят гласно и честно, в оборот вводятся земельные участки и здания, в том числе находящиеся в неприглядном, аварийном состоянии, в бюджет города поступают миллиарды рублей от продажи собственности. Однако и столь прогрессивный инструмент, как торги, введенный во многом благодаря усилиям губернатора Валентины Матвиенко, требует от чиновников определенной культуры и просто вдумчивого применения.

Об этом напоминают недавние конфузы, омрачившие славную историю аукционных инноваций. Так, по решению суда расторгнут договор с компанией, победившей в январе 2007 года на торгах на право комплексного освоения 18,4 га территории Купеческой гавани (побережье Финского залива, рядом с дворцово-парковым ансамблем Петергофа). Стоимость земли превысила стартовую в 67 раз и достигла 1,2 млрд рублей. Эксперты сразу отмечали, что 240 долларов за 1 кв. м земли, требующей инженерного обеспечения, а также «расчистки» от имущественно-правовых обременений, – это явно завышенная цена. Построив элитный коттеджный поселок (и еще исполнив при этом охранные требования КГИОП), девелоперу пришлось бы продавать недвижимость чуть ли не в два раза дороже, чем конкурентам, реализующим проекты аналогичного класса. Осознав, очевидно, коммерческую утопичность ситуации, победитель не стал рассчитываться с Фондом имущества Санкт-Петербурга за покупку. Участок вновь выставляется на торги, а губернатор требует продать его не менее чем за 1,2 млрд рублей! Другой пример – в начале сентября на образцово-показательном аукционе в рамках форума PROestate за 403 млн рублей (с превышением цены в 44 раза) продали участок 0,2 га с небольшим зданием на Боровой улице (причем уже за Обводным каналом!). В итоге победитель уклонился от подписания договора купли-продажи.

Общая проблема отнюдь не сводится к чрезмерному азарту участников рынка. Не стоит переживать и за личные риски девелоперов, особенно если речь идет об объектах коммерческой недвижимости (подумаешь, бизнес-центр или торговый комплекс будет окупаться на несколько лет дольше). Важно другое – влияние механизма торгов землей на рынок жилищного строительства и непосредственно на уровень цен вводимого жилья.

Известны случаи, когда в Приморском районе, где в основном пока строится жилье эконом-класса, цена земли достигала 800 долларов за 1 кв. м. Но даже если обходится без подобного «экстрима» (и плата за землю составляет 200−300 долларов за 1 кв. м.), в структуре себестоимости многоэтажного жилья на земельный участок приходится не менее трети расходов. Помимо этого, надо учитывать затраты на инженерно-энергетическое обеспечение территории, которые, как признают руководители Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, обычно достигают 300 долларов на 1 кв. м возводимого жилья. Более того, при освоении крупных территорий на девелоперов ложится решение вопросов строительства головных источников. В частности, чтобы застраивать территорию Северной Долины (270 га), победителю торгов – структуре холдинга Олега Дерипаски – похоже, придется построить еще и ТЭЦ «Парнас» стоимостью около 500 млн долларов. Насколько «доступным» окажется жилье – большой вопрос.

На наш взгляд, властям давно пора неформально переосмыслить иерархию своих управленческих приоритетов, особенно если речь идет о земле под жилищное строительство. Нужно определиться, является ли главной фискальная составляющая – наполнение бюджета и, попутно, повышение благосостояния чиновников (говорят, не только сотрудники Фонда имущества, но и КУГИ имеют материальные стимулы к увеличению поступлений в бюджет). Или все-таки городу важнее так распоряжаться землей, чтобы решалась самая актуальная для общества задача – строительство относительно доступного жилья? А если выбор делается в пользу второго варианта, то, не ограничиваясь жалобами на федеральное законодательство, нужно искать иные критерии отбора победителей конкурсов вместо максимальной цены покупки земли.

Конечно, чиновникам и смольнинским юристам придется напрячься, вырабатывая более сложные схемы. Так, город как собственник земельных ресурсов при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне мог бы предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Следовало бы подумать и над возможностью включения жилищных проектов на городских землях в программы ипотечного кредитования для определенных категорий жителей. Причем уместным было бы бюджетное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и, что важно, предоставление городом дополнительных гарантий банкам.

Впрочем, власти должны не только ответить на вопрос, уместно ли торговать городской землей, взвинчивая цены на жилье. Необходимо увеличивать предложение на весьма дефицитном сегодня рынке земельных участков. Не секрет, что строители недовольны темпами подготовки и качеством документации на участки, выставляемые на торги, которую готовят чиновничьи структуры. Кроме того, следует стимулировать рост предложения участков на вторичном рынке, оказывая экономическое давление на неэффективных собственников земли. Но увы, система расчета земельного налога, привязанная к кадастровой оценке земли, не решает этой задачи, а новая методика определения арендной платы, разработанная ГУИОН, уже третий год согласуется в Смольном (а теперь и в Законодательном собрании).

Скептики могут возразить: мол, власти вряд ли пожертвуют таким банальным источником бюджетных доходов, как продажа на торгах прав на освоение земли. Однако мы не считаем эти ожидания беспочвенными. распорядилась прекратить продажу на торгах объектов недвижимости, арендуемых малыми предприятиями, без их согласия. Если вступит в силу закон, принятый Госдумой уже в первом чтении, дающий малому бизнесу преимущественное право выкупа арендуемых помещений, губернаторский мораторий реально поможет тысячам малых предпринимателей. В общем, в отдельных случаях Смольный может поступиться извлечением максимальных доходов из городской недвижимости. Логично сделать и следующий шаг, чтобы сам город не спекулировал на земле под строительство жилья.

Фонд имущества продаст с торгов расселенный дом на набережной Робеспьера, 32. - *****, 01.10.2007, Федоров Игорь, Карамышева Дарья

Стартовая цена (420 млн рублей) вырастет вдвое, предполагают эксперты

Вид на Неву уйдет с молотка$10 тыс. за м2 на наб. Робеспьера

Сегодня Фонд имущества продаст с торгов расселенный дом на набережной Робеспьера, 32. Стартовая цена (420 млн рублей) вырастет вдвое, предполагают эксперты.

Общая площадь здания - 6095,1 м2, земельного участка - 1349 м2. На форуме PROEstate 5-7 сентября Фонд имущества СПб представил потенциальным инвесторам эскиз-проекты жилого дома, которые разрабатывали компании "Альто-архитектура", "ПРОстиль", Medusa.

"Учитывая местоположение объекта, здесь может быть построено элитное жилье категории "элита А", то есть стоимость м2 - от $6 тыс. В отдельных квартирах (видовых) цена может достичь $10 тыс. за 1 м2", - считает директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон.

Строительство гостиницы или бизнес-центра на этом участке нецелесообразно, говорят эксперты. Как рассказала начальник жилищного отдела Центрального района Нина Игнатьева, расселение аварийного здания велось с 2005 г. Начали с жильцов, не приватизировавших квартиры. С ними у чиновников особых проблем не возникло. Затем дело дошло до собственников. Если они соглашались, то стоимость их квартир шла в зачет выкупной цены нового жилья. Тех, кто не соглашался с ценой, вызывали в суд.

В Питере у омичей было хорошее настроение - Омская Газета, 01.10.2007, 02.10.2007, 04.10.2007, 05.10.2007, 06.10.2007

Омская делегация во главе с мэром Виктором Шрейдером по приглашению Губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко приняла участие в работе Международного инвестиционного форума «PROEstate-2007».

С 5 по 9 сентября в Санкт-Петербурге на территории крупнейшего выставочного комплекса «ЛенЭкспо» работал Международный инвестиционный форум «PROEstate-2007»

Он был организован правительством Санкт-Петербурга и НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости при поддержке Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.

Форум «PROEstate-2007» предоставил уникальную возможность для налаживания диалога лидерам рынка недвижимости российского и международного уровня, крупнейшим инвесторам, а также представителям органов власти.

Форум, собравший более 1500 участников, стал демонстрацией лучших инвестиционных проектов и передовых технологий России, СНГ, Западной и Восточной Европы. Омичи приняли участие в конференциях, тематических семинарах, в ходе которых специалистами ведущих российских и зарубежных компаний были представлены экспертные оценки актуальных тенденций рынка недвижимости и примеры реализации лучших проектов развития.

Одним из ключевых событий форума PROEstate стала международная выставка инвестиционных проектов и передовых технологий. Экспозиция, на которой была организована презентация Омска, его промышленного и культурного потенциала, вызвала интерес многих участников форума. Омск в течение ряда лет демонстрирует темпы роста промышленного производства выше среднероссийских показателей, ежегодно в городе увеличиваются объемы инвестиций в основной капитал и строительных работ. Поэтому неудивительно, что Валентина Матвиенко в ходе встречи с Виктором Шрейдером интересовалась темпами жилищного строительства в Омске и ходом реализации программы регенерации ветхого и аварийного жилья. Возможность выхода на омский строительный рынок в качестве участников программы регенерации обсуждалась в ходе деловых встреч с представителями красноярской компании «Стройсервис-инвест» и новосибирских «Уникон» и «МетаПрибор». Готовность немецких фирм участвовать в программе регенерации выразил Томас Яницки, член комиссии по сотрудничеству с Восточной Европой в сферах строительства и жилья Федерального министерства по транспорту, строительству и проблемам города Республики Германия.

Бизнесмены интересовались омскими проектами комплексной застройки территорий, в частности микрорайона «Новая Чукреевка», который был представлен в омской экспозиции группа «РУСАНТОН».

Обширная деловая программа форума «PROEstate-2007» позволила членам омской делегации, в составе которой были заместители мэра Юрий Гамбург и Евгений Фрезоргер, а также представители омского бизнеса, провести серию деловых встреч, результаты которых, без сомнения, станут перспективными. Так, крупная казахстанская компания «КазСтройСервис» выразила намерение открыть филиал в Омске. Компания Leroy Merlin (Франция) интересовалась возможностью строительства в Омске гипермаркета строительных и отделочных материалов, предприятие

Adm-Group (Ростов) - крупноформатного торгово-развлекательного комплекса с российским брендом «Калинка-малинка». Интересные проекты для реализации в Омске предложили московская фирма Espro investment и казанская «Химград», которые специализируются на создании индустриальных парков — крупных объектов недвижимости под размещение производственных помещений. С компанией Hermit Park, одним из крупнейших предприятий Санкт-Петербурга по строительству и модернизации детских парков культуры и отдыха, омичи обсуждали развитие системы парков в Омске.

Участие омичей в форуме предоставило обширные возможности для установления контактов и достижения договоренностей с потенциальными инвесторами, заложило основы для реализации потенциальных крупных проектов на территории нашего города.

Омск на международном форуме - Омская Газета, 01.10.2007, 02.10.2007, 03.10.2007, 04.10.2007, 05.10.2007

Омская делегация во главе с мэром города Виктором Шрейдером приняла участие в работе Международного инвестиционного форума «PROEstate-2007»

Этот форум проходил в Санкт-Петербурге на территории крупнейшего выставочного комплекса «Ленэкспо». Он был организован правительством Санкт-Петербурга и НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» при поддержке Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и Полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе. По приглашению губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко в работе форума приняла участие и омская делегация во главе с мэром города Виктором Шрейдером. В составе делегации были заместители мэра Юрий Гамбург и Евгений Фрезоргер, а также представители омского бизнеса.

Форум «PROEstate-2007» - уникальная возможность для налаживания перспективных контактов между российскими и международными лидерами рынка недвижимости, крупнейшими инвесторами, представителями органов власти. Форум, собравший более 1500 участников, стал демонстрацией лучших инвестиционных проектов и передовых технологий России, СНГ, Западной и Восточной Европы. Омичи приняли участие в конференциях и тематических семинарах, в ходе которых специалистами ведущих российских и зарубежных компаний были представлены экспертные оценки актуальных тенденций рынка недвижимости и примеры реализации лучших проектов развития.

Одним из ключевых событий форума «PROEstate» стала международная выставка инвестиционных проектов и передовых технологий. Омская экспозиция, на которой была организована презентация нашего города, его промышленного и культурного потенциала, вызвала интерес у многих участников форума. Омск в течение ряда лет демонстрирует темпы роста промышленного производства выше среднероссийских показателей, ежегодно в городе увеличиваются объемы строительных работ и инвестиций в основной капитал. Поэтому неудивительно, что Валентина Матвиенко в ходе встречи с Виктором Шрейдером интересовалась темпами жилищного строительства в Омске и ходом реализации программы регенерации ветхого и аварийного жилья.

Возможность выхода на омский строительный рынок в качестве участников программы регенерации жилья обсуждалась в ходе деловых встреч с представителями красноярской компании «Стройсервис-инвест» и новосибирских «Уникон» и «МетаПрибор». Готовность немецких фирм участвовать в этой программе выразил Томас Яницки - член комиссии по сотрудничеству с Восточной Европой в сферах строительства и жилья Федерального министерства по транспорту, строительству и проблемам города Республики Германия. Бизнесмены также весьма интересовались омскими проектами комплексной застройки территорий, в частности, микрорайона «Новая Чукреевка», который был представлен в экспозиции Омска.

Обширная программа форума «PROEstate-2007» позволила членам омской делегации провести серию перспективных деловых встреч. Так, крупная казахстанская компания «КазСтройСервис» выразила намерение открыть филиал в Омске. Компания Leroy Merlin (Франция) интересовалась возможностью строительства в Омске гипермаркета строительных и отделочных материалов, предприятие Adm-Group (Ростов) - крупноформатного торгово-развлекательного комплекса с брендом «Калинка-малинка». Интересные проекты для реализации в Омске предложили московская фирма Espro investment: и казанская «Химград», которые специализируются на создании индустриальных парков - крупных объектов недвижимости под размещение производственных помещений. С компанией Hermit Park, одним из крупнейших предприятий Санкт-Петербурга по строительству и модернизации детских парков культуры и отдыха, омичи обсуждали развитие системы парков в Омске.

Участие омской делегации в форуме предоставило обширные возможности для установления контактов и достижения договоренностей с потенциальными инвесторами, заложило основы для реализации крупных проектов на территории нашего города.

Воздушные ворота в Европу - Санкт-Петербургские ведомости, 01.10.2007 Полина Быховская

В общественно-деловой зоне <Пулково-3> началось строительство четырехзвездного отеля и двух бизнес-центров Одним из самых перспективных инвестиционных проектов на состоявшемся недавно форуме недвижимости Proestate было названо освоение территории <Пулково-3>. Строительство четырехзвездного отеля и двух бизнес-центров в общественно-деловой зоне началось 5 сентября. А сам проект организации деловой застройки возле международного аэропорта <Пулково-2> был задуман еще в 1994 году, однако тогда, по понятным причинам, не был реализован. Только сейчас началось строительство двух бизнес-центров класса А общей площадью 40 тыс. кв. метров, а также двух корпусов четырехзвездной гостиницы на 300 номеров. Объем перспективных инвестиций в проект составит 210 млн евро. Из них сметная стоимость строительства гостиницы

и бизнес-центров превысит 125 млн евро. Инвесторы _ австрийская компания Warimpex Group _ 85% и 15% _ аэропорт <Пулково>. Архитектурный проект был разработан чешским бюро D3A. Генеральным

проектировщиком с российской стороны выступило ФГУП <Ленаэропроект>, а генподрядчиком _ <Главпромстрой>. Высотность составит 8 _ 13 этажей, но не выше зданий аэропорта (48 метров). Внешний облик гостиницы утвержден на Градостроительном совете Санкт-Петербурга.

Форма зданий будет не прямоугольной, а аэродинамической формы, так же как и фасады бизнес-центров. Окна фасадов отеля будут расположены на разной высоте. Единый комплекс гостиницы и бизнес-центров будет построен по принципу городской торговой улицы: прямо из отеля, не выходя на улицу, можно будет перейти в большой торговый комплекс, в зоны проведения деловых переговоров, конференций, спортивно-оздоровительный центр.

Интерьеры современного гостиничного комплекса будут подчинены общей концепции, декларированной как <прозрачность пространства, ритм и легкость>. Стеклянная крыша и переходы будут выполнены в виде прозрачных атриумов. Скоростные лифты и эскалаторы, переходы будут облицованы специальным энергосберегающим стеклом. По замыслу проектировщиков, реализация нестандартного архитектурного решения позволит сформировать новый современный архитектурный образ воздушных ворот Санкт-Петербурга.

Оператором гостиницы, скорее всего, станет британская сеть InterContinental Hotels Group, которая владеет такими мировыми гостиничными брендами, как Crowne Plaza Hotels & Resorts, Intercontinental Hotels & Resorts, а также Holiday Inn.

Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на конец 2009 года. В планах _ строительство еще двух бизнес-центров и четырехэтажного паркинга на 1000 мест, который будет связан с основными зданиями крытыми переходами. Отчисления в городской бюджет и на инженерное развитие территории составят более 450 млн рублей. Окупаемость проекта, как предполагается, 7 _ 8 лет. По словам Петера Кучера, регионального директора компании Warimpex Group в России, в будущем компания-инвестор планирует строительство еще одного пятизвездного отеля в центре Санкт-Петербурга.

ГУД следует тенденциям рынка - Строительный еженедельник, 01.10.2007, Дмитрий Малышев

Новый президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) Александр Ольховский недавно занял свой пост. Однако он сразу включился в работу – успел съездить с деловыми визитами в Лондон, Москву и т. д. Несмотря на свою занятость, он нашел время и дал интервью для «Строительного Еженедельника».

– Как Вы оцениваете современное состояние девелопмента в Санкт-Петербурге?

– Подразумевая под девелопментом инвестиции в недвижимость и управление этими инвестициями, можно констатировать, что за последние годы объем инвестиций в этот сектор экономики Санкт-Петербурга увеличился в разы.

Основными тенденциям являются укрупнение проектов, освоение территорий, требующих инженерной подготовки, экономически обоснованный вывод промышленных предприятий за черту города, приход крупных российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов. Сегодня рынок на подъеме и будем надеяться, что кризис ликвидности несущественно повлияет на его темпы роста.

– Основные проблемы девелопмента в Санкт-Петербурге и пути их решения.

– Основная проблема – длительная процедура согласований, которая существенно затрудняет реализацию девелоперских проектов. Девелопер несет значительные временные затраты, увеличивается инвестиционная стадия проекта, что приводит к снижению экономической эффективности. Упрощение и сокращение сроков согласовательных процедур позволит увеличить количество международных инвестиционных фондов, заинтересованных в инвестировании в экономику Санкт-Петербурга.

– Ваши первоочередные задачи на посту президента ГУД.

– Усилия организации будут сконцентрированы на увеличении роли ГУД в регионах России. Я считаю, что общественная организация, которая объединяет профильные коммерческие структуры, должна следовать тенденциям динамично развивающегося рынка и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач.

Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший недавно в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7–10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами.

Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы. Здесь Гильдия готова помочь региональным компаниям, в частности, за счет обучающих программ – CCIM, CPM, региональные семинары. В ближайшее время для этих целей Гильдия намерена создать сеть представительств в различных регионах России. Другая тенденция времени – резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и управляющими компаниями.

Слабые игроки неизбежно уйдут с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т. д. Поэтому мы делаем ставку на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.

В течение пяти лет Гильдии удалось пройти путь от небольшого профессионального союза, созданного фактически для продвижения интересов компаний-учредителей, до некоммерческого партнерства, деятельность которого сегодня можно оценить в масштабах страны. Нынешний этап развития ГУД требует принятия ряда организационных мер, направленных на повышение эффективности и прозрачности работы.

– Как Вы оцениваете состояние рынка услуг управляющих компаний в Петербурге?

– Рынок управления коммерческой недвижимостью сравнительно молодой для Петербурга. Тем не менее, уже сегодня в этой области работает не менее пятнадцати универсальных «внешних» управляющих компаний, еще около тридцати предоставляют ограниченный перечень услуг. При этом рынок имеет большой потенциал для дальнейшего развития.

Однако стоит отметить, что не всегда владельцы собственности пользуются услугами управляющих компаний, несмотря на то, что это снижает получаемую ими прибыль. Здесь главной проблемой остается фактор доверия собственника к специалисту по управлению. Поэтому на рынке пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются «внутренние» управляющие компании – подразделения, создаваемые самими собственниками.

– В чем, на Ваш взгляд, основные причины конфликтов собственников и управляющих компаний. Пути их решения.

– Конфликт между собственником и управляющей компанией – не есть обязательное условие их взаимоотношений. Конфликты в основной своей массе возникают в результате нечетко очерченных полномочий, которые собственник предоставляет управляющей компании, и желанием собственника участвовать в деятельности по управлению объектами. УК, являясь доверительным управляющим и взваливая на себя бремя по успешности реализации проекта, должна нести ответственность за переданные ей полномочия. Собственник в свою очередь должен руководствоваться термином «доверительное» управление. Вопрос доверия и есть основной вопрос конфликта.

– Каковы перспективы управляющих компаний в Петербурге?

– На мой взгляд, перспективы управляющих компаний зависят от двух тенденций: увеличения количества институциональных инвесторов и изменения ментальности собственников. Международные институциональные инвесторы четко структурируют бизнес в недвижимости, сегментируя его и получая профессиональную услугу на каждом этапе развития проекта. Для них безусловным является необходимость привлечения УК на этапе окончания строительной стадии.

В отношении ментальности собственников можно говорить о том, что рынок услуг, предоставляемых управляющими компаниями, уже является достаточно зрелым и конкурентным. Если собственник склонен доверять кому-то ни было, а не декларировать готовность делегировать полномочия, то он может выбрать профессиональную и прозрачную для него управляющую компанию.

– Назовите наиболее интересные, на Ваш взгляд, объекты в Петербурге, где успешно работают управляющие компании.

– Я бы отметил деловой центр на Московском пр., который находится в управлении компании «ВМБ-Траст». Это удачный пример перепрофилирования производственного здания – швейной фабрики «Маяк» в общественно-деловую зону. Предприятие находилось в тяжелом финансовом положении, имело задолженность перед бюджетом. Сегодня, благодаря тандему собственник – управляющая компания, деловой центр приносит стабильный доход. В секторе доверительного управления объектами офисной недвижимости стоит отметить проекты холдинга «АйБи Групп»: офисный дом на Льва Толстого, 7 и офисный дом на Большом пр. ПС, 100.

– Наиболее интересные, на Ваш взгляд, девелоперские проекты, реализуемые в Петербурге.

– Крупный проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне – «Морской фасад». Это важный для Санкт-Петербурга проект, реализация которого послужит значительному увеличению стоимости всей недвижимости в районе строительства, улучшению транспортной доступности и т. д. Достаточно рискованный, но не менее интересный проект строительства подземного торгового комплекса на пл. Восстания – компания «Адитум». Общая площадь торгового центра под землей будет составлять около 42 тыс. кв. метров.

Проект «Набережная Европы», реализация которого начнется в Петербурге в 2008 году. Финансирование проекта будет осуществлять ВТБ. Интересная концепция подготовлена всемирно известной фирмой, мастер-планист которой сумел бесконфликтно спозиционировать жилую, коммерческую и творческую функции – здание театра Бориса Эйфмана в рамках одной территории, грамотно вписав проект в окружающую историческую застройку, включая виды с главной «улицы» Санкт-Петербурга – Невы. И, конечно, стоит отметить активно дискуссируемый проект строительства административно-делового центра компании Газпром – «Охта-центр».