Дайджест СМИ по теме международный инвестиционный форум proestate 2007 (стр. 4 )

Продавцы сна

Как шутят отельеры, их задача – продавать сон. Именно поэтому самым важным моментом при проектировании и строительстве гостиницы является электротехническое оборудование – все, что отвечает за температуру и влажность воздуха, освещение, тишину и т. п. Особенности технического оснащения могут во многом определить и вид будущего каркаса гостиницы.

Продавать сон выгодно. Тем не менее вложения в этот бизнес тоже требуются немалые. «Если говорить о крупных гостиничных комплексах, то для вхождения в проект требуется объем инвестиций более $100 млн. А еще чаще эта сумма равняется нескольким сотням миллионов. Инвесторы тоже требуются специфические – те, которые понимают суть гостиничного бизнеса», – сообщил председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер, выступая на семинаре перед коллегами.

По мнению Камерона Сойера, существует четыре этапа финансирования строительства отеля: начальный, долевое финансирование, кредитный и ипотечный. Начальный происходит на стадии подготовки проекта, затем наступает долевой этап. При вхождении в проект на этом этапе ожидается доходность от 15 до 22%. Как сообщил г-н Сойер, в Москве – доходность устанавливается на уровне примерно 15%, в российских регионах – 18–22%. От следующего – кредитного – этапа ожидается доходность около 12%. Ипотека же наступает уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Внутренняя норма доходности самого гостиничного бизнеса при грамотном подходе держится на уровне 40% – при условии привлечения кредитного капитала. Без кредитного капитала доходность объекта составляет более 20%.

Ошибочным является мнение, что уровень доходности пяти - и четырехзвездных отелей выше, чем объектов более низкой звездности. Самыми востребованными и быстро окупаемыми, как правило, оказываются трехзвездные отели, но только в том случае, если качество сервиса в них соответствует европейскому стандарту трехзвездности.

«Недвижимость – это не бетон и кирпичи. В основном, это – финансовые операции. И об этом не надо забывать», – подытожил свое выступление Камерон Сойер.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Майк Тейлор

партнер GVA Grimley,

специалист по редевелопменту крупных территорий

Проблемы российских девелоперов созвучны проблемам западных специалистов. Насколько я понял, и у вас, и у нас самыми сложными моментами являются всевозможные согласования с органами власти, а также создание инженерной инфраструктуры. Согласования и утверждения проектов в Великобритании могут длиться год и более. А прокладка коммуникаций – это очень дорого. И кроме того, существует масса экологических ограничений.

Познается в сравнении

Поскольку речь на семинаре шла исключительно о практических вещах, выступающие предложили сравнить два населенных пункта с точки зрения гостиничного девелопмента – города Балтимор на восточном побережье США и Новороссийск. «Они очень похожи. В 1960-е годы Балтимор практически «вымер». Сегодня в Новороссийске перед девелоперами стоят почти те же вопросы, что стояли 40 лет назад в Балтиморе», – поделился Камерон Сойер. Непонятно, для кого строятся новые здания. Однако улучшение экономической ситуации возвращает все на круги своя. Построенные в Балтиморе торговые центры и гостиницы в настоящее время более чем востребованы. Как полагают в компании GVA Sawyer, Новороссийск имеет такие же хорошие перспективы. Именно поэтому компания GVA Sawyer сама сегодня реализует в Новороссийске проект гостиничного комплекса «Новотель».

Дефицит

Петербург занимает второе место после Москвы по доходности и размеру гостиничного рынка. При этом в Северной столице этот бизнес носит ярко выраженный сезонный характер. По данным Discovery Research Group, среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60–70%), а в летний период этот показатель достигает 95%.

К 2010 году в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 150 гостиниц. Но и это, по всей видимости, не решит проблемы дефицита качественных гостиничных номеров. Сегодня гостиничный сектор Петербурга характеризуется низкой конкуренцией, завышенными ценами на четырех - и пятизвездные отели и низким качеством трехзвездных. Интерес же гостиничных операторов к Петербургу не ослабевает. Достаточно высок он и в южных регионах страны – в Краснодарском крае и конкретно в городе Сочи. Одним из лидеров является также Калининград.

Архитектура должна быть деликатной - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Елена Корсунская

В центре Петербурга образцы современной архитектуры появляться могут, однако вмешательство в историческую застройку должно быть аккуратным. К такому выводу пришли участники конференции «Архитектурный диалог», прошедшей в рамках форума PROEstate.

Город не может застыть в однажды обозначенных архитектурных формах: в современном мегаполисе должны появляться новые административно-культурные и бизнес-центры, музеи, современные жилые комплексы.

Главный архитектор объяснил неизбежность внедрения новых форм в существующую архитектурную среду потребностью времени: «В истории Петербурга уже не раз было так: город развивался сначала вширь, затем этот процесс останавливался и он начинал развиваться внутрь. Таких циклов в городе было уже три с момента основания. Сейчас мы находимся на новом, четвертом, этапе интенсивного развития внутри городских границ. Который проводится не так болезненно, как мог бы проводиться. За счет вывода промышленных предприятий из центра города в исторической части реализуется целый ряд важных для Петербурга проектов. В частности, реконструируется остров Новая Голландия, осваивается территория ГИПХА под проект «Набережная Европы», активные работы идут на Малой Охте, на Васильевском острове, Петроградской стороне. На одном из последних заседаний правительства был утвержден проект развития территории за бывшим Варшав-ским вокзалом, получивший название «Измайловская перспектива».

Новое должно стать частью старого мира. Это путь развития для всех городов. Те, кто не учитывают необходимости органично вписывать новые строения в старую среду, не смогут жить за счет туристов.

Споры о красоте

Голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, ведущий активную работу в России, призвал к защите сложившихся ансамблей и установил прямую зависимость между качеством новой архитектуры и количеством туристов: «Очень легко сказать, что город красив и производит на тебя впечатление. Но я не согласен с тем, что Петербург – самый красивый город Европы. Моя жена родом из Праги, на мой вкус, Прага получше будет... Ведь что создает красоту города? Здания? Не только. Немалую роль в формировании среды также играет историческая ценность. Мы должны защищать старинную архитектуру, но при этом надо поддер-живать и какие-то новые веяния. Все должно развиваться. Наверное, церкви можно использовать в качестве музеев, а из дворца сделать гостиницу, но это не решит основной проблемы города, если нет новых достижений и нет понимания, как развиваться дальше. Новое должно стать частью старого мира. Это путь развития для всех городов. Те, кто не учитывают необходимости органично вписывать новые строения в старую среду, не смогут жить за счет туристов».

Кристоф Лангхоф, управляющий партнер «Лангхоф Гмбх», сообщил, что посетил Петербург второй раз за по-следние 10 лет и увидел определенные перемены: «Приятно видеть, как меняется город». При этом он отметил, что Петербург сохраняет свой исторический облик: «Я живу в Берлине, он, как и Москва, искаженный, грубый».

Москва проглотит все

Сергей Ткаченко, директор НИПИ Генплана Москвы, на определение берлинского коллеги не обиделся: «Хорошо, что инвестиционная волна накрыла Москву раньше, чем Петербург, это поможет вашему городу избежать наших ошибок. Сейчас мы делаем новый генплан, в котором упор делается на социальные программы, а не на инвестиции. Все строения в центре теперь город будет делать за свои деньги. Понятно, что Москва и Петербург – разные города. Москва проглотит все. Какое бы ни было отношение к памятнику Петру I работы Зураба Церетели, он уже стал частью Москвы. В Петербурге к архитектурным новшествам нужно подходить значительно аккуратнее, чтобы не изуродовать город. Исправить потом ничего будет невозможно. Здесь должен быть особый подход к градостроительству».

высказался о проблеме сохранения центра Петербурга следующим образом: «Петербург стоит на одном полюсе, вся Россия – на другом. Он показывает всем, какими могли бы стать все остальные города России, но не стали. Петербург – это недостижимый идеал. В Москве нет четких регламентов, хотя попытки регламентировать архитектуру предпринимаются. Большей же частью регулирование происходит на уровне советов. Такая размытость понятий ведет к коррупции. В Петербурге легче внедрить более жесткие регламенты. Допустим, такие как на Западе: высота на Фридрихштрассе от земли до карниза не может превышать 23 метра. И это не обсуждается. Такие же регламенты можно принять и в России. Вопрос лишь в том, готовы ли мы этим регламентам следовать».

Давление на Сочи

Юрий Рысин, главный архитектор Краснодарского края, рассказал о «южном подходе» к архитектуре в свете подготовки региона к Олимпиаде 2014 года. «Юг России испытывает особое давление и интерес в связи с предстоящей Олимпиадой. Нам еще только предстоит пережить то, о чем говорили мои коллеги из Петербурга, Москвы и европейских городов. Пока Сочи – это самый проблемный город в плане давления, которое на него оказывают. Нам часто говорят, что только иностранные специалисты могут создать интересный и вписывающийся в окружающую среду проект. Но это не так, мы не желаем жить с комплексом неполноценности, потому что только мы знаем реалии этих мест! В данном случае очень показателен опыт архитектора Сергея Чобана, главы Берлинского архитектурного сообщества, который делает проекты в Европе, опираясь на практику своей работы здесь, в России».

Город на воде

Елена Косаренко, глава Совета главных архитекторов муниципальных образований и субъектов РФ, отметила, что компромиссом между внедрением в историческую среду и желанием осваивать новые пространства может стать создание искусственных территорий на воде (разумеется, в городах, имеющих обширные водные ресурсы). В настоящее время в Петербурге намыв территорий осуществляется на Западной части Васильевского острова – там УК «Морской фасад» создает 450 га новых земель. Причем для Васильевского острова такой опыт не нов, еще в 70-е годы прошлого века к нему была осуществлена намывка земель – все территории к западу от Наличной улицы созданы искусственно.

Александр Викторов, главный архитектор Петербурга, сообщил, что сейчас в Генплан вносятся поправки, преду-сматривающие новый статус территорий, которые будут образовываться за счет донной части Финского залива. Эксперты полагают, что следующей территорией намыва в Петербурге, скорее всего, станет район Юго-Запада – территория от Константиновского дворца к порту.

Юрий Рысин, поздравив коллег с тем, что подряд на создание искусственного острова «Федерация» получила петербургская компания «М-Индустрия», сообщил, что в Сочи также придется намывать новые земли. «Проблема Краснодарского края состоит в том, что сочинское побережье не имеет бухт, – это создает определенные проблемы, например, в таком курортном регионе не может развиваться яхтинг. За счет намывных территорий мы такие бухты создадим», – пояснил он.

Эрик Ван Эгераат рассказал о голландском опыте намыва земель – там эта работа ведется уже более ста лет.

Лицо города

К острой теме сохранения индивидуальности городов обращались все участники круглого стола. отметил, что доминанты становятся «физиономией города», поэтому нужно крайне осторожно относиться к строительству высотных сооружений. Кристофа Лангхофа волновала другая проблема: «Все города становятся одинаковыми. Это плохо для людей, они хотят идентифицировать себя. А потому нужно создавать проекты, которые выделяли бы города на фоне остальных. Худшее, что может произойти с Сочи, – он станет похожим на Куршавель или другие европейские курорты».

По словам Сергея Чобана – с одной стороны, активного участника архитектурного процесса Петербурга, а с другой, представителя зарубежного сообщества архитекторов – власти находятся сейчас в сложной ситуации, схожей с началом 90-х годов в Берлине. «Инвесторы хотят реализовывать свои проекты в кратчайшие сроки. Город-ская администрация делает очень много для того, чтобы сгладить эффект уже упоминавшегося вала инвестиций: и в плане создания жесткого регламента, и в плане подхода к работе с инвестором. И в плане развития и сохранения городского ландшафта. Хотя есть и проблемы – башне Газпрома сложно что-либо противопоставить», – политкорректно заметил архитектор.

О нелегкой жизни городских чиновников поведал и Александр Викторов: «Все знают, какие бурные дебаты проходят сейчас по поправкам в Генплан. Нередко инвесторы приносят мне проект, на котором предусмотрено возведение 50 тыс. кв. м, в то время как проект планировки предусматривает только 25 тыс. кв. м. Аргумент, как правило, один: «но ведь так лучше!». Нам постоянно приходится с этим бороться».

Проект возведения башни «Газпрома» в ходе конференции не обсуждали. Эгераат в кулуарах согласился прокомментировать проект: «Все зависит от среды, в окружении которой реализуется такой проект. Если бы эта башня стояла в чистом поле – возможно, она бы смотрелась вполне органично. Однако в окружении исторических зданий вид может быть не очень удачным. В любом случае мы можем радоваться, что заявленная высота этой башни – 300–400 м. Если бы ее проектная высота была 100–150 м, сказать ей «нет» было бы несравненно сложнее».

От себя не убежать

Так или иначе, но современная архитектура в Петербурге не может не появиться.

К примеру, не так давно объявлен очередной громкий международный архитектурный конкурс: на этот раз речь идет о деловом комплексе «Невская ратуша», который разместится в центре города, на месте бывшего Трамвайного парка имени Смирнова. Причем в этот раз Смольный, заинтересованный в новом проекте (там, по плану, должны разместиться офисы городской администрации), похоже, учел печальный опыт предыдущих международных архитектурных конкурсов, заканчивавшихся скандалами. Дабы не допустить конфуза, аналогичного случаю с Домиником Перро, отстраненным от проектирования «Мариинки-2», отбор участников для конкурса на «Невскую ратушу» был организован следующим образом: соревноваться между собой должны пять консорциумов, каждый из которых включает в себя как западное архитектурное бюро, так и его российских партнеров.

А победителем международного архитектурного конкурса на разработку концепции нового пассажирского терминала аэропорта Пулково, как уже стало известно, стала британская компания Grimshaw and Partner LTD, предложившая проект стоимостью 340,2 млн евро с предполагаемым пассажирооборотом 17,3 млн человек в год и общей площадью комплекса около 149 тыс. кв. м. Согласно проекту, здание терминала планируется разделить на три части: привокзальную площадь, воздушную зону и зону безопасности – соединенные между собой стеклянными мостами. Особенностью проекта является волнообразная крыша, объединяющая весь терминал в единый комплекс.

Grimshaw and Partner выиграла конкурс во втором туре, опередив американскую компанию Skidmore, Owings and Merrill.

Регионы ждут инвестиций - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Александр Смирнов

В рамках форума PROEstate 2007 прошла конференция «Инвестиционный потенциал Северо-Запада», на которой региональные структуры презентовали свои инвестиционные проекты и бизнес-планы. По объемам частных вложений большинству городов и областей СЗФО сложно конкурировать с Северной столицей. Поэтому наиболее динамично развивающиеся регионы рассчитывают на масштабные вложения из федеральной казны.

В Петербурге отмечен приток иностранных инвестиций. За первое полугодие 2007 года зарубежные компании вложили в экономику Северной столицы в два раза больше, чем в прошлом году. В 2006-м этот показатель составил $5,3 млрд – более половины от объема всех зарубежных инвестиций в СЗФО.

Наиболее динамично развивающимся регионом, способным составить конкуренцию Северной столице, выступает Калининградская область. Являясь свободной экономической зоной, регион с населением чуть менее миллиона жителей имеет самый высокий в России показатель роста регионального валового продукта – около 10,9%. В области растут объемы иностранных инвестиций. За 2006 год в экономику региона поступило $220,8 млн, что вдвое выше показателей 2005-го. По словам Министра экономики Правительства Калининградской области Феликса Лапина, только за год действия закона об особой экономической зоне, регион привлек более 45 резидентов с общим инвестиционным портфелем в 24 млрд рублей.

Особый упор Калининград делает на создание игорной зоны и развитии туризма. По словам г-на Лапина, в вопросах взаимоотношений с будущими «игорными» инвесторами местные власти будут ориентироваться на компании, готовые осваивать территорию комплексно. Игорный бизнес займет лишь половину из 1 тыс. га выделенных площадей, остальное будет отведено под гостиницы и культурно-развлекательные объекты.

Эксперты отмечают, что рынок недвижимости в Калининграде также обладает огромным потенциалом. Наиболее перспективным для инвесторов является гостинично-рекреационный комплекс. По оценке специалистов компании Knight Frank, за последние восемь лет в строительство новых гостиниц, гостевых домов, реконструкцию старого фонда российскими и иностранными инвесторами направлено $70 млн. В стадии активного формирования находится рынок офисов и торговой недвижимости, где реализуется несколько крупных проектов с участием иностранных компаний.

Участники форума PROEstate 2007 сошлись во мнении, что Петербург перестал быть единственным субъектом привлечения инвестиций на Северо-Западе. В поле зрения инвесторов сегодня находятся Калининград, Республика Коми, Архангельская и Вологодская области.

Контрасты

Вологодская область делает главную ставку на привлечении инвесторов в индустриальный парк «Шексна». Его якорными производствами будут стройиндустрия, глубокая металлопереработка и изготовление компонентов для автомобилей. Потенциальный объем годового грузооборота парка – 4 млн тонн. недвижимости Пскова – проектом строительства торгово-развлекательного комплекса (ТРК) площадью 50,5 тыс. кв. м и стоимостью $20 млн. По словам управляющего УК «Псковская инвестиционная компания» Алексея Блажнова, для Петербурга подобный масштаб – уже обыденный, но для Пскова – масштабное девелоперское начинание. Для сравнения: крупнейшим проектом последних лет считалась реконструкция здания под ТРК площадью 15 тыс. кв. м.

Начальник управления Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Правительства Санкт- ограничился перечислением 16 городских стратегических проектов. После чего инвестиционные возможности регионов поблекли в сравнении с потенциалом Северной столицы. Впечатление усилил гендиректор компании «Пулэкспресс инвест» Андрей Молотков. По его словам, сегодня крупнейшие жилищные проекты Петербурга и Ленобласти имеют бюджет в $15 млрд. Примерно на 2 тыс. га площадей в ближайшие несколько лет будет возведено порядка 10 млн кв. м жилья.

Миллиарды сверху

Специалисты полагают, что инвестиционный потенциал Северо-Запада пока не полностью раскрыт. Среди регионов, отличающихся динамичным развитием в секторе недвижимости, – Республика Коми, Архангельская и Вологодская области. Учитывая размеры и численность населения, можно сказать, что они являются весьма привлекательными с точки зрения инвестиций.

Джереми Оутс

управляющий директор компании Knight Frank

Северо-Запад заметно опережает по уровню своего развития большинство других областей и городов России. Это связано отчасти с его уникальным географическим положением, развитостью промышленных центров и инфраструктуры. Многие компании, как российские, так и западные, стремятся не упустить благоприятный момент и занять наиболее перспективные рынки в разных отраслях, включая динамично растущий сектор недвижимости. Но ни один из городов в СЗФО пока не может конкурировать с Петербургом по объему привлекаемых инвестиций. И такая ситуация сохранится как минимум ближайшие пять лет.

Эксперт Института Европы РАН Вадим Шашков говорит, что сократить сложившийся инвестиционный «дисбаланс» можно лишь за счет масштабных федеральных вложений. Сейчас в России реализуется 46 федеральных целевых программ (ФЦП) общим объемом 509,5 млрд руб. В 2008–2009 годах этот показатель достигнет 774 млрд. Северо-Западу требуется отдельная ФЦП, и она уже готовится. «Без глобальной федеральной подпитки регионы Северо-Запада не смогут сделать прорыв в своем развитии», – считает г-н Шашков.

С данным тезисом согласны и экс-перты. «Многие инвесторы будут вкладывать деньги в другие регионы лишь после того, как рынок Петербурга вступит в фазу насыщения. В то же время федеральные инициативы, направленные на модернизацию инфраструктуры, развитие туризма и т. д., повышают привлекательность частных инвестиционных вложений. Мы сейчас рассматриваем регионы Северо-Запада как весьма перспективные, и их привлекательность будет расти вместе с последовательной реализацией федеральной программы, направленной на улучшение инвестиционного климата в каждом из 11 регионов СЗФО», – говорит управляющий директор компании Knight Frank Джереми Оутс.

Ольга Литвинова: Мы стремимся быть в центре изменений - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Ольга Караваева

DLA Piper – международная организация по оказанию полного спектра юридических услуг, отделения которой расположены в 24 странах Европы, Ближнего Востока, Азии, а также США. В настоящее время организация насчитывает свыше 3 400 юристов. В 2005 году, по оценкам журнала Who's Who of Real Estate Lawyers, компания DLA Piper была признана «Ведущей глобальной практикой в сфере недвижимости».

DLA Piper, являясь выдающейся международной юридической компанией, имеет свое представительство в Петербурге. В настоящее время она ведет ряд крупнейших проектов в сфере гостиничной, офисной, торговой и складской недвижимости в Северо-Западном регионе и за его пределами.

— Какие отличительные особенности работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы, Петербурга или других регионов Вы могли бы перечислить?

– Потенциал рынка коммерческой недвижимости России на сегодняшний день очень высок. Мы, как ведущая по числу юристов, специализирующихся на вопросах коммерческой недвижимости, международная юридическая компания, стремимся всегда быть в центре происходящих изменений. Наша роль заключается в содействии локальным девелоперам при поиске международных партнеров, а также в помощи инвестиционным фондам в структурировании их сделок с местными девелоперами, которые учитывают специфику нашего законодательства и практики.

В регионах, в отличие от Москвы, существенно меньше так называемых упакованных проектов, то есть проектов с подготовленной документацией и полностью готовых к реализации.

В большинстве случаев региональные проекты требуют предпродажной подготовки, которая доводила бы проект до состояния готовности к продаже. Иностранные инвесторы, приходя в регионы, приобретают строящиеся объекты недвижимости. Как правило, это влечет за собой принятие части строительных рисков.

Наша роль заключается в содействии девелоперам в поиске международных партнеров, а также в помощи инвестиционным фондам в структурировании их сделок с местными девелоперами.

— Объем иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России достиг 60%. До какой степени возможен – и приемлем – рост данного объема?

– С моей точки зрения, оценочные суждения о степени возможного роста вряд ли уместны в этом случае. Ведь речь идет не только об особенностях и увеличении числа иностранных инвестиций, но также и о российских инвестициях, которые структурируются через иностранные холдинговые компании. То есть отличить российские капиталовложения от иностранных в этой ситуации очень сложно, если вообще возможно. В любом случае инвестированные средства остаются и работают в России – в этом заключается специфика коммерческой недвижимости. Именно поэтому национальные особенности не имеют значения для рынка недвижимости.

— Расскажите, пожалуйста, о новых возможностях и последних тенденциях инвестирования в коммерческую недвижимость в России.

– Среди последних тенденций, если говорить о формах инвестирования, можно отметить рост интереса к закрытым паевым инвестиционным фондам, специализирующимся на коммерческой недвижимости, которые обладают рядом налоговых преимуществ. Также можно выделить активное развитие совместных предприятий. Это результат того, что на данном этапе на рынке не так много готовых проектов, а потому инвесторы вынуждены образовывать совместные предприятия с локальными девелоперами. Кроме того, актуальным является формирование инвестиционных фондов за границей.

А если речь идет о направлениях инвестирования, то остается актуальным гостиничный бизнес, вложения в так называемые multi-use центры.

В Северной столице перспективным направлением является инвестирование в памятники культуры. В федеральном и региональном законодательстве, регулирующем приватизацию памятников истории и культуры, происходят изменения, которые позволят выйти на рынок новым интересным объектам.

— Иностранные компании привносят свои тенденции на рынок коммерческой недвижимости России или подстраиваются под местные?

– На мой взгляд, происходит и то и другое. Различные формы финансирования проектов получили более интенсивное развитие на Западе и потому могут быть заимствованы российской юридической компанией.

Но даже самые продуманные формы финансирования требуют учета российской законодательной специфики. В связи с этим иностранные инвесторы очень внимательно относятся к соблюдению норм нашего законодательства.

Досье «ДН»:

Ольга Литвинова

управляющий партнер DLA Piper в Петербурге

Ольга Владимировна Литвинова, управляющий партнер DLA Piper в Петербурге, является одним из наиболее опытных консультантов в области коммерческой недвижимости. Она координирует ряд крупнейших проектов в области гостиничной, офисной, торговой и складской недвижимости в Северо-Западном регионе, а также за его пределами. Ольга Литвинова консультирует международных клиентов по вопросам права и налогообложения при структурировании капиталовложений, осуществлении инвестиций в развитие новых производственных площадок. Она активно участвует в проектах в сфере слияний и поглощений, включая юридическое сопровождение крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости России.

Источник: собственная информация

— Какие регионы России для компании DLA Piper сегодня наиболее предпочтительны?

– На данный момент в России очень высок потенциал роста в регионах, в том числе в Петербурге. Инвесторы проявляют активный интерес к южному региону, в частности, к таким городам Краснодарского края, как Сочи. Также привлекательным для инвесторов является центр России – например, город Екатеринбург.

В целом города с населением более 1 млн жителей вызывают повышенный интерес для инвестиций в торговую, офисную, складскую недвижимость.

— Какие из реализованных проектов DLA Piper в сфере коммерческой недвижимости Вы считаете наиболее показательными и почему?

– DLA Piper обладает значительным опытом реализации сделок с объектами коммерческой недвижимости в Петербурге. Мы активно работаем на рынке гостиничной, офисной, складской, торговой недвижимости. Портфолио наших сделок включает как приобретение, так и продажу в регионе крупных гостиниц, офисных центров, складских и торговых помещений.

Наиболее показательными из реализованных проектов DLA Piper в области коммерческой недвижимости можно считать юридическое сопровождение крупномасштабной сделки поглощения в сфере гостиничной недвижимости в России, а также последующие проекты продажи двух других крупнейших на Северо-Западе гостиниц.

Также актуальными на сегодняшний день для нас – и рынка Северо-Запада в целом – являются проекты, связанные с привлечением иностранных инвесторов, в том числе международных инвестиционных фондов. Интересным в нашей практике проектом была сделка с офисной недвижимостью – первая для международного фонда, не специализующегося на инвестициях в объекты такого рода. Это была первая покупка данного фонда в ряду последующих сделок по приобретению офисных центров в различных регионах России. Также мы активно участвуем в структурировании девелоперских проектов крупнейших российских игроков рынка коммерческой недвижимости.

Маленький отель в большом городе - Деловая Недвижимость, 27.09.2007, Алексей Семин

На Западе формат мини-отеля очень распространен, и значительную часть таких гостиниц составляют частные, семейные предприятия. Появились они и у нас. Но если семейные отели развиваются в Петербурге, в ряде других регионов и в курортных городах, то в столице нашей родины их практически нет. Зато там развиваются малые отели, управляемые корпоративными собственниками.

Факт, что в столице не хватает отелей, не новость. Обеспеченность Москвы гостиничными номерами составляет 3,4 номера на 1 000 жителей, что значительно ниже, чем в европейских столицах и мировых мегаполисах подобного масштаба. И если в Европе и Америке проблему отчасти решают малые отели, у нас с ними дела обстоят непросто.

Но разберемся сначала, какую гостиницу можно считать «мини» и что называют малыми отелями. Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, не разделяет эти два понятия. В гостиничном бизнесе, как говорит она, существуют разные классификации. Поэтому считает неприн-ципиальной разницу в терминологии. «В соответствии с классификацией, принятой в 2005 году, к мини-гостиницам относят гостиничные объекты вместимостью менее 50 номеров. Более детальной официальной сегментации нет. Возможно, малыми отелями называют те же мини-гостиницы», – комментирует Анна Любимова, проект-менеджер по консалтингу GVA Sawyer.

Игорь Галицин

генеральный директор компании

Becar Commercial Property Moscow

В последнее время в Москве развивается такой сегмент гостиничного рынка, как мини-отели. Однако на сегодняшний день нельзя говорить о насыщенности рынка Москвы качественными мини-отелями. Хотя в столице их насчитывается 68, что довольно много в сравнении с отелями-гигантами, в структуре номерного фонда города они занимают всего 5%. К тому же только около 13% из них можно отнести к категории «четыре звезды», а пятизвездных нет вовсе. Большая же часть представляет собой отели низкого класса, и прежде всего – из-за недостаточного качества самих номеров и обслуживания.

У нас в некоторых городах иностранным и российским туристам свои услуги предлагают частные мини-гостиницы, которые еще называются семейными отелями. «Под семейным отелем понимается гостиница малой вместимости, в которой работают сам владелец и члены его семьи, – рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. – Чем такой отель отличается от индустриального? Во-первых, малым объемом предложения, а значит, более персонифицированным обслуживанием. Во-вторых, творческим подходом собственника к концепции гостиницы и к дальнейшему обслуживанию клиентов. Обычно собственники таких средств размещения «в гостиничных академиях» не учились и для них этот бизнес новый, поэтому многое здесь делается не так, как в «профессиональных» отелях. Скорее, хозяин стремится воспроизвести в этом объекте свои представления о комфортном доме».

Многим это действительно удается. Владельцы и управляющие таких гостиниц привлекают клиентов домашней обстановкой и особым уютом, продуманным оформлением, тишиной и комфортом. В ресторане такого отеля может предлагаться, скажем, домашняя выпечка, продукты с фермы (особенно если гостиница за городом). Типичная семейная гостиница включает не более 30 номеров и небольшой ресторан. Обслуживающий персонал (горничные, помощники на кухне), как правило, приглашается на временную работу и не входит в штат. На аналогичных условиях трудятся и специалисты – бухгалтеры, инженерно-технический персонал и др. Владельцы живут при гостинице и выполняют всю работу по управлению предприятием, регистрации клиентов, закупкам и т. д.

Основной принцип менеджмента в таких гостиницах – это опора на собственные силы и сокращение издержек. Однако большие расходы семейных отелей, которым не приходится рассчитывать на оптовые скидки при закупках необходимых товаров и продуктов, могут приводить к установлению более высоких цен на номера по сравнению с сетевыми отелями. В малых отелях невозможно предлагать клиентам большие скидки.

Такие предприятия не всегда имеют разумную организацию. Часто хозяева «перепозиционируют» объект, и тогда в гостинице среднего класса делаются большие по площади номера, появляется дорогая мебель, излишне расходуются предметы гигиены для гостей, нанимается дополнительный персонал и пр. Другой перекос – экономия на необходимом. Случается, что в семейной гостинице есть спальное место с дешевым бельем, телевизор, но ни одного стула.

Город не принял

Семейным отелям дали добро в областях, заинтересованных в привлечении туристического потока, но не способных предоставить высокий уровень сервиса. Это города, принадлежащие к списку Золотого кольца Росси, Карелия, Петербург. А также все Черноморское побережье и другие курортные области, включая Приэльбрусье, Домбай, с их проблемами размещения «сезонных» отдыхающих и отсутствием элементарных сервисных услуг съемного недорогого жилья. А вот в Москве частных гостиниц практически нет.

«Помнится, еще в конце 1990-х годов Правительство ратовало за создание сектора частных гостиниц и обещало особые преференции в налогообложении, субсидировании и выдаче банковских кредитов, – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. – На деле получается, что создание собственного бизнеса – личное дело предпринимателя: с него спрашивают, но ему не помогают». В столице вести малый бизнес особенно трудно, а в гостиничном сегменте почти невозможно. «Создание формата «семейный отель», – продолжает госпожа Земцова, – возможно в тех районах, где, во-первых, нет явного давления со стороны налоговых и административных органов и где, во-вторых, стоимость земельного участка, выделенного под строительство, адекватна платежеспособности предпринимателя».

Москва, как легко догадаться, к таким районам не принадлежит. Реалии столичного рынка таковы, что из-за дороговизны столичной земли и большой затратности на строительство рентабельным и интересным для частных предпринимателей может быть только создание целой сети малых гостиниц. «Даже если предположить, что частное лицо построит на свои средства (в Москве точка отсчета начинается с $10 млн) здание в пределах внутренней стороны МКАД, то окупаемость составит не менее 20 лет, – утверждает Елена Земцова. – Малый бизнес не потянет такие суммы вложений и такие сроки окупаемости. Поэтому в столице процветает допотопный метод сдачи квартир на небольшие сроки с элементами гостиничного сервиса».

Они существуют

Тем не менее маленькие отели в Москве появляются. Но это предприятия не частные, а управляемые компанией-собственником. Ведомственное жилье – сохранившийся с советских времен фонд для расселения делегаций, командировочных и т. п. – тоже может примкнуть к мини-гостиницам. Как, например, гостиница представительства Республики Татарстан в 3-м Котельническом переулке (три звезды) на 14 номеров, четырехзвездный Volynskoye Park-Hotel УДП Президента на 15 номеров, расположенный на Староволынской улице, 9.