Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 15 ст. 15 ЖК РФ).
Надо иметь в виду, что виды жилых помещений определяет ЖК РФ в пункте 1 статьи 16. К жилым помещениям относятся:
1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.
Под жилым домом понимают индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Под квартирой понимают структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Под комнатой понимают часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). При этом, под изолированной комнатой понимается часть квартиры, обособленная постоянными стенами и имеющая выход в коридор квартиры.
Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно пункта 2 статьи 15 ЖК РФ и статьи 673 ГК РФ объектом жилищного права может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Например, не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Студент должен знать, что ЖК РФ определил пределы использования жилого помещения. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Однако ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при одновременном наличии двух условий (п. 2 ст. 17 ЖК РФ):
1. если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;
2. если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.
Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Таким образом, законодатель исключил из жилищного фонда все помещения не относящиеся к жилым – лестницы, коридоры, соединяющие квартиры, площади лифтов и тому подобные помещения.
При изучении классификации жилищных фондов, принятой ЖК РФ надо знать следующее.
К видам жилищных фондов в статье 19 ЖК РФ относит:
1. в зависимости от формы собственности:
а) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
б) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
в) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК).
2. в зависимости от целей использования:
а) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
б) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
в) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
г) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (п. 3 ст. 19 ЖК).
Далее надлежит разобраться в том, каким образом осуществляется учет и контроль жилищного фонда. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Учет жилищного фонда независимо от принадлежности жилых помещений, осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Ранее такой учет осуществляли специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), а в настоящее время в соответствии с постановлением Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» от 01.01.01 г. № 000 — Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, независимо от формы его собственности, осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В субъектах РФ действуют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления. При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства.
Существенным моментом также является то, что Жилищный кодекс закрепил общее правило о возможности перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, однако, при этом должны быть соблюдены обязательные требования ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. Жилищный кодекс РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ же упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие, помимо перевода жилых помещений в нежилые, и перевод нежилых в жилые являются принципиально новыми.
Студент должен знать положения статьи 22 ЖК РФ, которая регламентирует, случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается.
Жилищный кодекс впервые на уровне закона в статье 23 установил единый, строго регламентированный порядок перевода помещений.
Решение о переводе, а также о переустройстве и перепланировки жилого помещения принимает орган местного управления, в силу своей компетенции, определенной в статье 14 ЖК РФ, а в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге такая компетенция должна быть определена законом данных субъектов Российской Федерации.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательным указанием на нарушение, которое препятствует переводу помещения. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000.
Это решение может быть обжаловано в суде.
Рассмотрение вопросов, касающихся совершения переустройства и перепланировки жилых помещений требует некоторых разъяснений.
В настоящее время основные правила совершения переустройства и перепланировки регулируются ЖК, и это является достоинством ЖК РФ, так как, до вступлении в силу нового жилищного кодекса эти отношения регулировались в основном подзаконными нормативными актами.
Впервые в статье 25 ЖК РФ на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки.
Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть, только действия, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, рассматриваются как переустройство и перепланировка.
Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки может собственник или уполномоченное им лицо, кроме того таким правом обладают и наниматели жилого помещения, с согласия собственника жилого помещения.
Исчерпывающий перечень представляемых документов определен статьей 26 ЖК РФ и орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.
Решение о разрешении переустройства и перепланировки является правоустанавливающим и является основанием для начала работ. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Студент должен знать, определенные статьей 29 ЖК РФ последствия, совершения переустройства и перепланировки без соответствующего разрешения, что, по сути, является самовольными действиями, влекущими соответствующие санкции, предусмотренные жилищным законодательством.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Что понимается под общей площадью жилого помещения;
2. Каковы виды жилых помещений;
3. Как определяются понятия: «жилой дом», «квартира», «комната»;
4. Что понимают под изолированной комнатой, а что - под смежными комнатами;
5. Каково назначение жилого помещения;
6. Каковы пределы использования жилого помещения;
7. Как определяется понятие «жилищный фонд»;
8. Классификация жилищного фонда в ЖК РФ;
9. Государственный учет жилищного фонда РФ;
10. Регламентация ЖК РФ перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые;
11. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.
Семинар № 3. Тема: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
План
1. Понятие права собственности на жилище;
2. Возникновение права собственности на жилую площадь;
3. Сделки с жилыми помещениями
4. Приватизация жилой площади
5. Участие в долевом строительстве
Методические рекомендации
При подготовке к семинарскому занятию надлежит знать следующее.
Право собственности, в том числе и на жилые помещения заключается, во-первых, в комплексе прав и обязанностей собственника. Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами. Кроме того, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Во-вторых, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели повреждения своего имущества самостоятельно, если иное предусмотрено законом или договором. Право собственности охраняется законом. В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилые помещения, могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. ст. 212 ГК РФ).
Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию обороту жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ.
Надо иметь в виду, что право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.
Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в результате возмездных и безвозмездных сделок.
К возмездным способам приобретения жилья относятся: купля-продажа, рента, пожизненное содержание с иждивением, выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме, участие в долевом и индивидуальном строительстве. К безвозмездным способам – в результате дарения, приватизации имеющейся у гражданина жилой площади, путем наследования. Кроме того, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество на основании приобретательной давности.
Право собственности на жилые помещения возникает с момента её государственной регистрации. Надо иметь ввиду, что жилищное право не регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности на жилые помещения (ст. 4 ЖК РФ), их регулируют нормы гражданского права.
Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Приватизация осуществлялась на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например, для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент расприватизировать жилое помещение. Надо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 01.01.2001г. положение части 2 статьи 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 01.01.2001 года, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции РФ. Соответствующая статья Вводного закона изменена с 30.06.2006 года Федеральным законом , и теперь указанные жилые помещения граждане вправе приватизировать. Кроме того, общий предел приватизации теперь определен статьей 2 Вводного закона до 1 марта 2010 года.
Отношения по поводу долевого строительства сегодня регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 01.01.01 г.
Определение этого договора дано в пункте 1 статьи 4 указанного Закона.
По договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами данного договора являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников для долевого строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права.
Далее надлежит разобраться в том, какие условия договора долевого участия являются существенными.
К таким условиям относятся:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Каково содержание права собственности на жилое помещение;
2. Особенности возникновения права на жилое помещение;
3. В каком случае возникает право общей собственности на жилое помещение;
4. На какие подвиды делится право общей собственности на жилое помещение;
5. Виды сделок, направленных на приобретение права на жилое помещение;
6. Субъекты и объекты приватизации жилого помещения;
7. Какие виды общей собственности различает ГК РФ;
8. Правовые особенности долевого участия в строительстве жилья.
Семинар № 4. Тема: Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащим гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности
План
1. Возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьи
3. собственника жилого помещения;
4. Пользование жилым помещением собственником;
5. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение;
6. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи (бывших членов семьи);
7. Выселение из жилого помещения собственника;
8. Коммерческий наем.
Методические рекомендации
Надо иметь в виду, что новый Жилищный кодекс РФ посвятил 6 главу общему имуществу собственников в многоквартирном доме, которая дублирует правила нормы главы 18 ГК РФ, посвященной праву собственности на жилое помещение.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и статьей 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение. Это означает, что в случае приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, являются ничтожными. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждать эту долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Аналогичные правила определяет статья ЖК РФ в отношении общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.
Наряду с самими собственниками право на пользование жилыми помещениями в частном жилищном фонде приобретают члены их семей, а в некоторых случаях и иные лица.
Необходимо учитывать, что для целей Жилищного кодекса определение членов семьи собственника жило помещения содержится в пункте 1 статьи 31 ЖК РФ. Таким образом, к членам семьи собственника жилого помещения относятся: проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Согласно пункта 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. При этом дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При вселении кого-либо в качестве члена семьи соглашением может быть оговорено и иное. Вселяющийся, в соответствии с соглашением, может вообще не приобрести каких-либо прав на жилую площадь, либо приобрести право только на пользование какой-то определенной частью жилой площади.
Следует обратить внимание, что помимо членов семьи права на пользование жилой площадью, находящейся в частной собственности, могут приобретать и некоторые другие лица. К таким лицам, в соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ, относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
В отношении прекращения жилищных правоотношений собственника и членов его семьи (бывших членов семьи) студенту надо знать, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется. Такой позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст. 31) и ГК РФ
( п.2 ст. 292).
Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу различных оснований. Кроме уничтожения жилого помещения, например в результате пожара, стихийного бедствия, собственник может распорядиться своим жилым помещением и в результате гражданско-правовой сделки оно перейдет в собственность другого лица и, соответственно указанный собственник утратит на него право. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения регулируются не жилищным правом, а нормами гражданского законодательства.
Кроме обозначенных оснований жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).
В результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В этом случае к собственнику после признания дома аварийным в установленном порядке предъявляется требование о сносе дома в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).
В случае бесхозяйственного содержания собственником жилого помещения, которое предусмотрено ст. 293 ГК РФ, собственник также может утратить свое право на жилое помещение. Для определения понятия «бесхозяйственное содержание» студент должен ознакомиться с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 25.
Понятие «бесхозяйственное содержание» содержит следующие действия:
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей;
- бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение.
Еще одним основанием прекращения права собственности на жилое помещение может стать самовольное переустройство и (или) перепланировка жилой площади (ст. 29 ЖК).
Закон устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.
Собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.
Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.
После удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом надо обратить внимание, что прекращение права собственности на жилое помещение по указанным выше поводам не является основанием для выселения бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Он становится нанимателем данного жилого помещения и может быть выселен на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.
В отношении коммерческого найма жилого помещения необходимо знать, что обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.
Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Законодательство предполагает два вида договора коммерческого найма:
Долгосрочный договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Краткосрочный наем — наем, заключенный на срок до одного года.
К краткосрочному договору найма жилого помещения не применяются правила Гражданского кодекса, предусмотренные пунктом 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзаца 4 пункта 2 статьи 687 (предоставление судом годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения). Указанные положения не применяются, если договором не предусмотрено иное (ст. 683 ГК РФ).
Основанием для заключения договора является соглашение сторон. Типовой договор коммерческого найма не утвержден. Статьи 671, 673 ГК РФ определяют существенные условия договора, к которым относятся условия об объекте договора, о нанимателе договора.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такими гражданами не обязательно должны быть члены семьи нанимателя жилого помещения. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ).
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Что является основанием возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Какие основные права собственников жилого помещения предусмотрены ЖК РФ;
3. Какой нормативный акт дает определение и как определяется понятие «члены семьи собственника помещения»;
4. Каковы права членов семьи собственника жилого помещения;
5. Какова ответственность членов семьи собственника жилого помещения за использование ими этого помещения;
6. Каковы последствия исполнения солидарной обязанности полностью одним из должников — членов семьи собственника жилого помещения;
7. Что является признаком многоквартирного дома;
8. Каковы основания прекращения жилищных правоотношений собственника жилого помещения;
9. Каковы основания для прекращения жилищных правоотношений бывших членов семьи собственника жилого помещения;
10. В каких случаях возможно выселение из жилого помещения его собственника;
11. Какие условия являются существенными для договора коммерческого найма;
12. Какие сроки заключения договора коммерческого найма вы знаете.
Семинар № 5. Тема: Жилищные помещения, предоставляемые по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения
План
1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма;
2. Основания признания граждан, нуждающимися в жилой площади;
3. Порядок принятия граждан на учет в качестве нуждающегося в жилой площади;
4. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма;
5. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора);
6. Права и обязанности наймодателя;
7. Права и обязанности нанимателя;
8. Правовое положение членов семьи нанимателя;
9. Объединение жилой площади;
10. Замена жилой площади;
11. Обмен жилыми помещениями;
12. Поднаем жилого помещения;
13. Временные жильцы;
14. Прекращение договора социального найма жилого помещения;
15. Основания расторжения договора социального найма;
16. Выселение из жилых помещений:
16.1. Выселение с предоставлением другой благоустроенной
жилой площади;
16.2. Выселение с предоставлением другой жилой площади;
16.3. Выселение без предоставления другой жилой площади.
Методические рекомендации
Существенным при рассмотрении вопросов касающихся социального найма жилых помещений является возникновение права на жилую площадь. Моментом возникновения такого права является признание, граждан в законном порядке, нуждающимися в жилой площади.
Для этого граждане должны быть:
1. признаны малоимущими;
2. нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
3. отнесены к иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, также нуждающимися в жилых помещениях.
При этом надо учитывать, что ЖК РФ называет два критерия, которыми надо руководствоваться:
1. Закон субъекта РФ устанавливает порядок признания граждан малоимущими;
2. орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.
Таким образом, малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Приказом Минрегиона России от 01.01.2001г., № 17 утверждены методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, устанавливаются ЖК, другими федеральными законами или законами субъектов РФ. В соответствии со ст. 51 ЖК РФ нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Кроме этого надо учитывать, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади; всех указанных жилых помещений.
Необходимо знать, что поскольку государство не может отказаться от нормирования жилой площади, в статье 50 ЖК РФ ввел понятие учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения.
Учетная норма площади жилого помещения это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она устанавливается органом местного самоуправления.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
