Норма предоставления также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Естественно, что размер такой учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом, поскольку смысл предоставления нового жилья состоит в его улучшении.
В отношении упомянутого в ЖК РФ основания для предоставления другого жилья по договору социального найма связанного с проживанием в одной квартире со страдающим тяжелой формой хронического заболевания, надо иметь ввиду, что совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным, если это заболевание соответствует перечню заболеваний установленному Постановлением Правительства РФ. Сегодня, пока перечень таких заболеваний ещё не установлен продолжает действовать прежний «Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» утвержденный Приказом Минздрава СССР от 01.01.2001 N 330 в ред. от 01.01.2001года, а также утвержденный Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 715 «Перечень социально значимых заболеваний и перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих».
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Статьей 57 ЖК РФ введены новые правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Ранее существовало три очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в настоящее время ЖК РФ называет две: граждане получают жилье по обычной очереди и вне очереди.
По обычной жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Вне очереди жилые помещения предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (в соответствии с вышеуказанными правилами).
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются с учетом следующих правил:
1) при определении общей площади предоставляемого жилого помещения гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, — площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (п. 7 ст. 57 ЖК РФ);
2) действия гражданина и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет (п. 8 ст. 57 ЖК РФ);
3) заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (п. ст. 58 ЖК РФ);
4) жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (п.2 ст.58ЖК РФ).
При изучении договора социального найма, прежде всего, надо знать его определение обозначенное в пункте 1 статьи 60 ЖК РФ.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Стороны договора — собственник жилого помещения - наймодатель, с одной стороны, и гражданин - наниматель, с другой.
Срок действия договора не указывается, так как его отличительной особенностью является бессрочность.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК).
Новеллой ЖК РФ является положение пункта 2 статьи 61, определяющее, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Форма договора — простая письменная на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда, социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.
Студенту необходимо обратить внимание, что понятие «ордер» новым жилищным кодексом не применяется. Сегодня единственным основанием для заселения в жилое помещение государственного и муниципального жилого фонда является договор социального найма.
Необходимо помнить, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Необходимо четко представлять содержание договора социального найма жилого помещения, что составляет права и обязанности его сторон.
При этом надо обратить внимание на то, что наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 67 ЖК РФ имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг, и иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Обратите внимание на исчерпывающее право наймодателя.
Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Кроме этого наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и выполнять иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ).
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66 ЖК РФ).
В отношении членов семьи нанимателя надо знать, что определение лиц, которые являются или могут быть признаны таковыми, содержится в статье 69 ЖК РФ. Члены семьи, внесенные в договор социального найма, имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
В том случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении его права на помещение сохраняются, а обязанности, вытекающие из договора социального найма, он будет нести уже самостоятельно.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Обратите внимание, что Жилищный кодекс вообще не предполагает разделения договора социального найма на два или несколько отдельных договоров даже в случае, если предметом такого договора может быть изолированное жилое помещение, например комната.
Договор социального найма прекращается в силу его расторжения, например по соглашению сторон, или при волеизъявлении одной из сторон, а также в силу событий, не зависящих от воли сторон, - утраты, в частности разрушения, жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
Расторжение договора социального найма жилого помещения; по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ст. 89 ЖК РФ).
Основанием такого расторжения может быть:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Надо иметь в виду, что последствием расторжения договора социального найма является выселение граждан из занимаемого жилого помещения.
Выселение граждан из жилых помещений возможно на разных условиях:
Во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.
Такое выселение возможно в случае, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86 ЖК РФ);
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88 ЖК РФ).
Во - вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма.
Такое выселение возможно в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае может быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
В – третьих, без предоставления других жилых помещений (ст. 89 ЖК РФ).
Такое выселение возможно в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Кроме указанных случаев, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Перечислите основания признания граждан, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
2. Как ведется учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях;
3. Норма учета;
4. Порядок предоставления жилья по договору социального найма;
5. Норма предоставления;
6. Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, срок в договоре;
7. Каковы права и обязанности сторон по договору социального найма;
8. Наниматель, члены семья нанимателя, бывшие члены семьи нанимателя. Их права и обязанности;
9. Порядок вселения в жилое помещение в качестве члена семья нанимателя;
10. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения по договору социального найма;
11. Право на обмен жилого помещения;
12. Временные жильцы;
13. Прекращение договора социального найма жилого помещения;
14. Расторжение договора социального найма жилого помещения;
15. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Семинар № 8. Тема: Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде
План
1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение
2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном
3. жилищном фонде
4. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда
5. Пользование жилым помещением по договору найма в домах
6. специализированного жилищного фонда
7. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда
Методические рекомендации
При изучении темы семинарского занятия следует, прежде всего, дать определение специализированному жилищному фонду.
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в соответствии с правилами раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К объектам специализированного жилищного фонда, согласно статье 92 ЖК РФ относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан
Надо знать, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Сегодня действует Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду» от 01.01.01 № 42.
Обратите внимание, что для жилых помещений специализированного жилищного фонда установлен ограничительный правовой режим: специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. В отношении приватизации таких жилых помещений надо иметь в виду, что по общему правилу наниматели не пользуются этим правом, и только в отношении служебных помещений это правило может быть нарушено, так как в этом случае наймодатель имеет право принимать решение о приватизации такого жилья. Ограниченный режим специализированных жилых помещений объясняется строго целевым назначением специализированных жилых помещений. Например, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Обратите внимание, что перечень работодателей сформулирован как исчерпывающий, поэтому другие виды организаций заключают договор коммерческого найма; жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).
Другие виды специализированных жилых помещений также предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории граждан имеющих право на пользование соответствующими жилыми помещениями.
Основания предоставления специализированных жилых помещений, правила о договоре найма помещения, его расторжении, прекращении и являются едиными независимо от вида и назначения жилого помещения.
Основаниями предоставления специализированных жилых помещений являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. На основании решения заключается договор найма специализированного жилого помещения, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. ст. 689—701 ГК РФ).
Таким образом, специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Определение договора найма специализированного жилого помещения дано в пункте 1 статьи 100 ЖК РФ.
По договору найма специализированного жилого помещения наймодателем может быть: собственник специализированного жилого помещения. От имени собственника может выступать: уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления, и, кроме того, уполномоченное этими органами лицо. По договору найма специализированного жилого помещения, наймодатель обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации. Сегодня действует Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора найма специализированных жилых помещений» от 01.01.01г., № 000.
Норма предоставления в жилых помещениях в общежитиях и домах маневренного фонда составляет не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям (прекращение трудовых отношений, учебы).
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть осуществлено в любое время по соглашению сторон и по желанию нанимателя. По требованию наймодателя договора найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.
Существенным моментом также является то, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).
Последствием расторжения является выселение граждан в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением указанных в законе случаев.
Не могут быть выселены граждане - наниматели из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений. Если право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии переходит к другому лицу или такое жилое помещение передается в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу –и это лицо будет являться стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (п. 2 ст. 103 ЖК РФ).
Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Подобное выселение осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Понятие специализированного жилищного фонда;
2. Какие помещения относятся к объектам специализированного жилищного фонда;
3. Служебные жилые помещения, их назначение;
4. Жилые помещения в общежитиях, их назначение;
5. Жилые помещения маневренного фонда, их назначение;
6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, их назначение;
7. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
8. Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, их назначение;
9. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, их назначение;
10. Порядок предоставления специализированных жилых помещений;
11. Договор найма специализированного жилого помещения;
12. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения;
13. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения;
14. Выселение из специализированного жилого помещения.
Семинар № 9. Тема: Жилищные правоотношения в домах жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов
План
1. Возникновение права на жилую площадь в домах жилищных,
жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов
2. Прекращение жилищных отношений при найме жилой площади,
а также в домах ЖСК и ЖНК.
Методические рекомендации
При подготовке к семинару надо иметь в виду, что отношения по поводу создания и деятельности жилищно-строительного кооператива строятся также, как и для потребительских кооперативов.
Студенту необходимо знать определение потребительского кооператива.
Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей, ради которых он создан, и при условии, что эта предпринимательская деятельность соответствует целям деятельности кооператива. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).
ЖК и ЖСК создаются с целью удовлетворения потребностей в жилье (ст. 110 ЖК РФ). Поэтому правовой статус ЖК и своеобразен: фактически они занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом юридически некоммерческими юридическими лицами.
Различия указанных двух видов кооперативов ЖК И ЖСК) состоят в следующем:
1) члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст.110ЖК РФ);
2) члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст.110 ЖК РФ).
Далее необходимо разобраться в правовом регулировании создания и деятельности ЖК и ЖСК.
Собранием учредителей принимается решение об организации жилищного кооператива, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, то-есть его учредители. Количества учредителей жилищного кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. На собрании учредителей принимается устав жилищного кооператива. Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит открытый перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива.
Необходимо знать, что органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
При этом высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция, которые созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Надо знать, что из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов Жилищный кодекс РФ допускает одну форму - преобразование. Такое преобразование возможно не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Основанием преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья является решение общего собрания его членов (конференции).
Обратите внимание, что в соответствии со статьей 14 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья. В противном случае он подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Порядок ликвидации установлен ст. ст. 62-64 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке установленном ФЗ от 01.01.2001 г. «О несостоятельности (банкротстве)».
Действующее законодательство предусматривает еще один случай возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть не покроют, то кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ).
Далее надлежит разобраться в правовом положении членов жилищных кооперативов.
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие шестнадцати лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В соответствии с размером внесенного паевого взноса, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК).
Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
До приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения указанным жилым помещением. Например, в соответствии с уставом кооператива, можно передать свой пай, а соответственно и свои права на жилое помещение другому члену кооператива или третьему лицу.
Обратите внимание, что член кооператива в соответствии со статьей 127 ЖК РФ, имеет право потребовать раздела жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Право собственности на жилое помещение и на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).
Членство в жилищном кооперативе прекращается либо на основании заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива, либо в случае исключения его из жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и уставом жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива, и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме ЖК и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Существенным моментом также является то, что наряду с ЖК и ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), которые имеют особый правовой статус.
Следует знать, что действие правил ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, кроме ЖК и ЖСК, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопителъным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует.
Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами специального Федерального закона «О жилищно-накопительных кооперативах» от 01.01.01 г.
Закон о ЖНК определяет создание, управление ЖНК, компетенцию органов управления, определяет обеспечение финансовой устойчивости и контроль со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков за их деятельностью.
Студенту надо разбираться в особенностях правового регулирования ЖНК. Паевой взнос члена такого кооператива обеспечивает погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости аналогичного жилого помещения. Кроме этого в объем паевого взноса члена кооператива входит обеспечения погашения затрат кооператива, связанных с приобретением или строительством жилого помещения.
Надо знать, что отличительной особенностью ЖНК является определенное законом о ЖНК существование форм участия членов кооператива в деятельности ЖНК. Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива. В зависимости от выбранной формы участия определяется порядок внесения паевого взноса членами этого кооператива.
Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:
1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;
2) период внесения оставшейся части паевого взноса;
3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
4) возможные условия привлечения заемных средств.
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан:
1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
После выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива возникает право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.
С момента внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в его собственность членство в ЖНК прекращается.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
1. Какой кооператив признается потребительским;
2. Каково отличие ЖК и ЖСК от жилищных накопительных кооперативов
3. Каков порядок создания (организации) ЖК и ЖСК;
4. В чем состоит юридическое значение устава кооператива;
5. Как называются органы, являющиеся органами управления ЖК и ЖСК;
6. Какой из них является высшим представительным oрганом кооператива;
7. Какие органы управления и контроля избираются на собрания (конференции) членов кооператива. Каковы функции этих органов;
8. По каким основаниям и в каком порядке осуществляется ликвидация ЖК и ЖСК;
9. Что представляет собой паевой взнос;
10. В какой момент право собственности на жилое помещение переходит к члену жилищного кооператива;
11. В каком случае член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме;
12. По каким основаниям происходит прекращение членства в ЖК и ЖСК;
13. Какое лицо имеет преимущественное право на вступление в члены ЖК и ЖСК в случае наследования пая;
14. В каком порядке осуществляется выселение бывшего члена ЖК и ЖСК.
Семинар № 10. Тема: Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
План
Понятие товарищества собственников жилья;
Создание товарищества собственников жилья;
Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья;
Права и обязанности товарищества собственников жилья и его органов;
Правовое положение членов товарищества собственников жилья и членов.
Методические рекомендации
Прежде всего, студенту надо знать определение понятия «товарищество собственников жилья». Товариществом собственников жилья признается организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
При рассмотрении вопроса, касающегося создания товарищества собственников жилья необходимо иметь ввиду следующее.
Товарищество собственников жилья, согласно статье 135 ЖК РФ создается в следующем порядке:
1) сначала определяются предмет и цели деятельности товарищества с учетом положений, установленных ЖК РФ в статье 137 «Права товарищества собственников жилья» и статье 138 «Обязанности товарищества собственников жилья».
Предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья следующие. Предметом деятельности товарищества является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
Целью деятельности товарищества является обеспечение эксплуатации этого комплекса недвижимого имущества. При этом возможно создание товариществ собственников жилья при объединении (п. 2 ст. 136 ЖК РФ) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме.
Предмет и цели деятельности такого товарищества должны быть четко определены в его уставе.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ (ст.146 ЖК РФ).
Надо иметь в виду, что устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников в много квартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения его срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Существенным моментом также является то, что товарищество собственников жилья становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Товарищество собственников жилья, как юридическое лицо имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Надо иметь в виду, что товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем имуществом, принадлежащим ему. На практике взыскание, как правило, обращается прежде всего на средства юридического лица, находящиеся на банковских счетах.
Одновременно члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам своего товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Права и обязанности товарищества собственников жилья определены статьями 137 и 138 ЖК РФ.
Необходимо разобраться в правилах реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья. Согласно статьям 140 и 141 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется в установленном гражданским законодательством порядке.
Во-первых товарищество собственников жилья по решению его собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Во - вторых, общее собрание членов ТСЖ обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в соответствии со статьей 142 ЖК РФ два и более ТСЖ вправе создать объединение товариществ собственников жилья с целью совестного управления общим имуществом товариществ.
Далее надлежит разобраться в том, каково правовое положение товарищества собственников жилья и его органов.
Надо знать, что руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества в порядке определенным статьей 147 ЖК РФ:
1) правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества;
2) правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции:
а) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
б) общего собрания членов товарищества собственников жилья;
3) правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года;
4) правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества;
5) заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества;
6) заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества;
7) решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
Обязанности правления товарищества собственников жилья определены статьей 148 ЖК РФ.
Председатель правления товарищества собственников жилья осуществляет свою деятельность в соответствии со статьей 149 ЖК РФ. Председатель избирается на срок, установленный уставом товарищества и обеспечивает выполнение решений правления, дает соответствующие указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Свои действия председатель осуществляет без доверенности от имени товарищества.
Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Правомочия ревизионной комиссии определены статьей 150 ЖК РФ.
К таким функциям относится:
1) контроль финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, то есть осуществление так называемого внутреннего аудита;
2) избрание из своего состава председателя ревизионной комиссии.
Существенным моментом также является то, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).
Обратите внимание: для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 152 ЖК РФ):
1) обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
При этом на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья, доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для (п. 3 ст. 152 ЖК РФ):
1) оплаты общих расходов;
2)направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;
3) иных целей деятельности товарищества, предусмотренных уставом товарищества.
Далее необходимо определить каково правовое положение товарищества собственников жилья.
Правовое положение членов товарищества собственников жилья в соответствии со статьей 143 ЖК РФ следующее:
1) членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;
2) лица, приобретающие помещения в многоквартирном, доме после создания в нем товарищества собственников жилья, вправе стать членами товарищества лишь после возникновения у них права собственника на помещения этого дома;
3) членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления члена товарищества о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности у него на помещение в многоквартирном доме.
Вопросы для самоконтроля по изучаемой теме:
Как определяется понятие «товарищество собственников жилья»;
Что является предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья;
С какого момента товарищество собственников жилья становится юридическим лицом;
Чем отвечает товарищество собственников жилья по своим обязательствам;
При объединении каких объектов допускается создание товарищества собственников жилья;
Каковы права и обязанности товарищества собственников жилья;
В каком порядке осуществляется реорганизация товарищества собственников жилья;
В каком порядке осуществляется ликвидация товарищества собственников жилья;
Какие органы являются органами управления товарищества собственников жилья и какова их компетенция;
Каков порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья;
Из чего состоят средства товарищества собственников жилья;
Какими видами хозяйственной деятельности вправе заниматься товарищество собственников жилья;
Как используется доход от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья.
6.5. Словарь базовых термины и определений
В
ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ – лица, которым нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членами его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, а также членом жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членами его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива, предоставлено право безвозмездного проживания в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма
Г
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации или ее субъектам.
Государственный жилищный фонд - совокупность жилых домов и иных жилых помещений, находящихся в государственной собственности.
Д
Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.
Договор ренты - договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор постоянной ренты - разновидность договора ренты, отличающийся сроком рентных платежей; постоянная рента – это бессрочная рента.
Договор пожизненной ренты - разновидность договора ренты, отличающийся сроком рентных платежей: пожизненная рента – это бессрочная рента, которая устанавливается на срок жизни одного или нескольких ее получателей.
Доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Ж
жилая комната - обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.
Жилой дом - самостоятельный вид жилища, предназначенный для проживания людей и отвечающий необходимым строительным, техническим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям.
ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
И
Ипотека - залог зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным с момента возникновения права залога.
Источники права - формы закрепления (внешнего выражения) правовых норм.
К
квартира - предназначенное и используемое для проживания отдельное жилое помещение, имеющее отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор или отдельную кухню.
Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры
Конфискация - принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства всего или части имущества, принадлежащего гражданину.
М
маневренный фонд - часть жилищного фонда, предназначенная для временного проживания граждан.
Материальные убытки - имущественный ущерб.
Муниципальная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также др. муниципальным образованием.
Муниципальный жилищный фонд - жилые дома и жилые помещения в других домах, находящиеся в собственности соответствующего муниципального образования, а также ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Н
Наследство (наследственная масса) - имущество, переходящее в порядке наследования от умершего (наследодателя) к наследникам.
Норма предоставления площади жилого помещения - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
О
общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или в учебном заведении, которым принадлежит данное помещение.
Определенные сроки - точные, конкретные сроки, с указанием начала и окончания, точного промежутка времени либо точного указания на конкретное событие или же момент.
П
ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ - изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения
Потерпевший – лицо, которому причинен вред.
Право владения - возможность иметь у себя данное имущество, возможность осуществления фактического господства над вещью.
Право пользования - возможность удовлетворения своих потребностей путем извлечения и получения доходов.
Право распоряжения - возможность определять юридическую судьбу вещи.
Право собственности - вещное право, представляющее своему носителю исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению в отношении принадлежащего ему имущества.
Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном (см.) или муниципальном (см.) жилищном фонде.
С
Собственник - физическое или юридическое лицо, которое по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается предназначенным ему имуществом.
Субъект права - лицо (физическое и юридическое), обладающее по закону способностью иметь и осуществлять непосредственно или через представителя права и юридические обязанности.
Т
Товарищество собственников жилья - объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.
Ю
Юридические факты - предусмотренные в законе обстоятельства, которые являются основанием для возникновения (изменения, прекращения) конкретных правоотношений.
7. Дополнения и изменения в учебно-методическом комплексе дисциплины
Дополнения и изменения в учебно-методический комплекс дисциплины, обсуждённые и утверждённые на заседании кафедры, приводятся в контрольных экземплярах учебно-методического комплекса дисциплины, находящихся на кафедре гражданско-правовых дисциплин и в УМО.
[1] Блиц-опрос может проводиться дважды.
[2] В модуле 3 темы, по каждой из них можно подготовить ответы на 2 теоретических вопроса.
[3] Блиц-опрос может проводиться дважды.
[4] Тестирование по темам второго модуля может проводиться дважды.
[5] Всеобщая декларация прав человека. «Права человека. Международный билль о правах человека». ООН, Нью-Йорк, 1988. С. 11.
[6] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по уголовным делам. С. 255.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
