Методическая разработка по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» (стр. 2 )

Как изменится величина стоимости земельного массива при условии увеличения ставки дисконта в полтора раза - при неизменности прочих условий задачи? Приведите примеры, в каких случаях такое повышение ставки дисконта было бы обоснованным.

6. Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции (АЗС) на четыре колонки. В результате проведенного анализа деятельности аналогичных действующих АЗС со схожим местоположением выявлены следующие параметры расчета:

- в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 32 л бензина;

- чистый доход с одного литра бензина составляет 2 руб./л;

- срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;

- возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

- с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

- планируемый доход на инвестиции составляет 18%.

Затраты на приобретение, установку и ввод в эксплуатацию одной колонки составляют 1 300 тыс. руб.

Определите также стоимость земельного участка под строительство указанной АЗС при условии аннуитетного возмещения инвестиций – при неизменности прочих условий задачи. Проанализируйте соотношение величин стоимости земельного участка, полученных при прямолинейном и аннуитетном возмещении инвестиций. Приведите примеры случаев обоснованности применения каждого из использованных подходов к возмещению инвестиций.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельных участков? На каких принципах оценки базируется доходный подход?

2. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода? Каковы предпосылки его применения, преимущества и недостатки?

3. Какие виды доходов могут быть капитализированы при оценке земли?

4. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования? Каковы предпосылки его применения, преимущества и недостатки?

Задания для самостоятельной работы

1. Определите стоимость земельного массива площадью 5 га, который предполагается разбить на отдельные участки площадью 0,25 га с целью их благоустройства и последующей продажи. Ежегодно планируется продавать по четыре участка в среднем за 2,5 млн. руб. Издержки на межевание, подготовку и благоустройство земельных участков в размере 6,4 млн. руб. необходимо осуществить в настоящее время. Прочие затраты (расходы по содержанию, административные и накладные расходы) в расчете на один участок оценены на уровне 60% цены его продажи. Указанные прочие затраты, а также поступления от продажи участков могут быть отнесены к концу каждого соответствующего года. Ставка дисконтирования обоснована на уровне 15%.

Как изменится величина стоимости земельного массива при условии осуществления в настоящее время всех расходов по подготовке и благоустройству земельных участков - при неизменности прочих условий задачи? Проанализируйте соотношение величин стоимости земельного массива, полученных в первоначальной и измененной постановке задачи, сделайте выводы.

2. Рассчитайте коэффициент капитализации для всей собственности при условии аннуитетного возмещения капитала при ожидаемой ставке дохода на инвестиции 15%. В объект недвижимости инвестировано 50 тыс. долл., в составе которых 4 тыс. долл. составляет рыночная стоимость участка земли и 46 тыс. долл. – стоимость здания, которое изнашивается за 8 лет. Рассчитайте также коэффициент капитализации для всей собственности при прямолинейном возмещении капитала (все прочие условия задачи не меняются).

3. Стоимость земельного участка, купленного за 5 млн. руб., ежегодно увеличивается на 7%. На сколько по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

4. Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 25 млн. руб. Ставка дисконтирования 12%.

5. Участок земли был недавно сдан в аренду на 49 лет с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора, арендная плата установлена в размере 180 тыс. руб. в год. Коэффициент капитализации равен 15%. Определите стоимость земельного участка.

Рекомендуемая литература

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 7, 15, 16.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.4.2.

4. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.2.

5. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 453-474.

6. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – Гл.3.

7. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 4. Метод остатка в оценке стоимости земли (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Процедура применения метода остатка в оценке земли.

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения земельного участка.

3. Расчет коэффициента капитализации для улучшений земельного участка по методу остатка.

Практические задания

1. Срок службы летнего кафе десять лет, затраты на его строительства 1100 тыс. руб., доходность таких объектов составляет 17%, получаемый годовой чистый операционный доход 500 тыс. руб. Определить стоимость земельного участка по методу остатка, если возврат капитала производится равными выплатами (по методу Ринга). Чему равны величины дохода, приходящегося на здание летнего кафе, и дохода, приходящегося на земельный участок? Чему равны величины коэффициентов капитализации земельного участка и здания летнего кафе?

2. Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 14%, а срок службы 25 лет. Средняя заполняемость гаража 75%, стоимость аренды одного машино-места 26 тыс. руб. в год. Затраты на строительство такого гаража составляет 45000 тыс. руб. Используя технику остатка, определите стоимость земельного участка при условии аннуитетного возмещения капитала (по методу Инвуда). Чему равны величины дохода, приходящегося на здание гаража, и дохода, приходящегося на земельный участок? Чему равны величины коэффициентов капитализации земельного участка и здания гаража?

3. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостьютыс. руб., продолжительность экономической жизни которого предположительно составит 20 лет. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 5 000 тыс. руб. Ставка дохода на инвестиции обоснована на уровне 14%. Норма возврата вложенного капитала рассчитывается при условии его аннуитетного возмещения (по методу Инвуда).

Как изменится величина стоимости земельного участка, если норма возврата вложенного капитала будет рассчитываться при условии его возмещения по безрисковой ставке 11% (по методу Хоскольда)? Чем будет обусловлено такое изменение величины стоимости земельного участка? Приведите примеры случаев обоснованности применения каждого из использованных в данной задаче подходов к возмещению капитала.

Контрольные вопросы

1. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка? В чем его преимущества и недостатки?

2. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

3. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

4. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли? В оценке стоимости каких земельных участков может быть обоснован отказ от использования доходного подхода к оценке?

Задания для самостоятельной работы

1. Определите стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости, если стоимость расположенного на участке торгового павильона составляет 4 000 тыс. руб., срок его экономической жизни - 15 лет. Ставка дохода на инвестиции обоснована на уровне 14%. Норма возврата вложенного капитала рассчитывается при условии его прямолинейного возмещения (по методу Ринга). Чистый операционный доход от объекта в первый год его эксплуатации составил 1 300 тыс. руб.

Чему равны величины дохода, приходящегося на здание торгового павильона, и дохода, приходящегося на земельный участок? Чему равны величины коэффициентов капитализации земельного участка и здания торгового павильона?

Как изменится величина стоимости земельного участка, если норма возврата вложенного капитала будет рассчитываться при условии его аннуитетного возмещения (по методу Инвуда)? Чем будет обусловлено такое изменение величины стоимости земельного участка? Приведите примеры случаев обоснованности применения каждого из использованных в данной задаче подходов к возмещению капитала.

2. Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 250 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 150 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 6,3 млн. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 16%, а для земельного участка — 13%.

3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 4 млн. руб.?

4. Земельный участок с административным зданием стоимостью 100 млн. руб. куплен в рассрочку на пять лет под 12% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо направлять в конце каждого года на погашение долга? Какую равновеликую сумму необходимо направлять в конце каждого месяца на погашение долга при условии ежемесячного начисления процентов при той же процентной ставке?

5. Земельный участок под торговым центром оценивается в 8 000 тыс. руб., срок службы торгового центра составляет 35 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров - 19%, величина чистого операционного дохода составляет 10 000 тыс. руб. в год. Определить стоимость здания, используя метод остатка при условии возврата капитала по безрисковой ставке 10% (по методу Хоскольда).

Рекомендуемая литература

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 14.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. - П.4.2.

4. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.2.

5. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 453-460.

6. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – С. 96-109.

7. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.- С.89-107.

8. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 5. Сравнительный подход к оценке стоимости земли (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Методы сравнительного подхода к оценке земли.

2. Этапы применения метода сравнения продаж.

3. Основные элементы сравнения земельных участков.

Практические задания

1. Дайте сравнительную характеристику методов сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков по предпосылкам их применения, преимуществам и недостаткам.

2. Определите уточненную стоимость объекта-аналога (земельного участка), проданного за 10 млн. руб., исходя из данных, представленных в табл.3.

Таблица 3

Исходная информация по объекту-аналогу – земельному участку

Элементы сравнения	Характеристики объекта-аналога	Величина поправки	Скорректированная цена, руб.
%	руб.
Дата продажи	6 месяцев назад	+5%
Местоположение	на 8% лучше, чем у объекта оценки
Физические характеристики	на 10% хуже, чем у объекта оценки
Доступные коммунальные услуги (подвод коммуникаций)	на 4% хуже, чем у объекта оценки
Общая корректировка

3. Приведите источники и виды информации, которые могут быть использованы при оценке стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

4. Сформулируйте примеры внесения в цены продаж сопоставимых земельных участков положительных (повышающих) поправок. Приведите примеры внесения в цены продаж сопоставимых земельных участков отрицательных (понижающих) поправок.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков? На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?

2. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж? Каковы предпосылки его применения, преимущества и недостатки?

3. На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

4. Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого земельного участка и аналогов?

5. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

6. Почему метод остатка одновременно относят и к сравнительному, и к затратному подходам к оценке?

Задание для самостоятельной работы

Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.01.2009 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано четыре участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены в табл.4. В процессе решения необходимо составить табл.5.

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Второй аналог был продан за 2 мес.; типичный срок экспозиции на данном сегменте рынка 6 мес. По мнению эксперта, сокращение срока экспозиции в данном случае привело к снижению цены второго аналога на 10%.

Таблица 4

Характеристики аналогичных земельных участков

Элементы сравнения	Аналогичные участки
№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,2	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01.11.2008	01.08.2008	01.05.2008	01.07.2008
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи	Не выявлено	Нетипичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район жилой застройки	Административно-деловой центр	Промышленный район	Район жилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

Таблица 5

Расчет скорректированной цены по аналогичным участкам

Наименование показателя	Аналогичные участки
№1	№2	№3	№4
1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.
Размер участка, га
Цена за 0,10 га, руб.

Продолжение таблицы 5