Методическая разработка по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» (стр. 3 )

1	2	3	4	5
Корректировка на условия финансирования, руб.
Скорректированная цена за 0,10 га, руб.
Корректировка на особые условия продажи
Скорректированная цена за 0,10 га, руб.
Корректировка на время продажи
Скорректированная цена за 0,10 га, руб.
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена за 0,10 га, руб.
Корректировка на физические (геологические) условия
Скорректированная цена за 0,10 га, руб.

В процессе внесения корректировки на время продажи необходимо учесть, что на рынке земельных участков в первой половине 2008г. отмечался рост цен на 2% в месяц; в третьем квартале 2008г. рост цен замедлился до 1% в месяц; в четвертом квартале рост цен не выявлен.

По мнению эксперта, расположение земельного участка в административно-деловом центре обеспечивает преимущества для строительство торгового павильона по сравнению с районом жилой застройки города; необходимая понижающая поправка на местоположение в этом случае обоснована на уровне (-5%). Соответственно, промышленный район характеризуется худшим местоположением для строительства торгового павильона по сравнению с районом жилой застройки города; необходимая поправка на местоположение в этом случае обоснована на уровне (+10%).

Также эксперт считает, что неровный рельеф поверхности ухудшает физические условия. Из анализа прошлых парных продаж величина поправки в цену продажи участка обоснована на уровне (+2%).

Рекомендуемая литература

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 11, 12, 13.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.4.1.

4. Организация оценки и налогообложение недвижимости. Том 1. / Под общей ред. Дж. К. Эккерта. – М.: РОО, Академия оценки «Стар Интер», 1997. – С. 246-257.

5. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.3.

6. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 441-449.

7. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – Гл.4.

8. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.- С.294-299.

9. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 6. Виды корректировок в оценке недвижимости и способы их оценки (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Виды корректировок, порядок их расчета и внесения.

2. Способы определения величин корректировок цен.

3. Расчет стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Практические задания

1. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка исходя из следующих данных. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 2,3 млн. руб. На земельном участке имеется жилой дом площадью 400 кв. м и гараж площадью 20 кв. м Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 7 000 руб., 1 кв. м гаража – 3 000 руб. Общий устранимый физический износ равен 0,8 млн. руб., неустранимый физический износ – 0,4 млн. руб., устранимый функциональный износ – 0,3 млн. руб.

2. По данным аналитических обзоров, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами составляет от 0,01 до 0,1 [7, п.12.2]. Стоимость единого объекта недвижимости (здания производственного корпуса) определена на уровне 14 млн. руб. Определите верхний и нижний границы диапазона, в пределах которого расположена стоимость земли, на которой расположено здание производственного корпуса. Сформулируйте возможные условия, при которых стоимость земли будет стремиться к верхней границе диапазона; сформулируйте возможные условия, при которых стоимость земли будет стремиться к нижней границе диапазона.

3. На основании данных, полученных с рынка земельных участков и представленных в табл.6, рассчитайте стоимость земельного участка площадью 20 соток, к которому подведен газ и подъездная дорога с твердым покрытием. Какой способ обоснования величины корректировок цен может быть использован при решении задачи? Как изменилась бы величина стоимости оцениваемого земельного участка, если бы к нему было также подведено электричество?

Таблица 6

Характеристики участков-аналогов

Наименование показателя	Участки-аналоги
1	2	3	4	5
Размер земельного участка, соток	20	20	15	15	15
Газ (подведен к участку)	есть	нет	есть	есть	есть
Электричество (подведено к участку)	есть	нет	есть	нет	нет
Наличие подъездной дороги с твердым покрытием	нет	нет	нет	нет	есть
Цена продажи, тыс. руб.	3 800	2 900	3 000	2 800	3 400

Контрольные вопросы

1. Какие виды корректировок и в какой последовательности могут быть внесены в цены объектов-аналогов в сравнительном подходе к оценке стоимости земельных участков?

2. Какие способы позволяют обосновать величины корректировок цен в сравнительном подходе к оценке стоимости земельных участков?

3. В каких случаях оценки земли применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?

4. Какие этапы оценки стоимости земли включает метод выделения? В каких случаях метод выделения становится единственно возможным методом оценки земельного участка?

5. Почему метод выделения одновременно относят и к сравнительному, и к затратному подходам к оценке?

6. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли? В оценке стоимости каких земельных участков может быть обоснован отказ от использования сравнительного подхода к оценке?

Задания для самостоятельной работы

1. Оцените по состоянию на январь 2009г. стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и типовое здание общей площадью 1 100 кв. м. Здание было построено в январе 1987 г., типичный срок экономической жизни здания 70 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания не выявлены. Стоимость единого объекта недвижимости оценена на уровне 53 млн. руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений (прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания) составляютруб./ кв. м. Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

2. На аукционе были проданы восемь одинаковых загородных участков с дачными домиками площадью по 30 кв. м каждый. Восемь участков были проданы одним лотом за 340 тыс. руб. Объект оценки – земельный участок - расположен поблизости от проданных участков, имеет такую же площадь и аналогичный типовой дачный домик 1985 г. постройки. Стоимость воспроизводства 1 кв. м дачного домика составляет 1 500 руб./ кв. м., срок его экономической жизни 40 лет. Оцените по состоянию на июнь 2009г. стоимость объекта оценки.

3. Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 7 240 тыс. руб. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, на основании представленной в табл.7 информации по аналогичным единым объектам недвижимости, расположенным в том же районе. В процессе решения задачи необходимо завершить заполнение табл.7.

Таблица 7

Величины стоимости аналогичных объектов недвижимости

Аналоги объекта оценки	Стоимость земельного участка, тыс. руб.	Стоимость единого объекта недвижимости, тыс. руб.	Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости
А	1 224	7 584
В	1 110	6 576
С	1 270	7 122

Рекомендуемая литература

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 11, 12, 13.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.4.1.

4. Организация оценки и налогообложение недвижимости. Том 1. / Под общей ред. Дж. К. Эккерта. – М.: РОО, Академия оценки «Стар Интер», 1997. – С. 249-255.

5. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.3.

6. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 449-453.

7. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – С.121-134.

8. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.- С.291-294.

9. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 7. Затратный подход к оценке стоимости земли (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Использование элементов затратного подхода в методах остатка и в выделения.

2. Обоснование итоговой величины стоимости земельного участка.

3. Нормативные требования к отчету об оценке стоимости земельного участка.

Практические задания

1. Опишите процедуру расчета затрат на воспроизводство или замещение зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Охарактеризуйте направления использования результатов применения указанной процедуры в оценке стоимости земельного участка.

2. Охарактеризуйте обязательные требования к составлению и содержанию отчета об оценке стоимости земельного участка.

3. Дайте характеристику обязательных требований к договору на проведение оценки стоимости земельного участка в Российской Федерации.

4. Цена предложения 1 кв. м общей площади в пятиэтажном крупнопанельном доме составляетруб. Скидка на торг составляет около 20%. Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляетруб. Прибыль застройщика 30%. Срок службы дома на момент оценки равен 30 годам. Норма амортизации строения данного типа 1% в год, срок его экономической жизни 70 лет. Определите стоимость 1 кв. м земельного участка, на котором расположен пятиэтажный крупнопанельный дом.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при оценке земельных участков? На каких принципах оценки базируется затратный подход?

2. Какие методы оценки стоимости земли основаны на использовании элементов затратного подхода?

3. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли? В оценке стоимости каких земельных участков может быть обоснован отказ от использования затратного подхода к оценке?

4. Какие существуют обязательные требования к описанию использованной информации, а также к описанию методологии оценки и расчетов в отчете об оценке стоимости земельного участка?

Задания для самостоятельной работы

1. Охарактеризуйте этапы оценки стоимости земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. Приведите примеры обоснованного применения указанного способа оценки.

2. Опишите процедуру оценки стоимости земли исходя из условий инвестиционных контрактов. Опишите область применения указанного способа оценки.

3. Дайте характеристику документа, который является основанием для проведения оценщиком оценки стоимости земельного участка в Российской Федерации.

4. Укажите документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельного участка как объекта оценки.

Рекомендуемая литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.) // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Требования к отчету об оценке (ФСО №3) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001 г., № 000 // Справочно-правовая система «Гарант».

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».