Методическая разработка по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» (стр. 4 )

4. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 8, 10, 19.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.4.3, 6.

6. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.4.

7. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 474-475.

8. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – Гл.5.

9. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Процедура оценки варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка.

2. Текущее и разрешенное использование земельного участка как основа анализа юридической возможности варианта ННЭИ земельного участка.

3. Анализ физической осуществимости и финансовой обеспеченности варианта ННЭИ земельного участка.

Практические задания

1. В результате проведенного анализа были выявлены варианты использования земельного участка, представленные в табл.8. Определите общую стоимость единого объекта недвижимости и стоимость земельного участка по вариантам его использования. Определите наилучший вариант использования земельного участка из числа представленных.

2. Определите стоимость земельного участка и общую стоимость единого объекта недвижимости по вариантам использования земельного участка, представленным в табл. 9; определите наилучший вариант.

3. Определите общую стоимость единого объекта недвижимости и стоимость земельного участка по вариантам его использования, представленным в табл. 10; определите наилучший вариант использования земельного участка из числа представленных.

Таблица 8

Варианты использования земельного участка

Наименование объекта по варианту использования земельного участка	Наименование показателей
стоимость новых улучшений, тыс. руб.	чистый операционный доход, тыс. руб. в год	коэффициент капитализации объекта в целом	коэффициент капитализации земли
Большой супермаркет	65 000	10 500	12%	10%
Гостиница	75 000	12 600	16%	10%
Театр	95 000	13 000	12%	10%
Торгово-развлекательный центр	80 000	10 500	12%	10%

Таблица 9

Варианты использования земельного участка

Наименование показателя	Варианты использования земельного участка
жилое здание, много-квартирный дом	офисное здание	коммерческое здание, розничная торговля
Площадь возводимых зданий, кв. м.	7 300	5 800	8 200
Стоимость строительства зданий, тыс. руб./ кв. м.	30	24	24
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год	60 000	52 800	71 200
Коэффициент капитализации здания	13%	12%	14%
Коэффициент капитализации земли	10%	10%	10%

Таблица 10

Варианты использования земельного участка

Наименование объекта по варианту использования земельного участка	Наименование показателей
чистый операционный доход, млн. руб. в год	строительные расходы, млн. руб.	коэффициент капитализации объекта в целом
Торговый объект	15	72	17%
Офисный центр	10	67	13%
Гостиница	11	55	15%
Фитнес-центр	14	73	16%

Контрольные вопросы

1. В чем заключается значение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в процедуре применения основных подходов к оценке его стоимости?

2. В какой последовательности осуществляются этапы оценки варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

3. В чем отличие процедур определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка и земельного участка с имеющимися улучшениями?

4. Какие параметры оценки варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка могут быть обоснованы по результатам анализа внешней информационной базы?

Задания для самостоятельной работы

1. Обоснуйте выбор наилучшего варианта использования из трех альтернативных вариантов, представленных в табл.11.

2. В процессе обоснования наиболее эффективного использования земельного участка оценщик остановился на двух вариантах: строительство офисного здания и строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят 125 млн. руб., расходы по строительству торгового центра - 130 млн. руб. Относительно ожидаемых доходов сделаны предположения, представленные в табл.12.

Таблица 11

Варианты использования земельного участка

Наименование показателя	Варианты использования земельного участка
офисное здание	проект по застройке жильем	фитнес - центр
Стоимость застройки, тыс. руб.	51 700	66 150	39 000
Потенциальный валовый доход, тыс. руб. в год	15 000	25 000	10 000
Поправка не недоиспользование и потери при сборе, тыс. руб. в год	2 000	2 500	500
Прочие доходы, связанные с эксплуатацией собственности, тыс. руб. в год	500	1 000	300
Операционные расходы, тыс. руб. в год	5 000	12 000	3 000
Отчисления в резерв на замещение долгоживущих элементов, тыс. руб. в год	500	1 000	300
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений	13%	14%	13,2%
Коэффициент капитализации для земли	12%	12%	12%

Таблица 12

Варианты использования земельного участка

Года прогнозного периода	Прогноз доходов по вариантам использования земельного участка, тыс. руб.
офисное здание	торговый центр
1	2	3
1-й год	18 000	20 500
2-й год	18 250	21 500
3-й год	18 750	22 000
4-й год	18 750	22 500
5-й год	20 000	23 000
6-й год	20 250	23 250
7-й год	20 500	23 500

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение семилетнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра - на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных и торговых центров, ожидают 17% и 19% прибыли соответственно. Определите наиболее эффективное использование участка.

Рекомендуемая литература

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2009. – С.124-140.

3. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.5, 18.

4. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – С. 45-47, 51.

5. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.- С.270-288.

6. Яскевич подходов к концепции стоимости земельных участков. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 9. Особенности оценки отдельных видов земель (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Специфика оценки земельных участков под застройку.

2. Особенности применения техники остатка для оценки земельных участков в городе.

3. Методические подходы к оценке кадастровой стоимости земли.

Практические задания

1. Выделите специфические особенности процедуры применения основных подходов к оценке стоимости земельных участков под застройку на примере городских земельных участков.

2. Охарактеризуйте назначение и регламентацию кадастровой оценки различных категорий земель в Российской Федерации.

3. Дайте общую характеристику процедур оценки стоимости земель поселений по видам их разрешенного использования.

4. Выделите особенности кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений? Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

2. Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

3. Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

4. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий? Какие показатели рассчитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий?

5. Что понимается под плодородием земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

6. Что понимается под местоположением земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

7. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

8. Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода при оценке земель лесного фонда?

Задания для самостоятельной работы

Проанализируйте материалы Приложений 1 и 2, выполните следующие задания.

1. Выделите субъект Российской Федерации с наибольшей величиной кадастровой стоимости земель поселений численностью жителей болеечеловек среди земель под промышленными объектами в группе средних показателей кадастровой стоимости земель поселений. Выполните то же задание по отношению к группе минимальных показателей кадастровой стоимости земель поселений. Выполните то же задание по отношению к группе максимальных показателей кадастровой стоимости земель поселений. В процессе выполнения задания заполните табл. 13. Сравните полученные результаты, сделайте выводы, сформулируйте возможные причины расхождений в ответах.