Методическая разработка по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» (стр. 1 )

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ФИНАНСОВО-

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики производства

Методическая разработка

по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков»

для проведения семинарских, практических занятий и

самостоятельной работы студентов, обучающихся

по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

(специализация «Оценка собственности»)

Казань 2009

Обсуждена на заседании кафедры экономики производства, протокол от 01.01.2001г.

Составитель: к. э.н., доцент

Рецензенты: к. э.н., доцент

к. э.н., доцент

Контроль качества:

методист: ст. преп.

ст. методист: доцент

начальник

отд. УККО: доцент

Содержание

Введение……………………………………………………………………... Тема 1. Экономическая сущность и значение земли как главного средства производства. Земельный фонд, состав и структура …….. Тема 2. Экономические и правовые основы оценки стоимости земли)… Тема 3. Доходный подход к оценке стоимости земли) ………………..… Тема 4. Метод остатка в оценке стоимости земли)……………………..... Тема 5. Сравнительный подход к оценке стоимости земли) …………..... Тема 6. Виды корректировок в оценке недвижимости и способы их оценки ……………………………...……………………...……… Тема 7. Затратный подход к оценке стоимости земли ……………….….. Тема 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка ………………………………………..……... Тема 9. Особенности оценки отдельных видов земель…………………… Тема 10. Особенности оценки стоимости сельскохозяйственных земель Тема 11. Расчет земельной ренты в оценке стоимости сельскохозяйственных земель …………………………………………….……… Приложения

4 5 9 11 16 20 25 29 32 36 43 46 51

Введение

Настоящая методическая разработка составлена в соответствии с Программой дисциплины, календарно-тематическим планом и предназначена для проведения семинарских, практических занятий, а также для организации самостоятельной работы студентов при изучении дисциплины «Экономическая оценка земельных участков».

Методическая разработка включает вопросы для обсуждения, контрольные вопросы и задания для самостоятельной работы студентов, список рекомендуемой литературы.

Семинарские и практические занятия по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» проводятся с целью усвоения студентами важнейших теоретических основ дисциплины, закрепления полученных знаний и умений, формирования навыков практического применения основных инструментов оценки стоимости земельных участков.

Уровень усвоения студентами изучаемой темы проверяется путем проведения опроса по основным вопросам темы и анализа результатов решения практических заданий.

Контрольные вопросы и задания предназначены для проверки качества усвоения учебного материала. Ответы на контрольные вопросы и задания готовятся студентами самостоятельно и проверяются преподавателем на семинарских и практических занятиях.

Задания для самостоятельной работы, представленные в данной методической разработке, способствуют углублению и закреплению знаний, развитию аналитических и практических навыков по оценке предприятий и предназначены для организации самостоятельной работы самими студентами. Задания для самостоятельной работы студентов, организуемой преподавателем, приводятся в отдельной методической разработке по дисциплине для выполнения индивидуальных самостоятельных заданий студентов.

Основная часть

Тема 1. Экономическая сущность и значение земли как главного средства производства. Земельный фонд, состав и структура (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Экономическая сущность земли как объекта стоимостной оценки.

2. Назначение, состав и структура земельного фонда России.

3. Основные землепользователи и изменение прав собственности на землю.

Практические задания

1. Охарактеризуйте объекты, относимые Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам; определите роль и место земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

2. Приведите примеры возникновения земельных отношений между их конкретными субъектами и объектами.

3. Укажите основания возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц на землю; выделите ограничения прав собственности на землю для иностранных граждан и юридических лиц.

4. Дайте сравнительную характеристику ограниченных вещных прав на землю, существующих в Российской Федерации; приведите примеры их возникновения.

5. Выделите категории земель в Российской Федерации, охарактеризуйте общий порядок перевода земель из одной категории в другую.

6. Дайте сравнительную характеристику земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Контрольные вопросы

1. В чем различие между понятиями «недвижимость» и «недвижимое имущество»?

2. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?

3. Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?

4. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры публичных и частных сервитутов.

5. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка? Какие требования или ограничения может содержать разрешенное использование земельного участка?

Задания для самостоятельной работы

1. Охарактеризуйте основные принципы земельного законодательства и формы платы за использование земли в Российской Федерации.

2. Приведите случаи изъятия земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд. Выделите состав убытков, возмещаемых при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

4. По данным таблицы 1 дайте сравнительную характеристику структуры земель по формам собственности в Российской Федерации и Приволжском федеральном округе на 1 января 2008 г. ? В процессе ответа на вопросы завершите заполнение табл. 1.

Таблица 1

Структура земель по формам собственности в Российской Федерации и

Приволжском федеральном округе по состоянию на 1 января 2008г. [7]

Виды земель по формам собственности	Площади земель, тыс. га	Доля земель ПФО в РФ, %	Структура земель, в процентах к итогу
РФ	ПФО	РФ	ПФО	отклонение ПФО от РФ (+/ -)
1	2	3	4	5	6	7
Земли в государственной и муницпальной собственности	1	68 312

Продолжение таблицы 1

1	2	3	4	5	6	7
Земли в собственности юридических лиц	7 119	2 124
Земли в собственности граждан		33 262
ИТОГО:

3. По данным табл. 2 дайте сравнительную характеристику структуры земель по категориям в Российской Федерации и Приволжском федеральном округе на 1 января 2008 г.

Таблица 2

Структура земель по категориям в Российской Федерации и

Приволжском федеральном округе по состоянию на 1 января 2008г. [8]

Категории земель	Площади земель, тыс. га	Доля земель ПФО в РФ, %	Структура земель, в процентах к итогу
РФ	ПФО	РФ	ПФО	отклонение ПФО от РФ (+/ -)
Земли водного фонда	27 942,3	1 738,6
Земли лесного фонда	1 104 976	34 330,8
Земли особо охраняемых территорий и объектов	34 393,8	1 130,8
Земли промышленности и иного специального назначения	16 687,4	1 298,4
Земли населенных пунктов	19 258,5	4 141,5
Земли запаса	103 389,3	1 470,4
Земли сельскохозяйственного назначения	403 177,0	59 587,0
ИТОГО:

По каким категориям земель ПФО занимает важное место в составе земель РФ? В процессе ответа на вопросы завершите заполнение табл. 2.

Рекомендуемая литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.) // Справочно-правовая система «Гарант». – Гл. I, I.1, III, IV, V, VII, VIII, X.

2. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.) // Справочно-правовая система «Гарант».

3. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – Гл.10 п.10.1.

4. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 385-413, 672-684.

5. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – С. 7-12, 59-84.

6. Управление земельными ресурсами: учебное пособие. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – С. 309-355, 356-385.

7. Распределение земель по формам собственности на 1 января 2008г. // Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости [электронный ресурс]: сфера деятельности; состояние земель России; Российская Федерация, Приволжский Федеральный округ. – Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

8. Структура земель по категориям на 1 января 2008г. // Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости [электронный ресурс]: сфера деятельности; состояние земель России; Российская Федерация, Приволжский Федеральный округ. – Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

Тема 2. Экономические и правовые основы оценки стоимости земли (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Специфика земельных участков как объектов стоимостной оценки.

2. Правовое положение земельного участка.

3. Функции и отличительные особенности рынка земли.

4. Специфика ценообразования на земельные участки.

Практические задания

1. Выявите направления влияния специфических особенностей земельных участков и рынка земли на процедуру применения основных подходов к оценке стоимости земельных участков.

2. Охарактеризуйте основные варианты сегментации рынка земли Российской Федерации. На примере основных вариантов сегментации укажите, какие субъекты рынка земли преобладают в выделенных сегментах рынка земли?

3. Выделите основные факторы спроса на земельные участки; приведите примеры их влияния на повышение спроса.

4. Выделите основные факторы предложения на земельные участки; приведите примеры их влияния на повышение предложения.

5. Опишите влияние взаимодействия спроса и предложения на рынке земли на специфику ценообразования на земельные участки.

Контрольные вопросы

1. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки? Как выделенные особенности влияют на процедуру применения подходов к оценке стоимости земельных участков?

2. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?

3. Что представляют собой улучшения земельного участка и на какие виды они подразделяются?

4. Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?

5. Каков механизм достижения равновесного состояния на рынке земли в долгосрочном и краткосрочном периоде? Как данный механизм влияет на специфику ценообразования на земельные участки?

6. В чем выражается взаимосвязь и взаимообусловленность таких понятий, как цена земельных участков и их стоимость (рыночная стоимость)?

Задания для самостоятельной работы

1. В чем заключается противоречие между принципом ожидания и принципом спроса и предложения? В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

2. Приведите цели обязательной и инициативной оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации. Рассмотрите во взаимосвязи цели оценки земельных участков и виды их стоимости.

3. В чем заключается отличие рыночной стоимости земельного участка от его инвестиционной стоимости? В чем состоит отличие между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью?

4. Каким образом специфические особенности земельных участков и рынка земли определяют факторы стоимости земельных участков?

5. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка? Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

6. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

Рекомендуемая литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.) // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001 г., № 000 // Справочно-правовая система «Гарант».

3. Организация оценки и налогообложение недвижимости. Том 1. / Под общей ред. Дж. К. Эккерта. – М.: РОО, Академия оценки «Стар Интер», 1997. – С. 71-110, 233-246.

4. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003. - С. 365-385, 423-439.

5. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – Гл.1, 2.

6. Управление земельными ресурсами: учебное пособие. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – С. 132-201, 396-403.

7. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/. – П.1-4.

8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.– П.2-3.

Тема 3. Доходный подход к оценке стоимости земли (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Сфера использования доходного подхода в оценке стоимости земли.

2. Основные методы доходного подхода к оценке стоимости земли.

3. Процедура применения метода капитализации земельной ренты.

Практические задания

1. Дайте сравнительную характеристику методов доходного подхода к оценке стоимости земельных участков по предпосылкам их применения, преимуществам и недостаткам.

2. Охарактеризуйте основные подходы к определению коэффициента капитализации в оценке земли и предпосылки их применения.

3. Приведите источники информации, которые могут быть использованы при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования.

4. Земельный участок площадью 0,5 га, находящийся в муниципальной собственности, продается под застройку спортивным комплексом. По данным соответствующего местного органа управления, базовая ставка арендной платы составляет 15 руб./ кв. м в год; коэффициент вида деятельности арендатора равен 1,5; коэффициент коммерческой привлекательности месторасположения земельного участка равен 3. Определить стоимость земельного участка, если требуемая ставка дохода составляет 18%.

5. Определите стоимость земельного массива, который предполагается разбить на пять равных участков площадью по 10 соток каждый участок. Издержки на освоение и подготовку к продаже земельных участков относятся к настоящему времени и составят 4 200 тыс. руб. Планируется реализовать участки в течение пяти месяцев – по одному участку в конце каждого месяца. Предполагаемая цена продажи одного участка 1 100 тыс. руб. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена на уровне 2% (ежемесячная).