Аналитический материал к семинару на тему: «Основные средства в бухгалтерском и налоговом учете» (стр. 5 )

НДС. При ремонте автомобиля в автосервисе организация получает от него счет-фактуру на сумму выполненных работ c выделенной суммой НДС. Если расходы на ремонт оплачивались за счет страхового возмещения, то у организации нередко возникал вопрос: можно ли в этом случае принять к вычету НДС, предъявленный автосервисом? Долгое время разъяснений контролирующих органов по этому поводу не было. А многие налоговые консультанты рекомендовали в подобной ситуации суммы НДС, предъявленные ремонтными организациями, списывать за счет полученного страхового возмещения. В подтверждение данной позиции они приводили такие аргументы. Поскольку на основании подпункта 7 пункта 3 статьи 149 НК РФ суммы страхового возмещения, полученные при наступлении страхового случая, организации в налоговую базу по НДС не включают, то, значит, и «входной» НДС по расходам, осуществленным за счет этих средств, они к вычету принять не смогут. Следовательно, все расходы на ремонт автомобиля, включая предъявленный НДС, покрываются страховой выплатой.

Недавно Минфин России в письме от 01.01.2001 № /321 высказал иное мнение. Сумма НДС, предъявленного организации подрядчиком по выполненным ремонтным работам, подлежит налоговому вычету в общеустановленном порядке, если выполнены необходимые условия, установленные пунктом 2 статьи 171 и пунктом 1 статьи 172 НК РФ. А именно: автомобиль используется в деятельности, облагаемой НДС, указанные работы приняты к учету, от исполнителя ремонтных работ получен счет-фактура. Налоговый вычет применяется независимо от того, что стоимость ремонта компенсируется страховой организацией.

Пример 2

Воспользуемся условием примера 1. Предположим, после получения страхового возмещения от компании «Согласие» в сумме 201 000 руб. отремонтировало автомобиль OPEL VEKTRA в автосервисе, заплатив 200 600 руб. (включая НДСруб.). Организация использует автомобиль в деятельности, облагаемой НДС.

Налог на прибыль. Поскольку автомобиль полностью отремонтирован за счет страхового возмещения (его сумма была учтена во внереализационных доходах), расходы на ремонт (за исключением НДС) в сумме 170 000 руб. (200 600 руб. – 30 600 руб.) в налоговом учете включаются в состав прочих расходов.

НДС, предъявленный автосервисом за выполненные ремонтные работы, вправе предъявить к вычету после принятия к учету данных работ и получения от автосервиса счета-фактуры.

Возможна ситуация, когда расходы на ремонт автомобиля окажутся больше, чем сумма страхового возмещения. В этом случае при расчете налога на прибыль расходы на ремонт автомобиля, не покрытые страховкой, учитываются в составе прочих расходов на основании статьи 260 НК РФ. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 01.01.2001 № /2/70.

НДС, предъявленный в стоимости работ по ремонту автомобиля, которые оплачены частично за счет страхового возмещения, а частично собственными средствами, организация вправе принять к вычету в полной сумме. Если ремонт автомобиля полностью оплачен за счет средств организации, то она также вправе принять к вычету «входной» НДС, предъявленный по ремонтным работам. Но в любом случае налоговый вычет возможен, если выполнены все обязательные условия, перечисленные в статьях 171 и 172 Налогового кодекса.

Пример 3

Воспользуемся условием примера 1. Предположим, после получения страхового возмещения от компании «Ресо-гарантия» в сумме руб. отремонтировало NISSAN ALMERA в автосервисе, заплатив 177 000 руб. (включая НДСруб.). При этом часть стоимости ремонта в сумме 57 000 руб. (177 000 руб. – 120 000 руб.) была оплачена за счет собственных средств организации. ООО «Вест» использует автомобиль в деятельности, облагаемой НДС.

Прежде чем отразить расходы на ремонт в налоговом учете, организация должна рассчитать суммы НДС, которые относятся к затратам на ремонт, покрытым за счет страхового возмещения и за счет собственных средств организации. Сумма НДС, которая приходится на расходы по ремонту автомобиля, произведенные за счет страхового возмещения, равна 18 305 руб. (120 000 руб. ÷ 118% × 18%). Сумма НДС, относящаяся к расходам на ремонт за счет средств организации, составляет 8695 руб. (27 000 руб. – 18 305 руб.).

В целях налогообложения прибыли ООО «Флай» учтет:

во внереализационных расходах — 101 695 руб. (120 000 руб. – 18 305 руб.); в прочих расходах — 48 305 руб. (57 000 руб. – 8695 руб.).

НДС в суммеруб. (18 305 руб. + 8695 руб.) организация вправе предъявить к вычету в общеустановленном порядке.

Для целей исчисления налога на прибыль сумма страхового возмещения включается налогоплательщиком в состав внереализационных доходов, а расходы на ремонт автомобиля, произведенные налогоплательщиком, — в состав прочих расходов, связанных c производством и (или) реализацией. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 01.01.2001 № /1/656»

Документы для обращения в суд

Для обращения в арбитражный суд c иском о возмещении убытков, причиненных в результате ДТП, организации необходимо иметь документы, обязательные при оформлении такого рода исков. Итак, к исковому заявлению прилагаются:

протокол осмотра технического состояния транспорта, составленный на месте происшествия сотрудниками дорожно-патрульной службы; документ, устанавливающий виновника ДТП (справка ГИБДД, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела или его прекращении, приговор суда); доказательства письменного вызова ответчика для осмотра поврежденной машины; двусторонний акт осмотра, составленный в пункте автотехнической экспертизы; калькуляция стоимости восcтановительного ремонта автомашины (учитывающая стоимость ремонтных работ и запчастей, подлежащих замене); справка о страховом возмещении ущерба (при наличии договора страхования).

Если до момента обращения в суд организация осуществила ремонт автомобиля, то в суд необходимо представить документы, подтверждающие этот факт

Возмещение ущерба через суд

Поскольку сумма страхового возмещения ограниченна, она не всегда покрывает убытки, понесенные потерпевшей стороной. В этом случае разницу между суммой страхового возмещения и фактическим размером ущерба потерпевшей стороны обязан компенсировать виновник аварии. Основанием является статья 1072 ГК РФ.

Чтобы получить такую компенсацию, потерпевшей стороне нужно обратиться в суд. В подобной ситуации виновной стороне придется не только выплатить разницу между величиной страхового возмещения и фактическим размером ущерба, но и оплатить судебные издержки потерпевшей стороны. Это следует из пункта 1 статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса РФ, согласно которому участники дела оплачивают судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В налоговом учете затраты на возмещение ущерба и уплату госпошлины учитываются виновной стороной в составе внереализационных расходов в том периоде, в котором вынесено решение суда (подп. 6 п. 2 ст. 265 НК РФ). Об этом говорится в письме Минфина России от 01.01.2001 № /1/668. Суммы, полученные в возмещение ущерба по решению суда, учитываются потерпевшей стороной во внереализационных доходах в соответствии с пунктом 3 статьи 250 НК РФ.

В налоговую базу по НДС названные выше суммы не включаются, поскольку они не связаны c оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Пример 4

Воспользуемся условиями примеров 1 и 3. Напомним, что является потерпевшей стороной в дорожно-транспортном происшествии. Организация получила страховое возмещение от компании «Ресо-гарантия» в сумме 120 000 руб., а отремонтировала автомобиль за руб. Поскольку суммы страхового возмещения оказалось недостаточно для оплаты ремонта автомобиля, обратилось c исковым заявлением в суд. Сумма иска равна разнице между страховым возмещением и фактическим размером ущерба — 57 000 руб. (177 000 руб. – руб.). При подаче иска ООО «Флай» уплатило государственную пошлину в размере 1740 руб.

Суд полностью удовлетворил исковые требования . По решению суда ООО «Квадра» обязано выплатить . и возместить затраты по уплате госпошлины в размере 1740 руб.

В налоговом учете сумма, выплаченная в возмещение ущерба руб.) и госпошлины (1740 руб.), будет отражена в составе внереализационных расходов.

полученные суммы учтет как внереализационные доходы.

Возмещение ущерба работником

Нередко виновником ДТП является водитель организации, управляющий служебным автомобилем. На основании статьи 1068 ГК РФ организация-работодатель должна возместить вред, причиненный работником при исполнении им трудовых (служебных, должностных) обязанностей третьей стороне — организации или физическому лицу. Иными словами, данная компания обязана компенсировать убытки стороне, пострадавшей в ДТП.

Указанное правило действует не только в отношении лиц, связанных c работодателем трудовым договором, но и тех, которые выполняют работу на основании гражданско-правовых договоров. Но только при условии, что эти лица действовали по заданию соответствующего юридического лица. Как следует из статьи 1081 ГК РФ, лицо, возместившее ущерб, причиненный другим лицом (например, работником, выполнявшим служебные обязанности), имеет право обратного требования (регресса). Таким образом, организация может потребовать возмещения произведенных расходов со своего работника — виновника ДТП. При этом он должен будет возместить прямой действительный ущерб (за поврежденный автомобиль компании) и сумму возмещения ущерба, которая была выплачена пострадавшей стороне. Взыскивать c водителя недополученный из-за аварии доход работодатель не имеет права. Об этом говорится в статье 238 ТК РФ.

Списание поврежденного автомобиля

Бывает, что автомобиль, попавший в ДТП, не подлежит дальнейшему восстановлению и ремонту. Подобный факт должен быть подтвержден актом о ДТП, выданном в ГИБДД, а также справкой, полученной от независимого оценщика. При выбытии поврежденного автомобиля его необходимо снять c регистрации в ГИБДД, списать c учета и утилизировать.

Налоговый учет. Остаточная стоимость автомобиля, не подлежащего восстановлению и ремонту, включается в состав внереализационных расходов как потери от стихийных бедствий, аварий и других чрезвычайных ситуаций (подп. 6 п. 2 ст. 265 НК РФ).

Что касается НДС, то, по мнению автора, сумму «входного» НДС по списанному автомобилю восстанавливать не следует, поскольку подобный случай в статье 170 НК РФ не предусмотрен. Такой же позиции придерживаются арбитражные суды. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 01.01.2001 /2А45-34) указал, что у организаций отсутствует обязанность восстанавливать НДС при списании c баланса не полностью самортизированных основных средств, поскольку пунктом 3 статьи 170 НК РФ это не предусмотрено. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 01.01.2001 по делу /2009 и ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2008 по делу /2007.

Отметим, что у Минфина России по этому вопросу другое мнение. Финансовое ведомство считает, что по основным средствам, списываемым до окончания срока амортизации, НДС, ранее правомерно принятый к вычету, необходимо восстановить. При этом суммы налога, подлежащие восстановлению, исчисляются исходя из остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (письма Минфина России от 01.01.2001 № /22 и от 01.01.2001 № /617) 

7.  Продажа объекта недвижимости: налоговый учет доходов и расходов у продавца

При продаже организацией недвижимого имущества у бухгалтера возникает множество вопросов. Как отразить эту операцию в целях налогообложения прибыли и в какой момент признать расходы, связанные c реализацией данного имущества? Начисляется ли амортизация в налоговом учете в период, когда объект недвижимости уже передан покупателю, но переход права собственности к нему еще не зарегистрирован? Нужно ли восстанавливать амортизационную премию?

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано c землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Недвижимостью считаются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это указано в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Правовые аспекты

Правоотношения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества регулируются нормами статей 549—558 ГК РФ. Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Кроме того, обязательным условием договора является цена недвижимого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости или отсутствие указанных выше сведений влечет недействительность такого договора.

Права на земельный участок. Одновременно c переходом права собственности на недвижимость покупателю передаются также права на земельный участок1, занятый данной недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом к покупателю переходит право собственности на землю (если продавец являлся собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость) либо он получает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (если земельный участок не являлся собственностью продавца). Такие правила установлены в статье 552 Гражданского кодекса.

Об отражении в налоговом учете сделок по продаже земельных участков читайте в РНК, 2010, № 16. — Примеч. ред. 

Переход права собственности на недвижимость. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако право собственности на недвижимость переходит к покупателю не в момент фактической передачи объекта, а только после государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Ведь в пункте 2 статьи 223 ГК РФ говорится, что, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает c момента такой регистрации (при условии, что иное не установлено законом).

Государственная регистрация. Переход права собственности на недвижимое имущество регистрируется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок c ним (ЕГРП). Это следует из положений пункта 2 статьи 2 и статьи 12 Федерального закона от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок c ним».

В статье 558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений. Согласно пункту 2 этой статьи договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным c момента такой регистрации.

В отношении нежилых помещений Гражданский кодекс не содержит аналогичных ограничений. Следовательно, как и любой другой гражданско-правовой договор, договор продажи нежилого помещения считается заключенным c момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Как правило, исполнение договора купли-продажи недвижимости (передача объекта недвижимости покупателю) и его государственная регистрация не совпадают по времени. Недвижимое имущество может быть фактически передано от продавца покупателю, и об этом оформлен акт приема-передачи объекта как до государственной регистрации права собственности, так и после нее.

Обратите внимание: до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель, которому передан объект недвижимости, является его законным владельцем, но не собственником. Право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Поэтому покупатель, хотя уже может пользоваться полученным объектом недвижимости, еще не вправе им распоряжаться. Он не может продать этот объект, подарить его, завещать, передать в аренду или залог и т. п. Такие разъяснения приведены в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 01.01.2001.

Доходы от реализации недвижимости

При использовании в налоговом учете метода начисления датой получения дохода считается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Дата получения дохода не зависит от фактического поступления денежных средств или иного имущества в оплату реализованных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Это указано в пункте 3 статьи 271 Налогового кодекса.

Реализацией товаров признается передача права собственности на товары на возмездной или безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). Таким образом, организация-продавец, применяющая метод начисления, отражает в налоговом учете доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект к покупателю. Величина указанных доходов определяется как стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре, за минусом НДС, начисленного и предъявленного продавцом к оплате покупателю согласно требованиям главы 21 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ). Суммы предоплаты, полученные от покупателя, в составе доходов продавца, использующего метод начисления, не учитываются (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Допустим, организация-продавец при исчислении налога на прибыль применяет кассовый метод. В этом случае сумму доходов от реализации недвижимого имущества она отражает в налоговом учете на дату поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг, имущественных прав), а также погашения задолженности перед организацией-продавцом иным способом (п. 2 ст. 273 НК РФ).

При использовании кассового метода продавец объекта недвижимости учитывает в составе доходов от реализации сумму поступившей от покупателя оплаты (в том числе погашение задолженности при безденежных формах расчетов) за минусом суммы НДС, предъявленной продавцом покупателю. Если оплата за недвижимое имущество осуществляется отдельными частями (траншами), то доход от его реализации отражается в налоговом учете организации-продавца несколько раз в размере фактически погашенной задолженности.

Начисление амортизации и определение остаточной стоимости

Объекты недвижимости относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). При реализации такого имущества организация-продавец вправе уменьшить в налоговом учете сумму доходов от такой реализации на остаточную стоимость проданного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Остаточная стоимость амортизируемого имущества определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 257 НК РФ. Она рассчитывается как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью объекта недвижимости и суммой амортизации, начисленной за все время эксплуатации объекта.

Большинство объектов недвижимости входят в восьмую — десятую амортизационные группы, и в отношении них налогоплательщики могут применять только линейный метод начисления амортизации (п. 3 ст. 259 НК РФ). По объектам недвижимости, относящимся к другим амортизационным группам, организации вправе начислять амортизацию линейным или нелинейным методом. Независимо от выбранного метода амортизации остаточная стоимость амортизируемого имущества определяется как разница между его первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой начисленной амортизации (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Для корректного формирования остаточной стоимости реализуемого объекта недвижимости налогоплательщик должен правильно определить последний месяц, в котором он может начислить амортизацию по этому имуществу в налоговом учете. По общему правилу начисление амортизации прекращается c 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект выбыл из состава амортизируемого имущества по любым основаниям либо в котором стоимость этого объекта была полностью списана (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). Таким образом, в случае продажи амортизируемого имущества продавец в последний раз начисляет по нему амортизацию в том месяце, в котором состоялась реализация данного имущества. Разберемся, подходит ли это общее правило для случаев реализации объектов недвижимости.

Предположим, продавец подготовил здание к продаже и поэтому перестал его использовать в текущей деятельности задолго до фактической передачи здания покупателю. Более того, специфика сделок c недвижимостью состоит в том, что нередко продавец передает недвижимое имущество покупателю по акту приема-передачи до момента государственной регистрации перехода права собственности (до даты реализации). Покупатель, получив здание от продавца на основании договора купли-продажи недвижимости и акта приема-передачи, юридически становится его владельцем и начинает использовать данный объект в деятельности. Но распоряжаться этим зданием (продать, передать в аренду и т. п.) пока не может. Ведь, как уже отмечалось, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником здания остается продавец.

Вправе ли в такой ситуации продавец (как собственник объекта) продолжать начислять по нему амортизацию и признавать начисленные суммы в целях налогообложения? По этому вопросу есть несколько мнений.

Мнение первое — начисление амортизации нужно прекратить. Если в период, в течение которого осуществляется государственная регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, этот объект не используется продавцом для осуществления производственной деятельности, продавец не вправе начислять по нему амортизацию в налоговом учете.

Сторонники данной позиции приводят следующие аргументы. По их мнению, при подобных обстоятельствах расходы в виде ежемесячной суммы амортизации не соответствуют требованиям статьи 252 НК РФ. Ведь данные расходы являются экономически необоснованными и не направлены на получение дохода. Поэтому при расчете налога на прибыль продавец не вправе признавать суммы ежемесячной амортизации по объектам недвижимости, которые уже переданы покупателю, но право собственности на которые к покупателю еще не перешло.

Мнение второе — начисление амортизации можно продолжать. Приверженцы этой точки зрения считают, что требования к расходам, установленные в статье 252 НК РФ, не распространяются на суммы начисленной амортизации. Они указывают, что суммы амортизации — это не обычный расход, а своеобразный способ списания первоначальной стоимости амортизируемого имущества. Поэтому признавать амортизацию экономически обоснованным или необоснованным расходом вообще нельзя.

Расходы в виде амортизации, начисленной по объекту недвижимости после передачи его покупателю, связаны c получением дохода (выручки от реализации этого имущества) в будущем. Кроме того, продавец, передавший объект недвижимости покупателю по акту приема-передачи, все еще остается собственником этого имущества. До момента государственной регистрации перехода права собственности у продавца отсутствуют основания для списания данного имущества c учета. Иными словами, при передаче недвижимости покупателю не происходит выбытия объекта из состава амортизационной группы. Значит, у продавца нет оснований применять нормы пункта 5 статьи 259.1 НК РФ и прекращать начисление амортизации. Только после того, как право собственности на объект недвижимости перейдет к покупателю и этот переход будет зарегистрирован, продавец сможет списать данный объект c учета и перестанет начислять по нему амортизацию.

Выводы. Организация, продавшая объект недвижимости, самостоятельно решает, какой позиции она будет придерживаться при начислении амортизации. По мнению автора, вторая точка зрения больше соответствует нормам налогового законодательства. Налоговый кодекс напрямую не запрещает продавцу, являющемуся собственником объекта недвижимости, начислять по нему амортизацию вплоть до момента перехода права собственности к покупателю.

В Налоговом кодексе не содержится норм, позволяющих четко определить, вправе ли организация-продавец начислять амортизацию в налоговом учете в течение того периода, когда объект недвижимости она уже передала покупателю, но переход права собственности к нему еще не зарегистрирован. Назову возможные варианты решения данного вопроса. Эти варианты отличаются друг от друга разной степенью выраженности налоговых рисков.

Вариант первый (самый безопасный для налогоплательщика-продавца) — продавец по-прежнему начисляет амортизацию по переданному объекту недвижимости, но суммы начисленной амортизации не учитывает в целях налогообложения прибыли. Ведь продавец уже не может распоряжаться данным имуществом, в том числе использовать его в деятельности, приносящей доход. А значит, один из критериев признания расходов, перечисленных в пункте 1 статьи 252 НК РФ, не выполняется. В момент перехода права собственности к покупателю продавец отразит в налоговом учете выручку от реализации недвижимости, а также спишет в расходы недоамортизированную остаточную стоимость объекта (при расчете остаточной стоимости не нужно учитывать суммы амортизации, начисленной c даты передачи имущества до даты государственной регистрации).

Вариант второй (более рискованный) — продавец продолжает начислять амортизацию по объекту недвижимости даже и после подписания акта приема-передачи, а сумму амортизационных отчислений включает в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Основной аргумент в пользу данного варианта — неиспользование продавцом объекта амортизируемого имущества является обоснованным, поскольку недвижимость передана во исполнение продавцом обязательства по договору купли-продажи. Скорее всего, у налогоплательщика, применяющего этот вариант, возникнут разногласия c налоговыми органами по поводу включения в расходы сумм амортизации, начисленных за указанный период.

По нашему мнению, в налоговом учете продавца доходы и расходы от реализации недвижимого имущества должны отражаться на дату регистрации перехода права собственности к покупателю. Это следует из норм пункта 1 статьи 39 и пункта 3 статьи 271 НК РФ. Однако следует заметить, что Минфин России неоднократно менял свою позицию по данному вопросу. Так, в письме ‑03-06/1/301 финансовое ведомство высказало следующую точку зрения. Доходы включаются в налоговую базу по налогу на прибыль c момента передачи объекта покупателю по акту и подачи документов на государственную регистрацию. В этом случае остаточная стоимость амортизируемого имущества будет списана в налоговом учете одновременно c признанием дохода и вопрос о начислении амортизации после передачи объекта уже не возникнет.

Напоминаем, что вариант учета доходов и расходов от реализации недвижимости, выбранный налогоплательщиком, необходимо зафиксировать в учетной политике для целей налогообложения»

Пример 1

В июне 2010 года (продавец) заключило договор продажи офисного здания, принадлежащего ему на праве собственности. Согласно условиям договора цена, по которой здание продается, составляет 23 010 000 руб. (в том числе НДС 3 510 000 руб.). В июле 2010 года офисное здание было передано покупателю по акту приема-передачи. В этом же месяце пакет документов по сделке продажи объекта недвижимости был представлен на государственную регистрацию. В период, пока осуществлялась госрегистрация, зданием пользовался покупатель. Запись об изменении собственника была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок c ним в августе 2010 года. Основные сведения об объекте недвижимости, необходимые для налогового учета, приведены в таблице.

С июня по август 2010 года включительно организация-продавец начисляла в налоговом учете амортизацию по офисному зданию, так как она продолжала быть собственником этого объекта. Суммы начисленной амортизации продавец признавал в налоговом учете.

В августе 2010 года  (на дату перехода права собственности на офисное здание к покупателю) включило в налоговую базу по налогу на прибыль сумму дохода от реализации объекта недвижимости — 19 500 000 руб. (23 010 000 руб. – 3 510 000 руб.). В этом же месяце продавец в последний раз начислил амортизацию по проданному зданию. Таким образом, остаточную стоимость реализованного здания бухгалтер ОАО «Рубин» рассчитал как разницу между первоначальной стоимостью здания и суммой расходов в виде примененной амортизационной премии и начисленной амортизации за все время эксплуатации здания, включая месяц его реализации (август 2010 года). Остаточная стоимость здания на день его реализации составила 14 220 000 руб. (18 500 000 руб. – 1 850 000 руб. – 2 430 000 руб.).

В августе 2010 года (на момент перехода права собственности к покупателю) уменьшило сумму дохода от реализации здания на остаточную стоимость этого объекта.

Таблица. Основные сведения об объекте недвижимости (офисном здании)

Показатель	Значение показателя
Первоначальная стоимость (без учета НДС)	18 500 000 руб.
Амортизационная группа	Десятая
Срок полезного использования, установленный налогоплательщиком	370 месяцев
Месяц ввода здания в эксплуатацию	Февраль 2006 года
Месяц начала начисления амортизации в налоговом учете	Март 2006 года
Месяц реализации здания (перехода права собственности на здание к покупателю)	Август 2010 года
Фактический срок эксплуатации здания до момента его продажи (включая месяц, в котором здание было продано)	4 года 6 месяцев (54 месяца)
Сумма примененной амортизационной премии	1 850 000 руб. (18 500 000 руб. × 10%)
Сумма ежемесячной амортизации	45 000 руб. в месяц [(18 500 000 руб. – 1 850 000 руб.) ÷ 370 мес.]
Общая сумма амортизации, начисленной за весь период фактической эксплуатации здания	2 430 000 руб. (45 000 руб. × 54 мес.)

Восстановление амортизационной премии

Многие налогоплательщики при вводе основных средств в эксплуатацию и (или) после проведения их модернизации (реконструкции, достройки, дооборудования) применяют так называемую амортизационную премию. Это означает, что если объект недвижимости (здание, сооружение или передаточное устройство) относится к восьмой — десятой амортизационным группам, то по нему организация вправе единовременно включить в состав расходов амортизационную премию в размере не более 10% от первоначальной стоимости объекта (от суммы расходов на модернизацию, реконструкцию, достройку, дооборудование, техническое перевооружение). Основание — пункт 9 статьи 258 НК РФ.