Настольная книга для специалиста приема – выдачи документов (стр. 1 )

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Ставропольскому краю

 

г. Ставрополь 2012

Оглавление:

Введение 3

Используемые термины и сокращения 4

Общая технологическая схема приема-выдачи документов 5

Ключевые положения законодательства 6

Прием и регистрация документов. Прием документов на государственную регистрацию 8 Книги учета входящих документов 25

3.  Общие приемы работы с данными в АИС «Юстиция» 26

Создание отдельных видов регистрационных действий в АИС «Юстиция» 104 Основы законодательства о государственной

регистрационной службе 122

Единые стандарты делового общения для работников

Управления 131

7. Литература 135

Введение

С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.

Цель принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц, а также государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости.

В элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему:

а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;

б) отражение юридической судьбы этого объекта.

Понятие недвижимого имущества дается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки:

1) недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека;

2) недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

3) перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам, дается в абзаце 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ.

Общее правило для проведения государственной регистрации - регистрация по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из общего правила предусмотрено абзацем 2 статьи 9 ФЗ-122, в соответствии с которым государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимости, расположенные на территории более одного округа (линейные сооружения), осуществляется непосредственно Росреестром.

Используемые термины и сокращения

Сокращение	Расшифровка сокращения
РФ	Российская Федерация
Минэкономразвития РФ	Министерство экономического развития Российской Федерации
Росреестр	Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
Управление	Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю
ЕГРП	Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ГКН	Государственный кадастр недвижимости
ГКУ	Государственный кадастровый учет
ОН	Объект недвижимости
НИ	Недвижимое имущество
ЗУ	Земельный участок
ФЗ	Федеральный закон
ГК РФ	Гражданский кодекс Российской Федерации
НК РФ	Налоговый кодекс Российской Федерации
ФЗ-122	Федеральный закон от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Правила ведения книг учета документов	Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Общая технологическая схема приема-выдачи документов

Специалист создает электронное и бумажное задание: - электронное задание после завершения этапа ввода данных автоматически исчезает из окна; - бумажное задание (комплект принятых документов) – передается диспетчеру отдела

Диспетчер отдела приема-выдачи документов: - сканирует бумажное задание; - создает ведомость передачи дел; - передает диспетчеру соответствующего отдела регистрации комплекты принятых документов

Диспетчер отдела регистрации: - распределяет в отделе комплекты принятых документов; - после проведения государственной регистрации передает документы диспетчеру отдела приема-выдачи документов

Диспетчер отдела приема-выдачи документов: - принимает и сканирует от диспетчера отдела регистрации документы по ведомости передачи дел; - передает на выдачу документов

Специалист, ответственный за выдачу документов: при обращении заявителя выдает документы после проведенной государственной регистрации

ВАЖНО:

Комплекты документов, подлежащих государственной регистрации в срок не более одного дня с даты приема, комплекты документов по которым заявитель ходатайствует о сокращении установленного срока, а также комплекты документов с заявлениями о приостановлении, возобновлении, прекращении государственной регистрации прав, о представлении дополнительных документов специалисты передают диспетчеру отдела приема - выдачи документов в течение дня по мере поступления.

Комплекты документов, подлежащих государственной регистрации в иные сроки, установленные нормами действующего законодательства, а также приказом Управления специалисты после приема передают диспетчеру отдела приема – выдачи документов в конце рабочего дня. Оставлять комплекты документов на рабочем месте после окончания рабочего времени ЗАПРЕЩЕНО.

КЛЮЧЕВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Проводим регистрацию не объектов недвижимости, не документов на недвижимость, а правоотношения по поводу недвижимости.

ГК и 122-ФЗ устанавливают три вида государственной регистрации:

прав (наличия, возникновения, перехода)	ограничений	сделок
право собственности: - долевая; -совместная долевая собственность – т. е. с определением доли каждого из участников в праве собственности; совместная – без определения таких долей	иные вещные права: -хозяйственного ведения; - оперативного управления; - пожизненного наследуемого владения земельным участком; - постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; - частный сервитут (это вещное право и одновременно - ограничение прав собственника зу) (внимание! публичный сервитут не является вещным правом, т. к. не имеет правообладателя – сервитуария, только ограничение)	-сервитут (публичный и частный); -ограничение прав на зу, предусмотренное ст.56 ЗК (особый режим пользования земли); -аренда (в т. ч. субаренда, лизинг); -ипотека (залог); -безвозмездное (срочное) пользование зу; -доверительное управление; - рента; -аресты, запрещения заключения сделок; -решения органов гос власти об изъятии зу и жилого помещения; -иные ограничения (обременения) прав	Сделки об отчуждении ни: -договор купли-продажи; -договор дарения; -договор мены; -договор ренты; -договор пожизненного содержания с иждивением. Сделки, на основании которых возникают ограничении (обременения) прав: -договор аренды (субаренды); -договор безвозмездного срочного пользования земельным/лесным участком; -договор об ипотеке. Договор участия в долевом строительстве. Соглашение об изменении условий договора. Соглашение об уступке требований (переводе долга) по договору. Соглашение о расторжении договора. Соглашение об изменении содержания закладной. Иная сделка.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, установленных ГК (ст.164). К примеру, при отчуждении зу по договору купли-продажи, сделка не подлежит регистрации (регистрируем право покупателя), а при отчуждении зу по договору дарения – подлежит регистрации и сделка, и право.

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

При совершении сделок, на основании которых возникают ограничении (обременения) прав и договор участия в долевом строительстве, производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента регистрации, а с момента подписания сторонами.

Примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1.  Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (садовые дома, гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, зу и проч.). Необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю.

2.  Договоры аренды на срок менее одного года.

3.  Договоры социального и коммерческого найма (жилых помещений гос., мун и частного жил. фонда).

4.  Предварительные договоры; соглашения участников общей соб-ти об установлении долей в праве.

5.  Договоры доверительного управления.

6.  Договоры безвозмездного пользования (ссуды).

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

1.  договор об ипотеке (залоге недвижимости) в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п.2 ст.339 ГК);

2.  договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК);

3.  договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п.1 ст.389 ГК);

4.  договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п.2 ст.391 ГК);

5.  соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п.1 ст.452 ГК);

6.  соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55 Закона об ипотеке);

7.  брачный договор (ст.41 СК);

8.  завещание, в т. ч. содержащее завещательный отказ или завещательное возложение;

9.  доверенность на совершение сделок, на регистрацию права, а также выдаваемая в порядке передоверия.

Признание государством ранее возникших прав

Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления ФЗ-122 в силу и прошедшие государственную регистрацию ранее, признаются юридически действительными.

Повторная государственная регистрация указанных прав по правилам, установленным ФЗ-122, может производиться исключительно по желанию правообладателей.

Случаи, когда регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до 31 января 1998 г., после вступления ФЗ-122 в силу, является обязательной (исключения из общего правила):

а) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления ФЗ-122 в силу желает передать свое право новому лицу;

б) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления ФЗ-122 в силу обременяет (ограничивает) свое право, например: регистрация договора ипотеки;

в) когда обладатель права, возникшего до 31 января 1998 г., после этой даты пожелает совершить сделку с недвижимым имуществом.

При этом в первом и третьем из упомянутых трех случаев государственная пошлина за регистрацию не взимается вовсе, а во втором, т. е. при обременении ранее возникшего права, она взимается в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за регистрацию права.

1. Прием и регистрация документов.

Прием документов на государственную регистрацию

Основанием для начала исполнения государственной функции является обращение заявителя (правообладателя, сторон (стороны) сделки, их представителей, нотариуса, удостоверившего сделку с соответствующим объектом недвижимого имущества или совершившего иное нотариальное действие, на основании которого возникает соответствующее право, судебного пристава-исполнителя) в Управление (его обособленное подразделение) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Заявителями являются:

- граждане Российской Федерации. Ими являются лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу ФЗ "О гражданстве Российской Федерации", а также лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с указанным ФЗ (статья 5). За всеми гражданами признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (п. 1 ст. 17 ГК РФ). Правоспособность граждан охватывает возможность: иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права (ст. 18 ГК РФ). Статус гражданина включает наряду с правоспособностью также и дееспособность. Последняя представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Дееспособность возникает у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак до 18 лет, - со времени вступления в брак; достигшие 16 лет несовершеннолетние, которые работают по трудовому договору (контракту) или занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть объявлены полностью дееспособными в порядке, предусмотренном ст. 27 ГК РФ. Сделки от имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать их законные представители: родители, усыновители, опекуны.

Опека устанавливается над малолетними при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения. Опека может быть установлена и над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, исключающего понимание ими своих действий и возможность руководить ими. Сделки с недвижимостью от имени подопечного совершает опекун после предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет при тех же условиях, что и опека. Попечительство может быть установлено также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности, если они вследствие злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами ставят семью в тяжелое материальное положение. Попечитель после предварительного разрешения органа опеки и попечительства дает согласие на совершение сделок ограниченно дееспособным гражданином.

Патронаж – форма попечительства, устанавливаемого над дееспособными гражданами, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности. Попечитель в этом случае осуществляет свои функции на основании договора поручения либо договора о доверительном управлении.

Роль органов опеки и попечительства. Согласно законодательству РФ предварительно разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в случаях:

- отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ);

- сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ);

- дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ);

- дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или осуществления указанных действий законным представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ);

-дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ).

Отдельные исключения из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению средствами, которые предоставлены законным представителем (а с его согласия - третьим лицом) для определенной цели или для свободного распоряжения, а также сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды. Малолетний вправе заключать самостоятельно все такие сделки, если только они не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. Тем самым, например, договор дарения недвижимости малолетнему должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (см. ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет помимо названных могут заключать самостоятельно любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, только с письменного согласия законных представителей: родителей, усыновителей и попечителей. Указанного согласия не требуется для сделок, связанных с распоряжением своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК РФ;

- иностранные граждане и лица без гражданства;

- Российская Федерация (далее - РФ);

- субъекты Российской Федерации (далее – субъекты РФ);

- муниципальные образования (далее - МО);

- российские и иностранные юридические лица.

К группе российских юридических лиц относятся юридические лица, учрежденные в РФ в соответствии с действующим в стране законодательством. ГК РФ делит юридические лица на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение прибыли (хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия), а также некоммерческие - те, которые не преследуют цель извлечения прибыли и не распределяют ее между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Коммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также отдельных видов некоммерческих организаций, в отношении которых имеется специальное на этот счет указание в законе, обладают общей правоспособностью, означающей возможность совершать любые не противоречащие закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности, которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными).

Иностранным юридическим лицом в соответствии со ст. 1202 ГК РФ признается юридическое лицо, учрежденное в иностранном государстве. Статус иностранного юридического лица подтверждается выпиской из торгового реестра иностранного государства либо иным документом, предусмотренным законодательством соответствующего государства;

- иностранные государства. Имеется в виду, что иностранные государства признаются самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права;

- международные организации. В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О международных договорах Российской Федерации" международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные организации наделены помимо публичной и гражданской правоспособностью.

При общении с заявителями следует руководствоваться положениями Единых стандартов делового общения в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

  1.1. Особенность государственной регистрации – заявительный порядок (т. е. регистрационные действия начинаются по заявлению правообладателя или участника сделки).

  1.2. Способы подачи заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав:

- лично (или через представителя при наличии доверенности);

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее- посредством почтового отправления).

1.3. При личном обращении заявителя в Управление физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц, не представляются. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

Специалист, ответственный за прием документов (далее - специалист), устанавливает предмет обращения (например, какой вид права или сделки желает зарегистрировать заявитель), устанавливает личность заявителя, в том числе проверяет документ, удостоверяющий личность (см. приложение №1).

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

1.4. Специалист проверяет полномочия заявителя, в том числе полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (см. приложение №2).

1.4.1. От имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать, в частности:

законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;

опекуны недееспособных граждан;

представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.

1.4.2. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление на государственную регистрацию прав самостоятельно (без согласия законных представителей); заявление на государственную регистрацию сделки - с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

1.4.3. От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности; представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. В предусмотренных законом случаях от имени юридического лица могут действовать его участники.

1.4.4. От имени РФ, субъектов РФ и МО могут действовать органы государственной власти, органы местного самоуправления в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

1.5. Специалист проверяет наличие всех необходимых документов, исходя из соответствующего перечня (перечней) документов, представляемых на государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления:

(статья 16  ФЗ-122)

- правообладателя сторон договора, уполномоченного им (ими) на то лица (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ);

- по требованию судебного пристава-исполнителя (права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве»);

- органа государственной власти, органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных ФЗ (в случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты);