Обзор рынка ПИФов (стр. 5 )

Инвесторы могут вкладывать в недвижимость тремя основными способами:

Самостоятельно покупать и продавать объекты недвижимости и осуществлять девелопмент, повышая тем самым ее стоимость.

Покупать акции акционерных обществ, инвестирующих в недвижимость и производящих девелопмент.

Покупать паи закрытых ПИФов недвижимости.

Пункт 1 неприемлем для финансовых инвесторов, формирующих и управляющих инвестиционным портфелем, поскольку недвижимость, в "чистом виде", не является биржевым инструментом. Кроме того, недвижимость по сравнению с ценными бумагами, характеризуется низкой ликвидностью, высокой стоимостью объектов недвижимости, инвестор должен обладать навыками и знаниями по управлению и эксплуатации подобных объектов.

При выборе между инвестиционными возможностями 2. и 3. мировой опыт показывает, что портфельные инвесторы предпочитают 3 вариант.

Надежность

Пай паевого инвестиционного фонда по российскому законодательству является именной бездокументарной ценной бумагой, а значит, может свободно продаваться и покупаться, при этом переход права собственности на инвестиционные паи регистрируется в реестре пайщиков.

Пай может обращаться на фондовом рынке, иметь биржевую котировку и выступать в качестве объекта для портфельных инвестиций, являться объектом залога.

По закону паевой фонд недвижимости может существовать только в виде закрытого фонда. Для такого фонда законодательство РФ не предусматривает поддержание управляющей компанией обязательной двухсторонней котировки паев. В частном случае это означает, что управляющая компания не несет безусловного обязательства выкупить у пайщика паи по его желанию в любой рабочий день. В случае фонда недвижимости такое ограничение объясняется тем, что Управляющая компания инвестирует средства Фонда в долгосрочные проекты и мгновенное изъятие денежных средств из Фонда не предусматривается. Для закрытых фондов в ряде случаев проводится собрание пайщиков, которое призвано защищать финансовые интересы пайщиков и контролировать действия управляющей компании. В целом, права пайщиков закрытых фондов сходны с правами владельцев привилегированных акций открытых акционерных обществ.

Таким образом, для обеспечения инвестиционной привлекательности паев закрытого фонда необходимо наличие ликвидного вторичного рынка паев. Пайщик должен иметь возможность в любой рабочий день купить или продать свои паи на фондовом рынке подобно тому, как можно купить или продать акции ОАО "Газпром" или облигации ОАО "Лукойл". В США капитализация и годовой биржевой оборот паев ряда инвестиционных трастов недвижимости (public REITs), аналогов российских ПИФов недвижимости, составляет десятки миллиардов долларов.

Пай закрытого фонда недвижимости представляет собой финансовый инструмент для средне - и долгосрочных инвестиций и ценен двумя факторами:

надежностью базового актива, т. е. недвижимости и земли;

очень низкой корреляцией биржевой цены пая с фондовым индексом.

В связи с этим пай фонда недвижимости представляет собой отличный финансовый актив для включения в средне - и долгосрочный инвестиционный портфель с целью его диверсификации.

Динамика стоимости паев, доходность

Вложения в паи ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" приносили стабильный доход с момента образования вторичного рынка паев в июне 2005 г. по текущий момент в размере (30-70)% годовых, исходя из динамики рыночной (биржевой) цены пая за период.

Суммарные показатели торговли паями на ММВБ за ноябрь 2006 г.

ISIN	Ценная бумага	Объем, млн. руб.	Изм. к пред. периоду, %	Кол-во сделок за период, шт	Изм. к пред. периоду, %
RU000A0JNG89	ПИФИнтера	545.0	+97.6%	678	-13.5%

При присвоении маклерами ММВБ паям ЗПИФ "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" краткого наименования ценной бумаги была допущена орфографическая ошибка

Суммарные показатели торговли паями в классическом рынке РТС за январь-ноябрь 2006 г.

Код ценной бумаги	Ценная бумага	Листинг	Объем, шт.	Объем, USD	Кол-во сделок за период, шт.	Цены сделок, USD
первая	мин.	макс.
AGAMIT	ЗПИФ "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА"	Котиров. список А2	6	5	41	0,645	0,643	1

В таблице не учтены итоги размещения паев в РТС в июне 2006 г. на сумму более 680 млн. руб. (раздел "Впервые в России").

Динамика биржевой цены паев в РТС

Торги паями на ММВБ начались 1 сентября 2006 г., до этого в качестве графика рублевой цены использовались котировки РТС, пересчитанные соответствующим образом. Помимо этого учитывался еще ряд технических обстоятельств, в том числе дробление паев с коэффициентом 1: отразившееся в биржевых котировках 11 августа 2006 г.

Динамика капитализации фонда, USD

Под капитализацией фонда понимается рыночная стоимость фонда, рассчитанная как произведение общего количества паев фонда и биржевой цены одного пая. Резкий рост капитализации фонда 29.12.2005 г. связан с успешно проведенным дополнительным размещением 160 паев на сумму примерно 10 млн. долларов. 15 июня было проведено еще одно размещение трехсот паев на общую сумму примерно 25 миллионов долларов.

Ликвидность

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" является одним из крупнейших российских фондов недвижимости, а по состоянию на начало декабря 2006 года крупнейшим торгуемым на бирже фондом недвижимости в России с рыночной капитализацией более $150 млн.

Успехи Фонда базируются на стратегии, которая включает себя два основных момента:

1) Управление имуществом Фонда

Фонд инвестирует в недвижимость, отбирая для вложений наиболее привлекательные проекты в области коммерческой недвижимости, земли и загородной недвижимости.

Стратегия Фонда состоит в формировании и управлении портфелем девелоперских проектов с приемлемым для пайщиков уровнем доходности и со сроком инвестирования от одного/двух до пяти лет с постоянной заменой завершающихся проектов на новые при условии долгосрочного функционирования Фонда.

2) Повышение ликвидности инвестиционных паёв

ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент" намерена придерживаться курса на повышение ликвидности паев Фонда.

Изначально Фонд был ориентирован на институциональных инвесторов. По состоянию на начало декабря 2006 года в реестре и депозитариях было зарегистрировано более 100 пайщиков, среди которых негосударственные пенсионные фонды, коммерческие банки, инвестиционные компании, российские и зарубежные инвестиционные фонды. Среди пайщиков присутствуют также физические лица. С началом активной торговли паями на ММВБ в сентябре 2006 года тенденция к увеличению числа и доли розничных биржевых инвесторов в структуре пайщиков Фонда усиливается.

История Фонда, основные события

Паи ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" активно котируются на обеих крупнейших биржах России - ММВБ и РТС.

В октябре 2005 г. паи ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" прошли процедуру листинга на фондовой бирже РТС и были включены в котировальный список "Б". Паям Фонда присвоен код AGAMIT и они торгуются в разделе "классический рынок".

С 14 апреля 2006 года инвестиционные паи фонда "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" переведены в котировальный список "А" второго уровня НП "Фондовая биржа "Российская Торговая Система".

В мае-июне 2006 года осуществлено первое в России биржевое размещение паев (аналог IPO для акций), в Фонд привлечено более 680 млн. руб., которые использованы для вхождения в новые проекты и дальнейшее развитие уже существующих объектов Фонда.

В августе 2006 года проведено дробление инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" с коэффициентом 1:Данный шаг был сделан с целью повышения ликвидности паев Фонда и снижения порога вхождения в число пайщиков Фонда.

1 сентября 2006 года инвестиционные паи Фонда были включены в котировальный список А второго уровня фондовой биржи ММВБ. Торговля на ММВБ особенно удобна коммерческим банкам, а также розничным инвесторам, многие из которых предпочитают торговать в он-лайновом режиме через Интернет. Все это в результате приводит к усложнению структуры пайщиков и увеличению их числа. Паи AGAMIT имеют международный идентификационный код финансового инструмента ISIN RU000A0JNG89.

Планы развития Фонда

В дальнейшем Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент" намерена увеличивать объем ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА", одновременно повышая ликвидность и надежность инвестиций. Для этого предполагается проведение следующих действий:

Фонд будет проводить размещения дополнительных паев путем предложения их широкому кругу лиц при соблюдении максимальной прозрачности деятельности Фонда.

Фонд будет осуществлять инвестиции в недвижимость согласно Правилам и стратегии Фонда, что предполагает продолжение работы над созданием диверсифицированного портфеля инвестиционных проектов в области девелопмента недвижимости;

В первом квартале 2007 года предполагается довести число крупных девелоперских проектов минимум до трех, включая проекты по строительству жилой загородной недвижимости и проект в области девелопмента коммерческой недвижимости с базовым активом в виде земельных участков;

Фонд создан на максимальный срок - 15 лет, а стратегия развития Фонда предполагает управление портфелем инвестиционных проектов с постоянной заменой завершенных проектов новыми с приемлемой для пайщиков внутренней ставкой доходности;

Управляющая компания намерена осуществлять максимально возможное раскрытие информации и сотрудничать с российскими и западными брокерскими домами по вопросам вторичного обращения паев, их участия в размещениях паев, а также расчета и предоставления широкому кругу инвесторов информации о справедливой стоимости инвестиционных паев Фонда "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА";

Предполагается и в дальнейшем пользоваться услугами западных консультантов в области real estate, в том числе Jones Lang LaSalle, а также привлекать к сотрудничеству с Фондом западных аудиторов.

V.  Интервью

На Ваш взгляд рынок коллективных инвестиций сильно изменился за последние 10 лет?

За прошедшее время рынок приобрел качественные изменения. В 90-е годы, не только паевые фонды, но и весь фондовый рынок России был развит очень слабо. Можно сказать, что те предприниматели, которые зарегистрировали паевые фонды в 1996 году, обладали завидной проницательностью, и настоящим стратегическим мышлением. За 10 лет отрасль не только стала заметной частью финансового рынка страны, но и все больше начала приобретать социальное значение, как инструмент, позволяющий уберечь сбережения от инфляции.

На что надо ориентироваться неискушенному инвестору при выборе управляющей компании?

Всех инвесторов, независимо от их опытности, должны интересовать два основных параметра - надежность управляющей компании и доходность паевого фонда. Первый параметр можно проверить, ориентируясь на опубликованные рейтинги надежности ведущих рейтинговых агентств, сведения по второму - получить в свободном доступе в Интернете. Например, на сайте *****, который, на мой взгляд, является самым удобным из всех существующих на рынке.

Что бы Вы посоветовали инвестору, выбирающему свой первый ПИФ?

Если человек первый раз в жизни пришел на фондовый рынок, то для начала я бы посоветовал ему вложить деньги в фонд акций. Лучше, если это будут инвестиции на срок не менее 12 месяцев, а лучше на два - три года. Существует очень большая вероятность, что за такой период времени даже малоликвидные акции покажут хороший рост. В любом случае, такие инвестиции позволят получить прибыль не менее 20% в год, что превышает доходность банковских депозитов. Фонды облигаций в этом смысле меньше подходят частному инвестору, так как не дают премии к банковским инструментам.

Существует ли принципиальное отличие российского и западного рынка коллективных инвестиций? Может быть за рубежом условия для пайщиков лучше, чем в нашей стране?

Отличие, безусловно, есть. Западный рынок представлен более широким спектром инструментов для инвестирования. Одних видов ПИФов там несколько сотен. Однако, я не рекомендую российским частным инвесторам вкладывать деньги в иностранные фонды. Напротив, в настоящее время все зарубежные инвесторы стремятся работать на рынках стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай), так как доходность на них превышает доходность западных рынков. Для сравнения индекс РТС в 2006 году вырос на 63%, а в индекс "Доу Джонса" в США всего на 7-8%. Кроме того, иностранные ПИФы при заключении договора берут на входе высокую комиссию, поэтому инвестиции в них могут быть выгодными только на срок минимум в 3-5 лет.

По Вашим словам, отечественные фонды во всех отношениях привлекательнее иностранных. У них, что же совсем нет недостатков?

Недостатки есть. В первую очередь, они связаны с недостатками правового регулирования. Например, необходимо поднимать минимальную сумму активов, при достижении которой ПИФ считается сформированным. Порог формирования фондов нужно поднимать каждых год. Это необходимо для того, чтобы снизить риск манипулирования показателями доходности ПИФов. На мой взгляд, право работы с физическими лицами должно оставаться только у крупных фондов с высоким уровнем надежности, все остальные - пусть ориентируются только на квалифицированных инвесторов.

Значит, Вы позитивно относитесь к решению властей ввести институт квалифицированных инвесторов? Не могли бы Вы рассказать, о чем идет речь?

Предполагается, что компаниям, которые соответствуют критериям квалифицированного инвестора - в очень упрощенном виде это компании и фонды, осуществляющие профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг - будет позволено инвестировать средства в рисковые финансовые инструменты, например, акции или облигации малоизвестных предприятий, которые с одинаковой вероятностью могут, как разориться, так и показать очень хорошие результаты. Я считаю, что разделение инвесторов на категории - правильное решение. Оно позволяет, с одной стороны оградить население от ненужных рисков, а с другой - стимулировать развитие рынка коллективных инвестиций за счет создания новых фондов.

Существуют ли еще какие-то риски, которые должен учитывать вкладчик при выборе ПИФа?

Основные риски, какие могут быть у пайщиков - это рыночные риски. Самый большой враг розничного инвестора это высокая волатильность рынка (резкие колебания котировок ценных бумаг), которая заставляет неискушенного игрока нервничать, продавать паи, и нести убытки. Чтобы избежать этого надо инвестировать на долгий срок - желательно на два-три года, и не обращать внимания, на временные снижения стоимости акций. Такая же стратегия подойдет при вложении денег в фонды малоликвидных акций компаний второго и третьего эшелонов. Также можно снизить риск за счет поэтапного инвестирования, например, добавлять раз в квартал.

Как Вы считаете: в 2006 году рынок паевых фондов оправдал ожидания инвесторов?

Более чем оправдал. Доходность ПИФов превзошла все ожидания и в среднем составила около 40% годовых, а паи отдельных фондов показали существенно более высокий рост. Однако это не только заслуга управляющих компаний, но и результат естественного роста рынка.

Можно ли говорить, что ПИФы ориентированные на те или иные сектора экономики показали более высокую доходность по сравнению с другими фондами?

Это действительно так. Наиболее выгодными по итогам года оказались вложения в отраслевые ПИФы электроэнергетики. Акции отрасли показали существенный рост благодаря продолжению энергореформы удачному первичному размещению ОКГ-5. На фоне позитивной динамики ценных бумаг энергокомпаний доходность многих ПИФов энергетики составила 60-65%.

Успех отраслевых фондов не заставляет Вас думать о создании аналогичных проектов?

УК "Альфа-Капитал" приняла такое решение, и оно уже находится в стадии реализации. К 1 января мы планируем сформировать четыре отраслевых ПИФа. Это будут фонды акций металлургических компаний, нефтегазового и телекоммуникационного секторов, электроэнергетики. Наряду с еще двумя формируемыми фондами - интервальным и индексным - совокупная стоимость чистых активов шести ПИФов на конец 2007 года составит около 100 млн долларов.

Что Вы ждете от 2007 года? Какие основные тенденции в сегменте паевых фондов могут сформироваться в следующем году?

Мы ожидаем, что в 2007 году популярность ПИФов будет стремительно расти, а число вкладчиков увеличится на 65-70%. Появится большое количество новых фондов, вырастет количество инструментов для инвестирования. Причиной этого станет общий экономический рост и, как следствие повышение уровня жизни населения.

А какие-то меры со стороны властей, на Ваш взгляд, могли бы улучшить эту динамику?

Мне представляется, что больше все на популярность ПИФов смогла бы повлиять правильно проведенная пенсионная реформа. Если бы у нас в стране пенсионных "молчунов" (лиц, которые по умолчанию передали пенсионные накопления в управление госкомпании - Внешэкономбанку) было бы не 95%, а хотя бы 50% - ситуация бы в корне изменилась. Люди бы поняли преимущество частного управления.

Что необходимо предпринять, чтобы это стало реальностью?

В первую очередь, нужна масштабная социальная реклама, объясняющая правильность этого решения (это именно то, на что государство в прошлый раз поскупилось). А во вторую, законодательные изменения, позволяющие инвестировать пенсионные деньги не только в гособлигации, но и в акции наиболее надежных российских и иностранных компаний.

Каков Ваш прогноз динамики фондового рынка в 2007 году?

Рынок акций в следующем году по-прежнему будет очень сильно зависеть от колебаний цен на нефть. Вероятней всего движение котировок будет проходить в диапазоне 55-65 долларов за баррель. При таком умеренно оптимистичном сценарии на российский рынок придет значительное количество как иностранных, так и отечественных инвестиций. Наиболее привлекательными станут акции банков, страховых компаний, ритейла и энергокомпаний. Мы оцениваем потенциал роста индекса РТС на следующий год в 30%.

На сайте вашей компании достаточно много написано об инвестиционном процессе в компании (экономический форум, внутренний и внешний комитеты). Каким образом он происходит?

Несколько функциональных подразделений компании, которые объединены в единую цепь, чтобы обеспечить качество управления. Процесс построен таким образом, чтобы к каждому клиенту применялись единые стандарты управления, и они были качественно высокого уровня. В первую очередь, это касается портфельного менеджмента, который непосредственно занимается принятием инвестиционных решений и трейдингом. Для нашей работы важен процесс общения с клиентом. За его безупречную работу отвечает клиент-менеджер и инвестиционные аналитики. Они непосредственно общаются с клиентами и выясняют, какова степень склонности к риску, ожидания по инвестиционному доходу и проч. В инвестиционный процесс, безусловно, вовлечено подразделение риск-менеджмента, поскольку оно обеспечивает анализ контроля рисков на всем процессе управления активами, начиная от первой встречи с клиентом и заканчивая оценкой результатов управления. Подразделения контроля занимается выявлением и ограничением законодательных рисков, т. е. тех внешних рисков, которые компания несет при управлении активами, и рисков, заключенных в инвестиционной декларации, которую подписывает клиент. Последнее звено - это оценка результатов управления, она нужна для оценки качества нашего управления. Это ежедневная работа.

Инвестиционный процесс также подразумевает и стратегическое видение. Ежеквартально - расширенный инвестиционный комитет, на котором присутствуют кроме портфельных менеджеров приглашенные специалисты, с которыми обсуждается долгосрочная стратегия работы на финансовых рынках (на 6-12 месяцев, 2-3 года). Раз в две недели мы проводим инвестиционный комитет, уточняем и оцениваем долгосрочные прогнозы, принимаем краткосрочные и среднесрочные решения. Прежде всего, они касаются того, какую долю акций или облигаций, относительно друг друга, мы должны иметь в портфелях наших клиентов, чтобы получить высокий доход. На ежедневном уровне - это утренние заседания портфельных менеджеров, на которых рассматриваются конкретные компании, IPO, аукционы по облигациям, важные новости.

Чем эта работа принципиально отличается от работы других управляющих компаний?

Главное отличие заключается в том, что такой принцип работы формализован в явной форме. К тому, что инвестиционный процесс в управляющей компании должен быть формализован мы пришли не сразу. До этого были два года работы, когда мы что-то уже понимали сами, получая собственный опыт, а также смотрели на практику нашего партнера - группы Allianz. Теперь у нас есть четкие регламенты работы каждого подразделения. Кроме того, мы проводили дважды инвестиционный аудит, в результате него были выявлены проблемы и вопросы, которые необходимо было решать. И мы их решали, старались изменить ситуацию. Например, теперь мы не совершаем сделок, из-за которых возможен конфликт интересов между компанией и клиентами, или клиентов между собой.

Мы стараемся сделать так, чтобы посредством формального выражения инвестиционного процесса, в котором каждое звено отвечает за свой участок работы, показать, что достигнутый результат не одномоментен и мы сможем его поддерживать. Еще одной причиной формализации инвестиционного процесса стало желание масштабировать бизнес. Ведь не секрет, что у многих сейчас есть ожидания по сильному росту рынка коллективных инвестиций, поэтому мы готовимся к этому заранее. Чтобы не получилось так, что в результате увеличения потока клиентов нам пришлось жертвовать качеством управления или сервиса.

И насколько большой задел создан?

Четкой статистики сейчас не ведется. По ощущениям мы можем раза в три увеличить объем активов под управлением и не чувствовать необходимости нанимать новых портфельных и клиентских менеджеров.

В прошлом году фонд акций Альянс РОСНО Управление Активами показал самую высокую доходность, а в этом году такого не случилось. Инвестиционный процесс стал хуже работать?

Дело в том, что нужно смотреть результаты работы за пять лет или хотя бы за два года. Для того, чтобы быть первыми по итогам пяти лет не нужно быть первыми каждый год - достаточно стабильно входить в десятку лучших фондов по доходности. Статистически картина выглядит так, что те фонды, которые в какой-то период времени показывают очень высокую доходность, в следующем периоде, как правило, теряют свое место. Кроме того, важно смотреть, как фонд выглядит относительно фондов своего уровня. Ведь не секрет, что сейчас появляется много фондов небольших размеров, которые показывают очень высокую доходность в начале своего существования. "Добрыне Никитичу" это сделать почти невозможно, поскольку фонд просто огромный. Если посмотреть нас относительно конкурентной группы - "ОФГ-Инвест", "Тройки Диалог", "Альфа-капитал", "Атона" - тех, кто работает более двух лет, то результат наших фондов относительно них, то мы отступаем только "Петру Столыпину" "ОФГ-Инвест".

А существование формализованного инвестиционного процесса как-то влияет на деятельность компании в случае, например, массового, исхода менеджеров или управляющих?

Она помогает с наименьшими потерями пережить этот период. Когда есть формализованный процесс, то уход одного или нескольких ключевых фигур не становится фатальным. Новые люди достаточно быстро встраиваются в него и продолжают в рамках него работать. Поэтому у компании есть определенные иммунитет к различным форс-мажорным обстоятельствам, в том числе к таким, которые были летом 2006 года. Второй составляющей, помимо инвестиционного процесса, нашего успеха является наличие определенной инвестиционной философии. Нам важно, чтобы люди, который реализуют процесс, разделяли наш взгляд, философию, на инвестиции. Совокупность формального подхода и сохранение последовательной инвестиционной философии дает определенную защиту и стабильность компании. Мировой опыт показывает, что если больше информации прописаны на бумаге, а не держится в голове у людей, то бизнес более устойчив.

Какие новые продукты в ближайшее время намерено предложить Альянс РОСНО?

Мы предлагаем достаточно ограниченый круг продуктов: начиная от самых консервативных (облигации) и заканчивая самыми рискованными (венчурные инвестиции). Каждый продукт мы запускаем тогда, когда видим на него спрос. Сейчас мы формируем два фонда венчурных инвестиции, которые будут инвестировать в научно-технические разработки московских компаний и фирм Пермского края.

Насколько я понимаю, венчурные фонды, которыми управляет Альянс РОСНО - это инструменты не для розничного клиента?

Да. Альянс РОСНО изначально создавалась как компания для управления деньгами страховой компании РОСНО. Венчурные фонды созданы на средства акционеров и для них. Но теперь акцент в развитии компании сместился в сторону управления деньгами третьих лиц, которые никак не связаны с РОСНО и АФК "Система". Например, если опыт создания и управления венчурными фондами окажется удачным, не исключено, что мы предложим их более широкому кругу инвесторов.

Каково сейчас соотношение кэптивных и рыночных средств в управлении компании?

Примерно 60% кэптивных денег, а 40% - рыночных. Но постепенно доля рыночных клиентов будет увеличиваться.

Каким образом Вы планируете это делать?

Сейчас сеть продаж компании развита достаточно слабо, но мы планируем развиваться как с помощью собственных ресурсов, так и за счет партнерства. Нужно просто понять, что важнее компании: заработать на том, чтобы "собрать деньги с рынка" или отладить инвестиционный процесс для оказания качественных инвестиционных услуги. Мы идем по второму пути. Сейчас мы общаемся с различными агентами, которые никак не связаны с управляющими компаниями или банками, но при этом они занимаются распространением паев. Обсуждаем потенциальные возможности нашего сотрудничества с ними. Второе направление работы - это страховые агенты РОСНО. Часть из них, приблизительно 10%, достаточно финансово грамотны, чтобы распространять паи. С ними также обсуждается возможность совместной работы.

Скажите, включение в продуктовую линейку Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости - это сейчас модная тенденция у Управляющих компаний? Или ажиотажное желание войти в еще один рынок?

Пожалуй, нечто среднее. Во-первых, сам рынок был всегда достаточно популярен и, если хотите, моден. Согласитесь, ведь с его активами мы имеем дело каждый день. Причем имеется в виду не только жилой фонд, но и коммерческая недвижимость. Опять же, и самые рисковые - спекулятивные, и самые надежные - рентные операции проводились и проводятся даже на уровне частного лица. Тогда как с вопросами покупки-продажи ценных бумаг в повседневной жизни сталкиваешься нечасто. Сколько стоит квартира, как ее лучше сдать-снять, почем метр офисной или складской площади - тема неизмеримо популярнее.

Во-вторых, динамика, демонстрируемая в последние пять лет рынком недвижимости, лишь обостряет к нему интерес, и это совершенно естественно. Кроме того, механизм извлечения доходности, хотя бы теоретически, выглядит достаточно понятно и предсказуемо. И, пожалуй, именно последнее свойство обеспечило столь массовый интерес Управляющих компаний к этому рынку. Что является вполне закономерным желанием - получить источник устойчивой постоянной доходности.

Что касается именно ЗПИФ недвижимости, как механизма, то его в данном случае можно назвать оптимальным, причем не только для самой Управляющей компании, но и для привлекаемого капитала, который должен быть ориентирован определенным образом.

И чем так хороша форма ЗПИФ недвижимости?

Особенность рынка в том, что абсолютно все проекты в нем жестко связаны со сроком и суммой, необходимой для осуществления. И это, можно сказать, неуменьшаемые величины: лот на этом рынке достаточно велик, а единица измерения времени - год. Кроме того, если речь идет о так называемых рентных проектах - они изначально долгосрочные. Следовательно, говоря о привлекаемом капитале, мы подразумеваем так называемые длинные и, я бы сказала, спокойные деньги. То есть, долгосрочная инвестиционная составляющая превалирует над спекулятивной. Надо сказать, что рынок с лихвой оплачивает определенные неудобства инвесторов достаточно низким общим уровнем риска.

Что касается ЗПИФ недвижимости, то именно закрытая структура фонда позволяет Управляющей компании финансировать проект в нужном режиме, а клиенту - изначально понять и принять финансовый план (свой личный, разумеется) на определенный срок, предложенный компанией.

Тут нужно сказать, что в зависимости от специализации самого фонда Управляющей компанией может быть предусмотрена выплата промежуточной доходности, а так же тот или иной механизм вторичного обращения паев, позволяющий желающим выйти из проекта.

И, наконец, та же специализация фонда поможет клиенту, ориентированному на различную, по структуре получения, доходность, выбрать то, что ему больше подходит. Ведь в рамках ЗПИФН могут финансироваться строительство с последующей реализацией, покупка/перепродажа объектов, профессиональное управление недвижимостью с целью получения доходности от арендных платежей. Выбор достаточно богат.

А каковы рыночные предпочтения вашей Управляющей компании?

Приоритетным направлением на "сегодняшнем" рынке для нас является финансирование возведения объекта и, по возможности, дальнейшее управление этим объектом. То есть эксплуатация с целью получения рентной доходности. Последнее связано с тем, что, по нашим оценкам, консервативный капитал увеличивает свое присутствие на этом рынке, а для него это оптимальный вид размещения. Это относится к частным и институциональным инвесторам, чутко реагирующим на любые движения на рынках и достаточно точно оценивающие его потенциал. Управляющая компания же, имея в кармане несколько таких проектов, получает весьма приличный доходный демпфер для каких-либо активных действий, в том числе с целью диверсификации.

Заговорив о диверсификации, Вы сами определили следующий вопрос - так ли уж предсказуем этот рынок, и что вы будете делать в случае падения цен, кризиса и т. п.

Абсолютно предсказуемых рынков не бывает в принципе. Можно лишь говорить о готовности и неготовности решить возникшую проблему.

Что касается нас, то мы не являемся операторами в верхнем, розничном интервале ценообразования на рынке недвижимости. Было бы очень недальновидно рассчитывать исключительно на неуклонный рост цен на квадратные метры. Мы же, как я уже говорила, финансируем строительство, ремонт, реконструкцию, наконец, управление объектом недвижимости. То есть либо операции, повышающие реальную стоимость актива, либо процесс получения ренты от эксплуатации. И, как Вы понимаете, строить и арендовать площади при любом снижении активности на рынке не перестают. Да, происходит некое перераспределение, снижается норма прибыли, отчасти ликвидность - но и только. Тем не менее, все это происходит достаточно плавно и в основном относительно быстро амортизируется рынком. Кстати сказать, в этот период именно инерционность оказывает существенную услугу рынку в целом.