Экономика недвижимости (стр. 2 )

1. Расчет по средней арифметической:

, (8)

где – согласованная стоимость одной единицы;

– скорректированная стоимость одной единицы i- го объекта - аналога;

n – количество объектов - аналогов.

2.  Расчет по средней взвешенной:

, (9)

или

, (10)

где f – вес, балл;

li – коэффициент важности, åli =1, li ≥0

В результате рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(11)

где - стоимость объекта недвижимости (оцениваемого объекта);

S - количество единиц оцениваемого объекта: площадь, строительный объем здания.

Задача 18

Известна следующая информация по парным продажам, которая представлена в таблице 5.

Таблица 5 – Информация о стоимостях объектов недвижимости

у. ед.

Показатели	Пара №1	Пара №2	Пара №3	Пара №4	Пара №5
1.Дом с садом	55 000	60 000	52 000	47 000	48 500
2.Дом без сада	51 000	57 000	50 000	45 000	43 000

Определить величину поправки на наличие сада.

Задача 19

Известна следующая информация по рыночным продажам, которая представлена в таблице 6.

Таблица 6 –Информация для расчета

Показатели	Объекты - аналоги
1	2	3	4
1.Площадь, м2	150	150	200	200
2.Гараж	есть	есть	есть	нет
3.Сад	есть	нет	есть	нет
4.Цена продажи, руб.	132000	130000	145000	140000

Определить поправку:

- на разницу в площади;

- на наличие сада;

- на наличие гаража.

Задача 20

Требуется определить корректировки на различия имеющихся складских помещений: местоположение и объем.

Таблица 7 – Данные о складских помещениях

Элемент сравнения	Номер склада
1	2	3
1. Объем, м3	1000	1100	1000
2. Местоположение относительно центра города	Район средней отдаленности	Район средней отдаленности	Отдаленный район
3. Цена продажи, тыс. руб.	2000	2200	1700

Задача 21

Используя парный анализ продаж (см. таблицу 8), определите корректировки на наличие балкона и этажность, затем рассчитайте стоимость объекта оценки.

Таблица 8 - Исходная информация

Отличие объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
кв.№1	кв.№2	кв.№3
Балкон	Отсутствует	Отсутствует	Имеется	Имеется
Этаж/этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. руб.	?	1450	1455	1495

Задача 22

Разместите в необходимом порядке поправки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 60 тыс. у. ед.:

- местоположение +10%;

- льготное финансирование +5%;

- особые условия передачи прав собственности +5%;

- условия продажи –5%;

- физические характеристики –1%.

Задача 23

Сопоставимый объект был продан за 100000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий. Информация для расчета представлена в таблице 9. Определить стоимость объекта недвижимости.

Таблица 9 – Информация для расчета

Отличие	Характеристика	Корректировка, %
Местоположение	Уступает	8
Условия продажи	Уступает	5
Физические характеристики	Превосходит	5
Рыночные условия	Превосходит	6
Льготное финансирование	Превосходит	8

Задача 24

Требуется определить стоимость трехкомнатной квартиры. Информация для расчета представлена в таблице 10.

Таблица 10 – Данные об аналогичных трехкомнатных квартирах

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданная аналогичная квартира
№1	№2	№3
Лоджия	есть	нет	есть	нет
Этаж/этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Цена продажи, тыс. руб.	-	3500	3600	3750

Расчет корректировок представьте в табличной форме (таблица 11).

Таблица 11 – Расчет корректировок

Пары продаж	Разница в ценах продаж, тыс. руб.	Причина разницы в ценах продаж

Расчет стоимости объекта оценки представьте в табличной форме (таблица 12).

Таблица 12 – Расчет стоимости объекта оценки

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданная аналогичная квартира
№1	№2	№3

Задача 25

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 10 соток, расположенного в новом садоводческом товариществе на ул. Сиреневой, если стоимость земли на ул. Сиреневой ниже на 5%, чем на ул. Цветочной, и выше в среднем на 2%, чем на ул. Рябиновой.

Затраты на возведение фундамента 78 м составляют 90 тыс. у. ед. информация об объектах – аналогах представлена в таблице 13.

Таблица 13 – Информация об объектах аналогах

Параметр	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4
Цена продажи, тыс. у. ед.	550	1000	510	580
Улучшения	-	-	-	Фундамент 78
Размер участка, соток,	10	20	10	10
Местоположение	Ул. Цветочная	Ул. Цветочная	Ул. Рябиновая	Ул. Сиреневая

Задача 26

Информация (см. таблица 14) была получена после проведения достаточного объема исследований, включая анализ парных продаж и опрос участников рынка.

Таблица 14 – Информация для расчета

Объект продажи	Арендная плата в месяц, у. ед.	Цена продажи, у. ед.
1	175	19 200
2	185	20 000
3	180	20 000
4	185	21 000
5	175	20 500

Требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если величина арендной платы определена в 160 у. ед. в месяц.