Экономика недвижимости (стр. 6 )

Определить общий коэффициент капитализации, если доля кредитных ресурсов в общей стоимости объекта недвижимости составляет 0,8, ипотечная постоянная - 12%, доходность капитала собственного - 10 %.

Задача 58

Определить общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные (таблица 31).

Таблица 31- Расчет общего коэффициента капитализации

Тип объекта	Доля земли	Rзем	Доля зданий	Rзд	Rо
Дом без участка земли	0,2	0,10	?	0,22	?
Дом с участком земли	0,4	0,10	?	0,20	?
Типовые здания (старой постройки)	0,3	0,10	?	0,25	?
Типовые многоэтажные здания	0,15	0,10	?	0,23	?

Задача 59

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: 0,6 – доля заемных средств в общей стоимости объекта, доход на собственный капитал 15000, стоимость собственных средств 60000, ставка капитализации для заемных средств 15%. Определить общую ставку капитализации.

Задача 60

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70-%-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16 %.

Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 61

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120000 у. ед. за первый год, после чего чистый операционный доход будет возрастать на 5 % ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 750000 у. ед. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования?

Задача 62

Определите общий коэффициент капитализации. Оценщиком были отобраны 4 объекта – аналога, информация представлена в таблице 32. для расчета среднего коэффициента воспользуйтесь коэффициентом важности.

Таблица 32 – Расчет общего коэффициента капитализации

Показатели	№1	№2	№3	№4
1.Цена продажи, у. ед.	100	80	120	95
2.ЧОД, у. ед.	17	13	22	14
3.Коэффициент капитализации	?	?	?	?
4.Коэффициент важности	0,4	0,15	0,3	0,15

Задача 63

Определите стоимость складского помещения, если известны:

- ожидаемый чистый операционный доход – 300 тыс. руб. в месяц;

- ставка капитализации – 10%.

Задача 64

Рассчитайте ставку капитализации для складских помещений, если известны следующие данные о подобных объектах (таблица 33).

Таблица 33 – Информация для расчета

Показатель	Склад №1	Склад №2	Склад №3
1. Цена продажи, тыс. руб.	12300	7500	6200
2.Чистый операционный доход за год, тыс. руб.	3240	2310	1570

Задача 65

Определить общий коэффициент капитализации и доходность собственных средств. На местном рынке недвижимости отобраны 4 объекта – аналога.

Таблица 34 – Расчет коэффициентов капитализации

Цена продажи, у. ед.	Собст-венные средст-ва, у. ед.	Заемные средства у. ед.	ЧОД, у. ед.	∑% за кредит, у. ед.	ДП до налогов	Ro	RКсоб
1000	300	700	90	50	?	?	?
700	700	0	72	0	?	?	?
950	50	900	80	75	?	?	?
450	450	0	70	0	?	?	?

Задача 66

Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок. Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

Стоянка №1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 у. ед. в месяц. Операционные расходы составляют 4000 у. ед. в год была продана за 80000 у. ед.

Стоянка №2 на 80 машино - мест. Аренда одного машино-места составляет 25 в месяц. Операционные расходы составляют 6000 у. ед. в год. Была продана за 90900у. ед.

Стоянка №3 на 60 машино - мест. Аренда одного машино-места – 20 у. ед. в мес. Операционные расходы – 3600 у. ед. в год. Продана за 120000 у. ед.

Задача 67

Определить коэффициент капитализации, если, цена, за которую объект недвижимости был продан - 480 тыс. руб., а потенциальный валовой доход 80 тыс. руб. Действительный валовой доход 58 тыс. руб. Операционные расходы 10 тыс. руб.

Задача 68

Определить стоимость собственности, если 6-летний поток ежегодного дохода составил 32000 у. ед. Доход поступал в виде обычного постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Общая (предполагаемая) норма отдачи 10%.

Задача 69

Определить стоимость собственности, если 5-летний поток ежегодного дохода 25000 у. ед. Общая (предполагаемая) норма отдачи 10%, безрисковая ставка 6%.

Задача 70

Определить стоимость собственности, если по прогнозам ЧОД в течение 10 лет составит 60000 у. ед., ожидается, что стоимость собственности через 10 лет снизится на 30%. Общая (предполагаемая) норма отдачи 15%.

Задача 71

Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25000 у. ед. Предполагаемая норма отдачи 15%. Определить стоимость здания.

Задача 72

Недвижимость приносит 10000 у. ед. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличится на 30%. Определить стоимость недвижимости в предположении, что норма отдачи - 15%.

Задача 73

Недвижимость приносит 10000 у. ед. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость уменьшится на 30% (линейное уменьшение). Определить стоимость недвижимости в предположении, что норма отдачи - 15%.

Задача 74

Определить стоимость недвижимости, если недвижимость в течение 5 лет приносит ежегодный доход 50000 у. ед. В конце 6-го года недвижимость будет продана за 800000 у. ед. Расходы на продажу 50000 у. ед., норма отдачи - 20%.

Задача 75

Определить стоимость собственности. Если стоимость земли - 300 тыс. у. ед., ЧОДон - 100 тыс. у. ед., ставка капитализации для земли - 8%, ставка капитализации для здания - 15%.

Задача 76

Определить стоимость собственности. Если стоимость здания - 500 тыс. у. ед, ЧОДон - 100 тыс. у.ед., ставка капитализации для земли - 8%, ставка капитализации для здания - 15%.

Задача 77

Определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежный поток до налогов.

Таблица 35 - Данные для расчета

Показатели	Сумма, у. ед.
1.Плановая аренда	5438
2.Рыночная аренда	1600
3.Скидки и льготы	548
4.Потери от неплатежей арендной платы	400
5.Прочие доходы	2400
6.Постоянные расходы	340
7.Переменные расходы	889
8.Резерв на замещение	200
9.Сумма процентов за кредит	3000

Задача 78

Независимому оценщику представлена информация: в жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 500 у. ед. Все арендные договоры заключаются на 1 год. Вознаграждение управляющего 3000 у. ед. в год. Для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу 40000 у. ед., переменные – 300 у. ед. за каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % от действительного валового дохода. Определить чистый операционный доход.

Задача 79

В здании общей площадью 10 тыс. м2, подлежащих сдаче в аренду, из которых 400 кв. м свободны. Остальные сданы в аренду за 13 у. ед. за м2 в месяц. Операционные расходы составляют 45 % от потенциального валового дохода. Определить:

а) потенциальный валовый доход;

б) действительный валовый доход;

в) чистый операционный доход;

г) стоимость объекта недвижимости, если ставка капитализации равна 11%.

Задача 80

Агентство недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед. в месяц на 3 года с условием повышения арендной платы на 10% ежегодно. Определить общую сумму заработанную агентством, если согласно договору оно должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% - за второй, 1% - за третий год.

Задача 81

Определите рыночную стоимость офисного здания, чистый операционный доход от которого примерно одинаков по годам и составляет 3млн. руб. в год. Информация об объектах - аналогах в таблице 36.

Таблица 36 - Информация об объектах – аналогах

Здание - аналог	Чистый операционный доход, млн. руб. / год	Цена продажи, млн. руб.
1	3,5	14
2	2,7	11
3	3,2	13

Задача 82

Определите стоимость офисного помещения, состоящего из двух смежных комнат, сдаваемых разным арендаторам. Потенциальный валовой доход за год от сдачи в аренду одной комнаты составляет 200 тыс. руб., а от другой – 50 тыс. руб. Общие расходы на страхование помещений – 20,5 тыс. руб., на коммунальные услуги – 127 тыс. руб. Риск потерь арендной платы составляет 5%, ставка капитализации – 15%.

Задача 83

Определите стоимость офисного помещения, если:

- ожидаемый чистый операционный доход составляет 200 тыс. руб. в месяц;

- ставка капитализации – 19%;

- оставшийся срок службы здания – 27 лет.

Задача 84

Определите стоимость здания площадью 1200 м 2, сдаваемого в аренду по 450 руб. / м2 в месяц. При этом известно, что ставка капитализации составляет 20%, простои помещений – 10%, все расходы несет арендатор.

7 Согласование стоимостных результатов оценки

Задача 85

Осуществите согласование результатов оценки трехкомнатной квартиры методом логического анализа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных об аналогах объекта оценки. В данном случае было собрано достаточно много достоверных данных по квартирам – аналогам объекта оценки, расположенным в соседних домах, и были подробно учтены всевозможные корректировочные коэффициенты. Поэтому удельный вес результата сравнительного подхода принимается максимальным и составит 70%.

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную величину стоимости, но не всегда приводит к наиболее достоверному результату, поскольку приобретение участка и строительство на нем зданий часто не является альтернативой приобретения готового объекта из-за продолжительности периода строительства и высокой неопределенности. К тому же при расчетах затратным подходом применялся метод сравнительной стоимости единицы, использовались укрупненные показатели восстановительной стоимости, а точность таких расчетов обычно колеблется в пределах 20%, поэтому затратному подходу присваивается значительно меньший удельный вес относительно сравнительного подхода – 20%.

Применение доходного подхода основано на текущих показателях финансового рынка и рынка недвижимости. Для оценки трехкомнатной квартиры, у которой невысока ликвидность и которая, как правило, редко сдается в аренду, трудно опираться на доходный поход, поэтому его удельный вес в итоговом согласовании будет минимальным и составит 10%.

Таблица 37 – Согласование результатов оценки объекта оценки

Подход к оценке недвижимости	Стоимость объекта оценки, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный	3540000	?
Затратный	3398000	?
Доходный	3420000	?

Задача 86