Экономика недвижимости (стр. 3 )

Задача 27

Какова стоимость офисного помещения, расположенного в районе А, если объект – аналог №1 продан в районе В за 10 млн. руб.? Помещения в районе В в среднем дешевле на 10%, чем помещения в районе А. Объекты –аналоги №2 и №3, расположенные в районе А, проданы за 9,5 млн. руб. и 9,1млн. руб. соответственно.

Задача 28

Рассчитайте стоимость объекта оценки с применением валового рентного мультипликатора. Информация для расчета представлена в таблице 15.

Потенциальный валовый доход у оцениваемого объекта составляет 1150 тыс. руб.

Таблица 15 – Информация об объектах аналогах

В тыс. руб.

Объект - аналог	Цена продажи	Потенциальный валовый доход
Аналог 1	5400	1150
Аналог 2	4800	950
Аналог 3	6200	1300

Задача 29

Определить стоимость кинотеатра на 500 мест, если на том же рынке ранее были проданы 3 сопоставимых кинотеатра (см. таблица 16).

Таблица 16 – Информация для расчета

Объекты-аналоги	Цена продажи, у. ед.	Количество мест
1		430
2		540
3	190 000	385

Задача 30

Объект оценки – 3-хкомнатная квартира площадью 110 м2 с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-ом этаже без лифта.

Имеется рыночная информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м 2 с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляету. ед. Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 у. ед. Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %. Наличие телефона оценивается в 500 у. ед., лифта - в 600 у. ед., балкона оценивается в 450 у. ед.

Задача 31

Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов (см. таблицу 17).

Таблица 17 – Информация для расчета

Сопоставимые объекты	Цена продажи, у. ед.	Количество квартир
Дом №1		25
Дом №2		30
Дом №3		18

Сопоставимый объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 у. ед. У объекта №1 имеется лифт такой же, как у оцениваемого объекта. Стоимость лифта составляет 16000 у. ед. Объект №1 продан 3 месяца назад.

Объект №2 продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования, что прибавило к цене 15000 у. ед. по сравнению с обычными условиями финансирования. У данного объекта так же имеется лифт.

Объект №3 продан 2 дня назад, находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3000 у. ед. от цены объекта. У объекта №3 нет лифта.

Рост цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Задача 32

Определить рыночную стоимость коттеджа, если общая площадь равна 120 м. кв., 6 комнат, 3 спальни, ванная комната, душевая, оборудован подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка равна 10000 м. кв.

Для анализа использованы данные о пяти аналогичных объектах. Рост цен за год составил 10,7%. Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице 18.

Таблица 18 – Информация для расчета

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
1	2	3	4	5	6
1. Цена продажи, у. ед..	65000	78000	56000	70000	54000
2.Право собственности	Полное право собственности

Продолжение таблицы 18

1	2	3	4
5.Условия финансирования	Не - рыночные, цена завышена на 3000 у. ед	Не-рыночная, цена завышена на 8000 у. ед.	Рыночные
4.Условия продажи	Рыночные
5.Условия рынка (время продажи)	2 недели назад	1 неделя назад	1 год назад	1 год назад	1 год назад
6. Площадь дома, м2	120	145	120	145	120
7.Площадь участка, тыс. м2	10	12	10	12	10
8. Количество комнат	6	7	6	7	6
9.Количество спален	3	3	3	3	3
10.Ванная	1	1	1	1	1
11.Душевая	1	1	1	1	1
12.Подвал	Не оборудован	Обору-дован	Не оборуд.
13.Гараж	+	+	+	+	-

Задача 33

Определите стоимость дачи общей площадью 60 м. кв., если площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация о пяти сравниваемых объектах. Единица сравнения - 1 м. кв. За год цены возросли на 13 %.

Таблица 19 – Информация для расчета

Характеристика объекта	Оцени-ваемый объект	1	2	3	4	5
1.Цена продажи, тыс. у. ед.		61,46	52,06	44,37	69,03	43,45
2.Площадь дома, м. кв.	60	70	65	45	78	55
3.Время продажи	Сейчас	Полгода Назад	2 недели назад	1 год назад
4.Условия финансирования	Рыночные	Нерын. цена завыше-на на 7 тыс. у.ед	Рыноч- ные	Нерын. цена завыше-на на 5,6 тыс. у.ед.
5.Площадь участка, сотка	12	12	12	6	6	6
6.Число комнат	4	4	4	3	3	3
7.Транспортная доступность		лучше	Аналогичная оцениваемому доступность
8.Водопровод	+	-	-	-	+	+

4 Оценка рыночной стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется следующими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка (техника остатка для земли), предполагаемого использования.