Экономика недвижимости (стр. 1 )

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Тюменский государственный архитектурно -

строительный университет»

Кафедра экономики

Экономика недвижимости

Практикум

для студентов специальностей:

080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)»,

080502 «Экономика и управление на предприятии (в городском хозяйстве)»

очной формы обучения

Тюмень, 2012 г.

ББК: У9 (2) 22

Ф-62

Фирцева недвижимости: практикум по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальностей: 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», 080502 «Экономика и управление на предприятии (в городском хозяйстве)» очной формы обучения. – Тюмень: РИО ФГБОУ ВПО «ТюмГАСУ», 2012. – 39 с.

Практикум разработан на основании рабочих программ ФГБОУ ВПО «ТюмГАСУ» дисциплины «Экономика недвижимости» для студентов специальностей: 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», 080502 «Экономика и управление на предприятии (в городском хозяйстве)» очной формы обучения.

В помощь студенту предлагается библиографический список, краткая характеристика основных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости, а также тесты для самопроверки знаний.

Рецензент:

Тираж 40 экз.

© ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

©

Редакционно-издательский отдел ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

СОДЕРЖАНИЕ

1 Шесть функций денежной единицы	4
2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости	6
3 Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом	8
4 Оценка рыночной стоимости земельных участков	17
5 Оценка стоимости объектов недвижимости затратным подходом	19
6 Оценка стоимости объектов недвижимости доходным подходом	25
7 Согласование стоимостных результатов оценки	32
8 Тесты для самопроверки	35
Библиографический список	39

1 Шесть функций денежной единицы

Первая функция () – накопление суммы денежной единицы (будущая стоимость денежной единицы). При расчете ставки дохода на инвестиции, как основного критерия при выборе инвестиционного проекта, используется эффект сложного процента, то есть расчета и учета процента на вложенный процент. Расчет сложного процента осуществляется по следующей формуле:

(1)

где – депозитная сумма после t периода, если вложен 1 рубль;

1 – один рубль;

q – ставка процента;

t – число периодов.

Вторая функция () сложного процента – текущая стоимость денежной единицы.

Текущая стоимость денежной единицы – стоимость реверсии – это величина, обратная накопленной сумме единицы. Завтрашняя денежная единица стоит меньше, чем она стоит сегодня, что зависит от разрыва во времени между оттоком и поступлением денежных средств, от величины необходимой ставки процента (дисконта).

(2)

Третья функция () сложного процента (прямая функция) – текущая стоимость единичного аннуитета (). Обычный аннуитет называется фактором Инвуда:

. (3)

Четвертая функция () сложного процента (обратная функция) – взнос на амортизацию денежной единицы.

Взнос на амортизацию денежной единицы – это регулярный периодический платеж в погашение кредита, приносящего процентный доход. Это величина, обратная текущей стоимости аннуитета. Амортизация в данном случае – это погашение (возмещение, ликвидация) долга в течение определенного времени. Расчет по формуле:

. (4)

Пятая функция ()сложного процента (прямая функция) – накопление (рост) единицы за период или будущая стоимость единичного аннуитета. Фактор накопления единицы позволяет ответить на вопрос о том, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных взносов, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Расчет по формуле:

(5)

Шестая функция () сложного процента (обратная функция) – фактор фонда возмещения. Данный фактор показывает сумму, которую нужно депонировать в конце каждого периода (периодический депозит), чтобы через заданное число периодов остаток на счете составил 1 рубль. При этом учитывается процент, получаемый по депозитам.

. (6)

Задача 1

Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 14% годовых, 1000 у. ед. Начисление процентов осуществляется в конце каждого года.

Задача 2

Определить текущую стоимость 1000 у. ед., которая будет получена в конце года при 16% ставке дисконта:

а) начисление процентов осуществляется в конце года;

б) начисление процентов осуществляется в конце каждого месяца.

Задача 3

Договор аренды квартиры составлен на 1 год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 18% ставке дисконтирования. Арендная плата в размере 6000 у. ед. выплачивается в конце года.

Задача 4

Кредит в размере 10000 у. ед. выдан на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года.

Задача 5

Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу шестого месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 у. ед. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Задача 6

Определить какими должны быть платежи, чтобы к концу восьмого года иметь на счете, приносящем 14% годовых, 10000 у. ед. Платежи осуществляются в конце каждого года.

Задача 7

Договор аренды офисного помещения составлен на 5 лет. Арендные платежи вносятся в конце каждого года, причем первые 2 года в размере 100 тыс. у. ед., следующие 3 года в размере 120 тыс. у. ед. при ставке дисконта 16% годовых. Определите текущую стоимость арендных платежей.

Задача 8

Иванов купил квартиру стоимостью 200 тыс. у. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 у. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 15% годовых. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача 9

Иванов решил взять кредит в банке в размере 400 тыс. у. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 2 % в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк.

Задача 10

Загородный дом был куплен два года назад за 685 тыс. у. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут 6% в год.

Задача 11

Стоимость квадратного метра офиса составляет 200 у. ед. и ежегодно повышается на 5%. Определите стоимость 1 кв. м офиса через 5 лет.

2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно т. е. обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта недвижимости.

Задача 12

Рассмотрим участок земли для индивидуального жилищного строительства. Возможны два варианта использования земельного участка.

Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком оценивается в 150 тыс. у. ед. Издержки на строительство составят 110 тыс. у. ед.

Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость оценивается в 120 тыс. у. ед. Издержки на строительство 88 тыс. у. ед.

Определить какой вариант эффективнее?

Задача 13

Имеется участок земли, предназначенный под коммерческое использование. Финансово целесообразны два варианта (таблица 1):

1 вариант строительство офисного здания;

2 вариант строительство торгового здания.

Определить какой вариант эффективнее.

Таблица 1 – Исходные данные для расчета

Показатели	Офисное здание	Торговое здание
1.Чистый операционный доход (ЧОД он), тыс. у. ед	50	70
2. Общая ставка капитализации, %	10	12
3.Стоимость нового строительства, тыс. у. ед.	250	400

Задача 14

Участок земли финансово целесообразно использовать в следующих вариантах (таблица 2):

1 вариант - строительство жилого дома;

2 вариант - строительство торгового центра;

3 вариант- строительство офисного здания.

Определить какой вариант эффективнее?

Таблица 2 – Исходные данные для расчета

Показатели	Жилой дом	Торговый центр	Офис
1.Стоимость нового строительства, у. ед.	1500	1300	1000
2.ЧОДон, у. ед.	200	170	130
3. Ставка капитализации для здания, %	11	13	12
4. Ставка капитализации для земли, %	10	10	10

Задача 15

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование двух этажного индивидуального жилого дома. Предположим, что, возможно, использовать дом в двух вариантах.

1вариант. Сдача в аренду для проживания одной семьи, на условиях оплаты арендатором всех расходов по эксплуатации. Чистая арендная плата составит 600 у. ед. в месяц.

2вариант. Сдача в аренду первого этажа одной семье, а второй этаж - сдача трех комнат по отдельности. Арендная плата за первый этаж -500 у. ед. в месяц, а арендная плата за каждую из трех комнат второго этажа по 100 у. ед. в месяц. Владелец несет расходы по эксплуатации в размере 2000 у. ед. в год.

Ставка капитализации для данного типа недвижимости равна 12 %.

Задача 16

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование промышленного здания с полностью демонтированным производственным оборудованием и находящимся в районе торгового порта. Финансово целесообразно использовать сооружение в двух вариантах.

1вариант - таможенный склад. Чистый операционный доход составит 90 тыс. у. ед., а текущая рыночная стоимость склада с такими же характеристиками - 700 тыс. у. ед.

2вариант - таможенный склад с оборудованием на площади встроенных помещений для офисов, что позволит повысить арендную плату. Для оборудования офисных помещений необходимо 150 тыс. у. ед. Чистый операционный доход составит 105 тыс. у. ед.

Задача 17

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (таблица 3).

Таблица 3 – Исходные данные для расчета

Показатели	Офис	Торговый центр	Жилой дом
1.Стоимость застройки, тыс. у. ед.	577	722	450
2.Годовой валовой доход, тыс. у. ед.	150	250	100
3.Поправка на недоиспользование и потери при сборе, тыс. у. ед.	20	25	5
4.Прочий доход, тыс. у. ед.	5	10	3
5.Операционные расходы, тыс. у. ед.	50	120	30
6.Резерв на замещение, тыс. у. ед.	5	10	3
7. Ставка капитализации для здания, %	13	14	13
8. Ставка капитализации для земли, %	12	12	12

3 Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Ср = Цi Пi , (7)

где Ср – рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Цi– цена продажи i – го объекта аналога, руб.;

Пi – поправки, руб.

Технология сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости состоит из следующих этапов.

1 этап. Требуется выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

2 этап. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

3 этап. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Расчетная таблица для оценки объекта недвижимости сравнительным подходом в общем виде выглядит следующим образом (таблица 4).

Таблица 4 – Расчетная таблица

Показатели	Оценивае-мый объект	Объекты – аналоги
1	2	…	n
Цена продажи объекта - аналога	?
Площадь (количество комнат, мест и т. д.)
Единицы сравнения (м, м2, м3, га, сотка посадочное место и т. д.)
Поправки (2 группы поправок): -  право собственности; -  финансовые условия; -  условия продажи; -  время продажи; -  местоположение; -  физические характеристики; и др.
Скорректированная стоимость одной единицы		С1	С2	…	С n

Далее представлены методы согласования скорректированных цен сопоставимых объектов (формулы :