Экономика недвижимости (стр. 4 )

Задача 34

Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков (таблица 20).

Таблица 20 - Информация для расчета

Цена продажи, тыс. руб. за сотку	Характеристика относительно объекта оценки	Район
обзор	форма
60	Хуже на 5%	Аналогичная	А
50	Аналогичный	Хуже на 20%	В
60	Лучше на 10%	Аналогичная	С
50	Хуже на 15%	Аналогичная	D

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С – на 10% и дороже, чем в районе D, на 15%.

Задача 35

Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве сравниваемых объектов выбрано 5 участков, проданных на местном рынке. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 21. По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. Ежегодный рост цен на землю – 12%.

Таблица 21- Характеристика объектов – аналогов

№ участка	Цена продажиу. ед.	Площадь, га	Время продажи мес.	Геологические характеристики	Местоположение
1	2300	0,04	4	Те же,	Те же, что у оцениваемого
2	2440	0,045	6	На 2% хуже, по сравнению с оцениваемым	На 5% хуже, по сравнению с оцениваемым
3	2920	0,05	1	Те же	Те же
4	2360	0,035	2	На 5% лучше	На 5% лучше
5	3860	0,07	12	Те же	На 10% лучше

Задача 36

Определить стоимость участка земли для индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 продаж объектов сравнения.

Таблица 22 – Информация для расчета

Показатели	№1	№2	№3	№4	№5	№6
1.Площадь, сотка	25	19	20	22	25	17
2.Цена продажи, тыс. руб.	29,5	15,2	15,4	17,2	35	13,1
3.Время продажи, мес.	3	2	1	1	6	2

Дополнительная рыночная информация:

·  участки №2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком признаваемым худшим, что оценивается в 20%;

·  участки №1,5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%;

·  участок №3, направление аналогичное оцениваемому объекту;

·  электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 руб.(на весь участок);

·  характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%;

·  снижение цен в текущем году - 1% в месяц.

Задача 37

Требуется оценить стоимость участка в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка (таблица 23). Оценщик определил текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. В ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продаются за 240 у. ед.

Таблица 23 – Информация для расчета

№ продажи	Цена продажи участка с постройками, у. ед.	Стоимость улучшений, у. ед.	Доля улучшений в цене продажи
1	220	158	?
2	200	140	?
3	190	150	?

Задача 38

Анализ недавних продаж домов показал, что цена типового дома с участком колеблется от 290 тыс. у. ед. до 380тыс. у. ед. Анализ рынка показал, что в ближайших окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 120 тыс. у. ед. Затраты на строительство типового дома составляют 140 тыс. у.ед. Прибыль предпринимателя и накладные расходы – 80 тыс. у.ед. Требуется определить стоимость участка земли.

Задача 39

Требуется определить стоимость участка, для которого, по мнению оценщика, наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянки.

Затраты на строительство по проекту 18000 у. ед., чистый операционный доход прогнозируемый - 3000у. ед., коэффициент капитализации для зданий 0,15, коэффициент капитализации для земельного участка - 0,12.

Задача 40

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га, и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. На оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций, каждый участок продается в среднем за 36000 у. ед., с учетом сложившейся динамики продаж, реально рынок может поглотить около 10 участков в год.

Издержки и прибыль инвестора составят:

·  благоустройство-480 тыс. у. ед.;

·  затраты на управление-60 тыс. у. ед.;

·  маркетинг –70 тыс. у. ед.;

·  налоги и страхование-40 тыс. у. ед.;

·  прибыль инвестора-130 тыс. у. ед.

Норма отдачи проекта принимается в размере 12%.

5 Оценка стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Рассмотрим технологию (этапы оценки) затратного подхода.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится оцениваемое здание или сооружение (Сзем).

2. Определяется восстановительная стоимость здания и сооружений (С зд).

3. Рассчитываются все виды износа (накопленный износ) объекта недвижимости ().

4. Определяется стоимость объекта недвижимости (СОН) по формуле (12):

(12)

Стоимость здания определяется методами: сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты), сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости.

Накопленный износ состоит из трех видов износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов в общей стоимости восстановления:

(13)

где i=1,n – номера конструктивных элементов здания;

qi – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

Ii – фактический износ i-того конструктивного элемента, %.

Фактический износ элемента здания можно определить на основе обследования его фактического технического состояния.

(14)

где - соответственно фактический и нормативный сроки службы конструктивного элемента, годы.

Физический износ также можно рассчитать методом эффективного возраста:

; (15)

, (16)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

– восстановительная стоимость здания.

Накопленный износ объекта недвижимости определяется следующими методами.

Метод сравнения продаж - состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

, (17)

где – накопленный износ здания, руб.

– восстановительная стоимость здания, руб.;

– цена продажи здания объекта – аналога, руб.

Метод разбивки состоит в последовательной оценке всех видов износа и рассчитывается по следующей формуле:

, (18)

где – износ физический;

– износ функциональный;

– износ внешний.

Задача 41

Предположим, что строительство нового офисного здания составляет 500тыс. у. ед. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса равна 30 тыс. у. ед. Минимальная приемлемая ставка капитализации на рынке - 13%.

Будет ли строительство нового офиса эффективным?

Задача 42

Необходимо решить: модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 тыс. у. ед., или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от сдачи офиса 25 тыс. у. ед.; от оптово-торгового центра – 100 тыс. у. ед. Коэффициент капитализации на рынке для данного типа недвижимости - 0,13.

Задача 43

Стоимость нового строительства 300 тыс. у. ед. Общая экономическая жизнь здания 60 лет, его эффективный возраст - 15 лет. Определить накопленный износ в процентах, в у. ед., стоимость с учетом износа.

Задача 44

По мнению оценщика, эффективный возраст объекта оценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения – 70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта равна 3 млн. руб. определить износ строения (в % и тыс. руб.).

Задача 45

Определите физический износ здания, информация для расчета представлена в таблице 24.

Таблица 24 – Информация для расчета физического износа здания

Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента здания
1.Фундамент	8	10
2.Стены и перегородки	20	10
3.Перекрытия	13	15
4.Кровля	4	30
5.Полы	5	20
6.Проемы	11	20
7.Отделочные работы	8	25
8.Внутренние сантех - и электро - технические устройства	24	30
9.Прочие работы	7	15
Итого	100	-

Задача 46

Определите накопленный износ объекта недвижимости метод сравнения продаж. Для расчета отобраны три объекта – аналога, информация для расчета представлена в таблице 25.

Таблица 25 – Расчет накопленного износа

Показатели	Объект- аналог
№1	№2	№3
1. Цена продажи, тыс. у. ед.	250	300	370
2. Стоимость участка земли, тыс. у.ед.	50	70	120
3. Рыночная цена здания, тыс. у. ед.	?	?	?
4.Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. у. ед.	260	310	340
5.Накопленный износ, тыс. у. ед.	?	?	?
6.Износ в %% от восстановительной стоимости здания	?	?	?
Средний % износа	?

Задача 47