Экономика недвижимости (стр. 5 )

Определить затратным подходом стоимость загородного дома (всего объекта недвижимости), ели известно: площадь дома - 100 м2; стоимость1 му. ед.; площадь гаража – 60 м2; стоимость 1 м2 – 100 у. ед. Стоимость всех других сооружений на участке 2000 у. ед. Устранимый физический износ дома 3000 у. ед., неустранимый - 2000 у. ед. Устранимый функциональный износ 1000 у. ед. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у. ед.

Задача 48

Жители дома вносили следующие изменения для собственного удобства:

-  создавали систему внутренней связи и кондиционирования воздуха;

-  издержки по установке этих элементов равны 30 тыс у. ед.

При оценке дома данные элементы прибавили дому к стоимости лишь 25 тыс. у. ед. Определить убыток (износ), связанного с избыточными потребительскими качествами.

Задача 49

Затраты на установку сигнализации в старом складе – 80 тыс. руб., установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб. Определить вид и сумму износа.

Задача 50

Какова общая стоимость офиса, если стоимость участка земли составляет 180 у. ед. Полная стоимость воспроизводства здания офиса 1500 у. ед. Общий износ здания составляет 20%.

Задача 51

Требуется определить накопленный износ здания, если оценщиком определено, что физический износ здания составляет 20%, функциональный – 10%, внешний – отсутствует.

Задача 52

Необходимо оценить затратным подходом здание холодного склада, если известно, что его площадь 850 кв. м., срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 кв. м недавно построенного аналогичного здания – 30 тыс. руб.

Задача 53

Собственник принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома – 500 тыс. руб., его эффективный возраст 11 лет, стоимость земельного участка – 60 тыс. руб.

Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого – 10 лет, стоимость нового строительства – 650 тыс. руб. в результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб.

Оцените предлагаемый на продажу дачный участок.

Задача 54

Определить физический износ в короткоживущих элементах. Информация для расчета представлена в таблице 26.

Таблица 26 – Расчет физического износа

Показатели	Остаточная восстанови-тельная стоимость	Фактический срок эксплуата-ции, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Сте-пень износа, %	Физичес-кий износ, тыс. руб.
Кровля	2000	10	15	?	?
Полы	5000	5	10	?	?
Потолки	6000	5	15	?	?
Внутренняя отделка	0	0	5	?	?
Водоснабжение и канализация	1000	10	20	?	?
Сантехприборы	15000	10	20	?	?
Электроснабжение	2000	5	10	?	?
Теплоснабжение	11400	10	15	?	?
Отопительные приборы	2100	10	15	?	?
Итого	?	-	-	-	?

Задача 55

Оцените рыночную стоимость индивидуального жилого дома с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация (таблица 27).

Таблица 27 – Информация для расчета стоимости

Показатели	Единицы измерения	Количество
1. Площадь дома	м2	42
2. Стоимость строительства дома	тыс. руб. / м2	15
3. Площадь гаража	м2	20
4.Стоимость строительства гаража	тыс. руб. / м2	5
5. Стоимость воспроизводства парника	тыс. руб.	18
6. Устранимый физический износ	тыс. руб.	28
7. Неустранимый физический износ строений	%	5
8. Функциональный износ дачи	тыс. руб.	20
9. Рыночная стоимость земельного участка	тыс. руб.	500

6 Оценка стоимости объектов недвижимости

доходным подходом

Оценку недвижимости на основе доходного подхода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%- ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации.

Действительный валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы (19)

Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход, уменьшенный на операционные расходы (ОР):

ЧОД = ДВД – ОР (20)

Операционные расходы - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с его предназначением.

В состав операционных расходов входят: постоянные, переменные и резерв на замещение.

Денежный поток до уплаты налогов (ДПдоН) определяется по формуле:

ДПдоН = ЧОД - å%, (21)

где å% - сумма процентов за кредит.

Денежный поток после уплаты налогов (ДПпослеН) определяется по формуле:

ДПпослеН = ДПдоН – налоги. (22)

Денежный поток от продажи или реверсия – это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта (при продаже объекта в конце периода владения).

В доходном подходе выделяют два метода оценки стоимости объектов недвижимости:

1) метод прямой капитализации:

, (23)

где - коэффициент капитализации;

2) метод дисконтированных денежных потоков:

, (24)

где - прогнозный период;

- денежный поток в t- ый период времени;

- ставка дисконтирования;

- стоимость реверсии;

n- постпрогнозный период.

Задача 56

Рассчитать реконструированный отчет о доходах для административного здания (8 этажей, площадь 3500 м. кв., подлежащей сдаче в аренду). На дату оценки 730 м. кв. офисных площадей не занято. Определите: ПВД, ДВД, ЧОД, ДП до уплаты налогов.

Таблица 28 – Расчет плановой аренды

Тип помещения	№ помещения	Арендуемая площадь, м. кв.	Плановая арендная плата, у. ед./м. кв., в год	Итого плановая аренда, у. ед
Офисы 1-4 этаж	1-20	1200	2240	?
Офисы 5-7 этаж	21-35	900	1680	?
Офисы 8 этаж	36-40	300	1120	?
Конференц-зал	41	100	4480	?
Спорткомплекс	42	85	560	?
Столовая	43	185	980	?
Итого плановая аренда	?

Таблица 29 - Расчет рыночной аренды

Тип помещения	№ помещения	Свободная площадь, м2	Рыночная арендная плата, у. ед /м2, в год	Итого рыночная арендная плата, у. ед.
Офисы 1-4 этаж	44-48	330	2500	?
Офисы 5-7 этаж	49-58	260	1500	?
Офисы 8 этаж	59-63	140	1000	?
Итого рыночная аренда	?

Таблица 30 – Расчетная таблица

Показатели	Сумма, у. ед.
1. Плановая аренда	?
2 Рыночная аренда	?
3.Сверхплановая аренда	13440
4. Скидки и льготы	10000
5. Потенциальный валовый доход	?
6. Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы	328567
7. Среднегодовые потери арендной платы от не занятости	76665
8. Общие потери	?
9. Прочие доходы	426000
10. Действительный валовой доход	?
11 Операционные расходы: -  постоянные расходы -  переменные расходы -  резерв на замещение Итого операционные расходы	35800 1161383 6098 ?
12. Чистый операционный доход	?
13. Сумма по обслуживанию долга	2241900
12.  ДП до уплаты налогов	?

Задача 57