Особенности приватизации жилых помещений физическими лицами в соответствии с российским законодательством (стр. 2 )

Это разъяснение ( смотри приложение стр. 9) предоставляет льготу еще одной категории граждан, что в будущем может породить новую проблему, особенно при столкновении частного и публичного интересов.

Таким образом, изменения, внесенные в Закон о приватизации, защищающие права несовершеннолетних, направлены на предотвращение или по крайней мере уменьшение уже имевших место негатив­ных последствий жилищной приватизации. Проблема урегулирована

1.3. Жилое помещение как объект приватизации + о жилых помещениях не подлежащих приватизации

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилой дом»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности, для организации государственного учета жилых помещений (строений).

Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см. например, ст. 273 ГК РФ); в других случаях – как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих – в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

а) жилые дома;

б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;

в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.

Жилой дом – самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предна­значенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно – гигиеническим требованиям.

С точки зрения права, жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке, именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната – это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире – коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, «пригодные для проживания (ст. 1 Закона).

Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды, жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР).

Соответствие жилого помещения определённым санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

В наибольшей степени этому отвечает отдельная благоустроенная квартира. В настоящее время практически вся жилая площадь новых домов заселяется по принципу «отдельная квартира на семью» и лишь незначительная часть освобождающейся в существующем жилищном фонде площади – путем покомнатного заселения.

Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная (душевая) комната, подсобные помещения, встроенное оборудование квартир и т. д. Ст. 40 ЖК РСФСР вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения связывает с условиями конкретного населенного пункта.

Кроме того, принимается во внимание, для какой цели предоставляется жилое помещение. Например, при выселении на время капитального ремонта предоставляемые гражданам временно жилые помещения могут быть менее благоустроенными, чем помещения, которые предоставляются для постоянного проживания.

Хотя в ст. 40 ЖК РСФСР не содержится требования о предоставлении жилого помещения в черте данного населенного пункта, такой вывод можно сделать из ее содержания. Возможны, однако, случаи предоставления жилого помещения с согласия лица, которому оно предоставляется, и за пределами данного населенного пункта.

Жилое помещение – это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к проживанию в нем.

Перевод жилых помещений в нежилые, исключение из жилищного фонда жилых помещений

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР), Это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению для проживания граждан,. Такой перевод осуществляется в исключительных случаях по решению органов местной администрации (например, при признании жилых помещений непригодными для проживания). Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 9 ЖК РСФСР).

Приказом Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 декабря 1999 года № 000 утверждена Методика по определению непригодности жилых, зданий и жилых помещений для проживания.

Методика разработана взамен положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания от 5 ноября 1985 года.

Рассмотрение вопросов о непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания (независимо от форм собственности) возложена на межведомственные комиссии городских (иных) поселений.

Межведомственная комиссия осуществляет свою работу на основании заявления собственника или нанимателя, заявления граждан или организаций, по запросам и представлениям органов надзора, суда, прокуратуры и инспекции.

Основаниями для признания жилых домов и жилых помещений непригодными являются:

- расположение жилых зданий в зоне, запрещенной к застройке;

- техническое состояние строительных конструкций или инженерного оборудования, представляющее опасность для проживающих, и т. д.

В результате работы комиссии оформляется решение об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для проживания. Это решение утверждается органами местного самоуправления. Утверждённые акты служат основанием для решения вопросов капитального ремонта, реконструкции и модернизации зданий, а также их сноса или переоборудования для использования в других целях, в том числе отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном порядке.

Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда

Согласно ст. 131 ГК РФ право помещений собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управлений, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), включенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции.

Порядок государственного учета жилищного фонда установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 000. Согласно данному Положению государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Согласно Положению основу государственного учета составляет: технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов. Технический учет осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (органы БТИ). Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда. Он проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно Положению официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. и иными нормативными правовыми актами.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу <1>. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подробно регламентирует процедуру регистрации прав на жилое помещение как объект недвижимости.

<1> Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах жилищной политики" включал в понятие "недвижимость" в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната <1>. Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме <2>, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16) <3>.

<1> Закон РФ "Об основах жилищной политики" относил к жилым помещениям, входившим в жилищный фонд страны, совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

<2> Многоквартирным домом признается совокупность двух квартир и более, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.

<3> См. подробнее: Андреев защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб., 2008. С.; Дроздов жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С.; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. . М., 2006. С. ; Фаршатов к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С.

По нашему мнению, жилым домом (домовладением) считается капитальное строение с жилыми комнатами и подсобными помещениями, хозяйственными постройками, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного или преимущественного проживания людей, расположенное на земельном участке, пригодном для нахождения на нем дома, хозяйственных построек, для ведения личного подсобного хозяйства <1>.

<1> называл домом "строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (например, сарай и т. п.)" (Победоносцев гражданского права: В 3 т. / Под ред. . Т. 1. С. 34). Анализируя дореволюционное российское законодательство, писал, что "под именем "дом" обозначены земельные участки со строениями, предназначенные для жилья. Этот термин заменил понятие "дворы" (Ельяшевич труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота: В 2 т. М., 2007. Т. 2. С. 21).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ на основе Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов (п. 3 ст. 15 ЖК РФ). Так, согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Жилое помещение должно обеспечивать безопасное пребывание граждан в помещениях; быть снабжено необходимыми инженерными системами, инфраструктурой; защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды; иметь допустимую высоту, инсоляцию, звукоизоляцию; обеспечивать пожарную безопасность, естественное освещение, экологическую безопасность и т. д. <1>. Положение распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности.

<1> Согласно Федеральному закону от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам и нормам (ст. 23).

Градостроительный кодекс РФ (ГсК РФ) также предъявляет ряд требований к собственникам возводимого жилья при жилищном строительстве, капитальном ремонте, перепланировке, переоборудовании, проектировании строительства, устанавливает предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (градостроительный регламент).

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" указывает на возможность (с соблюдением соответствующих норм) строительства и перестройки жилого строения, хозяйственных строений и сооружений на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.

По одному из заслушанных дел Конституционный Суд РФ признал неконституционными отдельные нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно выводам Суда дачные земельные участки так же, как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем <1>.

<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П.

В многоквартирном доме гражданину (гражданам) может принадлежать на праве частной собственности квартира (квартиры) в этом доме, а на праве общей долевой собственности (с собственниками других квартир) - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме <1> (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

<1> Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

По нашему мнению, ст. 290 ГК РФ следует дополнить такой существенной составляющей общего имущества собственников многоквартирного дома, как земельный участок, обслуживающий данный дом <1>. Концепция 2009 г. предлагает рассмотреть вопрос о возможности включения в текст ГК РФ положений, допускающих одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и возведенное на нем здание (жилое и нежилое) как на единый объект недвижимости (п. 3.5) <2>.

<1> См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П.

<2> Ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривал термин "кондоминиум". Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, публично-правовых образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности (ст. 1).

Собственникам комнаты (комнат) в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности в данной квартире принадлежат помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ).

Собственники жилого помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Они обязаны осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением <1> в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается <2>. Пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм, в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 17, п. 4 ст. 30 ЖК РФ). Законодательно предусмотрено прекращение права собственности на бесхозно содержащееся жилое помещение в принудительном (судебном) порядке (ст. 293 ГК РФ).

<1> Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также с иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (ст. 288 ГК РФ). См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (ст. 293 ГК РФ).

<2> Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Налицо противоречие норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Собственники несут солидарную (с другими дееспособными членами семьи) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ), несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ) <1>. Собственники комнат в коммунальной квартире также несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (п. 1 ст. 41 ЖК РФ).

<1> См.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ содержит ряд требований (ограничений) к собственникам жилья относительно переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст.<1>.

<1> См. также: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.

Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. «Безвозмездная передача таким юридическим лицам жилья в собственность гражданам не является сделкой приватизации, а является дарением – гражданско-правовой сделкой, которое регулируется нормами ГК РФ», указывает .

отмечает, что «подлежит приватизации и жилищный фонд приватизированных предприятий, на балансе которых он остался, не включенный в уставной капитал, и подлежащий передаче в муниципальную собственность. До момента реальной передачи в муниципальную собственность, жилищный фонд находящийся на балансе приватизированных предприятий, являются собственностью субъекта РФ или федеральной собственностью в зависимости от того, в какой форме собственности относилось предприятие до приватизации» .

Не подлежат приватизации жилые помещения:

- находящиеся в аварийных домах;

- в домах, закрытых военных городков;

- в специализированных домах;

- в домах производственного назначения (школах, больницах, домах отдыха, пионерских лагерях, детских дошкольных учреждениях);

- занимаемых гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободивших жилую площадь.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам РФ установлено, что «никаких обстоятельств, свидетельствующих о невозможности приватизации жилой площади в домах, принадлежащих совхозам, не имеется».

На практике возникали вопросы о возможности приватизации квартир в коммунальных квартирах. Постановлением Конституционного Суда РФ от 01.01.2001 г. все ограничения сняты.

Касаясь вопроса о приватизации жилья в военных городках, следует иметь в виду, что военные городки, не включенные в перечень, утвержденный распоряжением Правительства от 01.01.2001г. , либо исключенные из него в последующем, считаются открытыми. Приватизация жилых помещений в таких военных городках возможна, если эти помещения не относятся к служебным.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 01.01.2001г. № 000-1 «О закрытом административно-территориальном образовании, ЗАТО признается имеющие органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению, утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и другие объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

«Поскольку условия проживания в ЗАТО и закрытых военных городках разные, то и возможности приватизации у них различные. Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, совершения с ними иных сделок устанавливает ст. 8 Закона РФ от 01.01.2001г. № 000, в частности, согласно п. 1 этой статьи к участию в приватизации указанного имущества допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на территории ЗАТО, и юридические лица, расположенные на данной территории».

По закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 000-1 от 01.01.2001 г., если граждане получали квартиру и проживали в ней до вступления в силу норм Жилищного Кодекса РФ, т. е. по ордеру – с обязательным открытием лицевых счетов для оплаты коммунальных платежей, то они имеют право на приватизацию квартир без наличия заключенного договора социального найма.

1.3.  Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений

Термин «расприватизация» следует понимать как расторжение договора приватизации квартиры (комнаты), а точнее договора передачи жилой площади в собственность, который заключается между гражданами (нанимателем жилого помещения) и собственником жилья, либо по его поручению местной администрацией.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру либо, добросовестно заблуждавшиеся относительно правовых последствий данной сделки, теперь хотели бы, в силу различных жизненных обстоятельств, расторгнуть договор передачи квартир в собственность, т. е. как часто выражаются «расприватизировать» квартиру. Федеральным Законом от 01.01.2001 г. в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» введена ст. 91, действовавшая в редакции Федерального Закона от 01.01.2001 г. . Согласно данной статьи «Граждане, приватизировавшие жилое помещение, являющееся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица, обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований»

Спустя четыре месяца после издания ФЗ № 000 данная норма была подвергнута кардинальной реконструкции и согласно Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и действовала в следующей редакции: «малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную и муниципальную собственность…»

По истечению шести месяцев, т. е. 30 июня 2006 г. Федеральным законом в эту норму опять внесены изменения: слова «малоимущие граждане» заменены словом «Граждане», а слова «до 1 января 2007 г.» заменены словами «до 1 марта 2010 г.».

2.1. Порядок приватизации жилищного фонда
Как было сказано выше, в процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой - органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Органами местно­го самоуправления являются выборные или иные органы местного самоуправления, ко­торые осуществляют исполни­тельно-распорядительные функции: управляют муници­пальным хозяйством, распоря­жаются имуществом и объек­тами муниципальной собствен­ности, разрабатывают бюджет и обеспечивают его исполне­ние, выполняют другие испол­нительно-распорядительные полномочия.

В соответствии со ст. 6 Закона о прива­тизации жилья (в ред. от 01.01.01 г. ) передача жилых помещений в соб­ственность граждан должна осуществляться:

-  уполномоченными собственниками пе­редаваемых жилых помещений органами государственной власти или местного самоуправления;

-  государственными  или  муниципаль­ными предприятиями, за которыми жилищ­ный фонд закреплен на праве хозяйствен­ного ведения;

-  государственными или муниципальны­ми учреждениями и казенными предприяти­ями, в оперативное управление которых пе­редан жилищный фонд.

По закону право хозяйственного ведения принадлежит государственно­му или муниципальному уни­тарному предприятию, которое владеет, пользуется и распо­ряжается этим муниципальным фондом (или другим имуще­ством) в пределах, определен­ных законом. Право опера­тивного управления осуществ­ляют учреждения, а также ка­зенные предприятия в отноше­нии закрепленного за ними имущества, включая жилые по­мещения, в пределах, установ­ленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назна­чением имущества.

В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье граж­данам в порядке приватизации. В Приморском крае передачу в собственность граждан жилых помещений (квартир) осуществляют  Комитеты по управлению муниципальной собственностью, которые оформляют документацию и заключают дого­воры о передаче жилья в собственность граждан. 

Вопросы приватизации жи­лых помещений в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда решают­ся соответствующими органа­ми местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятель­но, без согласования с другими вышестоящими организациями.

 Первоначально государство распространяло свое решение и на муниципальную собственность. Однако с принятием федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12 августа 1995 г. указанные органы вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества[22].

Более того, Конституция Рос­сийской Федерации (ст. прямо

предоставляет орга­нам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения, вла­дения, пользования и распоря­жения муниципальной собствен­ностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом). Вместе с тем следует учитывать, что на сегодняшний день основная часть норма­тивных актов, принятых органами местного самоуправления по поводу приватизации жилья, соответствуют

Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В данной работе рассматриваются, в том числе и особенности приватизации, которые должны учитываться при государственной регистрации прав на жилые помещения.

В силу ст. 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним" к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят­ся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, правовая экспертиза и проверка законности сделки[23].

Так учреждение юстиции дол­жно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или го­сударственной собственности. Если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственно­го предприятия в муниципальную собствен­ность до 31 января 1998 г., то регистрация права государственной или муниципальной собственности не требуется. В этом случае права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 6 данного Закона признаются юридичес­ки действительными.

Однако если жилое помещение поступи­ло в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу За­кона о регистрации (31 января 1998 г.), то регистрация права собственности на прива­тизируемое помещение возможна только после регистрации возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например, строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество под­лежит обязательной государственной регис­трации и возникает с момента такой регист­рации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации). Без государственной регистрации возникновения права государ­ственной и муниципальной собственности на квартиру, уполномоченные органы государ­ственной власти или местного самоуправле­ния не вправе распоряжаться недвижимос­тью не только путем безвозмездной переда­чи в порядке приватизации, но и путем пре­доставления по договорам социального най­ма. Проверка даты возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности осуществляется учреждением юсти­ции по дате постройки (ввода в эксплуатацию) жилого дома, указанной в документах технического учета (справках, выписках, технических паспортах БТИ).

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебнике “Гражданское право” собственность опреде­ляется как “... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника”[24].

Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе “О приватизации жилищного фонда”: ст. 3 “ Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению…''.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не

одному лицу, а двум или боле лицам и подразде­ляется на два вида: долевую

и совместную.

Жилое помещение в порядке приватизации во многих случаях передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегу­лированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может нахо­диться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких до­лей (совместная собственность). Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со­бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес­тьянского (фермерского) хозяйства.

Общая совместная собственность отличается от общей долевой собственности тем, что в совместной собственности не выделены доли, приходящиеся каждому из собственников. Однако эти доли могут быть выделены в любое время по желанию любого из собственников - если выделение долей происходит по взаимному соглашению собственников, то это соглашение составляется в письменной форме и заверяется нотариусом, если согласие не достигнуто - через суд.

До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую соб­ственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором, вступи­ла в противоречие с нормами ГК РФ (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная соб­ственность возникает только в силу закола, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем, на практике офор­мление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц, продолжалось.

Федеральным законом от 01.01.01 г. возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соот­ветствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором мо­жет быть установлена только долевая соб­ственность, образование совместной собствен­ности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается. Участвующие в при­ватизации супруги также не могут устано­вить совместную собственность, поскольку по­лученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым иму­ществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности является личным имуществом каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем само­стоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собствен­ностью (ст. 253 ГК РФ, 34, 35 Семейного ко­декса РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных учас­тников долевой собственности при возмезд­ном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК РФ).

Необходимо отметить, что "в общую собственность" не означает, что обязательно все члены семьи должны стать собственниками - часть членов семьи могут дать согласие на приватизацию и не участвовать в ней - собственниками могут стать некоторые, а не все члены семьи. В такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов семьи, на имя которых оформлено право собственности, другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилого помещения[25].  

Таким образом, после принятия ФЗ от 15.05.01 приватизация жилого помещения возможна только в общую долевую собственность (за исключением, конечно, случаев, когда граждане принимают решение о передаче занимаемого жилого помещения в собственность одного лица), т. е. жилые помещения можно приватизировать одним из способов (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда):

1) в общую долевую собственность

2) в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе

несовершеннолетних.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников (п. 17 Примерного положения о приватизации).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки.

Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений.  В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает права на долю в общем имуществе.

Решением Партизанского горсуда удовлетворены требования Родькиной о прекращении права общей долевой собственности на дом путем выплаты сыну истца — собственнику 1/4 доли дома денежной компенсации исходя из инвентаризационной оценки дома на 1997 г. Между тем, 1/4 долю в общем имуществе нельзя признать незначительной. Не исследован судом вопрос о существенном интересе сторон в использовании дома. В суде ответчик указывал на то, что живет в доме постоянно, а у матери имеется квартира. Вопрос о том, обеспечен ли ответчик другим жильем, которым он постоянно пользуется, судом не выяснялся. Кроме того, определение размера компенсации исходя из инвентаризационной оценки имущества нельзя признать правильным. Доводы ответчика о том, что на присужденную ему сумму он лишен возможности приобрести другое жилье, заслуживают внимания. Данных о действительной либо рыночной стоимости дома в деле нет[26].

Как было сказано выше, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется местной администрацией или предприятием, учреждением в зависимости от того, в чьей собственности или ведении

находится жилое помещение.

Если передача осуществляется предпри­ятием, за которым жилищный фонд закреп­лен на праве хозяйственного ведения, то со­гласия собственника (­щего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Ст. 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения пра­ва государственной (муниципальной) соб­ственности, из этого следует, что п. 2 ст. 296 ГК РФ не применим. Глава 19 ГК РФ огра­ничивает согласием собственника распоря­жение недвижимым имуществом, находя­щимся в хозяйственном ведении унитарно­го предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной не­движимостью которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном веде­нии предприятии, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной переда­чи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание уча­ствовать в приватизации. Передающая жи­лье сторона - предприятие или учреждение, только обязаны принять решение в двухме­сячный срок (ст. 6, 7 Закона о приватиза­ции), не испрашивая согласия собственника.

Как говорилось ранее, возможна также и приватизация ведом­ственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собствен­ность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муници­пальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать го­сударственные органы, органы местного са­моуправления, а также юридические лица и граждане.

Передача жилья в собствен­ность граждан производится на основании

заявлений граждан, изъявивших желание приватизи­ровать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемо­го местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), полу­чающим жилое помещение в собственность (см. приложение 1).

В заявлении граждан о пере­даче им жилого помещения в собственность указываются граж­дане - члены семьи нанимателя, выразившие согласие на прива­тизацию, указывается также в ка­кую - индивидуальную или общую соб­ственность граждане просят пе­редать им жилое помещение. В договор передачи жилого поме­щения в собственность включа­ются несовершеннолетние, име­ющие право пользования дан­ным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовер­шеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указан­ных лиц, но не утратившие пра­во пользования данным жилым помещением.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1)заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации;

2) документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением (т. е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета);

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4)согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.

В тексте самого договора пе­редачи указываются также усло­вия договора,

в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т. е. потенциа­льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивно, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ­ные принципы гражданского права.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для

сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без­возмездность передачи (но при этом надлежит указывать стои­мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера государственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т. д.)

Решение вопроса о привати­зации жилого помещения долж­но приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могут об­ратиться в суд (ст. 8 Закона).

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и

муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Закон от 01.01.2001 года, внесшей изменения в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо­тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та­кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договором купли-продажи, ни догово­ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Поскольку договор переда­чи не подлежит обязательному нотариально­му удостоверению и заключается в простой письменной форме, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, заявления в учреждении юстиции должны подать обе стороны договора:

-  граждане - о регистрации своего права собственности;

-  передающие жилье орган или органи­зация - о регистрации перехода

права собственности к гражданам.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилья в редакции от 11 августа 1994 г. договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местного Совета на­родных депутатов. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК РФ намного позже с 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания уч­реждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья являлась функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государствен­ной регистрации прав.

Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация сделки необхо­дима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными по­ложениями о заключении договора - с момен­та достижения сторонами оформленного над­лежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 01.01.01 г. , вступившего в силу 31 мая 2002 г., положение о необходимости регистрации до­говора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи заключает­ся в порядке, предусмотренном законодатель­ством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государ­ственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит и в настоящее время. Поскольку договор не подлежит регистрации, то не при­меняются и нормы п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации об обязательной го­сударственной регистрации ранее возник­ших прав перед регистрацией сделки. Го­сударственная регистрация права государ­ственной или муниципальной собственнос­ти, возникшего до 31 января 1998 г., на при­ватизируемое жилое помещение не являет­ся обязательной.

В соответствии с нормами части тре­тьей ст. 7 Закона о приватизации жилья, действовавшими до 31 мая 2001 г., право собственности на приватизированное жи­лье возникало с момента регистрации до­говора в местной администрации. В учреж­дение юстиции обращались уже фактические собственники жилья, и государствен­ная регистрация носила правоподтверждающий, а не правоустанавливающий харак­тер. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 01.01.01 г. , с 31 мая 2001 г. право собствен­ности на приватизированные помещения подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции и возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, обязательной государственной регистрации в учреждении юсти­ции подлежит только переход права собствен­ности к гражданам,

приватизирующим жи­лое помещение.

Кро­ме договора о передаче кварти­ры в собственность гражданам выдается Свидетельство о соб­ственности на жилище по установ­ленной форме.

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» от 24 августа 1993 г. № 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора, то в  случае  возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное  обстоятельство  само  по  себе  не  может  служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника.