Особенности приватизации жилых помещений физическими лицами в соответствии с российским законодательством (стр. 8 )

Затем, в декабре 1992 г., были внесены существенные изменения в ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно этим изменениям при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен был передаваться в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Эта же норма была воспроизведена в ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", вступившего в силу 23 января 1993 г. Кроме того, в целях сохранения функционального назначения и установления порядка приватизации объектов социальной инфраструктуры п. 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и бытового назначения приватизируемых предприятий" было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли включаться объекты жилищного фонда.

Оценивая эти законодательные решения, Пленум Верховного Суда РФ дополнительно указал на то, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до того времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения (п. 4).

Тем самым положения ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 01.01.01 г.) фактически были распространены и на ранее возникшие правоотношения.

В юридической литературе неоднократно отмечалось, что содержание ст. 18 указанного Закона в части, допускающей нахождение у приватизированного предприятия жилищного фонда на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является некорректным и противоречит здравому смыслу в силу того, что носителями права хозяйственного ведения могли быть только государственные и муниципальные, а не частные предприятия; высказывалось обоснованное утверждение, что норма Закона в этой части не должна была применяться, поскольку вступила в противоречие с гл. 19 ГК РФ <1>.

<1> См.: Крашенинников право. М., 2005.

Между тем на практике при рассмотрении различных споров, связанных с приватизацией тех или иных помещений ведомственного жилья, этот правовой аспект судами, как правило, не оценивался, поскольку не подвергался сомнению заявителями.

В то же время, как свидетельствуют некоторые судебные решения, определенные затруднения у судов вызывали ситуации, в которых граждане отстаивали свое право на приватизацию занимаемого жилья при передаче ведомственного жилищного фонда в уставный капитал предприятий с нарушением действовавшего законодательства.

Так, президиумом Московского областного суда 13 июня 2007 г. была рассмотрена жалоба ряда граждан в деле по иску к ОАО "Огниково", администрации Истринского района Московской области к иным лицам о признании права собственности в порядке приватизации, обязании заключить и зарегистрировать договоры на передачу спорных жилых помещений в собственность.

Судом было установлено, что спорные помещения располагались в домах, входивших в государственный жилищный фонд, находившийся в хозяйственном ведении государственного предприятия "Пансионат "Огниково". В 1993 г. при преобразовании государственного предприятия "Пансионат "Огниково" в ОАО "Огниково" указанные жилые дома были внесены Госкомимуществом России в состав имущественного вклада Российской Федерации в счет оплаты своей доли в уставном капитале ОАО "Огниково". Право собственности ОАО "Огниково" на спорные жилые помещения было зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в феврале 2000 г.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался, в частности, на то, что право собственности ответчика, ОАО "Огниково", на спорные жилые помещения и основания регистрации этого права кем-либо оспорены не были. С этим выводом согласилась и кассационная инстанция, которая при этом сочла ссылку истцов на незаконность передачи жилого фонда пансионата "Огниково" в уставный капитал акционерного общества несостоятельной ввиду того, что это обстоятельство не могло быть предметом исследования суда в пределах заявленных исковых требований.

Отменяя вынесенные по делу решения, суд надзорной инстанции с выводами судебных инстанций не согласился, указав, в частности, на то, что суд не применил положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона, а также положения ст. 166 ГК РФ о том, что применить последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе по собственной инициативе независимо от признания сделки ничтожной, хотя заявители ссылались на то, что спорные дома были внесены в уставный капитал ОАО "Огниково" в нарушение действующего законодательства (дело N 44г-143/07).

Представляется, что подобный подход суда к оценке как ничтожных сделок довольно типичных действий приватизационных органов середины 1990-х годов, когда в план приватизации тех или иных предприятий включался в том числе и соответствующий ведомственный жилищный фонд, является правомерным. В силу ст. 181 ГК РФ (в редакции от 21 июля 2005 г.) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки мог быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.

Определяя этот момент, судебные органы, как следует из приведенного решения, началом течения срока исковой давности считают дату регистрации права собственности на объекты жилищного фонда.

Немало проблем породило и принятие нового Жилищного кодекса РФ 2004 г. Как известно, ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрела, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Тем самым законодатель признал, что такие жилые помещения, строго говоря, общежитиями уже не являются, поскольку в них, как правило, живут люди, давно утратившие связь с предприятиями и учреждениями, работа или учеба в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Муниципалитеты же по-прежнему считали их общежитиями, отказывая в заключении с проживающими там нанимателями договоров социального найма и соответственно в приватизации, несмотря на отсутствие обязательного условия, характеризующего правовой режим общежития, а именно совпадение наймодателя и работодателя в одном лице. Признав эту ситуацию неправильной, Кодекс признал жильцов таких "общежитий" нанимателями жилья социального использования.

Тем не менее в судебной практике встречались попытки ограничительного толкования положений указанной статьи Вводного закона.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила Постановление президиума Белгородского областного суда от 18 января 2007 г., полагавшего, что по буквальному смыслу ст. 7 Вводного закона ее нормы распространяются на отношения, возникающие при пользовании помещениями в домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не в домах, изначально построенных в статусе общежитий. При этом коллегия правомерно отметила, что данное судом надзорной инстанции толкование нормы ст. 7 указанного Закона искажает ее смысл и содержание, а также не соответствует положениям ст. 16 ЖК РФ, которая к видам жилых помещений относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, ее часть, комнату, а не общежитие.

Судебная коллегия указала, что из положений ст. 7 Вводного закона следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

По другому делу, рассмотренному Советским районным судом г. Брянска 31 августа 2005 г., суд пришел к выводу, что законодатель в отношении жилых помещений, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, предусмотрел только возможность пользования ими по договору социального найма, не допуская при этом приватизации таких жилых помещений.

Не соглашаясь с таким выводом, Верховный Суд РФ Определением от 18 июля 2006 г. передал дело для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, отметив, что граждане, занимающие указанные жилые помещения, с момента вступления в силу ст. 7 Вводного закона приобретают в отношении их все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Следует обратить внимание еще на одно очень важное указание Верховного Суда РФ по применению положений ст. 7 Вводного закона. Оно сводится к тому, что отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствуют осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов, а потому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Это разъяснение Верховного Суда РФ, опубликованное в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., в полной мере соответствует норме ст. 7 Вводного закона, которая связывает возникновение иного объема прав и обязанностей у пользователя соответствующей жилой площади исключительно с фактической передачей жилых помещений, использовавшихся в качестве общежитий, предприятий и учреждений, в ведение органов местного самоуправления <1>.

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

При этом суды правомерно исходят из того, что жилые помещения в общежитиях, являвшихся муниципальной собственностью как до принятия Вводного закона, так и после вступления ЖК в силу, не могут быть приватизированы, поскольку статус жилого помещения как специализированного в данном случае не изменился и на них не распространяется действие ст. 7 указанного Закона.

Тем не менее это, казалось бы, очевидное положение было подвергнуто сомнению и оценено некоторыми судами как неконституционное со ссылкой на то, что ст. 7 Вводного закона ставит в неравное положение перед законом граждан, получивших жилые помещения, находящиеся в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, и граждан, занимающих жилые помещения, использующиеся в качестве общежитий и находящиеся в ведении органов местного самоуправления со дня их ввода в эксплуатацию, а потому противоречит ст. ст. 7, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2), 55 (ч. 3) Конституции РФ, а также ограничивает право граждан, проживающих в общежитиях, на приватизацию жилого помещения.

Соответствующий запрос Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области был направлен в Конституционный Суд РФ, который пришел к иному выводу, мотивировав свою позицию тем, что введение в действующее законодательство ст. 7 Вводного закона было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий, и соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.

Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц, действия норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма на указанные жилые помещения устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод, поскольку направлено исключительно на реализацию положений, закрепленных в ст. 40 Конституции РФ <1>.

<1> Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 425-О-О.

Между тем нельзя не отметить, что фактически перед Конституционным Судом РФ был поставлен иной вопрос: о распространении договора социального найма на все жилые помещения, используемые в качестве общежитий, и возможности приватизации этих помещений в дальнейшем.

Положительное решение этого вопроса представляется нецелесообразным, поскольку необоснованно привело бы к ликвидации широко используемой категории жилых помещений специализированного жилищного фонда и вряд ли отвечало бы интересам собственников и владельцев специализированного жилищного фонда, которые также должны учитываться и защищаться в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.

В этой связи следует отметить, что законодатель, придерживаясь этого принципа, в 2003 г. внес изменения в Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также при приватизации имущества организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применяются положения п. 1 ст. 30 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", запрещающие приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры. Иными словами, законодатель вновь, как и в 1991 г., допустил приватизацию части государственного (ведомственного) жилищного фонда и его переход в частную собственность в ряде отраслей народного хозяйства.

Это нормативное решение также было обжаловано в Конституционный Суд РФ заявителем, проживавшим в жилом помещении общежития, здание которого в 2003 г. при учреждении ОАО "Российские железные дороги" было передано в уставный капитал указанного ОАО, и полагавшим, что исключение из общего порядка приватизации государственного и муниципального имущества позволяет изменить правовой режим использования жилого помещения, в котором проживает наниматель, без его согласия и препятствует реализации им права на жилище путем приватизации жилого помещения, что не соответствует Конституции РФ, ее ст. ст. 19 (ч. 1 и ч. 2), 40 и 55 (ч. 2 и ч. 3).

Однако Конституционный Суд РФ, оценив в комплексе содержание действующих нормативных актов, регламентирующих процесс преобразования отношений собственности, указал, что само по себе закрепление выходящих за рамки общеустановленного правового регулирования правил приватизации имущества организаций федерального железнодорожного транспорта (в том числе отдельных объектов коммунально-бытового назначения) при учреждении ОАО "Российские железные дороги", содержащихся в положениях вышеназванных федеральных законов и изданных на их основе или во исполнение их предписаний нормативных актов, являющихся частью правового регулирования процесса приватизации государственного и муниципального имущества, который осуществляется исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество), не нарушает какие-либо конституционные права заявителя.

Этот вывод Конституционного Суда РФ был мотивирован тем, что в процессе приватизации в уставный капитал указанного акционерного общества необходимо было внести такой комплекс имущества, который со всей полнотой обеспечивал бы осуществление технологического цикла организации перевозочного процесса и не позволил бы привести к росту издержек отрасли, к ухудшению социальной защищенности работников железнодорожного транспорта, в частности к лишению предприятий железнодорожной отрасли, являющейся стратегической отраслью, возможности предоставлять своим сотрудникам жилье на время работы.

Наряду с этим Конституционный Суд РФ отметил, что произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в указанных общежитиях, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, недопустимо.

При этом суд исходил из положений ст. 675 ГК РФ, регламентирующей сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, указав, что поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения соответствующего договора, то новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе если это условия договора найма специализированного жилого помещения, т. е. общежития <1>.

<1> Определение Конституционного Суда РФ от 01.01.01 г. N 379-О-П.

Этот вывод Конституционного Суда РФ представляется очень важным, поскольку позволяет распространять действие указанной статьи не только на случаи перемены собственника жилого помещения, используемого по договору социального или коммерческого найма, но и на случаи такой перемены применительно к специализированным жилым помещениям.

В заключение следует отметить еще одно важное положение, которое конкретизирует разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. по применению Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Как известно, п. 8 названного Постановления исходит из того, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией. В случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Буквальное следование этому разъяснению приводило к тому, что некоторые суды зачастую отказывали в удовлетворении соответствующих требований наследников, невзирая на доводы о скоропостижной смерти лица, не имевшего возможности соблюсти необходимые правила оформления документов на приватизацию жилого помещения.

Однако более обоснованной в данном случае видится позиция Верховного Суда РФ, который исходит из того, что если воля того или иного гражданина воспользоваться правом приватизировать занимаемое жилое помещение была выражена, к примеру, в доверенности на право заключения от его имени договора приватизации, которая не была им отозвана, а отсутствие его заявления в жилищные органы явилось следствием скоропостижной смерти доверителя, т. е. вызвано независящими от него причинами, то применение п. 8 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ без учета данных конкретных обстоятельств нельзя признать законным <1>.

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 9.

В этой связи, как представляется, нет оснований для отказа в удовлетворении требований наследников умершего гражданина о признании за ними права собственности на жилое помещение в порядке наследования и тогда, когда достоверно установлено, что лицо самостоятельно начало сбор документов, необходимых для приватизации занимаемого жилого помещения, однако скоропостижная смерть лишила его возможности завершить этот процесс путем подачи соответствующего заявления.

Сам по себе отказ в принятии заявления и документов на приватизацию квартиры по тем или иным основаниям, по мнению Верховного Суда РФ, также не может рассматриваться в качестве обстоятельства, влияющего на отказ в удовлетворении требований наследников о включении жилого помещения в наследственную массу.

Современные государственные деятели России, законодательные, исполнительные и правоохранительные органы обязаны сделать должные выводы и создать надежные гарантии в целях неповторения горьких страниц нашей многострадальной истории. Народ любого государства обречен на страдания, если идеология, законодательство и юридическая практика этого государства не учитывают объективные законы общественного, социального и экономического развития, гармоничное соотношение частных и публичных имущественных и неимущественных интересов, необходимость создания надежных конституционных и иных правовых гарантий соблюдения прав человека.

Из собственности

[1] Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: Монография. - – М: "Норма", "Инфра-М", 2013.

[2] Постановление Чрезвычайного VIII Съезда Советов СССР от 01.01.2001 «Об утверждении Конституции (Основного Закона) Союза Советских Социалистических Республик. – СПС: Консультант Плюс.

[3] Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: Монография. - – М: "Норма", "Инфра-М", 2013.

[4] Суханов о собственности в СССР // Гражданское право России - частное право / Отв. ред. В. С. Ем. С. 152.

[5] Договорное право. Общие положения. – Книга 1. – М.: Статут. 2001.