2.2. Расторжение договора передачи жилья в собственность
В последнее время многие граждане, заключившие договор приватизации жилой площади и получившие в частную собственность жилые помещения выражают желание вернуть их в государственный или муниципальный фонд, то есть прежнему собственнику, как часто выражаются, «расприватизировать» или «деприватизировать» квартиру.  

Некоторые авторы различают понятия «деприватизвция» и «расприватизация»   под первым подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон», под вторым – «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»[30]. Но деприватизация и расприватизация – это слова - синонимы, означающие расторжение договора передачи жилья в собственность граждан.

Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям определяется на практике правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.

Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.

Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).

Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Договор о передаче квартиры в собственность признается недействительным если при его заключении нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»:

1) приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.

2) на отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.

3) в приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.

4) осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две групп: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Под ничтожными понимаются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых правовых последствий. Они недействительны независимо от признания их таковыми и от желания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее недействительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исключением случая, когда закон позволяет сделать это. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) договор приватизации не соответствует закону и иным правовым актам. Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов - ничтожен. Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными - граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т. п.;

2) договор приватизации противоречит  основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы, например, социально-экономические права и свободы граждан;

3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей;

4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, например куплю-продажу;

5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным

лицом (см.: приложение 2).

Другую группу сделок принято называть оспоримыми. Они порождают предусмотренные ими юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но могут быть признанны недействительными в результате оспаривания по иску участника сделки или иного лица, указанного в законе, при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и доказанных в суде.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:

1) превышение полномочий на проведение приватизации доверенным лицом (если полномочия лица на совершение сделки ограничены законом) – по иску лица, в интересах которого установлены ограничения;

2) совершение приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей;

3) совершение приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

4) совершение приватиза­ции гражданином, хотя и де­еспособным, но находившим­ся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое рас­стройство, заболевание, фи­зическая травма, глубокое ал­когольное или наркотичес­кое опьянение и т. д.);

5) совершение приватиза­ции под влиянием заблужде­ния, имеющего существенное значение (незнание за­кона или заблуждение отно­сительно мотива приватиза­ции жилья не имеют суще­ственного значения) - по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Договор приватизации может быть признан недействительным, если

выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т. е. существенным для

обстоятельств данного гражданина.

Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в общую собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.

6) договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман - это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации. Насилие - это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Угроза - это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной.

Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под  влиянием которых была совер­шена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоя­тельствах (например, об обмане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сдел­ки недействительной.

Таким образом, если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.

Конечным итогом судебно­го заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положитель­ном решении станет приведе­ние сторон в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения.

Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова

переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.

Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.

Поэтому при покупке или мене квартиры нужно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру - когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т. п. - т. е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной.

Причинами расторжения договора приватизации гражданами «расприватизации», могут быть различными. Наиболее часто как показывает практика, необходимость в этом возникает в связи с невозможностью обменять приватизированную квартиру. Например, вариант обмена устраивает обе стороны, однако одна из сторон согласна совершать обмен лишь на муниципальное жилье.

Надежда на «расприватизацию» возникает также и в ситуациях, когда

собственникам жилья необходимо разъехаться, однако один из собственников согласия на размен не дает. Разменять квартиру, находящуюся в собственности граждан, принудительно, то есть через судебные органы, как известно, невозможно. А вот принудительный обмен через суд, если жилье

муниципальное, возможно.

Причиной расприватизации может быть и возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.

Возможны и другие причины.

Ранее расторжение договора передачи жилья в собственность граждан не предусматривалось Законом о приватизации, этот вопрос регулировался подзаконными нормативными актами, например, Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно пункту 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма, граждане имеют право на приватизацию жилого помещения при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.

Федеральным законом РФ от 01.01.01 года было введено дополнение в  Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ", в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9¹). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по разному решались на практике.

В соответствии со ст. 9¹ Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Что касается вопроса о том, может ли гражданин воспользовавшийся правом на расприватизацию, вновь приватизировать жилье, то если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным[31].

Таким образом в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст. 11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:

1) лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на

приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;

2) несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.

Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь

этого помещения.

В том случае, когда при приватизации жилья один или некоторые из

совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292 ГК РФ), возникает вопрос: необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Расприватизация – акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.

По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.

Последствия расприватизации – заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9¹ Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в случае признания договора приватизации жилья недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения, а в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Несмотря на введение ст. 9¹ в Закон «О приватизации жилья в РФ»  на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, комитет по управлению муниципальным имуществом), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

§3.4. Проблемы законодательства, связанные с деприватизацией жилого помещения

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т. п.

Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда (см. напр., газета «Сегодня» от 13 января 1999 г.).

На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т. е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

2.1. Приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

Под жилым помещением понимается не только отдельная ква­ртира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.

Статья 4 Закона о приватизации предоставляет собствен­нику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

В связи с этим возникла повсеместная и довольно-таки острая проблема.

До положению о приватизации жилищного фонда г. Орла, утверж­денному решением Малого Совета 04.03.1993 года за № 40, во­прос о приватизации коммунальных квартир решается идентично его изложению в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного ре­шением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 01.01.2001 года за № 4).

В л. 8 этого Положения определено, что в случае приватизации коммунальных квартир при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию, приватизации подлежит квартира в целом.

Особенности правового статуса коммунальных квартир вызы­вают неоднозначный подход к процедуре их приватизации. В качес­тве условия закон предусмотрел лишь получение согласия собст­венника жилищного фонда на приватизацию коммунальной квартиры в целом. Дальнейшей порядок приватизации комнаты указанный Закон не регламентирует.

В газете «Известия» от 15 ноября 1995 года в разделе «Экспертиза» на вопрос одной читательницы о возможности приватизации комнаты в коммунальной квартире, руководитель юридической службы Независимой ассоциации Ю. Якушев ответил: « не подлежат приватизации жилые помещения, находящееся в аварийном состояние, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах, закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Приватизироваться может квартира в целом, при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире, с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.» Этот ответ полностью воспроизведен из содержании нормы закона.

Такой позиции придерживались сами разработчики закона, один из которых, П. Крашенинников в газете «Экономика и жизнь» № 26 от 1993 года на этот же вопрос дал категорический ответ: « Нет, нельзя. Это противоречат ст. 2 и ст. 4 Закона о приватизации жилья».

В этом направлении и происходила приватизация в Орле, пра­вильность применения названной статьи закона подтвердило разъ­яснение Управления юстиции Администрации Орловской области пись­мом от 01.01.2001 года № 09-02/1098 - исх. (смотри приложение) По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление.

Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изло­жена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что « приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры».

Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами:

Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации под­лежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Под жилым помеще­нием, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое поме­щение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помеще­нием, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации.

Кроме того, гражданин, занимающий комнату в коммуналь­ной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен договор найма. Следовательно, он является субъектом права на приватизацию комнаты.

Вытекающая из закона процедура приватизации не посягает на режим использования коммунальной квартиры. В этом случае в полной мере реализуется порядок заселения таких квартир, сог­ласно которому освобождающееся изолированные помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 16 Закона РСФСР от 01.01.2001 года « Об основах Федеральной жилищной поли­тики».)

Это подтверждается тем обстоятельством, что за собствен­ником жилищного фонда закреплено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир в целом и тем учитывать обеспе­ченность жильем нанимателей других комнат. И, как показывает практика, никто лучше собственника не знает истинного положе­ния в коммунальной квартире.

С этих позиций и в соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета РСФСР от 01.01.2001 года «О введении в дейс­твие Закона РСФСР « О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приняты и дей­ствуют до настоящего времени Положения о приватизации в неко­торых регионах России (в том числе в Красноярске и Москве, несмотря на газетные публикации), по которым приватизация коммунальных квартир разрешается без согласия остальных на­нимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире.

В печати неоднократно давалась правовая оценка При­мерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РСФСР (см.: «Экономика и Жизнь», 1995 год, № 34, стр. 26) и подчеркивалась неправомерность требования получать согласие на­нимателей других комнат. Такую точку зрения поддерживает и московский адвокат Л. Раппопорт.

Несостоятельность Положения подтверждается еще и тем, что правомочия по утверждению порядка приватизации жилищного фонда переданы субъектам Российской Федерации, отсюда и вытекает отсутствие единой правоприменительной практики.

Из изложенного следует, что наниматели, имеющие право самостоятельного пользования жилым помещением по Закону наде­лены правомочием приватизировать коммунальную квартиру (зани­маемое в ней жилое помещение) в установленном порядке, наруше­ние которого должностными лицами подлежит судебной защите. Обра­щение граждан в судебные инстанции является эффективным средс­твом защиты их прав.

Проблема осталась не решенной, необходимо выработать единую правильную процедуру правоприменения приватизации ком­мунальных квартир. Полагаю - право на приватизацию комнат в коммунальных квартирах должно быть бесспорным, но с соблюдением всех жилищных норм, так как это право входит в комплекс жилищных прав проживающих в жилом помещении по найму. Этим пра­вом обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, перес­тавшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении.

Процедура приватизации должна быть не московской, красноярской, орловской или тульской, а единой российской.

Статья 11 Закона о приватизации гласит: « Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в поря­дке приватизации, жилого помещения...»

« Гражданин - лицо, принадлежащее к постоянному насе­лению государства, пользующееся всеми правами, обеспеченными Конституцией.»

жилых помещений. Данное положение было признанно неконституционным. Оно утра­тило силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 За­кона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражда­нина от 3 ноября 1998 г[27].

При обращении нанимателя (нанимате­лей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в комму­нальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная госу­дарственная регистрация права удостоверя­ется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты), часть квартиры.

Хотя ни у кого не возникало сомне­ний, что собственник комнаты имеет пра­ва и на места общего пользования в ком­мунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 01.01.01 г. . Соб­ственнику приватизированной комнаты (ком­нат) принадлежит право долевой собственно­сти на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизиро­ванного жилого помещения пропорциональ­на доле площади принадлежащего ему жи­лого помещения (если соглашением собствен­ников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

По причине производного характера и не­разрывной связи с правом на

комнату доля в праве собственности на общее имущество ком­мунальной

квартиры не подлежит самостоя­тельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

Граждане, приватизировавшие в коммунальной квартире (в квартире, где проживают несколько нанимателей), жилые помещения (комнаты), становятся участниками общей собственности - квартиры. В случае продажи одним из собственников принадлежащего ему помещения постороннему лицу другие собственники пользуются правом преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

Решением Ленинского райсуда Ивановой отказано в иске к Измановской и Чечуркину о переводе прав и обязанностей покупателя по договору продажи комнаты в приватизированной 3-х комнатной квартире, где истец является собственником двух других комнат, по тем основаниям, что участниками общей долевой собственности на квартиру стороны не являются, каждому из них принадлежит право на отдельные комнаты, которыми они вправе распоряжаться самостоятельно. При этом суд по аналогии применил положения ст. 290 ГК РФ о правах собственника квартиры в многоквартирном доме.

Выводы суда первой инстанции ошибочны. Как следует из договоров на передачу жилых помещений в собственность, каждому из собственников принадлежат жилые помещения, состоящие из конкретных комнат, а также часть (в долях) мест общего пользования в квартире. Квартира в целом, как объект права собственности, находится в собственности нескольких граждан, т. е. в общей собственности. Пользование комнатой в такой квартире без одновременного использования части других помещений (мест общего пользования) невозможно. Право преимущественной покупки не действует при продаже квартиры в многоквартирном доме, а в данном случае речь идет о помещениях, расположенных в одной квартире, поэтому ссылка суда на ст.

290 ГК РФ неправильна[28].

Приватизация коммунальной квартиры в целом (то есть одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) при определенных в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» условиях допускаласьи ранее в соответствии со ст. 4  (в ред. от 23 декабря 1992 г. № 000-1). Что же касается возможности приватизации отдельных (то есть не всеходновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь ранее был установлен запрет на приватизацию таких Граждане, ставшие собствен­никами квартиры, принимают на себя обязанности по уплате нало­гов на недвижимость, возмеще­нию расходов по ремонту, эксплу­атации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудо­вания и придомовой территории на основании соглашения сторон договора о передаче.

2.2. Приватизация жилых помещений в общежитиях

Не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) в общежитиях;

3) в домах закрытых военных городков;

4) а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в ава­рийном

состоянии. Понятие «на­хождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет осо­бое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для про­живания жилое помещение», первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повы­шенной опасности для прожива­ющих в нем граждан, недопусти­мостью оставления такого жилья в пользовании граждан. К числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитанные на короткий срок служ­бы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жи­лищному кодексу РСФСР (ст. 91, 93), если дому (жилое помеще­ние) грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предостав­ляется другое благоустроенное жилое помещение, то есть помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, иметь удобства (газ, отопление и пр.) применительно к условиям дан­ного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее за­нимаемого.

Не следует смешивать понятия "в аварийном состоянии" и "требуется капитальный ремонт" - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст. 16 Закона «О приватизации жи­лищного фонда).

При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития пред­ставляют вид специализирован­ных жилых домов, предназначен­ных для проживания рабочих, слу­жащих, студентов, учащихся. Жи­лые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работни­кам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а так­же студентам, учащимся на вре­мя их

учебы.

Не подлежат приватизации также жилые помещения, находя­щиеся в

домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый ре­жим безопасного функциониро­вания и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослу­жащих, членов их семей, других граждан.

В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяет­ся в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-тер­риториальным образованиям.

Нельзя обойти вниманием отношения, связанные с привати­зацией жилых помещений, расположенных в домах - памятни­ках истории и культуры. Тем более, что приватизация помеще­ний в таких домах была вообще запрещена. Граждане, прожи­вающие в этих домах, оказались явно в неравном положении с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызывало необходи­мость изменения законодательства. Такая необходимость под­тверждалась и готовностью граждан в случае приватизации за­нимаемых ими жилых помещений за свой счет ремонтировать дома - памятники истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказа­лась убедительной.

Квартиры в доме - памятнике истории и культуры подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п. 18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8