Особенности приватизации жилых помещений физическими лицами в соответствии с российским законодательством (стр. 6 )

2/5/

2.3.Особенности приватизации жилья с участием несовершеннолетних
Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последова­тельно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона «О приватизации жилья в РФ» от 01.01.2001 года.

Однако для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реаль­ную перспективу лишиться жилья.

То есть этот Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Нарушения допускались родителями, усыновителями, опекунами, попечителями и зачастую не пресекались государственными органами.

Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации" от 11 августа 1994 г. изменил и конкретизиро­вал порядок приватизации жилых помеще­ний несовершеннолетними.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона в дого­вор передачи жилых помещений в собст­венность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым поме­щением и проживающие совместно с ли­цами, которым жилое помещение переда­ется в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жи­лым помещением.

Исходя из содержания ст. 53 ЖК РСФСР, несовершеннолетние члены семьи нанимателя пользуются такими же правами, как наниматель жилого помещения, следовательно, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей долевой собственности на жилое помещение. То обстоятельство, что на момент заключения договора приватизации Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не содержал положений, гарантирующих соблюдение прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, не может являться основанием к отказу в иске о признании договора приватизации недействительным, если он заявлен по мотиву нарушения прав несовершеннолетних лиц, проживавших в жилом помещении.

Дальнереченский горсуд, рассматривая дело по иску Грицук к Грицуку и администрации города о признании недействительным договора приватизации квартиры от 1 февраля 1994 г. по мотиву нарушения прав их несовершеннолетнего сына, ошибочно пришел к выводу о том, что оснований к удовлетворению иска не имеется, поскольку при заключении договора приватизации требования закона не были нарушены[32].

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нор­мы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывши­ми членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участ­никами общей собственности на эти помещения[33].

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утра­ты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руко­водители учреждений для де­тей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе­куны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех меся­цев оформляют договор пере­дачи жилого помещения в соб­ственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попе­чения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их за­конных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечитель­ства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовер­шеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечитель­ства (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда - в редакции Закона РФ от 28 мар­та 1998 г. ). Получе­ние согласия от самих несовер­шеннолетних обязательно от­ражается в соответствующих документах о приватизации. Жилое помещение (квартира) может быть приватизировано и на имя несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет. Такой несовершеннолетний, ставший собственником или сособственником жилья, сохраня­ет право на приватизацию дру­гого жилого помещения по до­стижении совершеннолетия. Оформление договора пере­дачи в собственность жилых по­мещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным

законом от 01.01.01 г. ).

Как было отмечено в предыдущем параграфе, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Что касается отказа от участия в прива­тизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в По­становлении от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами За­кона Российской Федерации "О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Феде­рации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) ука­зал следующее: "Учитывая, что в соответ­ствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать не­которые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а по­печитель давать согласие на совершение та­ких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усы­новителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при нали­чии разрешения указанных выше органов".

Хотя Пленум Верховного Суда РФ ука­зал на порядок отказа, участие в приватиза­ции несовершеннолетних лиц фактически обязательно в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации от 01.01.01 г.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образователь­ные и лечебные учреждения, к родственни­кам и опекунам (попечителям), в том числе, и

приемным родителям.

С учетом вышеизложенного, с целью про­верки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних уч­реждения юстиции, при государственной регистрации прав на жилое помещение, имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (про­писанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до это­го с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граж­дане, выписанные ранее по месту работы, уче­бы, прохождения службы, лечения, воспита­ния, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен от­каз в государственной регистрации прав на основании того, что представленные докумен­ты по содержанию не соответствуют требова­ниям действующего законодательства[34].

В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка

определяет­ся местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Местом жительства ребенка является место жительства одного из родителей, но не обоих родителей одно­временно. Право пользования жилым помещением родителей, а также право на его при­ватизацию определяются не только фактом родственных отношений, но и фактом про­живания ребенка в данном жилом помеще­нии. В случае выписки ребенка к другому родителю ребенок утрачивает право на при­ватизацию помещения, из которого выписан, но приобретает права на жилое помещение, в котором будет проживать с другим родите­лем. Поэтому "выявление" несовершеннолет­них детей нанимателя, проживающих на за­конном основании в другом жилом поме­щении, и требование включения их в договор передачи неправомерны.

Обратимся к материалам судебной прак­тики[35]. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней до­чери к и о признании за дочерью пра­ва на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры. В своем заявлении истица указала, что с июля 1990 г. она состояла в браке с 12 июля 1991 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика истица проживала до августа 1991 г., а ее дочь - две недели со своего дня рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и при­обрела право на жилую площадь в ней. Кро­ме того, истица указала, что ее муж - после приватизации спорной квар­тиры подарил ее 10 января 1992 г. своей се­стре - чем ущемил права до­чери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения Квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Рос­сийской Федерации от 28 февраля 1994 г., своим определением указала, что несовер­шеннолетняя проживая вме­сте с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана ис­тица, ибо право на жилую площадь несовер­шеннолетней производно от права ее мате­ри - истицы При таком по­ложении суд первой инстанции, отказывая в иске, сделал правильный вывод, что несовер­шеннолетняя не приобрела право на жилую площадь в квартире ее отца - ответчика

Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации жилья. Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квар­тир, в которых проживают не­совершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т. п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требова­ние распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не про­живают, но сохраняют на него свое право. Орган опеки и попечительства вправе отказать в отчуждении жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства.

Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без

предварительного разрешения органов опеки и попечительства, дол­жен быть признан недействи­тельным, если он влечет нару­шение жилищных прав и инте­ресов несовершеннолетних детей продавца.

Необходимо отметить, что многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации. Окончательно проблема защиты жилищных прав несовершеннолет­них на законодательном уровне не решена. По сей день имеют место нарушения жи­лищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации, связанные с недостаточными правовыми гарантиями защиты их прав.

Разрешения на приватизацию в отноше­нии несовершеннолетних даются органами опеки и попечительства при предоставле­нии копии свидетельства о рождении ре­бенка, выписки из паспорта о прописке и наличии детей, заявления. Вследствие ма­лой штатной численности работников этих органов, их загруженности государство фактически не может обеспечить реальную защиту интересов несовершеннолетних де­тей и работа органов опеки и попечитель­ства превращается в механический сбор представляемых им документов.

Повсеместно распространилась практика снятия детей с регистрационного учета до оформления договора приватизации жило­го помещения с целью дальнейшей прода­жи жилья без согласия органов опеки и по­печительства. Такие факты выявлялись про­курорскими проверками во многих городах.

Распространены случаи, когда при даче согласия на отчуждение жилья, где собственниками являлись несовершеннолетние дети, органы опеки и попечительства не выявляли причину продажи квартир, не располагали сведениями о том, где будут проживать дети после заключения сделок купли-продажи, о фактическом закрепле­нии за ними жилья.

Таким образом, внесенные изменения в Закон о приватизации, касающиеся обяза­тельного включения в договор о передаче жилого помещения в собственность несо­вершеннолетних, проживающих совместно или отдельно от законных представителей, не исчерпали проблему защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Норма Закона о приватизации о том, что несовершеннолетние, ставшие

собственни­ками занимаемого жилого помещения, со­храняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилого фонда после до­стижения ими совершеннолетия, казалось бы, снимает все возражения, касающиеся нарушения жилищных прав несовершенно­летних.

Однако право на получение жилья в госу­дарственном и муниципальном жилом фон­де у несовершеннолетнего может и не воз­никнуть, что не является реальной гаранти­ей конституционного права на жилище.

§2.3. Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Пока в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не были внесены изменения, несовершеннолетние часто не учитывались в договоре передачи жилья в собственность, что существенно нарушало их права и противоречило ч. 2 ст. 19, ст. 40 и 55 Конституции РФ, устанавливающей, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Однако, несмотря на существующий пробел в законе, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п. 7 Постановления ВС РФ от 01.01.01 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

По Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в связи с внесенными изменениями и дополнениями, в договор передачи жилого помещения в собственность в общем порядке должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с совершеннолетними членами семьи собственность, либо несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Поэтому в случае невключения несовершеннолетнего в договор передачи жилья в собственность такая сделка может быть признана судом недействительной.

В случае совершения сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе таких органов (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Иной порядок приватизации квартир установлен для граждан от 15 до 18 лет. Они вправе самостоятельно подать заявление о передаче им в собственность жилого помещения, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также с обязательного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; далее — Закон).

В том случае, если несовершеннолетний проживал в квартире один и был помещен в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители, усыновители либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 2 Закона). Например, сдавать квартиру в наем.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают либо проживали исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями, усыновителями, опекунами и попечителями, а также администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответственного назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка (ч. 3 ст. 3 Закона).

Несовершеннолетние, проживающие вместе с нанимателем, при приватизации квартиры обязательно должны быть включены в договор передачи жилья в собственность. Отказ в приватизации жилого помещения несовершеннолетними возможен только с согласия органов опеки и попечительства.

Так, например, Железнодорожным районным народным судом г. Красноярска гражданке К. было отказано в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа.

Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между тем дочь проживала в спорной квартире, была включена в лицевой счет и прописана (зарегистрирована).

Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участником общей собственности на это помещение, поскольку они имеют все равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

После внесения изменений в упомянутый закон появилась возможность при разрешении подобных споров ссылаться непосредственно на ст. 7 данного нормативного акта, в которой говорится о том, что несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением, включаются в договор передачи.

Внесенные в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнения предоставляют льготы для несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, а именно:

1) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов (ч. 4 ст. 2 Закона).

2) за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Это означает, что они имеют право во второй раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение по достижении совершеннолетнего возраста.

2.6.

§2.2. Жилые помещения не подлежащие приватизации

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Однако в отношении коммунальных квартир субъектами Российской Федерации может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях (например, как уже было сказано выше, в Москве осуществление приватизации коммунальных квартир происходит при наличии согласия всех проживающих в ней нанимателей жилой площади).

Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт (ст. 16 Закона РФ,«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции от 23 декабря 1992 г.). Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Так, например, гражданка Ж. и ее дочь М. в апреле 1995 г. обратились в ДЭЗ по месту жительства с просьбой заключить договор передачи занимаемой ими по договору найма квартиры в собственность на основании ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Однако в приватизации квартиры им было отказано и рекомендовано обратиться за разрешением в свой муниципальный округ. После обращения в муниципальный округ гражданки Ж. и М. также получили отказ, подписанный первым заместителем супрефекта, в котором сообщалось, что приватизация квартир по адресу проживания истцов приостановлена в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 000 от 24.12.92 г. и письмом первого заместителя префекта Ю. Москвы за № 000 - РП от 24.09.93 г. В п. 4 вышеупомянутого постановления указано, что приватизация жилья, объектов социального, культурного и бытового назначения, расположенных в кварталах, где находится жилое помещение Ж. и М., должна быть приостановлена. Данное решение мотивировалось тем, что дома, расположенные в этих кварталах, подлежат реконструкции, модернизации или сносу.

Однако постановление Правительства г. Москвы № 000 противоречит Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В ст. 4 указанного Закона дан четкий перечень случаев, когда приватизация жилых помещений может быть запрещена.

Как видно из текста Закона, этот перечень является исчерпывающим и отказ в приватизации по причинам комплексной реконструкции или сноса дома является незаконным.

Более того, из представленного письма префектуры Юго-Западного округа усматривалось, что сроки работ по сносу дома не были определены, ориентировочно они должны проводиться после 2000 года. Поэтому представляется, что приватизация жилья в указанном районе была приостановлена незаконно.

Согласно п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 76. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 2, 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации иск гражданок Ж. и М. к местной администрации об обязании заключить договор передачи жилого помещения в собственность народным судом был удовлетворен.

Как было сказано выше, в собственность гражданам также не передаются жилые помещения, расположенные в закрытых военных городках.

На практике данное положение вызывает ряд сложностей. Могут возникнуть такие ситуации, когда статус военного городка неясен, гражданин хочет приватизировать квартиру, находящуюся в городке, поскольку считает, что он не является закрытым, но ему отказывают в этом.

Так, например, гр-н Б. обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) с иском о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1988 г. получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 г. из армии уволен. В декабре 1992 г. обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке. Б., считая, что населенный пункт, в котором он проживает, не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации необоснованным. Решением Индустриального районного народного суда г. Хабаровска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда) жалоба Б. удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признан недействительным. Постановлением президиума Хабаровского краевого суда протест прокурора края оставлен без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене названных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 сентября 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения закрытых военных городков приватизации не подлежат. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанций исходили из того, что военный городок, в доме которого находится квартира Б., не относится к числу закрытых, поскольку отсутствует пропускная система, на их территории находятся организации общегражданского значения. Суд не дал оценки тому, что согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков указанный военный городок был включен в перечень закрытых городков 5 октября 1993 г. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень и с какого времени он имеет такой статус. Из сообщения Главного управления по надзору за использованием законов в Вооруженных Силах Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 23 сентября 1994 г. видно, что этот городок являлся закрытым и ранее. Однако суд удовлетворил жалобу Б., ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого, при этом основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела. Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

Из кассационной жалобы следовало, что КЭЧ — территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. При таких обстоятельствах судебное постановление нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно было отменено (Постановления Президиума и определения судебных коллегий ВС РФ по гражданским делам, Бюллетень ВС РФ, 1996 г., № 2).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы. Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям. Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101—108 ГК).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 01.01.01 г.). Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан. Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета. Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

Заключение

Главной целью при написании данной работы было раскрыть тему «Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность посредством приватизации». Нас заинтересовало то, что был выбран более разумный путь для передачи жилья в частную собственность. Теперь каждый человек, занимающий определенную жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Но, как мы выяснили, не стоит рассматривать шаг, предпринятый государством, как благотворительность. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, — хотя формально они были получены от государства (или от предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что, как уже говорилось, сама идея бесплатной приватизации справедлива.
При написании данной работы мы отметили для себя как плюсы от приватизации жилья, так и минусы. Положительным моментом стало то, что после приватизации квартиры или комнаты вы становитесь собственником недвижимости, то есть владельцем капитала. Вы можете продать свою квартиру или комнату, получить за нее деньги и распоряжаться ими по своему усмотрению — купить загородный дом, вложить их в ценные бумаги, открыть свой бизнес. Отрицательным же моментом является то, что собственность на недвижимое имущество предоставляет не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обязанности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья.
Вместе с тем, приватизация – достаточно сложный процесс, требующий от человека много сил и времени, прежде всего по сбору всех необходимых документов, а это влечет за собой ряд административных и правовых трудностей. Все это и определило актуальность выбранной темы.
В дипломной работе мы рассмотрели общие сведения о приватизации жилья, выявили понятие, субъект и объект приватизации, выяснили какие имеются виды собственности на приватизированное жилье, узнали что является правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Так же выяснили кто может стать участником приватизации, а так же законность участия детей в приватизации. Выявили положительные и отрицательные моменты от приватизации жилья. Нами были рассмотрены условия, которые должны соблюдаться при приватизации жилья. Был определен порядок приватизации жилья. Необходимо так же затронуть тему противоположную приватизации жилья, это расприватизация и деприватизация — что является отказом от собственности на жилье. Наконец мы выявили результат приватизации. В том числе в дипломную работу в обязательном порядке нами была включена правоприменительная практика разрешения споров, возникающих при приватизации жилья.
На поставленные нами задачи мы ответили, раскрыты объект и предмет темы «Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность посредством приватизации». Указанная нами цель достигнута.

В заключении необходимо отметить, что в стране идет 12-й год приватизации государственного жилья. В силу доступности именно приватизация жилья получила наибольшее распространение, по данным Госстроя, в 1990 г. доля частного жилого фонда в Российской Федерации, составляла около 33% от всего жилья, а к 2003 г. возросла почти до 70%. В г. Владивостоке начиная с 10 марта 1992 г. по 1 января 2004 г. в собственность граждан было передано жилых помещений, это составляет более 63% от всего жилищного фонда города.

Из других цифр, характеризующих процесс приватизации во Владивостоке, можно отметить, что в 2003 г. было подано всего 5920 заявлений на приватизацию, деприватизировано лишь 48 квартир. За это время в отношении 14 случаев приватизации были приняты решения суда о признании их недействительными.[36]

Таким образом, главная цель приватизации - уве­личение доли жилищного фонда, находящегося в час­тной собственности населения - достигнута.

Раскрытие темы дипломной работы было начато с определения понятия и принципов проведения приватизации. Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Рассмотрен порядок проведения приватизации жилья, обращено внимание на вопрос об общей собственности и ее видах на приватизированное жилье.

Подводя итог можно сказать, что приобретение жилья в частную собственность посредством приватизации, имеет и положительные и отрицательные стороны, поэтому вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальные последствия для каждого проживающего.

Приватизация, с одной сто­роны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяи­ном квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуще­ством, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и рас­ходы, связанные с уплатой на­лога на собственность, а так­же с поддержанием жилья в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и интересам общества и интересам собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

Особое внимание, в дипломной работе, обращено на случаи расторжения договора о приватизации жилого помещения, а также на особенности приватизации с участием несовершеннолетних.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Что касается приватизации жилья с участием несовершеннолетних, в первоначальном варианте Закона «О приватизации жилищного фонда» вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Затем в законодательство были внесены соответствующие изменения. Однако многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации, следовательно, действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В последнее время в публикациях можно встретить утверждения о скором прекращении приватизации жилых помещений[37]. Причем мотивы приводятся различные, например, построенное на бюджетные деньги социальное жилье тут же «уплывает» в частный фонд - довод является необоснованным, так как основными причинами введения приватизации жилья была неспособность государства содержать жилищный фонд и стремление создать частный жилищный фонд.

В Дубне на международном семинаре, посвященном развитию ипотечного жилищного кредитования 9 февраля 2004 года, заместитель главы администрации президента РФ Игорь Шувалов сообщил, о том, что бесплатная приватизация жилья будет упразднена[38].  Он считает, что у богатых людей не будет проблем с покупкой жилья, средний класс будет активно использовать ипотечное кредитование, а что касается малоимущих слоев населения, то они будут получать квартиры в социальный наем, не становясь ее владельцами. При этом он добавил, что "бесплатная приватизация квартир мешает развитию жилищного рынка и ипотечного кредитования".

Предполагается, что в будущем россияне смогут получить квартиру с помощью ипотечного кредитования либо на условиях коммерческого найма. Однако в этом случае недопустимо поспешное прекращение приватизации, и тем гражданам, которые на сегодня не приватизировали квартиры, необходимо дать время для принятия окончательного решения по форме собственности жилья.