Особенности приватизации жилых помещений физическими лицами в соответствии с российским законодательством (стр. 4 )

2.4. Права несовершеннолетних при приватизации

.

Государству введение института приватизации жилья позволило частично решить извечный «жилищный вопрос», поскольку были полностью пересмотрены взаимоотношения государства, избавившего себя от необходимости дотирования жилищного строительства и застройщиков, получивших возможность выйти на свободный рынок жилья. Также, благодаря появлению собственности на жилые помещения стало возможным, в частности, появление таких образований как товарищества собственников жилья, что позволило, в значительной степени улучшить такие показатели, как рациональное использование и сохранность жилья в РФ. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную или долевую. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Понятие приватизации появилось сравнительно недавно. Сам термин «приватизация» был впервые введен американским исследователем Пулом в 1976 г. в одной из публикаций, подготовленных для периодического бюллетеня «Reason Foundation». Уэбстер в своем словаре понятие «приватизация» определяет как «преобразование общественной формы правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную» .
В экономическом смысле под приватизацией понимается «преобразование отношений собственности путем передачи или продажи на различных условиях государственной и муниципальной собственности частным и коллективным хозяйствующим субъектам». , под приватизацией предприятия понимают инициированный государством и оформленный соответствующими законодательными органами процесс ограничения правомочий государства как субъекта собственности, хозяйствования и/или управления; под приватизацией экономики - происходящий в рамках национальной хозяйственной системы процесс сокращения масштабов государственного сектора, а также структурное перераспределение прав собственников в пользу частного капитала за счет уменьшения удельного веса государства в производстве валового национального продукта.
Приватизацию можно рассматривать в организационно-техническом аспекте как особый вид управленческой деятельности, представляющей собой совокупность взаимосвязанных и целенаправленных действий субъектов приватизации по передаче объектов государственной и муниципальной собственности в частную собственность, осуществляемых по решению и при непосредственном участии специальных органов государства и муниципальных образований в установленных порядке и формах.
Юридическое понятие приватизации значительно уже экономических определений. Необходимо согласиться с , что «с юридической точки зрения приватизация должна иметь строго очерченные законом границы (понятие приватизации в узком смысле слова, основные ее цели, круг регулируемых отношений и т. д.)» .
Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» содержал слишком громоздкую формулировку понятия приватизации, перечисляя конкретные объекты приватизации.
В процессе приватизации государственного и муниц

ипального имущества появляется новый собственник этого имущества. Приватизация является одним из способов приобретения права собственности. Гражданское право различает первоначальные и производные способы приобретения права собственности. давал такое определение первоначальным способам приобретения права собственности. «Способ будет первоначальным, если право собственности , независимо от другого лица, т. е. на объекты, которые не составляли чьей-либо собственности, или же на объекты, которые хотя и составляли собственность другого лица, но подчиняются господству нового приобретателя независимо от права предыдущего собственника. Способ будет производным, когда право собственности » .
Способ приобретения права собственности определяет объем прав приобретателя вещи. «Практическая сторона деления приобретения права на первоначальное и производное представляется в том, что объем производного права всегда определяется объемом права первоначального, но определяется не в том смысле, что производное всегда того же объема, как право первоначальное, - оно может перейти к другому лицу и в меньшем объеме, а в том смысле, что производное право никогда не может быть шире первоначального: лицо никогда не может передавать право другому в большем объеме, нежели в каком право принадлежит ему самому», - отмечал .
Действует старое правило, сформулированное еще римским правом: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. С другой стороны, при производном способе приобретения права собственности права приобретателя зависят от воли передающего, при первоначальном - приобретатель получает вещь «чистую», не обремененную какими-либо правами иных лиц.
Приватизация государственного и муниципального имущества относится к производным способам приобретения права собственности, являясь особым случаем купли-продажи имущества. Данный договор является взаимообязывающим, материальным объектом договора является приватизируемое государственное или муниципальное имущество, юридическими объектами являются действия сторон по передаче данного имущества и уплате за него денежной суммы (цены), а также по выполнению других условий договора. Таким образом, приватизация представляет собой особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность.
Исходя из понятия приватизации государственного или...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте

. Понятие приватизации жилищного фонда
 Право собственности на жилые помещения, как и на другие объекты гражданского права, возникает при наличии определен­ных оснований - юридических фактов. До начала 90-х гг. глав­ными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов.

С переходом к рыночным принципам регулирования жилищных отношений перечень правовых оснований, согласно которым гражданами может быть приобретено жилье в собственность, расширился. Новыми для зако­нодательства основаниями приобретения жилья в собственность стали: приватизация жилых поме­щений в государственных и муниципальных домах; приобретение квартир (путем их выкупа или бесплатной передачи) в до­мах общественных организаций; переход квар­тир в домах жилищно-строительных кооперати­вов в собственность членов кооператива и некоторые другие основания.

В соответствии с российским законодательством граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1)приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2)жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3)участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли - продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5)приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям[8].

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», от 4 июля 1991 г.

В соответствии с Законом о приватизации  жилищного фонда под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

По смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

В литературе можно встретить различные мнения о том, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, колхозов, такого мнения придерживается, например [9], С. Дубинская[10].

Между тем, как уже было сказано выше, объектами приватизации являются жилые помещения в домах го­сударственного и муниципального жилищных фондов, кото­рые занимают граждане на основе договора найма

жило­го помещения.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не решает вопросы возможной передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций – собственников жилых помещений. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-­строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы - частной. В п. 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"» рекомен­довалось общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в соб­ственность граждан на условиях, предусмотренных для государствен­ного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов[11].

В соответствии с Положением о реорга­низации и приватизации государственно-кооперативных предприятий агропромышленного комплекса, при реорганизации колхоза или совхоза в от­ношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из нижеследующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;

б)передача или продажа гражданам за­нимаемых ими помещений в порядке установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение в уставный капитал реор­ганизуемого колхоза или совхоза[12].

Соответственно,  если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществлялась в соответствии с Законом о

приватизации жилья.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реоргани­зованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реор­ганизованного юридического лица, привати­зации не подлежит в соответствии с Законом о приватизации жилья, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государствен­ной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности об­щественных организаций.

Таким образом, действие п. 6 сегодня не сохраняется, поскольку имущество общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации жилья, согласно указанному Закону, речи быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения и др.).

Государственный жилищ­ный фонд - это совокупность жилых домов и

жилых помещений в других строениях, на­ходящихся в государственной собственности.

Государственный жилищ­ный фонд подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Россий­ской Федерации.

Государ­ственный жилищный фонд на­ходится в собственности мно­гих собственников, а именно: на федеральном уровне собствен­ником федерального жилищно­го фонда является Российская Федерация, а на уровне субъектов Российской Федерации собственниками жилищных фондов являются со­ответственно каждая республи­ка, область, край, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург, т. е. каждый субъект Российской Федерации.

Ведомственный фонд весь­ма значительный: во многих го­родах, где

расположены федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более поло­вины государственного жилищ­ного фонда.

Дома ведомственного жи­лищного фонда предназначе­ны прежде всего для обеспе­чения жилищных потребностей работников предприятий, уч­реждений, министерств, ве­домств. Удовлетворение пред­приятием (учреждением, ведомством) своих работников жилыми помещениями имеет важное значение в деле со­здания надлежащих жилищно-бытовых условий рабочим и служащим, закрепления квали­фицированных специалистов и борьбы с текучестью кадров.

В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреж­дении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищно­го фонда могут обеспечивать­ся жилой площадью работни­ки медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой кол­лектив данного предприятия.

На практике возникал вопрос о возможности приватиза­ции жилых помещений в ведомственных домах. В некоторых отраслях (Министерство обороны, Министерство путей сооб­щения и др.) первоначально не допускалась приватизация жилья, находя­щегося в ведении или управлении соответствующих пред­приятий (организаций, учреждений), что вызывало большое недовольство со стороны граждан, проживающих в этих помещениях. Руководители министерств, предприятий счита­ли, что приватизация жилых помещений ведомственных до­мов возможна только с разрешения или согласия министер­ства, ведомства, предприятия.

В связи с этим в Закон о приватизации (ст. 2) было вне­сено в 1992т. дополнение о том, что в жилищный фонд, под­лежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Это дополнение носит, по существу, характер разъяснения нормы закона, поскольку ведомственный жилищ­ный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или опе­ративном управлении, входит в состав государственного и муниципального жилищных фондов.

Необходимо иметь в виду, что понятие "ве­домственный жилой дом" на практике, иногда употребляется и в случаях, когда дом находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственной организа­ции (например, акционерного общества, товарищества с ог­раниченной ответственностью, другой организации, являющейся негосударственной, частной структурой). Однако в этих случаях понятие "приватизация" не может быть применено, кроме случаев, когда государственное предприятие, имею­щее на своем балансе жилищный фонд, перешло в иную фор­му собственности либо было ликвидировано. Статья 18 Зако­на о приватизации в редакции от 23 декабря 1992 г. устанавливает, что при переходе государственных или муниципаль­ных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или опе­ративном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление право­преемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

Проведение приватизации жилья в России имеет свою историю. В течение семи десятилетий в нашей стране складывалась система удовлетворения потребностей граждан в жилье. Её экономической основой была государственная собственность на жильё, преобладающая над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или в его улучшении, на условиях найма не­зависимо от их имущественного положения. При этом данная система удовлетворения граждан в жи­лье преимущественно из жилищного фонда, принад­лежащего

государству, функционировала как затрат­ный механизм.

По действующим в стране правилам, на учёт для получения бесплатной государственной квар­тиры или для участия в строительстве кооператив­ной квартиры ставились семьи, у которых обеспе­ченность жилой площадью на одного человека со­ставляла от 5 до 7 квадратных метров. При предоставлении жилья не учитывались уровень доходов граждан и материальное положение семей. В стра­не имелось 35 типов очередей на получение жилья в зависимости от льгот их участников. В общей очереди без льгот можно было простоять 10-15 лет.

Ситуация стала меняться в результате пере­стройки. Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости пе­рехода к рынку жилья. Приватизация составляет основу при формировании данного рынка, так как создает множество собственников жилья, без которых функционирование последнего невозможно.

Первым нормативным актом, положившим нача­ло законодательству о приватизации жилья, было по­становление Совета Министров СССР 1988 г. "О по­рядке продажи гражданам  в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда", которое предусматривало при­ватизацию жилья в форме выкупа на основании пол­ной оплаты[13]. Лишь немногие граждане смогли восполь­зоваться этим правом, широкого распространения она не получила.

Идея безвозмездной передачи в собственность граждан жилья в пределах установленных нормати­вов получила отражение в Законе РСФСР 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Дан­ный закон, а также принятое на его основе Пример­ное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР[14], трактовали приватизацию как бесплатную передачу или продажу гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муници­пальном жилищном фонде, то есть предусматрива­ли два способа приватизации. При этом предусмат­ривался порядок определения размера бесплатно передаваемых помещений в собственность граждан. Площадь жилых помещений, превышающая эти раз­меры, подлежала оплате.

Как показала практика, применение комбини­рованного способа осуществления приватизации не принесло большого успеха: за все время действия Закона 1991 г. было приватизировано немногим бо­лее 3 процентов площади жилья от площади, кото­рая могла быть приватизирована. Поэтому Законом Российской Федерации 1992 г. "О внесение изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", приватизация была провозглашена ис­ключительно как бесплатная передача жилых поме­щений из государственной и муниципальной соб­ственности в собственность граждан. После внесе­ния в законодательство указанных изменений про­цесс приватизации начал набирать свой темп. За 6 лет было приватизировано 39 процентов от общего числа квартир, подлежащих приватизации.

Главная цель приватизации - уве­личение доли жилищного фонда, находящегося в час­тной собственности населения - была достигнута.

Таким образом. В настоящее время одним и важнейших оснований возникновения права собственности граждан на жилье является приватизация государственного и муниципального жилья. В силу доступности именно приватизация жилья получила наибольшее распространение, по данным Госстроя, в 1990 г. доля частного жилого фонда в Российской Федерации, составляла около 33% от всего жилья, а к 2003 г. возросла почти до 70%. За 12 лет с начала приватизации жилья 63% жилых Помещений, от общего жилищного фонда г. Владивостока, передано в

собственность граждан[15].

Для России, при­ватизация жилищного фонда есть объективная необходимость, осознанная на государственном уров­не и являющаяся частью приватизационных мероп­риятий в рамках всей экономической жизни общества. Предпосылками, повлекшими прове­дение приватизации явились: острая нехватка жилья, невоз­можность удовлетворять потребности граждан в жилье за счет государства, а также неспособность нести бремя расходов по поддержанию жилищного фонда в пригодном для использования состоянии.

1.2. Принципы и условия приватизации жилищного фонда в Российской Федерации
Приватизация жилых помеще­ний осуществляется на принципах и условиях, закрепленных в За­коне «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федера­ции».

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с этим Законом, являются:

1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1)  добровольность принятия гражданами решения о приватизации;

2)  право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользовать­ся и распоряжаться ими по своему выбору;

3) однократность приватизации;

4) сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

5) обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений

осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации.

6)оплата расходов, связанных с обслужи­ванием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального

жилищных фондов[16].

 Приватизация - это процесс передачи жилья в собственность гражданам. Пока граждане не станут собственниками квартир, то есть пока не осуществится процесс приватизации, они не смогут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квартирами, не смогут по своему желанию выбирать жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации для обслуживания дома. Таким образом, автор данной точки зрения, смешивает принципы приватизации (добровольность и однократность приватизации) и правомочия собственников приватизированных квартир.

Добровольность приватизации - основополагающее начало при­ватизации. Как указывается в За­коне, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилищно­го фонда осуществляется «на доб­ровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).

Таким образом, приватизация жилого помещения может иметь место только на основе свобод­но выраженного желания нани­мателя и членов его семьи при­обрести в собственность занима­емое ими жилье, и никакие орга­ны и должностные лица не могут прямо или косвенно обязать граж­дан приватизировать жилое поме­щение. К сожалению, случаи кос­венного понуждения граждан к приватизации жилых помещений иногда встречаются, например, в виде высказываний должностных лиц, депутатов о скором возвра­щении к платной приватизации, резком повышении платы за жи­лье и коммунальные услуги для нанимателей и т. п.

Встречаются также случаи, ког­да граждане вынуждены прово­дить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием наси­лия, угрозы, обмана криминаль­ных  элементов. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие

социально слабо защищенные граждане.

Суды не всегда привлекают к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи истца, не выясняют, согласны ли они на приватизацию занимаемого жилья и, если согласны, то в какой форме, в каком соотношении долей, желают ли они, чтобы квартира была приватизирована не всеми проживающими в ней лицами,

Вынесение решения без выяснения всех этих вопросов может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого поставлен вопрос. Если при рассмотрении дела будет установ­лено, что член семьи возражает против при­ватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказов от получения жилья в собственность, посколь­ку в силу Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российс­кой Федерации" приватизация может быть осуществлена строго на добровольной осно­ве. Иск в таком случае не подлежит удов­летворению ни при каких обстоятельствах, то есть никто, включая суд, не вправе принудить.

Важным началом приватиза­ции жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах го­сударственного и муниципально­го жилищного фонда.

Как указывалось выше, в на­чальный период приватизации законодательством предусматрива­лись вначале продажа гражданам занимаемых ими квартир, а затем - частичная оплата гражданами жилья (сверх нормативов бес­платного предоставления жилья).

В последующем, начиная с 1992 г., передача гражданам за­нимаемых ими жилых помещений стала носить бесплатный (безвоз­мездный) характер. За граждана­ми сохраняется только обязан­ность уплаты суммы за услуги по оформлению приватизации. При этом оформление договора пе­редачи в собственность жилых помещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, производится за счет средств местных бюджетов (ст.

2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватиза­ции, жилого помещения в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фонда один раз.

Из общего принципа однора­зовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в поряд­ке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и му­ниципального жилищного фонда после достижения ими совершен­нолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о при­ватизации - в ред. Федерального закона от 11 августа 1994 г.). Такая ситуация возмож­на если например, дочь сначала стала собственником квартиры, в которой она до совершеннолетия проживала вместе е родителями, а затем, выйдя замуж, она может использовать свое право однократной бесплатной приватизации, проживая в квартире своего супруга. Введенная новелла расширяет круг граждан, имеющих право участвовать в приватизации жилья неоднократно. Чтобы проконтролировать выполнение этой нормы, необходимо вести автоматизированный учет граждан - будущих и настоящих собствен­ников приватизированных квартир - этим занимаются агентства по приватизации жи­лья, регистрационные палаты.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья максимум два раза – один раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения. Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в

данном помещении и участвовать в его приватизации.

В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой - органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Федеральным законом от 01.01.01 г. внесены существенные изменения в Закон о приватизации жилья, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступле­ния Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социаль­ного найма.

До вступления в силу указанного закона участие в приватизации не было связано с наличием у лиц, занимающих жилое помещение, гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства Российской Федерации не до­пускался. Российское законодательство оп­ределяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязан­ностями, что и граждан, и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, уста­новленных законом или международным договором. Федеральный закон от 01.01.01 г., по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства. Данное ограничение необходимо для осуществления гарантированного Конституцией Российской Федерации (в ст. 40)  права граждан Российской Федерации на жилище.

В настоящее время при определении ста­туса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 01.01.01 г. "О гражданстве в Российс­кой Федерации", вступившим в силу 1 июля 2002

г[17]. Согласно ст. 5 гражданами РФ яв­ляются: а) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления данного закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в со­ответствии с данным законом.

Начиная с 31 мая 2001 г., приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, за­нимаемых гражданами на основании догово­ра найма (как социального, так и коммерчес­кого) или аренды. В настоящее время жи­лые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.

В настоящее время арендаторами жилых помещений могут быть только граждане, заключившие договоры аренды в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 000-1 "Об основах федераль­ной жилищной политики" до 1 марта 1996 г. С введением в действие 1 марта 1996г. части вто­рой ГК РФ жилые помещения предоставляют­ся гражданам во владение и пользования для проживания в них на основании договоров най­ма, но не аренды. Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, од­нако юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для прожи­вания граждан.

Существенно то, что незаселенные госу­дарственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным законом путем безвозмездной передачи.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают

самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья), это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут об­щее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР). Они могут быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в установ­ленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режи­ма прописки, получив на это письменное согласие всех членов семьи проживающих в данном жилом помещении.

Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками?

Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом поме­щении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на “ всякий случай” по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически прожи­вает у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки. Так может быть с невесткой или зятем, не получившим согласия всех проживающих на свое вселение.

Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно исключительно по взаимному еди­нодушному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.

Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семьи (нанимателя и чле­нов его семьи, в том числе и несовершеннолетних), а не только в собственность одного нанимателя (если иное не оговорено особо между членами семьи).

При этом за гражданами, не участвовавшими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют закон­ное право на проживание. Жилое помещение со­храняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва па военную служ­бу или прохождения ее по контракту (в тече­ние первых пяти лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреж­дения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в ле­чебно-профилактическом учреждении[18]. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими род­ственниками, в том числе право на получение наследства[19]. Постановлением Конституционно­го Суда РФ от 23 июня 1995 г. положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, признанны утратившими силу[20].

Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации в письменном виде.

Такое со­гласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст. 53 ЖК РСФСР). Так, если бывший суп­руг нанимателя жилого поме­щения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.

По одному гражданскому делу было судом установле­но, что Казимирова приватизировала занимаемое жи­лое помещение без согласия бывшего супруга Казимиро­ва, не включив его в состав семьи. В связи с этим Казимиров обратился в суд с ис­ком о признании недействи­тельным договора о прива­тизации квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верхов­ного суда РФ в определении от 21 июня 1993 г., в част­ности, указала:

''Согласно ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нани­мателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем все­ми правами и несут все обя­занности, вытекающие из договора найма жилого по­мещения... Если граждане, указанные в настоящей ста­тье, перестали быть члена­ми семьи нанимателя, но продолжают проживать в за­нимаемом жилом помеще­нии, они имеют такие же права и несут такие же обя­занности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квар­тире, о которой вышел спор, в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой пло­щади он не отказался, при подаче заявления о расторжении брака... он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к выводу о том, что на приватизацию квартиры требо­валось согласие Казимиро­ва и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует при­знать недействительным, поскольку не имелось согла­сия бывшего мужа на при­ватизацию квартиры"[21].

Следует иметь в виду: длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте постоянного жительства, не озна­чает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осу­ществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию (заявлению), либо по решению суда.

Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается кон­статацией факта истечения общего или специального срока време­нного отсутствия лица в месте его постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважитель­ные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вы­нуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу, но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства. В силу этого, его согла­сие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.

Бронирование жилых помещений - самостоятельный институт сохранения

права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи.

Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их се­мей по

договору социального найма, бронируются:

а) при направлении на работу за границу, т. е. за пределы террито­рии Российской Федерации, - на все время пребывания за границей;

б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравнен­ные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребы­вания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;

в) в других случаях, предусмотренных законодательством.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют пра­ва и несут обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию жилья).

Если гражданин заброниро­вал занимаемое им жилое по­мещение, а сам проживает в другой местности (в другом жилом помещении), то он мо­жет использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст.1 Закона о приватизации - в ред. Закона от 1.08.1994 г.).

Другой стороной в приватизации высту­пают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ве­дение (предприятия) либо в оперативное управление (уч­реждения).

Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующий с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год стал рекордным по количеству приватизированных квартир по всей России.

Еще один принцип – приватизация осуществляется исключительно

добровольно, при взаимном согласии всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Для осуществления приватизации на законных основаниях, необходимо соблюдение принципа однократности приватизации жилья.

Принцип одноразовости бес­платной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливос­ти такой передачи жилых поме­щений гражданам, недопустимо­сти ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъектив­ного права на приватизацию. Из общего принципа одноразовости приватизации законном сделано исключение для несовершеннолетних, сохраняющих право на  однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия, это положение позволяет защитить права несовершеннолетних  дает им возможность самим получит в собственность жилье при достижении возраста.