Методические рекомендации (стр. 3 )

-в Акте согласования не указаны реквизиты документов, подтверждающие личность правообладателя смежного земельного участка или его представителя, при этом в соответствующей графе отсутствует надпись типа «Паспорт предъявлен» (такая подпись является допустимой в случае отказа согласовавшего лица от приведения в Акте согласования его паспортных данных);

- при участии в согласовании границы ЗУ представителя заинтересованного лица, полномочия которого основаны на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, в Акте согласования после указания его фамилии и инициалов не указано: слова "по доверенности", реквизиты выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если полномочия юридического лица представляет лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности (п.81 Приказа № 000);

- извещение о проведении согласования опубликовано не в той газете;

- не соблюден срок подачи возражений;

- в ГКН содержатся сведения о предоставлении ЗУ частному лицу, но зарегистрированные права отсутствуют, следовательно, представитель администрации муниципального образования не вправе согласовывать данную границу, в данном случае только извещение, если нет иной возможности провести согласование с собственником ЗУ или установить его. При этом извещение может быть опубликовано через средства массовой информации, предусмотренные ст.39 Закона о кадастре если в ГКН отсутствует адрес правообладателя и данный адрес неизвестен кадастровому инженеру (см. ст.39 Закона о кадастре);

- в ГКН содержатся сведения о вновь выявленном ЗУ в процессе проведения государственной кадастровой оценки, зарегистрированные права и какое-либо предоставление в ГКН отсутствуют, следовательно, в данном случае допустимо согласование с представителем администрации муниципального образования;

- на дату проведения согласования, по сведениям ГКН уже зарегистрировано иное лицо;

- граница ЗУ согласована с одним лицом, тогда как по сведениям ГКН ЗУ предоставлялся другому лицу, при этом в реквизите 6 «Сведения о ЗУ, смежных с уточняемым» прописан один и тот же документ (правильный). Как вариант: ЗУ в долевой собственности, тогда как границу согласовали не все собственники;

- в Акте согласования даты согласования внесены до 30.06.2014, а форма акта после вступления в силу изменений в 412 Приказ (с 30.06.2014), т. е. на дату согласования форма акта не была действующей;

2.3. Основные ошибки и замечания, связанные с процедурой образования земельных участков

- Преобразование (раздел, объединение и т. п.) ЗУ осуществлено без решения/согласия собственника данного ЗУ (например, только на основании заявления от арендатора) – это противоречит ГК РФ (собственник распоряжается своим недвижимым имуществом) – основание для приостановления по п.5 ч.2 ст.26 Закона о кадастре;

-.Не представлено согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки;

- Образование ЗУ из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании ЗУ (ч.5 ст.11.2 Земельного кодекса РФ), тогда как в представленных на ГКУ документах отсутствует такое соглашение;

- Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев указанных в ч.3 ст. 11.7 Земельного кодекса. При этом встречаются МП, подготовленные в связи с перераспределением ЗУ, принадлежащих ОМСУ и физическим или юридическим лицам (при этом, данные случаи не попадают под исключения, сделанные в вышеуказанной ч.3 ст. 11.7 Земельного кодекса);

- Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами, в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч.3 ст.11.7 Земельного кодекса РФ), тогда как в представленных на ГКУ документах отсутствует такое соглашение;

- Вид разрешенного использования (ВРИ) образуемых при разделе, объединении, перераспределении ЗУ в нарушение ч.3 ст.11.2 Земельного кодекса не соответствует исходным без приложения каких-либо документов об изменении ВРИ. Комбинации данного замечания очень различны.

- ЗУ, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из ЗУ, внесенные в ГКН сведения о котором носят временный характер (п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре);

- Осуществлено преобразование (раздел, объединение и т. п.) земельных участков с не уточненными границами в случаях, не предусмотренных Земельным кодексом. Например, кадастровый инженер по заявлению частного собственника разделяет ЗУ с не уточненными границами под ИЖС на несколько ЗУ и т. п. Отдельным случаем является ситуация, когда при уточнении земельных участков (как правило, ЛПХ) на основании старых правоустанавливающих документов выясняется, что данный ЗУ по факту состоит из двух или более самостоятельных участков. В этом случае кадастровым инженером зачастую подготавливается МП на образование двух или более ЗУ путем раздела ранее учтенного ЗУ (границы которого в ГКН не уточнены). При этом, зачастую, сумма площадей образуемых ЗУ не соответствует площади исходного ЗУ, указанной в документе. То есть имеет место преобразование, фактически совмещенное с уточнением. Данный подход является ошибочным, так как противоречит положениям Земельного кодекса, Закона о кадастре и Приказа 412. В этом случае необходимо произвести уточнение границ земельного участка как многоконтурного (состоящего из двух или более контуров) и в последующем, при необходимости, подготовить новый МП на раздел многоконтурного участка.

Представляется, что в рассматриваемой ситуации один МП на образование новых участков путем раздела может быть подготовлен только в случае, если сумма площадей образуемых ЗУ будет полностью соответствовать площади исходного ЗУ по документам.

2.4. Ошибки, являющиеся непосредственным основанием для принятия решений об отказе по ст.27 Закона о кадастре

- МП подготовлен в связи с уточнением площади и границ ЗУ, тогда как в ГКН содержатся сведения о границах и уточненной площади данного ЗУ (видимо происходит исключение/исправление кадастровой ошибки, однако решение об исправлении такой ошибки отсутствует). См. ч. 4 ст. 27 Закона о кадастре: «При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ»;

- Нарушение при подготовке МП в связи с уточнением границ и площади ЗУ положений пункта 1 части 5 статья 27 Закона о кадастре: «В результате кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.»;

2.5 Прочие ошибки и замечания документарного, процедурного и технологического характера

- Несоответствие между конфигурацией образуемого ЗУ, полученной по координатам в МП и его конфигурацией в документах-основаниях (например, в схеме на КПТ земельный участок имеет конфигурацию, отличающуюся от той, что получается по координатам МП: более вытянутая форма, генерализация отдельных выступов границы, разная ориентация относительно сторон света и т. п.);

- Несоответствие конфигурации и/или местоположения границ образуемых ЗУ исходному (-ым) ЗУ. Например: при разделе ЗУ границы образуемых ЗУ частично пересекают границы исходного; Образуемые участки не имеют смежных границ; Значительно расходится площадь исходного ЗУ и сумма площадей образуемых ЗУ и т. п. Зачастую это делается с целью уйти от существующего наложения исходного ЗУ на смежный ЗУ – но этому должно предшествовать предварительное выявление/исправление ошибки по отношению к исходному ЗУ;

- При составлении МП на основании решения суда, принятого исходя из координат Техотчета (при этом, Техотчет или аналогичный документ, на основании которого вынесено решение суда должен входить в состав приложений к МП вместе с судебным решением), выявляется наложение на смежный ЗУ, что приводит к приостановлению по основаниям п.2 ч.2 ст.26 Закона о кадастре. Зачастую, в данной ситуации, в документах при повторном заявлении решение суда остается без изменений, но к МП прикладывается новый Техотчет с «правильными» координатами, позволяющими избежать пересечения, но отличающимися от первоначальных. При этом координаты были изменены кадастровым инженером произвольно, без вынесения нового или уточнения имеющегося судебного решения. Это выявляется либо при повторном (после приостановки) заявлении (путем сравнения Техотчетов по обоим заявлениям), либо по имеющимся непосредственно в судебном решении параметрам участка (описание прохождения границ, указание размеров длин линий и т. п.). Данный прием кадастровых инженеров является фактическим подлогом документов и недопустим, потому что межевой план, имеющий основанием судебное решение, на самом деле выполнен «в обход», в нарушение данного решения, так как использованы сведения не исследованные судом. Имеются и другие аналогичные случаи произвольного «исправления» МП не в соответствии с «неудобными» судебными решениями;