Методические рекомендации (стр. 6 )

-При постановке на ГКУ зданий, частично располагающихся в границах ЗУ, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, привязку ОКС можно осуществлять к кадастровому кварталу, указывая в заключении кадастрового инженера сведения о ЗУ. (т. е., если часть ОКС расположена на определенном ЗУ, а часть выходит за его границы и смежный ЗУ не имеет уточненных границ, но при этом есть ввод в эксплуатацию, то в ТП указывается кадастровый квартал. Но в «Заключении кадастрового инженера» указывается и ЗУ);

- В ТП сооружения зачастую возникают проблема технического характера при указании ЗУ. Если сооружение выходит за границы ЗУ, частично располагается в границах отдельно взятых ЗУ (пересекает их), то в связи с существующими на сегодняшний день особенностями программного обеспечения, информацию о ЗУ следует указать в разделе «Заключение кадастрового инженера»;

- Противоречие сведений в представленных документах. (несоответствие характеристик, указанных в разделе «Характеристики» ТП, значениям характеристик, содержащихся в документах, на основании которых технический план подготовлен), например:

-если тех план составляется на основании проектной документации, то необходимо указывать характеристики объекта, соответствующие данному документу основанию (отметки в «Заключении кадастрового инженера» о расхождении в части основной характеристики ОКС, выявленные при натурном обследовании, расхождение не «оправдывают»).

- противоречивые сведения в тех. плане также часто встречаются при заполнении декларации. Например: декларация заполняется собственником ЗУ, однако, в качестве правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа представляется договор аренды на вышеуказанный ЗУ.

- также часто встречаются расхождения в сведениях об ОКС в части этажности, основных характеристик, что связано с неточным указанием сведений об ОКС в ТП, что также приводит к принятию решений о приостановлении ГКУ.

- При наличии расхождения в адресе ОКС с ЗУ и при отсутствии документа, подтверждающего присвоение адреса, необходимо указывать данные сведения в разделе «Заключение кадастрового инженера»;

- При подаче дополнительных документов к заявлению следует формировать новый ТП в электронном виде. Тогда как зачастую вместо нового ТП в орган кадастрового учета вместе с дополнительным заявлением представляется отдельный исправленный документ – составная часть ТП или документ приложения (например, декларация), что не допустимо;

- При проведении ГКУ, учетная система ГКН производит автоматические проверки представленных документов, результаты которых часто являются основаниями приостановлений по следующим причинам:

- ОКС не входит в границы ЗУ частично или полностью. Здесь следует обратить внимание на правильность координирования объекта учета (ОКСа и ЗУ), а также правильность привязки ОКС к ЗУ;

- описание местоположения здания/сооружения на ЗУ не соответствует схеме расположения здания/сооружения на ЗУ, то есть при рассмотрении координат объекта в АИС ГКН выявлено несоответствие схеме расположения здания/сооружения на ЗУ, представленной в ТП. Следует уточнить местоположение объекта учета или проверить верность представленных координат;

- схема расположения здания/сооружения на ЗУ выполнена на основании ортофотоплана. Таким образом, в разделе «Исходные данные» ТП следует указывать выходные данные вышеуказанного документа. Это регламентируется Требованиями. Ткже, в соответствии с п.16 Приказа № 000: если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения;

- точки контура объекта учета повторяются, обнаруживается самопересечение полигона, полигон содержит менее четырех точек и т. п.;

6. Дополнительные особенности ошибок и замечаний при ГКУ некоторых видов ОКС

6.1 Постановка на учет многоквартирного дома.

- В соответствии с ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы;

- Часто встречаемая ошибка — постановка на ГКУ многоквартирного дома, в ТП которого отсутствуют сведения о располагающихся в нем помещениях. При постановке на учет многоквартирного дома осуществляется постановка на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме);

- В качестве документа основания для составления ТП многоквартирного дома зачастую выбирается разрешение на ввод в эксплуатацию, в котором сведения об основных характеристиках помещений отсутствуют. В данном случае, в состав ТП также следует включать проектную документацию, содержащую вышеуказанные сведения о помещениях;

- Отсутствие документа основания, для составления графической части ТП. Данная ошибка встречается при составлении тех. плана здания на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором имеются сведения об общей площади каждого помещения. В таком случае, в состав ТП необходимо включать документ основание для составления графической части — абрис этажа. (п.32 Приказа № 000: «Графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". При отсутствии указанных документов в целях оформления графической части технического плана кадастровым инженером по результатам выполненных измерений от руки чернилами или пастой синего цвета изготавливается внемасштабный, но с соблюдением пропорций, чертеж с обозначением данных, необходимых для оформления Плана этажа либо Плана здания (сооружения). Указанный чертеж (копия чертежа) включается в состав Приложения. В чертеже производится зарисовка контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично. Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома».)

- Согласно Требованиям Приказа № 000 в состав ТП здания в электронном виде, подготовленного в связи с постановкой на ГКУ многоквартирного дома, включаются планы этажей;

- Если некоторые помещения многоквартирного дома уже есть в ГКН, в состав ТП включаются выписки об этих помещениях, в строке 1 «Характеристики помещений в многоквартирном доме» необходимо указать кадастровые номера таких помещений, иные строки не заполняются;

- При ГКУ изменений характеристик многоквартирного дома в связи с реконструкцией (пристрой к квартире) в соответствии с Требованиями проводится собрание собственников помещений в данном здании, выбирается уполномоченное лицо для представления в орган кадастрового учета заявления и необходимой документации. После ГКУ изменений характеристик здания, вносятся изменения в сведения о помещении в соответствии с требованиями действующего законодательства;

6.2 Постановка на учет ОКС, образованных в результате раздела

- В соответствии с п.1 ст. 24 Закона о кадастре в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта или объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех одновременно образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно;

- При разделе сооружения, здания в состав технического плана включается документ, подтверждающий законность проведения вышеуказанных действий (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда);

- При разделе жилых помещений, в качестве документа, подтверждающего законность данного действия требуется наличие акта приемки законченного перепланировкой или устройством помещения;

- При разделе нежилых помещений, наличие акта приемки законченного перепланировкой или устройством помещения не требуется. ТП может быть составлен на основании декларации, правоудостоверяющий документ в этом случае — документ на исходное (разделяемое) помещение. В указанном случае при подготовке технического плана также необходимо использовать решение собственника исходного объекта о разделении;

Во всех вышеперечисленных случаях, необходимо указывать кадастровый номер ОКС, из которого образовались данные объекты недвижимости.

- Раздел здания на помещения не производится, помещения в здании могут только выделиться. При выделении помещений в здании, на основании тех. паспорта или проектной документации составляется тех. план и осуществляется ГКУ каждого помещения в отдельности.

6.3 Координирование ОКС

Согласно требований к подготовке ТП (п.29 Приказа № 000, п.27 Приказа № 000), в случае если сооружение является подземным, контур такого сооружения на земельном участке определяется как совокупность контуров конструктивных элементов такого подземного сооружения, расположенных на поверхности земельного участка и контуров подземных конструктивных элементов.

Если сооружение не имеет конструктивных элементов, расположенных на поверхности земельного участка, контур сооружения определяется как проекция подземных конструктивных элементов на горизонтальную плоскость.

Согласно п. 29 приказа 403, проекция подземных конструктивных элементов включается в контур и схематично отображается в разделах графической части технического плана (если проекция таких подземных конструктивных элементов выходит за пределы проекции наземных конструктивных элементов, подлежащих включению в контур здания).

Таким образом, на схеме и чертеже подземные конструктивные элементы изображаются схематично, одним из способов, указанных в приложении к соответвтсующим Приказам. В ТП они также координируются и изображаются в виде полилинии (по аналогии с отображением дорог).

При этом, допускается координирование точек входа/выхода данных сооружений на поверхность отельными контурами (окружность).

Если ОКС представляет собой совокупность отдельных контуров, то в разделе ТП «Заключение кадастрового инженера» указываются сведения о количестве контуров.

6.4 ОНС

- При составлении ТП объекта незавершенного строительства необходимо указывать проектируемые значения характеристик, в т. ч. назначение ОКС;

- При постановке на ГКУ уже введенного в эксплуатацию ОКС (бывшего ОНС), следует указывать ранее присвоенный кадастровый номер ОКС (т. е. кадастровый номер ОНС);

- Постановка помещений в ОНС — не осуществляется;

6.5 Постановка на учет помещений

- Выбор документа-основания для составления ТП помещения. Согласно п.12 Приказа № 000: «Технический план составляется на основе сведений ГКН об определенном здании (сооружении), в котором расположено помещение, в виде кадастровой выписки о соответствующем здании (сооружении) либо об определенном помещении (помещениях) в здании (сооружении) в виде кадастрового паспорта (кадастровых паспортов) соответствующего (соответствующих) помещения (помещений). Копии документов, содержащие сведения ГКН, в состав Приложения не включаются. Реквизиты документов, содержащих сведения ГКН, указываются в разделе "Исходные данные" технического плана».

По п.13 Приказа № 000: «Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором находится помещение, проектной документации здания или сооружения, в котором находится помещение, изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором находится помещение. Копии указанных документов включаются в состав Приложения».

Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о помещении указываются в техническом плане на основании декларации)

- Если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, то при постановке на ГКУ такого помещения принимается решение об отказе в постановке на учет помещения по основанию, ч.7 ст. 27 Закона о кадастре;

- Кадастровым инженером при выделении в жилом доме помещений (выделение долей в натуре) документом-основанием для составления ТП выбирается декларация, без указания вида помещения (квартира/комната), а правоустанавливающий (правоподтверждающий) документ — свидетельство о праве собственности на здание.

Однако, при постановке на ГКУ таких помещений следует: 1.) изменить назначение здания с жилой дом на многоквартирный, в соответствии с требованиями действующего законодательства, что ведет, в свою очередь к изменению вида разрешенного использования ЗУ, на котором расположено здание; 2.) затем осуществлять постановку на учет вышеуказанных помещений на основании проектной документации, либо декларации, при наличии документа, подтверждающего законность выделения помещений в здании (как правило, решение суда).

Перечень применяемых в тексте аббревиатур и сокращений

ГКН – государственный кадастр недвижимости

ГКУ – государственный кадастровый учет

ЗУ – земельный участок

Чзу – часть земельного участка

ОКС – объект капитального строительства

МП – межевой план

ТП – технический план

ЭЦП – электронная цифровая подпись

ОМСУ – органы местного самоуправления

ПЗЗ – правила землепользования и застройки

КПТ – кадастровый план территории

МКД – многоквартирный дом

ВРИ – вид разрешенного использования

ОНС – объект незавершенного строительства

КЛАДР – классификатор адресов

«Закон о кадастре» – Федеральный закон -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости

«Приказ №…» - соответствующий приказ Минэкономразвития об утверждении формы межевого или технического плана, или иных требований к документам на который приводится ссылка или цитирование в тексте

«п._ч._ст._» - пункт, часть, статья соответствующего документа, которая цитируется или на которую приводится ссылка в тексте