Основы энергосбережения и управления многоквартирным домом (стр. 6 )

II. Основы управления многоквартирным домом :

1.  Понятие многоквартирного дома.

В Жилищном кодексе РФ не проводится конкретного определения понятия «многоквартирный дом». Вместе с тем статьёй 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, к которым относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната, а также регламентированы правовые отношения возникающие в связи с эксплуатацией дома, имеющего такие помещения.

Таким образом, под многоквартирным домом на основании положений ЖК РФ и других нормативных актов Российской Федерации понимается здание, которое отвечает следующим критериям:

1.  состоит из двух и более квартир, как обособленных помещений в доме (п.3 ст.16 ЖК РФ)

2.  из таких обособленных помещений обеспечивается:

-  или прямой доступ к помещениям общего пользования в доме (п.3 ст.16 ЖК РФ)

-  или самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к дому (п.1 ст. 36 ЖК РФ)

3.  в состав дома входят элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, включая земельный участок, на котором расположен дом (п.1 ст.36 ЖК РФ).

4.  Элементы общего имущества принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п.1 ст.36 ЖК РФ, ст.290 ГК РФ).

5.  Объектом права собственности в таком доме, подлежащим государственной регистрации, является квартира или комната в квартире (ст.16, 18 ЖК РФ).

Управление многоквартирными домами (далее - МКД) – это новая область общественных отношений в жилищно-коммунальной отрасли. Значимость этих отношений выражается в том, что сегодня техническое состояние жилищного фонда страны во многом определяется качеством настройки управленческих механизмов на уровне конкретного многоквартирного дома. И это качество создается самими собственниками жилья в многоквартирном доме, их активностью, способностью к взаимодействию и объединению усилий.

Каждый собственник жилья в многоквартирном доме или лицо, намеренное в будущем стать таким собственником, обязано иметь общее представление о процессе управления многоквартирным домом и базовые знания в этой области. Наличие этих знаний может принести вполне зримые материальные выгоды носителю знаний, поскольку позволит избежать незаконных и безосновательных платежей в составе платы за жилое помещение. Такая обязанность зиждется на основополагающем правовом принципе «Бремя содержания собственности несет собственник».

2.  Состав имущества МКД.

Многоквартирный дом является сложным объектом собственности, состоящий из отдельных объектов, имеющих разных хозяев:

- собственником каждой отдельной квартиры дома является тот кто её купил или построил как дольщик. Как правило собственниками квартир в МКД являются граждане, но квартиры могут приобретаться и организациями, например для того, чтобы заселять туда своих сотрудников — служебное жилье, государственными и муниципальными органами, для того, чтобы заселять туда малоимущих или граждан которым требуется государственная поддержка — социальный найм;

- кроме квартир в многоквартирном доме имеется общее имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир и иных помещений дома. Доля каждого собственника помещений в многоквартирном доме в общем имуществе определяется пропорционально площади его квартиры к общей площади всего жилого дома.

Общее имущество многоквартирного дома - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения и составляющее общую конструктивную основу дома.

В состав общего имущества в частности входит:

-  лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши

-  внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств;

-  внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;

-  внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

-  внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях;

-  земельный участок, на котором расположен МКД, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя стена МКД.

Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания собственников помещений.

Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила).

Собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

3.  Управление МКД. Органы управления МКД.

Управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников жилья по организации управленческих структур с целью созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, которая должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

3.1. Чем управляем в процессе управления МКД?

Собственники помещений сообща управляют многоквар-тирным жилым домом. Для каждого собственника в доме естьтри вида имущества: личное имущество, общее имуществои чужое имущество. Для собственника помещения в доме выго-ды, приобретаемые от пользования личным имуществом, напрямую зависят от того, как содержится общее имущество, и косвенно зависит и того, как содержится чужое имущество. Отсюда процесс управления охватывает весь многоквартирныйдом, включая земельный участок.

3.2. Кто управляет в процессе управления МКД?

Управление многоквартирным домом, вопреки устоявшемуся стереотипу, осуществляет не управляющая организация и не товарищество собственников жилья или недвижимости (далее – ТСЖ, ТСН), а сами собственники помещений в таком доме. Именно они определяют и расставляют приоритеты. К примеру, что надо делать в первую очередь: ремонт крыши или подъезда. Именно они решают, предоставлять ли доступ к своему общему имуществу Интернет-провайдерам. Все «судьбоносные» решения по управлению домом принимают исключительно собственники помещений в МКД. Управление осуществляется с помощью специального органа управления многоквартирным домом – общего собрания собственников помещений.

Управление многоквартирным жилым домом может быть сведено к следующим функциям:

1) непосредственно функция управления домом (это планирование, организация, регулирование и контроль управленческих мероприятий, направленных на достижение цели управления домом – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан). В основном это работа с людьми, документами и деньгами;

2) функция надлежащего содержания общего имущества дома (это планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме). Это сугубо техническая работа, связанная с эксплуатацией и обеспечением надлежащего функционирования инженерных сетей и оборудования, приборов учета коммунальных ресурсов, строительных конструкций и т. п.;

3) функция предоставления коммунальных услуг (это планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по обеспечению населения услугами водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения). Суть работы: взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, защита прав потребителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями, мониторинг качества и объема потребляемых ресурсов, определение размера и сроков платы за поставленный ресурс и т. п.