Основы энергосбережения и управления многоквартирным домом (стр. 7 )

3.3. Органы управления МКД

Управление многоквартирным домом это не только решение вопросов своевременного текущего и капитального ремонта дома, но и правильная эксплуатация и содержание дома (уборка, охрана, устранение аварий и пр.), организация пользования общим имуществом многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Все эти вопросы касаются (затрагивают права и интересы) каждого жителя дома, поэтому законодательством Российской Федерации (Жилищным кодексом) предусмотрено, что вопросы управления многоквартирным домом должны решаться всеми собственниками сообща. Поэтому главным органом по управлению таким домом, которое решает жизненно важные вопросы, в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем);

3) очно-заочного голосования: очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением голосования по вопросам реконструкции дома, выбора способа формирования фонда капитального ремонта, использования земельного участка, пользования общим имуществом собственников помещений, решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет дома и председатель действуют на безвозмездной основе, однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета, в том числе председателю совета многоквартирного дома.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, на общем собрании могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Совет многоквартирного дома, занимается следующими вопросами:

 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

 4) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

 5) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном,

а также другие вопросы, согласно ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

4.  Способы управления МКД.

Управление МКД регламентируется постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса РФ предусмотрены 3 способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме.

Каждый из способов следует рассматривать исключительно как форму, которую можно наполнить совершенно разным содержанием. В связи с этим к выбору способа управления нужно относиться очень серьезно и учитывать следующие обстоятельства: инженерно-техническое состояние дома, степень его износа, год введения в эксплуатацию, коммерческую привлекательность дома, количество и социальный состав собственников (их количество, возраст и материальное благосостояние), наличие грамотных и энергичных лидеров из числа собственников жилья. Только с учетом всех перечисленных обстоятельств можно принять оптимальное решение.

Не бывает плохих или хороших способов управления домом – бывает хорошая или плохая реализация того или иного способа управления.

Рассмотрим способы управления многоквартирным домом более подробно.

4.1. Непосредственное управление

Выбор такого способа управления многоквартирным жилым домом как непосредственное управление говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ. Такие собственники не готовы делегировать свои функции по управлению домом третьим лицам. Такие собственники намерены самостоятельно взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями для получения коммунальных услуг.

Собственники помещений не создают специальной управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных и безвозмездных началах. Действуют принципы «Я сам» и «Всё в моих руках». Делая управленческую работу самостоятельно, собственники в определенной мере экономят свои деньги, которые могли бы уйти на оплату услуг профессионального управленца.

Преимущества же данного способа управления в отсутствии необходимости нести управленческие расходы (по обслуживанию юридического лица, содержанию оплачиваемого управленца и т. д.), упрощенный порядок управления (решения принимаются оперативно, оформляются просто и т. д.).

Реализация непосредственного управления многоквартирным домом состоит в заключении собственниками договоров с подрядными организациями (подрядчиками), оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, и ресурсоснабжающими организациями.

При таком способе управления, согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры о предоставлении коммунальных услуг заключаются с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно.

Одним из недостатков данного способа является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Это связано с отсутствием расчетного счета, на который перечислялись бы целевые бюджетные средства

4.2. Товарищество собственников недвижимости (жилья), жилищные кооперативы

Одним из распространенных способов управления многоквартирным домом является управление некоммерческим объединением собственников помещений в доме – Товариществом собственников жилья (с 1 сентября 2014 г. товарищества собственников жилья создаются организациооно-правовой форме Товарищества собственников недвижимости (ТСН). При этом ранее созданные ТСЖ продолжают свою деятельность). Менее распространенным видом объединения собственников является жилищный или жилищно-строительный кооперативом: добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ содеется в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, либо совместного использования имущества, предоставления коммунальных услуг пользователям помещений МКД.