Основы энергосбережения и управления многоквартирным домом (стр. 8 )

Главным внутренним документом в ТСЖ является Устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет собственную структуру управления. Согласно ст. 144 ЖК РФ, органами управления товарищества являются: общее собрание членов и правление. Правление возглавляет председатель. В ТСЖ также может быть создан контрольноревизионный орган.

В соответствии с законодательством РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Перечислим достоинства правильно реализованного способа управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ:

– собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность оперативно определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и выбирать те подрядные организации, которые их устраивают;

– собственники сами контролируют процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через органы управления ТСЖ (правление);

– денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете юридического лица (ТСЖ) и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств;

– собственники сами определяют, что капитально ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу и лифты. Сами решают, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на ремонт: раз в месяц, раз в квартал или по мере надобности;

– в товариществе могут создаваться накопительные фонды и счета в целях, определяемых самими членами: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, установку систем видеонаблюдения, приобретение и установку приборов учета и т. п.;

– для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома ТСЖ могут привлекать на договорной основе граждан, непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема «должников» и занятости некоторых жильцов;

– члены товарищества могут легко использовать преимущества такого способа управления, как управление управляющей организацией, поскольку они вправе нанять ее для обслуживания многоквартирного дома. Процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена;

– собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, самостоятельно управляют своей недвижимостью, а, с другой стороны, имеют специализированные органы для решения этих вопросов;

– ТСЖ освобождается от оплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете средств для проведения капитального ремонта многоквартирного дома;

– на товарищество возложена обязанность контролировать исполнение всех договорных обязательств подрядных и ресурсоснабжающих организаций, а также качество предоставляемых услуг и/или выполняемых работ;

– руководящие органы управления формируются из собственников помещений в доме, т. е. фактически соседей.

Недостатки ТСЖ проявляются при неправильном применении этого способа управления. Что имеется в виду? Если жильцы в доме не в состоянии договориться по ключевым вопросам управления МКД, то работа ТСЖ парализуется. Также существует риск нецелевого использования накопленных средств ТСЖ либо их хищения недобросовестным председателем правления.

ТСЖ при всех своих достоинствах и недостатках – это площадка для организации общения между собственниками помещений в доме, это форма жилищного самоуправления с вкраплениями профессионального управления.

4.3. Управление жилыми многоквартирными домами управляющей организацией

Управляющая организация – это, как правило, коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений дома могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Стоит помнить, что управляющая организация – это бизнес, нацеленный на извлечение прибыли. В лучшем виде это цивилизованный, честный и социально ответственный бизнес, необходимый обществу и государству.

Собственники жилья в многоквартирном доме сами должны выбирать цену и качество жилищных услуг, определять их перечень, должны научиться «торговаться» с управляющей компанией,

Основным документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, является договор управления многоквартирным домом.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Желательно иметь приложением к договору управления акт технического состояния дома на момент подписания договора.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Для достижения целей по договору управления управляющая организация:

– оказывает услуги по управлению;

– организовывает оказание или самостоятельно оказывает жилищные услуги;

– заключает договоры с предприятиями-поставщиками жилищных услуг;

– заключает договоры с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг;

– совершает иные действия, направленные на управление многоквартирным домом.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".

Согласованный тариф утверждается только решением общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ (ЖСК).

В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором управления, представляет собственникам помещений многоквартирного дома отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

5.  Организация предоставления коммунальных услуг жильцам МКД

Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011г. № 000 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее - Правила).

Ключевым моментом, Правил является законодательное закрепление понятия коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, а также порядок расчета размера платы за данные услуги.

Согласно п. 40 Правил потребитель, независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставляемые в процессе использования общедомового имущества. Счет за данные услуг выставляется отдельно. При этом распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором исполнителя с такой организацией.

Исполнитель обязан обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Следует обратить внимание, что Правила:

- дают право исполнителю ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения), предварительно уведомив об этом потребителя в случае наличия у потребителя задолженности, превышающей сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу,

- дают право исполнителю, в случае, если потребитель частично оплачивает предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, делить полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами услуг пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе,

- дают право потребителю при наличии договора с исполнителем вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию в том случае, когда решение о переходе на такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива.