Основы энергосбережения и управления многоквартирным домом (стр. 9 )

В целях стимулирования на оборудование домов и квартир приборами учета Правилами предусмотрены следующие меры:

1.  При наличии сведений о временно проживающих в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении;

2.  при определении платы для домов и помещений, не оборудованных общим и индивидуальным приборами учета, введен так называемый повышающий коэффициент, который с 01.01.2015 г. составит 1,1, с 01.07.2015 г. – 1,2, с 01.01.2016 г. – 1,4, а с 01.07.2016 г. - 1,5.

Управляющая организация обязана осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета.

6.  Капитальный и текущий ремонт многоквартирных домов

6.1. В чем отличие капитального ремонта и текущего?

Под капитальным ремонтом, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, имеется в виду замена и восстановление строительных конструкций и/или их элементов (за исключением несущих). К капитальному ремонту относится и замена (восстановление) сетей инженерно-технического обеспечения или частей несущих строительных конструкций.

В законодательстве определено - то, что подлежит капитальному ремонту, меняют на лучшие конструкции и детали, более долговечные и экономичные, с образцовыми эксплуатационными показателями. Что же касается капитального ремонта наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства, то здесь капительный ремонт предполагает работы по восстановлению сетей теплогазо - и электроснабжения, водопровода и канализации, облагораживание и озеленение дворов, ремонт проездов и тротуаров.

Текущий ремонт - систематические работы, предупреждающие износ инженерного оборудования, отделки и конструкций, а также устранение детальных повреждений и неисправностей. Если текущий ремонт производится с периодичностью до 1 года, то капитальный – более 1 года.

Текущий ремонт – это восстановление работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования для поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт – восстановление ресурса здания с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей. Если текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания со времени завершения строительства (капитального ремонта) до постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию), то капитальный ремонт предусматривает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их с целью улучшения эксплуатационных показателей (кроме замены фундаментов, каркасов и несущих стен). При капремонте может производиться экономически обоснованная модернизация объекта: оснащение дополнительным инженерным оборудованием, улучшение планировки, благоустройство территории и т. д. На капитальный ремонт может ставиться как всё здание, так и его часть - секции и элементы внешнего благоустройства.

С введением нового законодательства, определяющего проведение капитального ремонта, всем жителям придется волей-неволей вникать в тонкости проведения капитального ремонта, то есть в те сферы, которые все время оставались за пределами интересов ответственных квартиросъемщиков. И важно понимать, что правильное определение вида ремонта – важная задача для заказчика и исполнителя капитального ремонта, четко определено, что можно сделать в счет капитального ремонта, а что будет является нецелевым использованием средств.

Улучшение благоустройства здания тоже можно сделать из денег на капремонт – если останутся после ремонтных работ. Первым делом средства должны быть направлены на комплексное устранение неисправностей изношенных элементов и обеспечение рационального энергопотребления (установку приборов учета воды, газа, электроэнергии и тепла).

6.2. Правила проведения капитального ремонта МКД

По новым правилам, жители многоквартирных домов могут накапливать средства на капитальное обновление дома на отдельных счетах. Сейчас во всех городах страны проходят собрания собственников жилья и обсуждается вопрос что выгоднее – накапливать деньги на общем региональном счете или собирать на капитальный ремонт своим домом?

Взнос за капитальный ремонт общего имущества дома вывели из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения (в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). По законодательству финансирование капитального ремонта общего имущества предусматривается за счёт взносов собственников в фонд капитального ремонта, бюджетных субсидий, кредитов, займов и прочих источников – не запрещённых законодательством.

Общий смысл последних изменений законодательства заключается в том, что капремонт жилых домов теперь ложится на самих собственников жилья. Прежде эта обязанность была главным образом возложена на Фонд содействия реформированию ЖКХ Теперь отдельной строкой в составе квартплаты стоит строка - взнос на капремонт. На сегодняшний день в Ставропольском крае размер взноса 5 рублей за квадратный метр. 

Теперь жителям остаётся только выбрать: либо направлять средства на общий счет регионального оператора, доверившись уполномоченному местной властью региональному оператору капремонта, либо собирать средства на особом счете своего многоквартирного дома.

6.3. Способы накопления средств на проведение капитального ремонта

Контролировать периодичность капремонтов и заключать, согласно графику, договоры на их проведение поручено Региональному оператору. Региональный оператор определен как организация некоммерческая, обеспечивающая проведение достойного капремонта общего имущества многоквартирного дома (статьи 20 и 178 ЖК РФ) и выполняющая функции технического заказчика ремонтных работ (ст. 180 ЖК РФ). Деньги от собственников квадратных метров одних многоквартирных домов могут расходоваться для оплаты ремонта в других аналогичных домах, при условии, что все затраченные деньги впоследствии вернутся в виде капремонта домам - «спонсорам». Проведение капитального ремонта за счёт средств фонда капитального ремонта осуществимо лишь после утверждения (и никак иначе) региональной программы капитального ремонта.

Отслеживать качество капремонта должна управляющая компания. За управляющей организацией сохраняется обязанность контролировать работы по содержанию, текущему ремонту и устранению аварийных ситуаций.

Второй способ накопления – через специальный счет, владельцем которого может стать только ТСЖ, ЖСК и региональный оператор. Преимущества этого способа заключаются в том, что собственники жилья, накопив необходимый минимум, смогут принять решение, что больше не стоит откладывать деньги на капремонт. Целевые сбережения граждан на ремонт со специального счета ни на какие иные нужды потрачены быть не могут. Но этот вариант накопления не стоит выбирать жильцам домов, нуждающихся в немедленном обновлении. Дома, нуждающиеся в срочном капремонте, региональный оператор поставить первыми на очередь для ремонта: планы капремонтов составлены по мере износа зданий. Утвержден типовой перечень работ, который включает в себя понятие «капитальный ремонт». Если жители сочтут, что их дом нуждается в чем-то большем, то финансировать дополнительные виды работ придется из дополнительно собранных денег. Собрание собственников жилья должно определить, какие именно работы необходимы дополнительно и сколько на них можно потратить средств. 

6.4. Сроки проведения капитального ремонта

Периодичность проведения капремонта определяется региональной программой капитального ремонта. Приложением к программе является Перечень всех многоквартирных домов, которые нуждаются в капитальном ремонте. Кроме сроков проведения капитального ремонта в Перечне указаны виды работ, которые по мнению региональных властей необходимо провести в каждом конкретном доме.

Комплексный и выборочный капитальные ремонты жилых зданий составляется на основании годовых и долгосрочных планов и увязываются с планами перспективного развития городов и сел. Порядок выполнения капитального ремонта регулируется подробными календарными планами, предусматривающими поступление конструкций и материалов.

Сроки выполнения работ оговариваются договаривающимися сторонами – продолжительность капитального ремонта законодательством не регулируется.

6.5. Как провести текущий ремонт?

Текущий ремонт - профилактика преждевременного износа зданий и оборудования, устранение мелких повреждений и неисправностей - обычно проводится по заявления жителей, решением Управляющей компании или ТСЖ, без протокола собрания собственников. Особо грандиозные мероприятия могут быть предметом обсуждения на общем собрании жителей. Планы на текущий ремонт составляются ежегодно.

Финансируется текущий ремонт за счет строчки в квартплате «Содержание и текущий ремонт общего имущества дома». Каждый собственник платит за текущий ремонт приблизительно пять рублей. за кв. м. жилого помещения.

Характер оказания услуги «текущий ремонт общего имущества дома» определяется Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Если управляющая организация управляет несколькими домами, то для проведения текущего ремонта во всем массиве жилого фонда обычно составляют адресные программы текущего ремонта. Чтобы попасть в план текущего ремонта, собственникам многоквартирного дома нужно написать коллективное заявление в управляющую компанию в двух экземплярах, указав даты и входящие номера заявок, подававшихся ранее для устранения проблем. На одном экземпляре представитель управляющей должен поставит входящий номер. В 30 дней должен прийти ответ о сроках внесения дома в адресную программу текущего ремонта.