Земельный вопрос (стр. 4 )

Следует иметь в виду, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Разъясните вопрос в признании права муниципальной собственности на бесхозяйные земельные доли.

В соответствии со статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен либо собственник которой отказался от права собственности на нее.

Невостребованные земельные доли – это земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение 3-х и более лет с момента приобретения прав на такую земельную долю.

Таким образом, имеется существенное различие между двумя этими понятиями. У земельных долей есть собственники, они известны и они не отказывались от права собственности, то есть невостребованные земельные доли нельзя отнести к бесхозяйным недвижимым вещам.

Поскольку не во всех случаях возможно проведение общего собрания дольщиков, на котором будет принято решение о выделе земельного участка в счет невостребованных долей (низкая активность дольщиков, большое число невостребованных долей), орган местного самоуправления вправе самостоятельно определить местоположение указанного земельного участка. Во избежание нарушений прав иных дольщиков органу местного самоуправления необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением об определении границ испрашиваемого земельного участка. После проведения указанной процедуры и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка орган местного самоуправления будет вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на этот земельный участок. Все это требует больших временных затрат.

Орган местного самоуправления должен обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку у земельного участка есть собственники. Заявление же в порядке особого производства подается в суд при отсутствии спора о праве, например, для признания права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, у которых нет собственников, собственники вещей неизвестны либо собственники от них отказались.

Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, приобретает режим бесхозяйной недвижимой вещи именно после отказа, то есть после прямого волеизъявления собственника. Неиспользование собственником правомочия по распоряжению земельной долей отказом от права собственности на нее не является.

Согласно пункту 3 статьи 225 ГК РФ бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. По истечении года со дня постановки данного участка на учет орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. В течение этого периода прежний собственник должен продолжать выполнять обязанности, вытекающие из права собственности на земельный участок (уплачивать земельный налог и нести бремя содержания принадлежащего ему земельного участка).

КАК ОФОРМИТЬ ЗЕМЛЮ ПОД ГАРАЖОМ

Я состою в гаражном кооперативе (двухэтажный амбар с гаражами). Гараж у меня капитальный и принадлежит мне на праве собственности. Земля у кооператива в аренде, а сейчас члены кооператива хотят ее приватизировать. Стоит это недешево. Обязан ли я выкупать долю на земельный участок (гараж у меня на втором этаже)?

В данном случае земельный участок является неделимым – невозможно выделить участок под каждым гаражом в отдельности. Согласно земельному законодательству земельный участок в данном случае предоставляется в общую долевую собственность пропорционально занимаемой площади гаражного бокса. И не имеет значения на каком этаже он находится. Для приобретения участка в долевую собственность председатель кооператива должен обратиться в Главное управление по земельным ресурсам Омской области (). При этом необходимо за счет членов гаражного кооператива провести формирование земельного участка, что является коммерческой услугой и выполняется частными землеустроительными организациями. После получения кадастрового паспорта на земельный участок – выкуп земельного участка у государства. Цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и местоположения.

Другое дело, если Вы не хотите выкупать свою долю (это Ваше право, а не обязанность). Без Вашего согласия остальные собственники не смогут оформить земельный участок в долевую собственность. Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам помещений понудить других собственников к совместному выкупу земельного участка в собственность помимо их воли. Поэтому для оформления земельного участка под двухэтажным амбаром собственники гаражей, желающие приобрести право собственности на расположенный под ним участок, должны сначала прийти к согласию со всеми своими соседями - собственниками других гаражей в амбаре, после чего сообща с ними оформлять свое право на землю.

Я состою в гаражном кооперативе. Гараж принадлежит мне на праве собственности. Сейчас мы оформляем землю в собственность, но нам говорят, что свой участок надо выкупать. Это законно?

Как правило, земельные участки для строительства гаражей предоставлялись гаражным кооперативам на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с законодательством юридические лица, в том числе гаражные кооперативы, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку гаражи принадлежат гражданам − членам кооператива, а не самому кооперативу, то земельный участок может быть приобретен данными гражданами. При этом вероятны два варианта развития ситуации. Если землеустроительная организация определит, что формирование участков под каждым отдельным боксом возможно, то Вы сможете оформить участок непосредственно под Вашим гаражом (при этом должно быть прекращено право кооператива на землю), но данный участок придется выкупать у государства. В большинстве случаев оформить участок под гаражом невозможно. Наиболее приемлемый вариант – оформление общей долевой собственности на земельный участок всех членов кооператива (они должны зарегистрировать право собственности на свои гаражи в установленном порядке). После проведения кадастровых работ уполномоченное лицо (председатель кооператива) обращается в Главное управление по земельным ресурсам Омской области для получения правоустанавливающих документов. Но и в этом случае прекращается право постоянного (бессрочного) пользования гаражного кооператива на участок, который находится в государственной собственности, поэтому его придется выкупать. Выкупная цена по общему правилу зависит от кадастровой стоимости и местоположения участка.

КАК ОФОРМИТЬ САДОВЫЙ УЧАСТОК

У нас в садоводстве в Омском районе был участок рядом с Иртышом. Был, потому что его затопило в 2001 году. Им сейчас нельзя пользоваться. А членские взносы с нас берут все эти 7 лет. Земля в собственность не оформлена, есть только садовая книжка. Что нам делать?

На сегодняшний день Вы являетесь членом садоводческого товарищества, обязанным по закону выплачивать членские и иные взносы. В данном случае Вы можете либо оформить свой садовый участок в собственность, либо выйти из членов садоводческого товарищества и прекратить выплачивать членские взносы. Согласно Федеральному закону от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» порядок выхода из членов садоводческого товарищества в обязательном порядке указывается в его уставе, поэтому с этим вопросом необходимо обратиться к правлению товарищества.

По общему правилу гражданин, являющийся членом садоводческого товарищества, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества либо другим устанавливающим распределение земельных участков документом, в том случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого товарищества, предоставлен данному товариществу. При соблюдении указанного условия необходимо обратиться в Администрацию Омского муниципального района с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка с приложением описания местоположения такого земельного участка, подготовленного самим гражданином − членом товарищества, заключения правления товарищества, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае, если ранее ни один из членов данного товарищества не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, вышеуказанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенную правлением товарищества копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию товарищества, и выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном товариществе.

Мы решили оформить собственность на дачный участок в Омске. Риэлтор сказала, что обязательно надо делать межевание. Но я сомневаюсь в его необходимости. Кто из нас прав?

В данном случае необходимо выяснить - предоставлялся ли земельный участок непосредственно гражданину, либо гражданин является членом дачного товарищества и на руках у него есть только членская книжка.

Если гражданину непосредственно предоставлялся земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для ведения дачного хозяйства, то принятия какого-либо решения органа власти о предоставлении этого земельного участка в собственность не требуется. В данном случае основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на дачный земельный участок будет являться документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.